房地產(chǎn)企業(yè)成本控制知識(shí)

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng) 用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明： 第一：控制要點(diǎn)是大家歸納總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋所 有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什么一一What、怎樣控制一一How和誰(shuí)來(lái)控制一一Who的編寫(xiě)形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能 在工作中為大家?guī)?lái)便利。第一項(xiàng) 立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng) 施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)

2、應(yīng)用指南第五項(xiàng) 材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng) 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng) 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng) 期間費(fèi)用的成本捽制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng) 物業(yè)經(jīng)管成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件 北京公司規(guī)范化經(jīng)管系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)工程開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最 大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。工程部在工程開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因此, 這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由工程部來(lái)承擔(dān)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開(kāi)發(fā)1、征土地征地費(fèi)用r少交或晚交，力爭(zhēng)減免工程部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)

3、工程立項(xiàng)方本控制要點(diǎn)說(shuō)目拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用工程部負(fù)責(zé)中工程開(kāi)發(fā)成N 構(gòu)成表、附表一 附表二。大巾政費(fèi)用自建部分按照 公司工程體系走； 父政府部分按啟 關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部 和審算部負(fù)責(zé)自建 部分；工程部負(fù)責(zé) 交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高 容積率，降低土地 成本工程部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)買(mǎi)斷內(nèi)容明確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)工程部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)工程立項(xiàng)方 本控制要點(diǎn)說(shuō)目 中工程開(kāi)發(fā)成N 構(gòu)成表、附表一 附表二及買(mǎi)斷7 式的成本構(gòu)成2、1斷工程付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益工程部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多工程部負(fù)責(zé)三通或七通一平的規(guī)范明確驗(yàn)收規(guī)范明細(xì)工程部、工程部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與工程付款

4、時(shí)間直接掛鉤。工程部負(fù)責(zé)3、Y作開(kāi)苧合作方式符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；工程部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)工程立項(xiàng)方本控制要點(diǎn)說(shuō)目發(fā)分成比例雙贏原則；工程部負(fù)責(zé)中工程開(kāi)發(fā)成N形式交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房規(guī)范不低于合同中交房規(guī)范工程部負(fù)責(zé)付款總額選擇有利于工程部負(fù)責(zé)付款時(shí)間公司利益的方式工程部負(fù)責(zé)構(gòu)成表、附表一附表二及合作3發(fā)的成本構(gòu)成第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重 最大，具有“一錘定音”的地位 和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控 制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以 最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)

5、節(jié)承擔(dān)主要的職能控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件(1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析巾政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、審算、銷(xiāo)售部配合暫缺相應(yīng)可抵作參考文件，以下同任務(wù)書(shū)可行性設(shè)計(jì)變更組成可行性規(guī)劃規(guī)劃技術(shù)方案(2)技術(shù)方案評(píng)評(píng)審委員會(huì)，對(duì)技術(shù)方案進(jìn)行評(píng)審、確由工程、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等審未通過(guò)的技術(shù)方各部門(mén)組成評(píng)案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)審委員會(huì)，總變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng)經(jīng)理負(fù)責(zé)審。對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)(3)設(shè)計(jì)成果計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型技術(shù)方設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合案提前確定1、根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算音B負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)

6、技術(shù)方案根據(jù)工程前期運(yùn) 營(yíng)的情況和市場(chǎng)分 析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部、銷(xiāo)售部協(xié)作技術(shù)方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部技術(shù)方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(2)報(bào)批注息市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整工程部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門(mén)(2)成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招 投標(biāo)技術(shù)方案和設(shè) 備選型、實(shí)體研究、 環(huán)境技術(shù)方案等因 素對(duì)總成本作出概 算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)審算部負(fù)責(zé)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專(zhuān)家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基

7、設(shè)計(jì)(1)地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專(zhuān)業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助(2)設(shè)計(jì)技術(shù)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審(3)樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整(15、施工圖設(shè)計(jì)(2(3(4(5(6) 施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè) 計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能 設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等 因素，在力初圖基礎(chǔ) 上確立施工圖設(shè)計(jì) 要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和 環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占 總造價(jià)70%勺部分屬 于設(shè)計(jì)方可控部分， 應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助) 報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。工程部) 報(bào)施圖)審圖)施工配合互審互簽，明確修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷(xiāo)售部

8、)面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí) 際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié) 合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷(xiāo)售包裝結(jié)合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控設(shè)計(jì)制施工招投標(biāo)(1) 技術(shù)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定技術(shù)方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助7、裝修技術(shù)2方案設(shè)計(jì)) 材料設(shè)備選型成本技術(shù)方案市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)參見(jiàn)深圳公百文件(3) 招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件市場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)8、功能設(shè)計(jì)(1)小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售、工

9、程部協(xié)助(2)巾政配套技術(shù)方案市政狀況調(diào)研爭(zhēng)取政府有利條件工程部負(fù)責(zé)(3)環(huán)境技術(shù)方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和 報(bào)批規(guī)范確立環(huán)境 設(shè)計(jì)技術(shù)方案目標(biāo) 成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(4)智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作，爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)(5)銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息暢通，保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更(1)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用(2)設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷(xiāo)售部協(xié)助詳見(jiàn)工程到場(chǎng)變更經(jīng)管切范10、材料設(shè)備(1)選型(2)技術(shù)方案確定時(shí)間在力初圖確

10、定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助(3)采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見(jiàn)設(shè)備小料米購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)經(jīng)管完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部I招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到 工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè) 部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有 太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn) 在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件(1)資質(zhì)(2)經(jīng)管水平建立承建商、工程 監(jiān)理、材料及設(shè)備供 貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè) 中的承建商、供貨 商、監(jiān)理公司中選擇 投標(biāo)單位。工程部負(fù)責(zé)工

11、 程監(jiān)理招投標(biāo) 合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝 修招投標(biāo)合 同。審算部負(fù)責(zé)材詳見(jiàn)招投市經(jīng)管規(guī)范考8條至15和招投標(biāo)Z1、投標(biāo)單(3)技術(shù)力量主辦部門(mén)推薦五料設(shè)備招投標(biāo)管程序位的選擇(4)歷史記錄家投標(biāo)單位報(bào)招投合同。(5)資金實(shí)力標(biāo)工作組。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)(6)合作經(jīng)歷銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組招投標(biāo)評(píng)審委詳見(jiàn)招投市審核、考察、評(píng)估、員會(huì)審核經(jīng)管規(guī)范考篩選三家以上投標(biāo)主管領(lǐng)導(dǎo)批8條至15單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審準(zhǔn)。和招投標(biāo)Z委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)管程序2、招投標(biāo)文件各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng)包含：(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)規(guī)范；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式;(7)

12、驗(yàn)收規(guī)范；(8)投標(biāo)注息事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投主辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo)規(guī)范義本1、工程部負(fù)責(zé) 工程監(jiān)理招投 標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé) 設(shè)計(jì)、環(huán)境、 裝修招投標(biāo)合 同。3、審算部負(fù)責(zé) 材料設(shè)備招投 標(biāo)合同。4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé) 營(yíng)銷(xiāo)、包裝招 投標(biāo)合同。詳見(jiàn)招投市 經(jīng)管規(guī)范考6條、第，條至20綏 和招投標(biāo)Z 管程序標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)時(shí)間；(11)開(kāi)標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見(jiàn)；(14)規(guī)范合同條文；(15)圖紙、其他要 求等。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投市 經(jīng)管規(guī)范考6條、第，條至20綏 和招投標(biāo)Z管程序控制要點(diǎn)控制什么怎么

13、控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)詳見(jiàn)招投市 經(jīng)管規(guī)范考21條至3：條、和招1 標(biāo)經(jīng)管程F招投標(biāo)評(píng)審委詳見(jiàn)招投市經(jīng)管規(guī)范考綜合審核投標(biāo)單位；員會(huì)審核、評(píng)21條至3：評(píng)定中標(biāo)單位條、和招1主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)標(biāo)經(jīng)管程F胭工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指Ml施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩 大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的 費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支 付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原 因，施工階段不可避免由于各種情 況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在

14、變更時(shí)明確目的和遵循程序 都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良 好合作控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì)變(1)變更評(píng)估工程前期規(guī)劃、定 位要全面、準(zhǔn)確，盡 量避免在施工中的重 大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核 工作。全面考慮工程 造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變 更的地方有預(yù)見(jiàn)性， 并予以事先約定。各部門(mén)全面評(píng)估變 更帶來(lái)的各種變化， 為審批提供參考依 據(jù)。審算部負(fù)責(zé) 計(jì)算變更費(fèi)用 (含可能引起 的索賠)。甲方工程代 表執(zhí)行修改的 工期評(píng)估。審算部成本 經(jīng)管員負(fù)責(zé)計(jì) 算變更后的成 本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)工程變更” 管辦法一一“二 程變更的控制辦 法” ？ ？ ？ ？更環(huán)節(jié)(2)變更

15、的審核簽認(rèn)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè) 計(jì)變更分成四類(lèi)，不 同類(lèi)別按相應(yīng)的審核 簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門(mén)？詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2 證經(jīng)管規(guī)范第二 條、第十三條。設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更工程的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2 證經(jīng)管規(guī)范第 到第8條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、 監(jiān)理單位和施工單位 共同簽字后，才能有 效。經(jīng)辦部門(mén)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2 證經(jīng)管規(guī)范第力 到第十二條。(3)變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2 證經(jīng)管規(guī)范第1 三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽證(1)簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn) 應(yīng)嚴(yán)格按照合同中 所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè)計(jì)部或工程部)(2)簽證的時(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生詳見(jiàn)

16、工程現(xiàn)場(chǎng)2證經(jīng)管規(guī)范第1限當(dāng)時(shí)簽證的原則。條?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件認(rèn)真核對(duì)簽證的(續(xù))2、施工現(xiàn)場(chǎng)(1)簽證的工工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)經(jīng)辦部門(mén)(設(shè)計(jì)部或工程詳見(jiàn)工程變更”管辦法一一“二程量程變更的控制辦簽證確、無(wú)涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師部)法” ？ ？ ？ ？的簽字確認(rèn)。施工洽商通知單發(fā)生變更工程的負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2證經(jīng)管規(guī)范第到第8條。(2)簽證的審必須遵循“先洽后批干”的原則。在確認(rèn)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審主管總經(jīng)理證經(jīng)管規(guī)范第1批程序報(bào)審，通過(guò)后四條。方可正式簽證。對(duì)工程變更應(yīng)定期(3)簽證的反饋進(jìn)行分類(lèi)匯總統(tǒng)計(jì)分 析，并根據(jù)統(tǒng)

17、計(jì)資料 對(duì)控制工程變更提出 改進(jìn)意見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)2 證經(jīng)管規(guī)范第1 八、十九條。3、審圖(1)擴(kuò)初圖會(huì)審(2)施工圖會(huì)審(3)分項(xiàng)、分部圖會(huì)審(4)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審 會(huì)簽及審批制度。各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開(kāi)工前把 圖紙中的問(wèn)題修改 二 兀O甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)昉本控制要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)(1)分包方式(2)分包內(nèi)容(3)分包的責(zé)任界定通過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過(guò)程中修改分包方式、 分包內(nèi)容、范圍而增 加工程成本。甲方代表詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)昉本控制要點(diǎn)四、“總分包配合費(fèi)”施工所用的各項(xiàng) 材料的選型應(yīng)在材 料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部5、材料供(1)選型(

18、2)材料供應(yīng)方式(3)材料計(jì)劃(4)預(yù)留時(shí)間先確定材料供應(yīng)方式，通過(guò)招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加主要解決的是材泄 供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)昉 本的影響，詳見(jiàn) 工環(huán)節(jié)成本控制要 點(diǎn)五、“材料供E應(yīng)限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留出相應(yīng)的 時(shí)間。經(jīng)辦部門(mén)6、工程款向寸(5)付款進(jìn)度(6)工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行自演。按進(jìn)度付款。多層次多角度審 核工程進(jìn)度。甲方代表與 監(jiān)理工程師審 核完成的形象 部位預(yù)算人員審 核工程價(jià)值量詳見(jiàn)付款審批科序規(guī)范附件2: “程款付款流程”(1)付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理第五項(xiàng)%料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)

19、用指南材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的 核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明 確而科學(xué)的流程，就可以最大限 度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概 率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo) 及訂立合同時(shí) 間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照規(guī)范哲運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近 相對(duì)應(yīng)缺安裝、驗(yàn)收 周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信 息，建立材料市場(chǎng) 信息庫(kù)。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù) 參數(shù)由設(shè)計(jì)部確 定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料 設(shè)備要制定招投標(biāo) 計(jì)劃。不需招投標(biāo) 的材料設(shè)備，采

20、用 三家以上廠家報(bào)價(jià) 選擇。審算部詳見(jiàn)招投標(biāo)經(jīng) 管規(guī)范第六、 七條和設(shè)備材 料采購(gòu)規(guī)范第 四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%經(jīng)辦部門(mén)（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范附件“甲供材料付款流程”和附件“采購(gòu)類(lèi)付款流程”依據(jù)合同中約Z_L 士 47E伺球。數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn) 貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代去或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收4、材料驗(yàn)收質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)范第八條投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保 管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見(jiàn)設(shè)備材

21、料采購(gòu)規(guī)范第九管與保修材料保修用合同的方式 明確保修責(zé)任和 保修期條、第十三到十六條第六項(xiàng)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總 額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格 控制。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較 多，所以各部門(mén)乃至總經(jīng)理都需 要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)經(jīng)管產(chǎn)生重要的影 響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮?？刂埔及恕⒖刂剖裁丛趺纯刂普l(shuí)來(lái)控制備查文件1、營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)方案(1)費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額工程部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用經(jīng)管規(guī)范(2)市場(chǎng)信息收集(3)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(4)營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算根據(jù)各種相關(guān) 因素確定具體計(jì) 劃和費(fèi)用銷(xiāo)售部(5)營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)方案審批征求

22、各方卸息 見(jiàn)，按審批流程 操作主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)操作流程規(guī)范(1)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人銷(xiāo)售人數(shù)控制銷(xiāo)售工作進(jìn)度銷(xiāo)售部部工費(fèi)用控制門(mén)經(jīng)理獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制(2)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)2、營(yíng)銷(xiāo)(3)賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)包裝費(fèi)銷(xiāo)售部專(zhuān)用(4)銷(xiāo)售模型費(fèi)業(yè)經(jīng)理和詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作用部門(mén)經(jīng)理規(guī)范(5)宣傳資料及禮品費(fèi)(6)展銷(xiāo)費(fèi)(7)計(jì)劃額度控額度內(nèi)調(diào)劑和主管總經(jīng)詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用經(jīng)管制超額審批制度理規(guī)范3、媒體(1)媒體及廣告代理公司信息收集和分析專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范選擇(2)招投標(biāo)先評(píng)后選的原則銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷(xiāo)售部詳見(jiàn)招投標(biāo)經(jīng)管規(guī)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)范4、樣板房裝修(1)設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)

23、成本總額設(shè)計(jì)部、銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)管規(guī)范(2)材料采購(gòu)信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)范(3)信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小組詳見(jiàn)招投標(biāo)經(jīng)管規(guī)范(4)樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷(xiāo)售部祥見(jiàn)物業(yè)經(jīng)管規(guī)范(5)材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷(xiāo)售部配合詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范控制要占八、控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、銷(xiāo)售回款(1)銷(xiāo)售折扣點(diǎn)待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)經(jīng)管辦法(2)回款周期待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)，務(wù)監(jiān)督詳見(jiàn)回款經(jīng)管規(guī)范6、銷(xiāo)售1)補(bǔ)充條款及承諾承諾的給出制作樓書(shū)承諾分類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)

24、督待制訂相關(guān)經(jīng)管辦法(2)設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售、工程協(xié)助7、客戶交房(1)交房日期(2)保修期(3)質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類(lèi)處理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù) 中心負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 前臺(tái)、物 業(yè)公司協(xié) 作詳見(jiàn)補(bǔ)償經(jīng)管規(guī)范8、其他(1)中介費(fèi)待定銷(xiāo)售部(2)與銷(xiāo)售相關(guān)的其他費(fèi)用(如因銷(xiāo)售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi))嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變更經(jīng)管規(guī)范等IU程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南|一工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方 式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不

25、規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件先由造價(jià)比例大的工程看(地面、墻面、部分家具)，縮1、乙方預(yù)(1)乙方預(yù)算小及調(diào)整面積。審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)參見(jiàn)深圳公算內(nèi)容的審查注意報(bào)價(jià)拆分、施部協(xié)助司有關(guān)文件工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問(wèn)題選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)(1)施工圖中經(jīng)管經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)財(cái)務(wù)部、審算部與詳見(jiàn)正在草2、鋼筋用的鋼筋用量道德良好、工作認(rèn)真主管副總負(fù)責(zé)確擬中工程預(yù)量的核實(shí)(2)洽商、變負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢(xún)定工程造價(jià)咨詢(xún)決算經(jīng)管規(guī)更的鋼筋用量公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)公司。范算工作審算部專(zhuān)人負(fù)責(zé) 抽查與核實(shí)工程造 價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋 用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢(xún)公 司與審算部相關(guān)人 員

26、必須卜現(xiàn)場(chǎng)了解 乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào)整(1)材料價(jià)差(2)人工價(jià)差(3)費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中 價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格(材 料、人工、費(fèi)用)變 化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常 波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相 關(guān)單位商品對(duì)策審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算經(jīng)管規(guī) 范4、洽商、變更的費(fèi)用控制(1)圖紙審核(2)因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部工程部負(fù)1、責(zé)組織各專(zhuān)業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制2、監(jiān)理公司審圖施工單位審圖設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建 筑專(zhuān)業(yè)圖紙質(zhì)量 的審核工程部負(fù)責(zé)其 他專(zhuān)業(yè)圖紙的審 核詳見(jiàn)正在草 擬中工程預(yù) 決算經(jīng)管規(guī) 范甲方對(duì)圖紙做出3、重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行

27、技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)比較4、現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任工程工程部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)控審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性(負(fù)洽商)及經(jīng)濟(jì)性控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、違約與索賠(1)工期(2)質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過(guò)程中控制1、工程工程部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù)決算經(jīng)管規(guī)范(3)配合經(jīng)管工程部工程經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問(wèn)題工程工程部負(fù)責(zé)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)、配合(4)停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩 工時(shí)，工程部與審算 部及時(shí)進(jìn)行停、窩工 費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行 政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù) 的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性 很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的 計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除 了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān)費(fèi)用支 出情況控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用(1)公司開(kāi)發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃制定年度資金計(jì)戈U資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì)劃2、財(cái)務(wù)部與審算部配合控制占?jí)嘿Y金量詳見(jiàn)付款審批 程序規(guī)范中工 程款付款流程 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用付款 流程(2