土地增值稅及其計(jì)算定律公式及其9個(gè)實(shí)例

1、.土地增值稅的計(jì)算公式及9個(gè)實(shí)例時(shí)間：2014-04-16信息來源互聯(lián)網(wǎng)，僅供參考計(jì)算土地增值稅的公式為: 應(yīng)納土地增值稅=增值額 瀝用稅率-扣除項(xiàng)目金額 溝速算扣除系數(shù)。1、公式中的 增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:厚號(hào)增值奉二増值額/扣蹤項(xiàng)目金額稅峯速算扣蹤系敎1増

2、74;率小于或等于50%30%2増值率犬于50%小于S等于100%40%5%3増值奉大于100%小于或等于200%50%15%4增值奉大于200%160% 一1L.3S%L i 1 L"'/匕例1 :我公司開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元,獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以 4,000元/M2價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請(qǐng)問

3、如何繳納土地增值稅。第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本:1,500元X10,000平方米=1,500萬元3、計(jì)算加計(jì)扣除:(300 + 1500 ) X20 %= 1800X 20%= 360 萬元4、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用:因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300+ 1500 ） X10 %= 180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。5、稅金：170萬元扣除項(xiàng)目金額=300 + 1,500 + 360 + 180 + 170 = 2,510 萬元第二步，計(jì)算增值額商品房銷售收入=4,00

4、0元X10,000平方米=4,000萬增值額=商品房銷售收入-扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=4,000 - 2,510 = 1,490 萬元第三步，確定增值率增值率=1,490 /2,510 X100 %= 59.36 %增值率超過扣除項(xiàng)目金額50 %，未超過100 %第四步，計(jì)算土地增值稅稅額土地增值稅稅額=增值額X40 %-扣除項(xiàng)目金額 X5%=1,490 X40%- 2,510 X5%=596 - 125.50=470.50 萬元例2 :企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 6000萬元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬元（能提供貸款證明），其中超過國家規(guī)定上浮幅

5、度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5% ;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為多少?該企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊倉庫應(yīng)繳納30%。例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權(quán)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（400-100 ） + （1000+6000 ） X5%=650 （萬元）例3:某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟舊倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入600萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 32萬元。該倉 庫原造價(jià)400萬元，重置成本800萬元，經(jīng)評(píng)估該倉庫六成新。土地增值稅多少萬元?收入總額=600 （萬元） 扣除項(xiàng)目合計(jì)=800X 60%+32=512 （萬元） 增值額=60

6、0-512=88 （萬元） 增值額占扣除項(xiàng)目比例 =88-512X100%=17.19%，適用稅率為 應(yīng)繳納土地增值稅稅額 =88X30%=26.4 （萬元）所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該項(xiàng)目在省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用扣除比例按 10%計(jì)算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 60萬元。該公司應(yīng)繳納的土地增 值稅應(yīng)為多少萬元?扣除項(xiàng)目金額=50+200+（200+50 ） X10%+ 60+ （50+200 ） X20%=385 （萬元） 增值額=1000-385=615 （萬元） 增值率=61

7、5-385X100%=159.74% 應(yīng)納稅額=615X50%-385X 15%=249.75 （萬元）例5:2009年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元,該土地購進(jìn)價(jià)1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相 關(guān)稅費(fèi)35萬元。該公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納多少土地增值稅?扣除項(xiàng)目金額=1200+40+35=1275（萬元） 增值額=1800-1275=525 （萬元） 增值率=525- 1275X 100%=41.18% 應(yīng)納稅額=525X30%=157.5 （萬元）500萬元，辦公樓原價(jià) 480萬元,例6 :某公司銷售一棟已經(jīng)使用過

8、的辦公樓，取得收入已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該樓重置成本價(jià)為 800萬元，成新度為50% ,銷售時(shí)繳納有關(guān)稅費(fèi) 30萬元。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?扣除項(xiàng)目金額=800X 50%+30=430（萬元）增值額=500-430=70 (萬元) 增值率=70+430X100%=16.28% 應(yīng)納稅額=70X30%=21 （萬元）例7:某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑面積對(duì)外銷售，取得銷售收入2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟，其中：80%7648萬元；其余部分暫時(shí)對(duì)外出租，本年度內(nèi)取得租 金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關(guān)成本、費(fèi)用有:支付土地使用權(quán)價(jià)款1400萬

9、元;(2)取得土地使用權(quán)繳納契稅42萬元;前期拆遷補(bǔ)償費(fèi) 90萬元，直接建筑成本 2100萬元，環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用 60萬元;發(fā)生管理費(fèi)用 450萬元、銷售費(fèi)用 280萬元、利息費(fèi)用 370萬元（利息費(fèi)用雖未超過同期銀行代扣款利率，但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?。?dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)9%。生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅額時(shí)的扣除比例為 1、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 2008年度應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加共計(jì)多少 萬元?營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加=7648X5%X (1+5%+3% ) +63X5%X (1+5%+3% ) =412.99+3.40=416.

10、39(萬元) 2、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，允許扣除項(xiàng)目金額共計(jì)有多少萬元?價(jià)款=1400X 80%=1120 (萬元) 開發(fā)成本=(42+90+2100+60 ) X80%=1833.6 (萬元) 開發(fā)費(fèi)用=(1120+1833.6 ) >9%=265.82 (萬元) 稅金=7648X 5%< (1+5%+3% ) =412.99 (萬元) 加計(jì)扣除=(1120+1833.6 ) X20%=590.72 (萬元)（萬元）允許扣除費(fèi)用合計(jì)=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.143、2008年度該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳土地增值稅多

11、少萬元?增值額=7648-4223.14=3424.86 （萬元） 增值率=3424.86 - 4223.14 X 100%=81.10% 應(yīng)納土地增值稅額 =3424.86 X 40%-4223.14X 5%=1158.78 （萬元） 4、該企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅多少萬元？（不考慮房產(chǎn)稅、印花稅）。）X25%=520.56 （萬應(yīng)納所得稅額=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78 元） 例&某縣城房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，簽訂商品房銷售合同，取得銷售 收入9500萬元，分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、

12、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000萬元，開發(fā)成本2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 500 萬元，其中利息支出 200萬元，但由于該公司同時(shí)建造別墅，貸款利息無法分?jǐn)?，該地?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)提比例為10%。轉(zhuǎn)讓該普通住宅應(yīng)繳納土地增值稅多少萬元?1、應(yīng)繳納營業(yè)稅=9500X%=475 （萬元）2、應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加 =475 X （ 5%+3% ） =38 （萬元）3、扣除項(xiàng)目金額=1000+2000+ （1000+2000 ） X10%+475+38+ （1000+2000 ） X20%=4413 （萬元）4、增值額=9500-4413=5087（萬元）5、增值率=5

13、087-4413 X 100%=115.27%6、應(yīng)納稅額=5087 X 50%-4413X 15%=1881.55 （萬元）例9:2009年王某因改善居住條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓其已居住兩年的非普通住宅一套，取得轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)款 24萬元。經(jīng)評(píng)估，該住房的重置成本為20萬元，成新度為70%。住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費(fèi)0.18萬元、評(píng)估費(fèi)0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應(yīng)繳納多少土地增值稅?從2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。例10 :某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù):600萬元，繳納相關(guān)費(fèi)用（1） 1月份通過競(jìng)拍取得市區(qū)一處土地

14、使用權(quán)，支付土地出讓金24萬元;1/2 ；(2 )以上述土地開發(fā)建和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、寫字樓各一棟，占地面積各為(3)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開發(fā)成本300萬元，寫字樓開發(fā)成本 620萬元;(4 )分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?0萬元，包括超過貸款期限的利息4萬元,寫字樓的利息無法分?jǐn)?(5)9月初全部竣工驗(yàn)收后,公司將住宅樓出售，取得收入1080萬元,其中包括像購房者一并代收的市政施工費(fèi)共計(jì)50萬元;(6)9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設(shè)一商場(chǎng)，共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定價(jià)格是1500萬元。其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在的省規(guī)定， 按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；如果代收費(fèi)用計(jì)

15、入房?jī)r(jià)像購買方一并收取，則可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅，相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。(1)公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是多少萬元?該公司應(yīng)納的銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓的土地增值稅是多少萬元?公司寫字樓對(duì)外投資繳納土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額是多少萬元?公司寫字樓對(duì)外投資業(yè)務(wù)應(yīng)納的土地增值稅是多少萬元?(1)應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 =(600+24 ) X1-2=312 (萬元)開發(fā)成本=300 (萬元)公司繳納土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用=(40-4 ) + (300+312 ) 0%=66.6 (萬元)稅金=1080X 5%=54

16、(萬元)其他扣除項(xiàng)目=(300+312 )疋0%=122.4 (萬元)代收費(fèi)用可在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除，但是不可以加計(jì)扣除?？煽鄢?xiàng)目合計(jì)=312+300+66.6+54+122.4+50=905(萬元)(2)收入總額=1080 (萬元)可扣除項(xiàng)目合計(jì)=905 (萬元)增值額=1080-905=175 （萬元） 增值率=175+905X100%=19.34建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額為超過扣除項(xiàng)目金額20%，予以免稅。（3）應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額 =（600+24 ） X1-2=312 （萬元） 開發(fā)成本=620 （萬元） 應(yīng)扣除的開發(fā)費(fèi)用 =（312+620 ） X10%=93.2

17、（萬元） 以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，不繳納營業(yè)稅。其他扣除項(xiàng)目=312+620+93.2+186.4=1211.6 （萬元）（4 ）收入總額=1500 （萬元） 可扣除的項(xiàng)目合計(jì)=1211.6 （萬元）增值額=1500-1211.6=288.4（萬元） 增值率=288.4 -1211.6 X100%=23.8%，適用稅率為 30% 應(yīng)繳納土地增值稅=288.4 X30%=86.52 （萬元）計(jì)算題：19 000萬元;495萬元；繳納印花稅4.5萬元。已10%。計(jì)算1、2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī) 定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬元；住宅開發(fā)

18、成本2 800萬 元，其中含裝修費(fèi)用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 300萬元（不能 提供金融機(jī)構(gòu)證明）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì) 繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。2、某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì) 6000萬元，本年度占用80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本 4000萬元；發(fā) 生管理費(fèi)用2800萬元、銷售費(fèi)用1600萬元、利息費(fèi)用400萬元（不能提供金融 機(jī)構(gòu)的證明）。9月份該寫字樓竣工驗(yàn)收，1012月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓 總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬元。12月，該房地產(chǎn) 開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款， 經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開 發(fā)寫字樓的1/5抵償材料價(jià)款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā) 費(fèi)用扣除的比例為10%。）計(jì)算寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。計(jì)算題答案：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允 許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。（1）住宅銷售收入為19 000萬元（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： 取得土地使用權(quán)所支付的金額為：2840+ 160= 3 000萬元 住宅開發(fā)成本為2