全程規(guī)劃的建議

1、全程策劃的建議 建設項目全方位（全程）策劃是從項目用地的初始狀態(tài)就導 入的科學方法并結合房地產行業(yè)的運作流程， 逐步完善而形成的 理論體系，內容包括： 項目投資策劃 項目規(guī)劃設計策劃 項目質量工期策劃 項目形象策劃 項目推廣策劃 項目顧問、銷售代理 項目服務策劃 項目二次策劃 研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項目上作試點，試圖將整 個開發(fā)項目理念系統(tǒng)化， 并加強成本操縱，為以后的開發(fā)總結經 驗，提供依據(jù)。那個框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項目 的框架，可能個不地點不太適合或繁瑣， 在以后的工作中能夠修 正和調整完善，力爭形成一個標準格式報告文件。-土地面積及其紅線圖 -七通一平現(xiàn)狀 案頭工作

2、時期 第一章 “某項目”投資策劃 第一節(jié) 項目投資策劃的含義 項目投資策劃是房地產全方位策劃關鍵的環(huán)節(jié)， 那個過程操 作好了，就意味著項目成功了一半，在那個過程中多下些功夫， 以后的開發(fā)經營中就能夠未雨綢繆。 通過對項目環(huán)境的綜合考察 和市場調研分析，以項目為核心，針對當前的經濟環(huán)境、萊西房 地產市場的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進 行調研分析，再結合項目進行 SWO分析，在以上基礎上，對項 目進行系統(tǒng)準確的市場定位和項目價值發(fā)覺分析， 然后依照差不 多資料，對某項目進行定價模擬和投入產出分析， 并就規(guī)避開發(fā) 風險進行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。 第二節(jié) 某項目投資策劃

3、的具體內容 一、 項目用地周邊環(huán)境分析 1.1. 項目土地性質調查 地理位置 地質地貌狀況3 / 32 2 2. 項目用地周邊環(huán)境調查 地塊周邊的建筑物 綠化景觀 自然景觀 歷史人文景觀 環(huán)境污染狀況 3.3. 地塊交通條件調查 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 項目對外水、陸、空交通狀況 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4.4. 周邊市政配套設施調查 購物場所 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 金融服務 郵政服務 娛樂、餐飲、運動 生活服務 游樂休憩設施 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 歷史人文區(qū)位阻礙 、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1.1. 宏觀經濟運行情況 2.2. 萊西房地產

4、市場概況及政府相關的政策法規(guī) 3.3. 萊西房地產市場總體供求現(xiàn)狀 4.4. 萊西商品住宅市場板塊的化分及其差異 5.5. 萊西商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)覺 6.6. 萊西商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析 三、 土地SWO分析 1.1. 項目地塊的優(yōu)勢 2.2. 項目地塊的劣勢 3.3. 項目地塊的機會點 4.4. 項目地塊的威脅及困難點 四、 項目市場地位 1. 類比競爭樓盤調研 2. 項目定位： 市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位） 功能定位 建筑風格定位 五、 項目價值分析 1. 商品住宅項目價值分析的差不多方法和概念 商品住宅價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法 a選擇可類比項目 b確

5、定該類樓盤價值實現(xiàn)的各種要素及其在價值實現(xiàn)中的 5 / 32 權重 c分析可類比項目價值實現(xiàn)的要素的對比值 d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比 值 e依照價值要素對比值推斷本項目可實現(xiàn)的均價 -類比土地價值決定因素 a類比土地價值：地段資源差異 市政交通及直入交通的便利性的差異 項目周邊環(huán)境的差異，包括 - 周邊自然和綠化景觀的差異 - 教育、人文景觀的差異 各種污染程度的差異 - 周邊社區(qū)素養(yǎng)的差異 周邊市政配套便利性的差異 b項目可提升價值推斷 建筑風格和立面的設計、材質 建筑空間布局和環(huán)藝設計 理 形象包裝和營銷策劃 c價值實現(xiàn)的經濟因素 經濟因素 2. 項目可實現(xiàn)價值分

6、析 單體戶型設計 小區(qū)配套和物業(yè)治 進展商品牌和實力 政策因素 7 / 32 類比樓盤分析與評價 項目價值類比分析 a價值提升和實現(xiàn)要素對比分析 b項目類比價值計 算 六、 項目定價模擬 1.1. 均價的確定 2.2. 項目中具體單位的定價模擬 七、 項目投入產出分析 1. 項目經濟技術指標模擬 項目總體經濟技術指標 首期經濟技術指標 2. 項目受期成本模擬 成本模擬表及其講明 3 .項目收益部分模擬 銷售收入模擬 a銷售均價假設 b銷售收入模擬表 -利潤模擬及講明 敏感性分析 a可變成本變動時對利潤的阻礙 b 銷售價格變動 時對利潤的阻礙 丿八、投資風險分析及其規(guī)避方式提示 1. 項目風險性

7、評價 價值提升及事實上現(xiàn)的風險性 a項目的規(guī)劃和建筑設計是否以提升項目同周邊項目 的類比價值 b項目形象包裝和營銷推廣是否成功 2. 資金運用的風險性 減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本 對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握， 以盡量 少的資金占用啟動項目，并在最短的時刻內實現(xiàn)資金 回籠 3. 經濟政策風險 國際國內宏觀經濟形勢的變化 國家、地點相關地產政策的出臺及相關市政配套設計建 a模擬講明 利潤模擬表 9 / 32 九、開發(fā)節(jié)奏建議 1. 阻礙項目開發(fā)節(jié)奏的差不多因素 政策法規(guī)因素 地塊狀況因素 進展商操作水平因素 自己投放量及 資金回收要求 銷售策略、銷售政策及價格操縱因素 市場供求因素 上市時刻要求 2. 項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測 項目開發(fā)步驟 項目投入產出評估 結論 第二章 某項目規(guī)劃設計策劃 第一節(jié) 項目規(guī)劃設計策劃的含義 （依照萬科研發(fā)中心經驗，開發(fā)商引領設計單位完成設計）