一個商業(yè)街策劃方案

1、大十字商業(yè)街市場營運及招商方案（建議案）  2004-8-30   大十字商業(yè)街位于哈密市城南大十字，是哈密市舊城改造項目和城市形象工程，由江蘇中天集團投資建設(shè)，項目建筑面積45000平米，總投資1.2億，采用雙步行街規(guī)劃，融民俗風(fēng)情和蘇南特色于一體，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六位一體，是哈密市民和外來游客最佳的休閑購物場所，對提升哈密城市形象，促進(jìn)商業(yè)功能提升發(fā)揮了巨大的作用。項目現(xiàn)已經(jīng)完工，各項配套設(shè)施業(yè)已完善，但受到市場過剩等多方面的影響，商業(yè)街竣工交付后，市場的招商、開業(yè)和整體的營運等面臨諸多方面的問題，為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，

2、以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策劃，并提出本策劃方案以供參考。一、 市場分析1. 1商業(yè)概況1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的60%以上。在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三

3、大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?、競爭狀況近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場

4、，過度的市場供應(yīng)，打破了市場供需平衡。伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的市場也紛紛登場亮相，如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場、大量沿街商鋪和大十字商業(yè)街（統(tǒng)計的經(jīng)營面積高達(dá)15萬平方米）等，這些新的市場的開業(yè)，給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場帶來巨大的壓力，市場競爭進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差異性不強導(dǎo)致市場間競爭激烈，導(dǎo)致商戶的頻繁流動，形成“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)的特點。過度競爭表現(xiàn)在對消費者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對消費者爭奪方面，各商家紛紛使價格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是大量上家紛紛向沿街

5、品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場也出現(xiàn)競爭激烈的情況；在商戶招商方面，各時常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費（甚至二次裝修費）、扣點經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿意的招商效果。因此，哈密商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過，市場供需的嚴(yán)重失衡及各市場定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競爭狀況，這些現(xiàn)狀對我方市場招商和經(jīng)營時帶來巨大壓力，必須慎重應(yīng)對。12、市場消費狀況1、消費水平哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、經(jīng)濟水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低

6、收入人口占總?cè)丝诒攘懈?，商品的消費仍以中低檔商品為主。中高檔消費主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群。3、城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。4、消費發(fā)展趨勢哈密市人口有限，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，缺乏強勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進(jìn)駐，預(yù)計未來幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、細(xì)分化的市場運作已成必然。二、 SWOT分析21優(yōu)勢與機會1、 規(guī)模優(yōu)勢，具備了成為一個商圈的硬件條件；2、 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)

7、；3、 購物環(huán)境優(yōu)勢，獨具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；4、 政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機會；5、 舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；6、 餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經(jīng)營奠定了基礎(chǔ)；22劣勢與威脅1、 區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；2、 文化劣勢，少數(shù)民族聚居區(qū)，對漢族人有一定的抵觸心理；3、 規(guī)劃劣勢，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進(jìn)深過小，不適宜規(guī)模買場的進(jìn)駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營業(yè)空間的連通帶來困難；4、 商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅；5、 消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的

8、發(fā)展；6、 商戶經(jīng)營信心和市民消費信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、 市場定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經(jīng)營主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂和日用消費為主體的商業(yè)街向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、

9、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。四、 經(jīng)營布局為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。41商品布局3#、6#、9#、12#樓，購買商戶以經(jīng)營餐飲為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善，建議以經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂一條街；11#、14#樓離菜市場較近，可進(jìn)行互補性經(jīng)營，適合經(jīng)營土特

10、產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主，形成土產(chǎn)日雜一條街；5#、8#樓距大十字較近，可吸引漢餐消費，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂茶座經(jīng)營為主，形成商務(wù)餐飲娛樂一條街；4#、7#、10#、13#樓，為全框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街；1#、2#樓商鋪面積較大，適合金融機構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團客戶的進(jìn)駐和經(jīng)營，以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù)；42樓層功能布局兩側(cè)的商業(yè)街鋪面，一層可用于營業(yè)門廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座；中間的商業(yè)街，一層以門店經(jīng)營和綜合賣場為主，二層

11、可規(guī)劃為市場，在樓層南北兩側(cè)設(shè)計上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營格局；43經(jīng)營布局遵循原則1、 符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、 適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、娛樂等適合二層經(jīng)營，因此主要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3、 尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；4、 合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；5、 經(jīng)濟效益原則，應(yīng)充

12、分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、 關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營；7、 大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮；8、 充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成；9、 方便顧客消費的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個原則，其一是充分享受一站式消費的樂趣，其二

13、是先購物、后休閑觀光，再去餐飲娛樂，符合人消費的習(xí)慣；10、 視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意；五、 經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營整和市場、完善政策、合理回報1、 統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪（中心花園以南）的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營公司與商戶簽

14、定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2、 協(xié)助經(jīng)營大十字商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進(jìn)行市場的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費。每年一度的商貿(mào)洽談會，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場形象。每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及藝術(shù)魅力。成立演藝中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。與旅游公司合作，形成哈密旅游定點購物景點，接待每年高達(dá)8萬人次的旅客。每年一度的哈密旅游節(jié)

15、-哈密瓜節(jié)（計劃），在此舉辦，吸引全國游客及本地市民來此觀光消費。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。3、 部分自營在招商效果欠佳或部分商戶不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營，采用部分自營帶動商戶進(jìn)駐，促進(jìn)市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；經(jīng)營項目有風(fēng)險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等；有市場前景，但需要引導(dǎo)消費的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；百姓生活有需求，對促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至

16、不賺錢的，如平價超市；適當(dāng)?shù)墓嫘皂椖浚缑赓M的休閑區(qū)；4、 整和市場整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；整和市場空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、 完善政策向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；6、 合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的

17、提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)存量盤的銷售；六、 招商機構(gòu)的組建和運做1、 成立招商工作小組的必要性鑒于目前哈密市場競爭的嚴(yán)重性，僅僅依賴我方進(jìn)行市場招商和經(jīng)營，已經(jīng)不能取得任何突破，通過聯(lián)合政府各職能部門組建招商小組，展開市場招商和政策執(zhí)行。第一，可以提升商戶對市場的信心；其次，可以充分協(xié)調(diào)各職能部門，促進(jìn)政策的執(zhí)行力度；第三，利用職能部門對市場合理的監(jiān)管政策，促進(jìn)商戶進(jìn)駐大十字商業(yè)街；2、 招商小組各職能構(gòu)成和分工整個招商小組有多個職能部門指派專人組成，負(fù)責(zé)制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，對經(jīng)營和招商方案進(jìn)行審核，并展開操作和執(zhí)行；招商小組設(shè)組

18、長一名，副組長兩名，執(zhí)行主任一名。組長、副組長負(fù)責(zé)招商小組的管理、工作協(xié)調(diào)和政策制定，執(zhí)行主任負(fù)責(zé)招商工作的具體組織和執(zhí)行；根據(jù)職能分工，招商小組組成多個項目班子，負(fù)責(zé)具體的工作執(zhí)行；招商引資班子，由經(jīng)貿(mào)委、宣傳部、工商局成員組成，負(fù)責(zé)市場的大客戶的招商；市場規(guī)范、整頓班子，由建設(shè)局、工商局、稅務(wù)局、消防局成員組成，負(fù)責(zé)不規(guī)范市場的規(guī)范、整頓，促進(jìn)以上市場商戶進(jìn)駐大十字商業(yè)街；政策支持班子，由建設(shè)局、工商局、稅務(wù)局、旅游局成員組成，給予進(jìn)駐商戶減免稅費等方面的支持；3、 招商小組具體運做將大十字商業(yè)街確立為哈密招商引資項目，由招商引資班子負(fù)責(zé)向全國市場進(jìn)行市場招商；對哈密現(xiàn)有的老市場、不規(guī)范的

19、市場，由市場規(guī)范、整頓班子進(jìn)行規(guī)范整頓，這些市場以新豐市場為重點，對豐茂市場、工人市場、天馬市場進(jìn)行必要規(guī)范，促進(jìn)以上市場商戶進(jìn)駐大十字商業(yè)街；給予大十字商業(yè)街進(jìn)駐商戶減免稅費的支持，并將大十字商業(yè)街定位為哈密商業(yè)示范街和旅游購物一條街，由政策支持班子給予相應(yīng)的政策支持；4、 招商小組籌備和工作計劃12月15日前，確定本招商方案，上報相關(guān)政府和相關(guān)職能部門；12月20日前，有政府組織各職能部門，召開招商小組和招商方案制定研討會議，確定招商小組的構(gòu)成、領(lǐng)導(dǎo)班子、工作職能和執(zhí)行計劃；12月30日前，招商小組制定出完整的招商政策和方案，并依據(jù)工作要求安排到各工作班子展開執(zhí)行；2月20日，招商小組召開

20、首次新聞發(fā)布會，邀請媒體和商戶代表參加，公開招商小組工作職能和大十字商業(yè)街的招商政策和計劃；2月25日起，由招商小組各職能部門組成的聯(lián)合班子，展開具體工作，包括招商、市場的規(guī)范整頓、優(yōu)惠政策的出臺和榮譽稱號的授予；3月1日，招商小組召開大十字商業(yè)街經(jīng)營和政策支持研討會，就進(jìn)一步強化招商，同步展開市場經(jīng)營、管理和促銷進(jìn)行研討，邀請媒體和商戶代表參加，擴大宣傳，促進(jìn)市場快速形成；七、 招商計劃1、 招商工作的主體市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構(gòu)的成立，依托專業(yè)的機構(gòu)制定詳細(xì)可行的經(jīng)營和招商政策，對經(jīng)營和招商方案進(jìn)行審核，并展開操作和執(zhí)行。招商工作的主體由大十字商業(yè)街經(jīng)營公司（已經(jīng)注冊成立）和招商小

21、組聯(lián)合組成。2、 確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，十字商業(yè)街采用聯(lián)營、引資、租賃、自營、品牌聯(lián)合、銷售等多種方式的結(jié)合。3、 制定具體的招商政策招商的目標(biāo)和原則：促進(jìn)市場的培育、發(fā)展和成熟，最終形成哈密最具休閑、購物、旅游、觀光、餐飲、娛樂價值的商業(yè)步行街；招商政策A、大戶賣場面積在400平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進(jìn)駐具有較強感召力的，可一次性免租兩年；B、品牌戶賣場面積在120400平米之間，對散戶進(jìn)駐具有較強感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時，免租兩年；C、散戶賣場面積在120平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時，免租一年。

22、D、租金價格租金價格建議為450元/套/月（60平米/套），簽定合同前商戶一次性交納租房保證金20003000元/套。4、 招商區(qū)域和目標(biāo)客戶確定招商區(qū)域以哈密為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；招商的目標(biāo)客戶參見市場定位；5、 大客戶及品牌商戶的招商招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應(yīng)提前展開；收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；由經(jīng)營公司抽調(diào)專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負(fù)責(zé)客戶的招商和合作談判；6、 市場招商的全面展開針對大客戶及品牌商戶的

23、招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開人員推介；7、 商戶的登記和初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；所有意向商戶均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案；對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進(jìn)行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；對經(jīng)營商戶進(jìn)行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；8、 商戶資格審查審查經(jīng)營類型；審查經(jīng)濟實力；審查經(jīng)營能力；審查品牌優(yōu)勢；優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；確定首披進(jìn)駐商戶；其余商戶視招商情況決定是否入場；9、 與商戶簽定合同交納租金和保證金；簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；10、 自營項目確定對招商效

24、果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模，展開籌備；11、 開業(yè)籌備一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設(shè)計、材料供應(yīng)和裝修施工方面的支持；統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；組織和督促商戶進(jìn)貨；進(jìn)行店堂的布置及商品陳列；進(jìn)行開業(yè)活動的籌備；商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預(yù)留伏筆）； 12、 經(jīng)營活動展開詳細(xì)的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；八、 招商項目和功能定位A、商業(yè)功能劃分商業(yè)功能劃分遵循相關(guān)性和空間利用原則進(jìn)行市場功能區(qū)的劃分。1、農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)

25、區(qū)位現(xiàn)建成的農(nóng)貿(mào)市場，包括28間店鋪和水泥散臺；如市場發(fā)展較好，可考慮在農(nóng)貿(mào)市場后側(cè)的二期住宅用地上開發(fā)蔬菜、水果批發(fā)市場，以完善市場功能、擴大市場規(guī)模；經(jīng)營商品蔬菜、禽蛋、牛羊肉、大肉、生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調(diào)料、糧油、熟食加工、副食品等；經(jīng)營功能區(qū)劃分蔬菜經(jīng)營區(qū)以北側(cè)水泥散臺為主；干鮮果品、調(diào)料、牛羊肉、生鮮水產(chǎn)經(jīng)營區(qū)以南側(cè)水泥散臺為主；大肉、禽蛋、糧油、熟食加工、副食品經(jīng)營區(qū)以南側(cè)店鋪為主；2、糖酒百貨市場商業(yè)區(qū)位11#、14#樓，部分商品可進(jìn)入農(nóng)貿(mào)市場，與農(nóng)貿(mào)市場形成互補的經(jīng)營格局；經(jīng)營商品糖酒批發(fā)零售、陶瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用百貨、小商品、廚衛(wèi)用品；經(jīng)營功能區(qū)劃分不作具體的經(jīng)

26、營功能區(qū)劃分，以招商為目標(biāo)，達(dá)到自然成市的目的。樓層功能方面，建議經(jīng)營戶一層用于經(jīng)營鋪面，二層用于倉儲庫房；3、旅游工藝品市場商業(yè)區(qū)位9#、12#樓，如市場發(fā)展較好，可考慮在10#、13#樓西側(cè)延伸，以完善市場功能、擴大市場規(guī)模；經(jīng)營商品奇石、玉雕、地毯、民族工藝品、民族服飾、土特產(chǎn)等；經(jīng)營功能區(qū)劃分不作具體的經(jīng)營功能區(qū)劃分，以招商為目標(biāo)，達(dá)到自然成市的目的。但在具體商品布局時由北向南應(yīng)按經(jīng)營商品作動線分布，以充分考慮各種商品展示和運輸?shù)碾y易度；4、服裝、小商品市場（10#、13#樓）主要經(jīng)營服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、洗滌化裝、針紡和床上用品等；在以上招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)配，如市場招商理

27、想，可在以上市場定位的前提下進(jìn)行商品的延伸，如招商結(jié)果不理想，可考慮自營，以帶動市場形成。B、招商對象1、農(nóng)貿(mào)市場以大十字商業(yè)街500米內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場為招商主體，其中東環(huán)路市場是重中之重，應(yīng)依托政府和管理部門完成該市場向我農(nóng)貿(mào)市場的轉(zhuǎn)移；針對生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調(diào)料、糧油、熟食加工、副食品等的招商應(yīng)針對全市市場展開；2、糖酒百貨市場全市各大市場，包括豐茂市場、工人市場、天馬市場、藍(lán)光建材市場等；全市各沿街糖酒百貨商店；3、旅游工藝品市場全市各奇石市場（遠(yuǎn)東市場、人民廣場），依托政府支持進(jìn)行歸整；全市旅游商品銷售市場；民族工藝品、服飾、土特產(chǎn)銷售市場；4、服裝、小商品市場新豐市場、豐茂市場；全市各服裝、小商品經(jīng)營市場；九、 招商策略71廣告策略1、 廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔?，期間配合新聞造勢；2、 訴求內(nèi)容以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、 廣告媒體及投放規(guī)格報紙廣告，以哈密報投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的晨報（烏魯木齊）廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推廣期可進(jìn)