世貿(mào)廣場寫字樓答客問(精)

1、世貿(mào)廣場寫字樓說辭一、項(xiàng)目綜述1. 開發(fā)商的注冊資金及開發(fā)資質(zhì)答:江蘇中茵置業(yè)有限公司，上交所掛牌上市公司中茵股份（SH.600745 全資控 股 子公司。中茵股份有限公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的股份制企業(yè)，是由中國房地產(chǎn) 50 強(qiáng)企業(yè)蘇州中茵集團(tuán)控股。公司以 城市運(yùn)營”為己任,遵循 創(chuàng)造明天的 價(jià)值”的經(jīng)營理念，銳意進(jìn)取，不斷創(chuàng)新。公司項(xiàng)目主要集中在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活 躍、最快速的長三角區(qū)域，目前已在蘇州、連云港、徐州、淮安、昆山、湖北黃 石、吉林長春 等多個(gè)城市和地區(qū)進(jìn)行高檔住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)等多項(xiàng)目、 多產(chǎn)品的開發(fā)運(yùn)營。 公司以精益求精的產(chǎn)品質(zhì)量、真誠專注的企業(yè)信譽(yù)、先進(jìn)的 國際

2、化管理模式，受到各級政府部門和消費(fèi)者、媒體的廣泛好評。2. 世貿(mào)廣場的整體規(guī)劃布局介紹？答:商業(yè)規(guī)劃、廣場規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)一體化為本案設(shè)計(jì)特點(diǎn)。安排 廣場功能，使室內(nèi)外互為延伸補(bǔ)充，在統(tǒng)籌的前提下，對廣場及商業(yè)功能進(jìn)行合理布局 廣場與周邊商業(yè)建筑作為不可分割的組成部分，也是一個(gè)互相交融的整體。流線型 界面與下沉式廣場形成渾然一體的效果，銀灰色弧形屋頂拉開與周邊建筑的距離，賦 予廣場強(qiáng)烈的地域與時(shí)代特征。弧形、橢圓形主體造型與周邊商業(yè)建筑取得聯(lián)系，融于環(huán)境，突出環(huán)境。 商業(yè)裙房采用拱形玻璃窗，既是商業(yè)空間的需要，又創(chuàng)造良好的 空間與視覺效 果，令開闊的廣場產(chǎn)生變幻的效果。規(guī)劃設(shè)計(jì)以人工湖

3、為核心，主體建筑沿基地東北兩面呈弧形圍合，形成一個(gè)較具 特色的休閑購物廣場。按照 鬧”與靜”商業(yè)活動與辦公、酒店既分隔又聯(lián)系的原 則,將寫字樓沿基地東側(cè)布置，五星級酒店沿中心人工湖北側(cè)展開，名品百貨靠近前進(jìn) 西路布置，步行商業(yè)街沿人工湖面展開并聯(lián)系前進(jìn)西路和中山路。整個(gè)廣場空間可 分為四個(gè) 部分功能區(qū)。西北側(cè)為休閑廣場、商業(yè)街、零售商場入口導(dǎo)入?yún)^(qū)；西側(cè)為坡地綠化景觀 區(qū),結(jié)合景觀酒吧，引入城市綠化景觀。 中部為下沉式人工湖面，為整 個(gè)廣場核心景觀，露天酒吧、舞臺布置于四周。南側(cè)為市民廣場，百貨及商業(yè)街入口 區(qū)。東北側(cè)為寫字樓 入口區(qū)。以上功能有機(jī)組織,形成多功能的現(xiàn)代城市廣場。既 注重商業(yè)品質(zhì)

4、的建構(gòu)，又形成適宜市民休閑文化活動的人性化場所，打破沿街布置商 業(yè)的傳統(tǒng)手法，真正將景觀 引入商業(yè)購物環(huán)境中，表現(xiàn)出鮮明的地域標(biāo)志和強(qiáng)烈的時(shí) 代特征。3. 寫字樓市場分析和產(chǎn)品定位答:昆山寫字樓市場起步早，但真正發(fā)展起來是近兩三年，以現(xiàn)代廣場、吉田國際 廣場、曼哈頓國際等項(xiàng)目為代表。 目前昆山寫字樓大致可分為三個(gè)板塊：中心城區(qū) 板塊、繡衣橋往東的開發(fā)區(qū)板塊，以及城南板塊。老城區(qū)板塊的寫字樓主要是改造項(xiàng)目居多，地段優(yōu)勢比較明顯，但產(chǎn)品品質(zhì)相對 不高,智能化水平低，且沒有專用停車場。但由于區(qū)域商業(yè)集中發(fā)達(dá)，這些寫字樓的入 住率較高，租金一般在 65-80 元/平米/月左右。隨著昆山的城市中心改造和

5、功能升 級，中心城區(qū)對于全市商務(wù)發(fā)展的中心地位會明顯提高，對于高端商務(wù)建筑的需求也 會逐漸釋放。開發(fā)區(qū)板塊是目前昆山相對比較成熟的 CBD 區(qū),優(yōu)勢在于前進(jìn)路是昆山的商 務(wù)大道,政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位大多集中于此。該板塊以創(chuàng)業(yè)大廈、國貿(mào)大廈、電 信大廈等為代表，寫字樓集中度咼，產(chǎn)品品質(zhì)相對于中心城區(qū)有明顯的提咼，但其產(chǎn)品 品質(zhì)和智能化水平與甲級寫字樓還有明顯的差距。城南板塊是新興 CBD 區(qū)，優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢。以現(xiàn)代廣場、吉田國際廣 場、中大商務(wù)廣場等為代表。其中現(xiàn)代廣場已經(jīng)具備了甲級寫字樓的硬件特征。 其不足在于，區(qū)域?qū)懽謽羌卸冗€不夠，由于距市中心較遠(yuǎn)，商務(wù)及生活配套也不完備 入駐企業(yè)主

6、要是廣告公司、貿(mào)易物流企業(yè)及園區(qū)電子產(chǎn)業(yè)的上下游相關(guān)企業(yè)。4. 5A 甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)5A 甲級寫字樓目前并沒有嚴(yán)格的評定標(biāo)準(zhǔn)，也沒有專業(yè)的機(jī)構(gòu)提供該項(xiàng)認(rèn)證 服 務(wù)。通常流行的 5A 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)主要包括智能化的 5A 和 5 大要素.5A 包括:0A ,辦公自動化系統(tǒng)；CA ,通訊自動化系統(tǒng)；FA ,消防自動化系統(tǒng)；SA , 安保自動化系統(tǒng)；BA ,樓宇自動控制系統(tǒng)。5A 甲級寫字樓的五大要素：第一要素：黃金區(qū)位。房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 這對于酒店可能并非個(gè)個(gè)是真理，但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資 和購買寫字樓的第一要素。第二要素:規(guī)模。這里所

7、說的規(guī)模，不僅是指建筑體量，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的 伸 展力及拓展性。一方面，不僅是指寫字樓建筑本身的規(guī)模，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套,經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛 樂及購物中心于一體的大空間。第三要素：建筑文化。所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這 樣 的歷史，但對于寫字樓而言，建筑文化包括世貿(mào)中心、 國貿(mào)中心這樣的品牌文化，以 及建筑本身的藝術(shù)性。第四要素：硬件設(shè)施。就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字 樓 方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承 重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以及電梯、智能等，都較酒店更先進(jìn)。就寫

8、字樓的本質(zhì) 而 言,硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)該是創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新上。 第五要素：軟件服務(wù)。相對酒店的五星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變 化，一 方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服 務(wù)上。 如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。、工程技術(shù)參數(shù)5.樁基?答:鉆孔灌注樁6. 結(jié)構(gòu)？答:框架一剪力墻結(jié)構(gòu)7. 抗震等級？人防設(shè)施？答:框架三級，剪力墻二級。人防按戰(zhàn)時(shí)甲類工程，防常規(guī)武器抗力級別為 6 級, 防核武器抗力級別為 6B 級,為二等人員掩蔽所。8. 消防樓梯寬度是多少？答:1.25 米，共 2.5 米寬9. 層咼？答:層高 3.5 米（非

9、凈高10. 面寬？進(jìn)深？答:面寬:8.5 米、9 米，進(jìn)深:8.5 米11. 得房率？答:77%,得房率高，在甲級寫字樓中是很少見的。12. 戶數(shù)？答:12013. 大堂的層高是多少？答:9 米14. 出入口位置？答:前進(jìn)路北面出口，出口朝向：東15. 車位有幾個(gè)?答:總車位 614 個(gè)車位左右。16. 是地下還是地上？出入口在哪？答:其中地上 VIP 專用停車位 46 個(gè)，地下 568 個(gè);出入口分別分布在前進(jìn)路、 中 山路，具體詳見圖紙。三、機(jī)電系統(tǒng)17. 供水系統(tǒng)？水泵的位置？答:無負(fù)壓供水，位于地下二層夾層的水泵房內(nèi)。18. 供電系統(tǒng)？變電站的位置？答:二路高壓電源供電,2*1250K

10、VA 變壓器，變電站位于地下夾層。19. 熱源系統(tǒng)？答:冬季用蒸汽作為水環(huán)熱泵作為公共水環(huán)路的輔助熱源，夏季采用熱泵制冷。20. 通風(fēng)系統(tǒng)？答:1、每層設(shè) 2 臺水環(huán)熱泵新風(fēng)機(jī)組，新風(fēng)接至末端機(jī)組送風(fēng)管2、 公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排煙，換氣次數(shù)12 次/時(shí)3、 走廊設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，各房間設(shè)可開啟外窗，開啟窗面積滿足自然排煙的要求 并可作為過渡季節(jié)自然通風(fēng)用，各疏散樓梯及消防電梯前室均滿足消防要求，設(shè)機(jī)械 加壓送風(fēng)。另:底層大堂采用變制冷劑流量的 VRV 系統(tǒng)，便于獨(dú)立控制。21. 安防措施?答:安防措施設(shè)置閉路電視監(jiān)控、紅外防盜報(bào)警、電子巡更等系統(tǒng)。每戶設(shè)刷 卡式自動門禁系統(tǒng)，每戶贈送紅外感性自動報(bào)

11、警系統(tǒng)。22. 通訊系統(tǒng)？答:兼顧語音、數(shù)據(jù)、圖文的傳輸，在內(nèi)部建立快速交換式星型以太網(wǎng)，千兆光纖 到戶，企業(yè)提供高速網(wǎng)絡(luò)（INTERNET 接入，每 6 卅預(yù)留一部電話接口。23. 有多少部電梯？電梯的品牌和規(guī)格是什么？答:3 部電梯，國際品牌24. 5A 甲級智能寫字樓智能化設(shè)施？答:SA 安保自動化系統(tǒng)：每戶設(shè)刷卡式自動門禁系統(tǒng)，每戶贈送紅外感應(yīng)自動報(bào) 警系統(tǒng)。每人一卡，刷卡進(jìn)入,進(jìn)門讀卡識別，出門紅外感應(yīng)自動開啟；具備進(jìn)出時(shí)間 段可控，出入記錄可查，異常情況自動報(bào)警等功能。（如非法侵入、門超時(shí)未關(guān)自動 報(bào)警等。高精度視頻監(jiān)控探頭全方位覆蓋，科學(xué)電子巡更系統(tǒng)與人工巡邏相結(jié)合，為 世貿(mào)廣場

12、寫字樓提供周密的安全保障。一卡通停車場管理系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離讀卡，支持不停車進(jìn)出（讀卡距離 5-8m。CA 通訊自動化系統(tǒng):真正實(shí)現(xiàn)千兆光纖直接到戶，為企業(yè)提供高速網(wǎng)絡(luò)（INTERNET接入。每 6 卅預(yù)留一部電話接口，有線電視接入、無線通信覆蓋系統(tǒng)。 充分滿足現(xiàn)代高智能商務(wù)企業(yè)需要。BA 樓宇自動化系統(tǒng):24 小時(shí)空氣質(zhì)量監(jiān)測，采用全新風(fēng)系統(tǒng)，杜絕空氣二次回 流 及細(xì)菌擴(kuò)散，空氣質(zhì)量可常年保持在U級（良好以上。中央空調(diào)系統(tǒng)分戶計(jì)量，并采 用遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)，為用戶創(chuàng)造舒適環(huán)境，更加人性化，而且同時(shí)實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保降低使 用 成本。（中央空調(diào)夏季采用熱泵制冷，冬季采用蒸汽供熱FA 消防自動化系統(tǒng)：背景音

13、樂及緊急廣播系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)、自動噴淋中茵股份有限公司(SH.600745)中茵世貿(mào)廣場 5A 甲級寫字樓介紹火系統(tǒng)、 消防排煙系統(tǒng)。0A 辦公自動化系統(tǒng)：一樓商務(wù)中心設(shè)視音頻電話會議系統(tǒng)，滿足 企業(yè)小型商務(wù)會 議要求；共享世貿(mào)廣場五星級酒店大型會務(wù)中心。大堂設(shè)多媒體 導(dǎo)視查詢系統(tǒng)、樓宇視頻信息發(fā)布系統(tǒng)四、建材及裝修取得新建商品房預(yù)售許可 證時(shí)間？交房時(shí)間？ 預(yù)售許可證時(shí)間 25.取得新建商品房預(yù)售許可證時(shí)間？交房時(shí) 間？答：2009 年 6 月，預(yù)售證編號 2009-276,預(yù)計(jì)交房時(shí)間為 2011 年。外墻材 質(zhì)？ 26.外墻材質(zhì)？答：1-3 層裙房天然石材貼面，結(jié)合玻璃幕墻。4-1

14、3 層為全玻 璃幕墻結(jié)構(gòu)。幕墻采 用低輻射雙層 W-E 玻璃門窗材質(zhì)？ 27. 窗材質(zhì)？答：低輻 射 LOW-E 玻璃屋面材質(zhì)？ 28.屋面材質(zhì)？答：防水屋頂花園。 交房的標(biāo)準(zhǔn)是什 么？ 29.交房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 答：精裝修交房，入駐即可辦公。裝修理念？參照對象？ 30.裝修理念？參照對象？ 答：世貿(mào)廣場寫字樓定位及裝修以上海浦東陸家 嘴花旗銀行大廈為參照對象，注重 使用者的感受，創(chuàng)造低調(diào)奢華建筑空間體驗(yàn)。 世貿(mào)廣場 5A級寫字樓專為知識型企業(yè)量身打造，其功能設(shè)計(jì)及內(nèi)部裝修處處都體 現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。在建筑設(shè)計(jì)方面，注重企業(yè)的功能需要和使用者的心 理體驗(yàn)。在材質(zhì)選用上，充分考慮節(jié)能環(huán)保技

15、術(shù)與時(shí)尚科技元素，運(yùn)用了大量的 高檔天然 石材、玻璃幕墻和金屬質(zhì)感面層。在強(qiáng)調(diào)建筑功能與品質(zhì)的同時(shí)，著力 體現(xiàn)建筑的地域文化內(nèi)涵和時(shí)尚科技特色， 塑造建筑的文化屬性和知性魅力，從 而彰顯建筑的品牌個(gè)性。大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)及建材？31.大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)及建材？ 6/9中茵股份有限公司(SH.600745)中茵世貿(mào)廣場 5A 甲級寫字樓介紹 答：大堂 是寫字樓的服務(wù)功能集聚區(qū)。大堂挑高 9 米，建筑面積約 500 卅，商務(wù)中心約 100 卅。設(shè)接待臺、多媒體導(dǎo)視臺、會客處。設(shè)計(jì)及建材：大堂右側(cè)墻面采用玻璃幕墻，大廳中央景觀細(xì)部采用金屬荷花造型，賦予建筑獨(dú)特的地域文化內(nèi)涵。地面采用高檔天然石材鋪地，內(nèi)墻采用天

16、然石材和玻璃幕墻，結(jié)合豐富的金屬質(zhì)感的運(yùn)用，平面肌理與紋路的處理，塑造了理性而不失生動的空間體驗(yàn)。標(biāo)準(zhǔn)層公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)？ 32.標(biāo)準(zhǔn)層公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)？ 答：電梯間： 背景墻采用深色天然石材，轎廂金屬質(zhì)感面層，墻體水綠色玻璃。整體色彩明亮輕快，通過材質(zhì)光潔的鏡面、色調(diào)和光線的變化增加空間的進(jìn)深與層次感。電梯間的面墻上設(shè)計(jì)了國際標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)名稱中英文索引及導(dǎo)視圖，便于訪客找尋和人員流動，提升企業(yè)形象，彰顯企業(yè)實(shí)力。公用衛(wèi)生間：標(biāo)準(zhǔn)層公共洗手間入口以洗手臺為過渡，平面布置注重私秘性。地面 采用高檔天然石材，墻體采用高檔瓷 磚貼面。整體色彩以淺色調(diào)為主，延續(xù)了簡潔明亮的樓層風(fēng)格。走

17、廊：地面及墻面采用高檔天然石材鋪帖，色澤穩(wěn)定便于清潔。單元內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要建材？33.單元內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)及主要建材？ 答：空調(diào)：國際品牌中央空調(diào)，分戶計(jì)量，并采用 遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。地面：采用數(shù)字地板龍骨(網(wǎng)絡(luò)地板)，鋪設(shè)地毯。墻面：相鄰單元間隔墻采用輕質(zhì)隔熱、隔聲材料；寫字間與中央走道隔墻采用玻璃 百葉設(shè) 計(jì)。天花板：石膏板吊頂，隔熱效果好。進(jìn)戶門：時(shí)尚玻璃門、金屬材質(zhì)公司銘牌，安裝刷卡式自動門禁系統(tǒng)。五、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司？ 34.物業(yè)管理公司？答：戴德量行提供物業(yè)顧問，蘇州新蘇皇冠物業(yè)有限公司提供物業(yè)管理蘇州新蘇皇冠物業(yè)管理有限公司于 2004 年 9 月 15 日成立。公司作為蘇州地區(qū)最頂

18、 級 的豪宅一一中茵理冠國際社區(qū)的物業(yè)管理單位，擁有一支高素質(zhì)、高水平、服務(wù) 精 7/9中茵股份有限公司(SH.600745)中茵世貿(mào)廣場 5A 甲級寫字樓介紹 細(xì)、專業(yè) 過硬的專業(yè)物業(yè)管理和服務(wù)隊(duì)伍，力求為不同國家、不同職業(yè)、不同生活背景的業(yè)主提供周到、舒適、全面、細(xì)致、溫馨的專業(yè)服務(wù)，力爭成為高檔物業(yè)管理和服 務(wù)的旗幟。物業(yè)公司提供哪些服務(wù)？ 35.物業(yè)公司提供哪些服務(wù)？ 六、可能遇到 的問題 36.客戶群定位，使用者： 客戶群定位，使用者：答：世貿(mào)廣場 5A 寫字 樓具有地段、景觀、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)等多方面的明顯優(yōu)勢。終端使用者定位為昆山高端商務(wù)企業(yè)用戶，以銀行、金融、擔(dān)保等企事業(yè)單

19、位為主。交通不便？ 37.交通不便？答：前進(jìn)路及馬鞍山路向西至 339 省道距離近，而且路況好， 5 分鐘即可上 339 快車道，339 省道是昆山市區(qū)最重要的環(huán)線交通。距火車站僅 1000 米，10余條公交線路 經(jīng)過，這種交通條件對于在市中心項(xiàng)目來說是非常出色 的。況且項(xiàng)目自身、及周邊聚集 大量的優(yōu)質(zhì)商業(yè)商務(wù)及生活配套，部分日常生活及商務(wù)需求只需要通過步行就能得到解 決。相對而言，郊區(qū)寫字樓項(xiàng)目的交通條 件較好，則是以配套過度缺乏為代價(jià)。規(guī)模不大？ 38.規(guī)模不大？答：其一，規(guī)模的相對性：市區(qū)商業(yè)中心目前還沒有超高建筑體的規(guī)劃，本項(xiàng)目的在市中心屬于相對較大規(guī)模。其二，市中心有較多的商務(wù)建筑體，如政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、寫字樓、金融機(jī)構(gòu)等等，具備形成商務(wù)區(qū)的規(guī)模。其三，世貿(mào)廣場作為城市商業(yè)復(fù) 合體，整體規(guī)模達(dá) 16 萬平方米，其復(fù)合形態(tài)的規(guī)模較大，且互為補(bǔ)充。價(jià)格太高？即產(chǎn)品主要優(yōu)勢（價(jià)格支撐）39.價(jià)格太高？即產(chǎn)品主要優(yōu)勢（價(jià)格支撐）答：不僅能滿足 5A 甲級寫字樓的 5A，也達(dá)到 5 要素的標(biāo)準(zhǔn)，是真正的 5A 甲級寫 字樓。產(chǎn)品的主要優(yōu)勢：產(chǎn)品的主要優(yōu)勢：地段：市中心絕版地段，豐富的商 務(wù)資源。規(guī)模：16 萬平米 城市復(fù)合體及優(yōu)質(zhì)的配套資源作為支撐。