房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、精品文檔房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一、 委估項(xiàng)目* 公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目二、委托方名稱：*公司地址：*三、估價(jià)方名稱：*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司地址：*證書號(hào)：*資質(zhì)等級(jí)：*法定代表人：*四、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于* ,其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積 共9687.69平方米。其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 7430.12m2,平均層高 3.6米，建成于 2003年，于2007年 底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為* o副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有 權(quán)證號(hào)

2、碼為* 。五、估價(jià)目的 為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵押價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014 年8月15日七、價(jià)值定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)八、估價(jià)原則本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的 前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：1. 合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。3. 替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀 合理價(jià)格。九、估價(jià)依據(jù)1. 委托方提供的資料(1) 委托書；(2) 委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(3) 房屋所有權(quán)證復(fù)印件。2. 國(guó)家標(biāo)

3、準(zhǔn) GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。3. 國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極 少，無法適用市場(chǎng)比較法 ；同時(shí)由于其具有明顯的收益性， 因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。十一、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序， 采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人 民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（¥ 2265.34萬元）。十二、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過 多

4、損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價(jià)對(duì)象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值 大，變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，最可能 實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為：估價(jià)結(jié)果土 10%變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi)：中介服務(wù)費(fèi)：5%-6%契稅：4%營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5.5%所得稅：20%過戶手續(xù)費(fèi)：2%左右印花稅：0.5 %。其它費(fèi)用十三、估價(jià)人員*中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：*中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：*十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間2014 年 8 月 12 日一*十五、估價(jià)報(bào)告有效期限本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告由具之日起壹年，即從2014年8月18日至2009年8月17日止。2017 房地產(chǎn)資產(chǎn)

5、評(píng)估報(bào)告一、 委估項(xiàng)目*公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價(jià)項(xiàng)目二、委托方名稱：*公司地址：*三、估價(jià)方名稱：*房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司地址：*證書號(hào)：*資質(zhì)等級(jí)：*法定代表人：*四、估價(jià)對(duì)象概況估價(jià)對(duì)象位于* ,其合法產(chǎn)權(quán)人為*公司，建筑面積 共9687.69平方米。其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為 7430.12m2,平均層高 3.6米，建成于 2003年，于2007年 底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為* o副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2,平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有 權(quán)證號(hào)碼為* 。五、估價(jià)目的為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提

6、供參考依據(jù)而評(píng)估房產(chǎn)抵 押價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)201x 年8月15日七、價(jià)值定義采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)八、估價(jià)原則本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：1. 合法原則，以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。2. 最高最佳使用原則，以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。3. 替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。九、估價(jià)依據(jù)1. 委托方提供的資料(1) 委托書；(2) 委托方企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；(3) 房屋所有權(quán)證復(fù)印件。2. 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范。3

7、. 國(guó)家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極 少，無法適用市場(chǎng)比較法 ；同時(shí)由于其具有明顯的收益性， 因此適宜選用收益法進(jìn)行評(píng)估。十一、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的， 遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序， 采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，確定該估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為人 民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（¥ 2265.34萬元）。十二、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過 多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價(jià)對(duì)象

8、的通用性一般，具有可分割使用性，整體價(jià)值 大，變現(xiàn)所需時(shí)間長(zhǎng)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)，最可能 實(shí)現(xiàn)的價(jià)格范圍為：估價(jià)結(jié)果土 10%變現(xiàn)時(shí)涉及以下稅費(fèi):中介服務(wù)費(fèi)：5%-6% 契稅：4%營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：5.5%所得稅：20%過戶手續(xù)費(fèi)：2%左右印花稅：0.5 %。其它費(fèi)用十三、估價(jià)人員*中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)：*中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào):*十四、估價(jià)作業(yè)時(shí)間2014 年 8 月 12 日一*十五、估價(jià)報(bào)告有效期限本估價(jià)報(bào)告有效期為自報(bào)告由具之日起壹年，即從201x年8月18日至20xx年8月17日止。評(píng)估人：XX20XX 年XX月3日房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估聲明一、我們

9、在執(zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法 規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中掌握的事實(shí)，評(píng)估報(bào)告陳述的事 項(xiàng)是客觀、真實(shí)的。我們的分析、判斷和推論，以及由具的評(píng)估報(bào)告遵循了 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。二、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象無利益關(guān)系，與相關(guān) 當(dāng)事方無利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。三、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì) 象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬真 實(shí)性做任何形式的保證；我們已提請(qǐng)企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足由 具評(píng)估報(bào)告的要求，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。四、我們具備評(píng)估業(yè)務(wù)所

10、需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)五、我們對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意 見，是經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì) 象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。六、我們由具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于 評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途、評(píng)估報(bào)告使用者，并在評(píng) 估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們 無關(guān)。七、我們?cè)谠u(píng)估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、 擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付由的價(jià)格對(duì)評(píng)估結(jié) 論的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自 然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。我們對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé) 任。八、我

11、們對(duì)在已實(shí)施的評(píng)估過程中不能獲悉的評(píng)估對(duì)象 和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。一、基本概況估價(jià)對(duì)象為武漢市僑口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟403,結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積 112.39平方米，設(shè)計(jì)用 途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。二、評(píng)估目的為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。三、評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日為20XX年11月3日。四、估價(jià)依據(jù)1 、本次估價(jià)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國(guó)土地管理法 、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī) 定、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦 法實(shí)施意見等有關(guān)政策法規(guī)和文件。2 、評(píng)估相關(guān)的資料房屋所有權(quán)證復(fù)印件以及本公司掌

12、握的房地產(chǎn)有關(guān) 資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。五、估價(jià)原則此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循 如下實(shí)操性原則。1 、合法原則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆 蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使 用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得房屋所有權(quán)證，具備合法性。2 、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最 佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置 分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提

13、估價(jià)。3 、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià) 格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù) 該原則。通過調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類似的房 地產(chǎn)作為參照實(shí)例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。4 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均 以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。5 、謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作由估價(jià) 相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持

14、必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在 實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市 場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià) 值。六、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后， 根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng) 比較法作為本次估價(jià)的基本方法。七、估價(jià)過程市場(chǎng)比較法：=3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險(xiǎn)利率即長(zhǎng)期國(guó)債利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等綜 合確定的。1 交易情況修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。2 交易日期修正系數(shù)：ab

15、cd屬于正常交易，不用調(diào)整。3 區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正：由于參照對(duì)象 A,B與評(píng)估對(duì)象處于同一 地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓 層和面對(duì)的方向。參照對(duì)象C,D與評(píng)估對(duì)象各種區(qū)位因素對(duì)比后，明顯高 于參照對(duì)象。1土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)=/ =/=0.99652容積率修正容積率容積率修待估房產(chǎn)1.92 1案例A 1.92 1案例B 1.92 1案例 C 2.50 0.9368案例 D 2.50 0.9368正系數(shù)容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實(shí)例修正系數(shù)A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=

16、0.9368通過土地年期和容積率修正后的地價(jià)：案例 A:4668.46 X (600/596) X 0.9965 X 1=4683.34 (元 /m2)案例 B:4646.25 X (600/597) X 0.9965 X 1=4653.25 (元 /m2)案例C:4968.43 X (600/602) X 0.9965 X 0.9368=4622.73 (元 /m2) 案例 D:5098.43 X (600/603) X 0.9965 X 0.9368=4752.45(元 /m2)土 地 評(píng) 估 單 價(jià) 為 ： （4683.34+4653.25+4622.73+4752.45） +4=4677.94 （元 /m2） 土地評(píng)估總價(jià)為：112.39 X 4677.94=525753.68（元 ）八、評(píng)估結(jié)論建筑物面積：112.39平方米房地產(chǎn)總價(jià)：5257