建業(yè)桂園項(xiàng)目房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1、.一、項(xiàng)目概況（ 1）項(xiàng)目名稱：平頂山建業(yè)桂園建設(shè)項(xiàng)目（ 2）項(xiàng)目地址：平頂山市新城區(qū)滍陽路南側(cè)、育英路西側(cè)、龍翔大道北側(cè)、創(chuàng)新路東側(cè)（ 3）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（ 4）項(xiàng)目投資：項(xiàng)目投資總額約為 9 億元（ 5）占地面積： 73110.8 平方米（ 6）項(xiàng)目內(nèi)容： 7 棟 18 層高的住宅樓、 7 棟 33 層高的住宅樓、一棟 32 層高的公寓、一個(gè)四班幼兒園及相關(guān)配套設(shè)施，配套設(shè)施包括商鋪和物管用房等。（ 7）交通便捷：龍翔大道雙向 4 車道， 66 路、 67 路、 16 路、 26 路、28 路公交直達(dá)， 5 分鐘往返行政核心區(qū)。（ 8）名校集中區(qū)： 步行 10 分鐘生活圈內(nèi)， 建業(yè)小哈佛、

2、 黃岡中學(xué)等眾多名校云集，成就一站式名校教育區(qū)。（ 9）生態(tài)型居住環(huán)境：臨路數(shù)百畝城市公園綠地、咫尺平西湖。（ 10）生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國銀行、雙匯超市等醫(yī)療、金融、餐飲機(jī)構(gòu)一應(yīng)俱全。（ 11）城市價(jià)值： 龍翔大道居住中軸區(qū)與長安大道行政核心相輔相成， 居住、行政兩大板塊共鑄新城未來盛世?。?12）投資價(jià)值：猶如浦東新區(qū)第二核心龍湖，龍翔大道乃當(dāng)前新城價(jià)值洼地，升值潛力無限，城市投資價(jià)值高！（ 13）項(xiàng)目簡介：總占地 109.67 畝，總建筑面積約 26.8 萬，綠化率 42%，容積率 3.67 ，項(xiàng)目分三期開發(fā)，共 14 棟，一期工程為 8 棟 18 層高層住宅，二期為 3

3、棟 33 層高層住宅；三期未定。二、平頂山樓市大環(huán)境中國房地產(chǎn)正處于第一個(gè)繁榮時(shí)代的結(jié)束和第二個(gè)繁榮時(shí)代的開始，已經(jīng)發(fā)生了一些變化。一方面，第一次繁榮時(shí)，房地產(chǎn)瞄準(zhǔn)了城市的富裕階層；而第二輪繁榮，首先是消費(fèi)者將從富裕階層消費(fèi)向大眾階層轉(zhuǎn)移，其次，則是向二線城市、三線城市擴(kuò)張。上海、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開發(fā)，已進(jìn)入相對飽合狀態(tài)。曾在上海、深;.圳等沿海城市掘得第一桶金、 或完成原始資本積累的開發(fā)企業(yè)， 面臨著競爭越來越激烈、土地市場緊縮、消費(fèi)市場萎縮的發(fā)達(dá)城市，發(fā)展環(huán)境也日益艱險(xiǎn)，它們必轉(zhuǎn)向二三線城市。平頂山作為全國 72 個(gè)大中城市之一， 省內(nèi)重要的三線城市， 各大開發(fā)商在近幾年將會逐鹿

4、鷹城， 比如建業(yè)已經(jīng)在平頂山開發(fā)了幾個(gè)有影響力的樓盤， 再加上平頂山工業(yè)基礎(chǔ)好， 消費(fèi)者消費(fèi)意愿強(qiáng)烈， 平頂山的樓市將會在近幾年中加速發(fā)展。以去年為例，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 54.28 億元，同比增長 31.4%，其中商品住宅完成投資 38.63 億元，同比增長 40.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位 68.10 億元，同比增長 7.6%。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成來看，國內(nèi)貸款 4.97 億元，同比增長 3.3%，其中銀行貸款 4.69 億元，同比增長 22.6%；企業(yè)自籌資金 17.63 億元，同比減少 33.6%，其中自有資金 9.79 億元，同比增長 98.3%；其他來源資金 45.50

5、億元，同比增長 42.4%，其中個(gè)人按揭貸款 4.98 億元，同比增長 78.8%。商品房新開工面積 198.48 萬平方米，同比減少 46.4%；施工面積 646.18 萬平方米，同比增長 1.3%；竣工面積 72.95 萬平方米，同比減少 30.8%。其中：商品住房新開工面積 172.60 萬平方米，同比減少 44%；施工面積 540.13 萬平方米，同比增長 4.1%住房一級市場供應(yīng)量快速增長。城區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、新城區(qū)）新建商品房上市面積99.85 萬平方米，同比增長1.91 倍，其中：商品住房上市 8103 套、 88.81 萬平方米，上市面積同比增長2.25 倍，商業(yè)營

6、業(yè)用房上市11.04 萬平方米，同比增長57.0%。新建商品住房季度上市量分別為10.58 萬平方米、 30.58 萬平方米、 24.26 萬平方米、 23.39 萬平方米，同比分別增長2.32倍、 22.56 倍、 3.94 倍、 1.54 倍。由于商品房上市量增長迅猛，銷售量增幅較小，商品房市場可供銷售房源大幅攀升。2010 年末，商品房累計(jì)可售面積61.98萬平方米，同比增加1.63 倍，其中：商品住房年末累計(jì)可售面積52.47 萬平方米，同比增加 2.08 倍，住房一級市場供應(yīng)充足。商品住房消費(fèi)由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。全年城區(qū)商品房銷售73.66 萬平方米，同比增長3.16%；銷售金額 24.37

7、億元，同比增長 31.1%。其中：商品住房銷售 6316 套，同比增長 10.3%；銷售面積 68.56 萬平方米，同比增長 2.7%；成交金額 21.39;.億元，同比增長44.7%。商業(yè)營業(yè)用房成交5.1 萬平方米，同比增長9.51%。商品住房季度銷售面積分別為12.42 萬平方米、 11.69 萬平方米、 21.21 萬平方米、23.24 萬平方米，同比分別增長-11.4%、49.2%、26.2%、 -17.3%，環(huán)比分別增長-55.8%、-5.84%、81.5%、9.56%。2010 年上半年，國務(wù)院相繼出臺“國十一條” 、“國十條” 等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策， 我市住房一級市場觀望情緒濃

8、厚，銷售量在一季度環(huán)比大幅下降、 二季度減幅略有萎縮； 下半年受全國一、 二線城市房價(jià)快速上漲因素影響以及住建部等三部門聯(lián)合出臺“新國五條” 等調(diào)控措施， 銷售量在三季度環(huán)比大幅增長，四季度增幅趨緩。（具體可見下面幾幅圖）;.三、房地產(chǎn)需求市場分析;.隨著平頂山經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的快速增長，使得平頂山社會經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)從 2005 年平頂山市財(cái)政收入逐年增加， 到 2007 年增速加快，這與平頂山大型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益刺激有關(guān)。 在整體經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)上， 居民收入消費(fèi)支出也順應(yīng)了該趨勢平穩(wěn)增長，預(yù)計(jì) 2011 年城鎮(zhèn)居民人均收入支出將突破 30000 元。在居民消費(fèi)總量較大幅度增長的同時(shí)， 總體

9、通貨膨脹率增加的情況下， 貨幣貶值較嚴(yán)重，人們把投資目標(biāo)大部分都投入到不容易貶值的房地產(chǎn)行業(yè)， 也預(yù)示著居民對房地產(chǎn)購買力的增加。隨著平頂山國民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的不斷增長，居民的支出水平不斷增加，表現(xiàn)在衣食住行的消費(fèi)尤為強(qiáng)烈。根據(jù) 2009 年平頂山市居民消費(fèi)支出類的比重，居住為市民的大宗消費(fèi)， 位居消費(fèi)支出的第一位， 這也說明隨著平頂山市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增加的同時(shí)， 改善居住條件的愿望也變得十分強(qiáng)烈， 以不動產(chǎn)作為投資方式也日益劇增，使得房地產(chǎn)需求量不斷增加。近年來平頂山市在強(qiáng)力經(jīng)濟(jì)的推動下，城市化進(jìn)程不斷的加快。特別是平頂山政府提出的 “西擴(kuò)東進(jìn)” 發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略， 使城市格局不

10、斷擴(kuò)大。新城區(qū)位于城市西部，遠(yuǎn)期框架 100 平方公里，一期 25 平方公里，二期 50 平方公里。與老城區(qū)距離 10 公里。平頂山市城市建設(shè)的重點(diǎn)，也是平頂山城市發(fā)展的方向。毫無疑問，該區(qū)將成為平頂山塵世空間發(fā)展的方向和重點(diǎn)。隨著平頂山城市框架格局的變化，在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市業(yè)也必會隨著城市化的加快而加快， 所以在未來時(shí)間內(nèi)平頂山房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)百家爭鳴欣欣向榮的景象。四、市場競爭環(huán)境分析因?yàn)榻I(yè)桂園位于新城區(qū)， 環(huán)境和規(guī)模是重要賣點(diǎn)， 所以我們將重點(diǎn)對本案附近的同質(zhì)樓盤進(jìn)行針對性分析。項(xiàng)目一：藍(lán)灣新城藍(lán)灣新城項(xiàng)目位于平頂山新城區(qū)東側(cè)的門戶地位。 藍(lán)灣新城北臨長安大道， 離主干道很近，

11、但與主干道之間又有城市景觀公園相隔， 南臨白龜山水庫， 東為黃河外國語學(xué)校， 西邊與市國稅局的翠林藍(lán)灣小區(qū)有著一渠之隔， 就是西干渠， 修建好的西干渠渠面寬 30 米。 26、28、 66、68、88、 35 路公 交車直達(dá);.占地200 多畝建筑面積42 萬容積率3.32綠化率41%物業(yè)類型高層樓盤戶型一房： 40 平米左右，約占 5%兩房： 70 100 約占 35%三房： 120 134 約占 55%四房： 160 180 約占 5%樓盤均價(jià)3800 元 /m2項(xiàng)目二：君臨天下位于平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段占地不詳建筑面積10 萬平米容積率不詳綠化率30.3%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳

12、, 三室二廳 , 四室二廳 , 其他樓盤均價(jià)4200 元 /m2項(xiàng)目三：常綠九天莊園·九鼎位于平頂山市新城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角，常綠?九鼎具有鮮明的新中式風(fēng)格園林景觀，共享九天莊園四大景觀廣場、102 畝園林風(fēng)光、各主題花園，層次錯落的四季景觀，營造出遞進(jìn)式的園林布局。占地258 畝建筑面積27 萬平方米容積率1.6綠化率45%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳 , 三室二廳 , 其他;.樓盤均價(jià)4300 元 /m2項(xiàng)目四：常綠·大悅城常綠·大悅城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處（河南城建學(xué)院對面），步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫，另外祥云公園、 中心文化公園

13、與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊；在小區(qū)的周邊，平頂山衛(wèi)校、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃岡中學(xué)、平頂山市七中等院校；中國銀行、農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)；豫達(dá)未來大酒店、大河錦江、九天會所等休閑娛樂場所占地11 萬平方米建筑面積33 萬平方米容積率2.990綠化率42%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳 , 三室二廳 , 其他樓盤均價(jià)4300 元 /m2五、目標(biāo)消費(fèi)者分析1、目標(biāo)消費(fèi)群定位：中產(chǎn)階層理由：環(huán)境和風(fēng)格：環(huán)境幽雅，風(fēng)格現(xiàn)代符合目標(biāo)群的品位和居住要求價(jià)位：海上春天的價(jià)位可以為中產(chǎn)階層所接受2、中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析特征：社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于中間位置大學(xué)以上學(xué)歷相對其它人群，中產(chǎn)階層當(dāng)中

14、歸國留學(xué)生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高工作態(tài)度：中產(chǎn)階層相對優(yōu)越的生活是以超時(shí)間工作為前提，以承擔(dān)更大工作壓力及更高工作強(qiáng)度為代價(jià)。需要的話，可以每天只睡 3 個(gè)小時(shí)，其余時(shí)間用來工作， 甚至可以放棄假期具有危機(jī)感、成就感雙重感受收入較豐厚，有事業(yè)基礎(chǔ);.擔(dān)心自己落入較低階層3、中產(chǎn)階層的憂慮和對策憂慮：對衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識上對策：加強(qiáng)個(gè)人培訓(xùn)、 交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機(jī)感而普通采用的方式4、中產(chǎn)階層的主要消費(fèi)趨向：房產(chǎn)、汽車、旅游5 商家怎樣影響中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的種種消費(fèi)行為背后隱藏著許多文化層面的因素， 單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)

15、化的消費(fèi)模式， 對中產(chǎn)階層并不構(gòu)成最強(qiáng)的吸引力； 商家若能將消費(fèi)與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動中產(chǎn)階層的消費(fèi)者六、建業(yè)桂園項(xiàng)目SWOT分析Strength （優(yōu)勢）：社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，建筑外觀美式風(fēng)格，簡潔明快，屋頂和陽臺的精心處理，更顯陽光、現(xiàn)代之感，符合價(jià)格區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)內(nèi)風(fēng)景更加優(yōu)美， 湖濱與建筑獨(dú)具匠心的組合，并根據(jù)地勢階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。Weakness（劣勢）：本案地理位置相對城市中心較偏遠(yuǎn)。本區(qū)自身消化能力有限，必須吸引整個(gè)平頂山目標(biāo)消費(fèi)人群。由于有關(guān)部門和政策的某些干預(yù)，本案較難完全整合資源，達(dá)到盡善盡美，Opportunity（機(jī)會）：隨著國家住房制度改革的逐步深入， 購房融資手段日趨多樣化， 市民購房意識正逐步加強(qiáng)，個(gè)人購房行為開始穩(wěn)定， 形成新的住宅消費(fèi)觀念， 且出現(xiàn)升值保值的新投資趨勢。 近幾年，平頂山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)強(qiáng)勁回升， 商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新高 。日新月異的城市交通和環(huán)境建設(shè)，也將對本市住宅消費(fèi)起到了積極拉動作用。平頂山新區(qū)效應(yīng)、市政設(shè)施和環(huán)境改善，是房地產(chǎn)市場新的亮點(diǎn)。;.房地產(chǎn)界的同質(zhì)化現(xiàn)象， 缺乏形象占位或不到位， 使建業(yè)桂園可以從容把握樓盤差異化定位的先機(jī)。平頂山房地產(chǎn)廣告普遍還停留在表現(xiàn)