土地增值稅評估價格

1、問:什么情況按評估價格征收土地增值稅?答 :（1）土地增值稅暫行條例第九條規(guī)定,納稅人有下列情形之一的 ,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收 : 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； 提供扣除項目金額不實的； 轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的。（2）土地增值稅暫行條例實施細則 第十三條規(guī)定 ,條例第九 條所稱的房地產(chǎn)評估價格 ,是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評 估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評 估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。第十四條規(guī)定 ,條例第九條 （一）項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成 交價格 ,是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。條例第九

2、條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的 ,是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供 扣除項目金額的行為。條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由 ,是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構評定 的交易價 ,納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格 ,應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的 市場交易價格進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房 地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權 時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定扣除項 目金額。轉讓房地產(chǎn)的成交價

3、格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的,由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。企業(yè)2017年稅務自查報告按照貴局于20xx年7月4日下發(fā)的稅務稽查查前告知 書（國稅稽告字20PC001號）的相關要求，我公司組織相 關人員于20xx年7月5日至7月30日，對我公司20PC年 1月1日至20PC年12月31日所屬期間涉及到的相關涉稅 情況進行了全面的自查，現(xiàn)將自查情況報告如下：一、企業(yè)基本情況：xxxx公司成立于20xx年7月，注冊資金1300萬元整。 由于公司股東從事過礦產(chǎn)資源的開發(fā)的相關工作，成立公司 的主要目的是為了對 xx市xx縣當?shù)氐牡V產(chǎn)資源進行投資開 發(fā)，并同時承接部分通信電

4、纜工程業(yè)務。xxxx公司成立以后，主要是從事了對xxxx市xx縣當?shù)氐牡V產(chǎn)資源的前期開發(fā)工作，公司投入了大量的人力、物力 和資金，成立了 xxxx公司xx分公司，相繼對 xx縣可能存 在礦產(chǎn)資源的xx礦點、xxx礦點進行前期的辦證、勘查、找礦等工作。同時，為開發(fā)當?shù)氐穆糜钨Y源，在XX縣政府的要求下，投資成立了 XXXX有限公司。由于礦產(chǎn)資源開發(fā)的前期工作具有較大的不確定性和風 險性，加上國家的政策的不斷變化，XXXX公司雖然開展了大量的工作，但由于該工作難度較大，過程復雜，至今雖已開 展了五年多的工作，但尚未形成具有開發(fā)條件和價值的礦點。 同時，由于資金需求量大，公司資金有限，前期開發(fā)工作時

5、斷時停，公司股東大部分的精力都花在尋找具有資金實力的 合作開發(fā)者上，為此XXXX公司除欠銀行貨款外，尚欠大量的私人借款。二、企業(yè)涉稅情況：XXXX公司到目前為止，在對礦產(chǎn)資源的前期開發(fā)工作上， 未有收入體現(xiàn)，應不存在相關的稅收問題。XXXX公司近年來除開展以上工作外，另外的業(yè)務主要是 承接了 XX市當?shù)卦陔娬鹃_發(fā)工作中的配套通信電纜施工工 程業(yè)務。其中，20XX年取得收入245494元，開具普通銷售 發(fā)票，已繳納增值稅 7364。82元。當年公司賬面反映虧損 964744。37元，經(jīng)納稅調整后應納稅所得額為 -934513。92 元，未繳納企業(yè)所得稅;20xx年取得收入1462122。25元。

6、 其中開具普通銷售發(fā)票 143071 o 30元，開具通信工程款發(fā) 票1319050 o 35元，已全部繳納營業(yè)稅，當年公司賬面反 映虧損 469615 o 35元，經(jīng)納稅調整后應納稅所得額為-385412。95元，未繳納企業(yè)所得稅，當年預繳所得稅為 232104元。三、本次稅收自查情況：接到貴局通知以后， 按照貴局通知后附的相關要求，我公司安排有關人員對我公司 20xx年1月1日至20xx年12月 31日的相關涉稅工作進行了全面的檢查，主要的檢查內(nèi)容分為以下部分進行：1、增值稅相關涉稅情況檢查：我公司由于涉及的流轉稅業(yè)務主要是通信工程施工，在20xx年度取得收入245494元時，開具了普通銷

7、售發(fā)票，按 3%的比例繳納了增值稅 7364。82元。20xx年開具普通銷 售發(fā)票143071。30元，應繳納增值稅，由于我公司屬小規(guī) 模納稅人，按3%征收率計算，應繳納增值稅為143071 o30X0 03勻1。03=4167。13 元。2、對與收入相關的事項進行了檢查。我公司20PC 年取得收入 245494 元，20xx年取得收入 1462122 o 25元，在對我公司業(yè)務及發(fā)票開具情況進行全面 檢查后，特別是對公司的往來款項進行了全面的檢查和分析， 對預收賬款、其它應付款各明細的形成原因、核算過程及相 應原始憑證進行了落實，自查中發(fā)現(xiàn)20xx年度已掛賬的預收賬款-xxx電站540000

8、萬元，由于當時核算時該款項屬該電站上一級單位付款，后期一直未能處理，屬已收款未確認收入項目，因此在此次檢查中應確認該收入540000萬元。3、對與成本費用相關事項進行了檢查。經(jīng)對我公司成本費用情況進行全面的檢查，主要存在以下兩方面的問題：、產(chǎn)品銷售成本及結轉方面存在的問題：經(jīng)檢查，我公司 20xx年取得收入245494元，賬面反映 產(chǎn)品銷售成本198450元;20xx年取得收入1462122。25元， 賬面反映產(chǎn)品銷售成本 1225994元。經(jīng)對我公司財務人員及業(yè)務相關人員進行了解和核對，公司財務人員在核算產(chǎn)品銷售成本時，是按一定的毛利率計算 而得出。20xx年的成本已取得相關發(fā)票，20xx公

9、司在開展通信工程施工過程中，大量的施工費用及工程配套材料費用 款項由當?shù)氐氖┕り犖檫M行建設，工程款已實際付出，相關 費用掛賬于其它應收款上，由于工期較長，加上施工過程中 施工隊發(fā)生工傷事故（目前法院尚正式判決），公司未及時取 得相關發(fā)票。在此次自查中，我公司按收入的50%確認銷售 毛利，應調增應納稅所得額為1225994元-1462122。25元X50%=494932。87 元、期間費用核算方面存在的問題：在對我公司20xx年期間費用檢查過程中，主要存在以下 問題: 、房屋裝修及設備款共87481。37元未采取攤銷，直接計入管理費用； 、購入固定資產(chǎn)（電腦、辦公家具等）57200元直接計入管理

10、費用，未采取折舊方式進行攤銷； 、個人電話費用合計 9751 o 72元計入公司管理費用未 納稅調整； 、會務費、汽車超速罰款共3380元計入管理費用-其它 費用未作納稅調整； 、未取得正規(guī)發(fā)票入管理費用金額1760 o 40元未納稅調整。 、支付的工程款 80130元應計入施工成本科目。在對我公司20xx年期間費用檢查過程中，主要存在以下 問題： 、個人電話費用合計 3276 o 05元計入公司管理費用未 納稅調整； 、未取得正規(guī)發(fā)票入管理費用金額6000元未納稅調整。3、對相關涉稅事項進行了檢查。我公司在對20xx年企業(yè)所得稅納稅申報時，資產(chǎn)類調整 項目固定資產(chǎn)折舊62792 o 37元會

11、計折舊和稅法規(guī)定折舊一 致，納稅調增金額 62792 o 37元屬編報錯誤。問 :什么情況下需要填寫土地增值稅納稅申報表?答 :（1）國家稅務總局關于印發(fā)土地增值稅納稅申報表）的通知 （國稅發(fā)1995 090號）規(guī)定：土地增值稅納稅申報表 包括適用于 從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的土地增值稅項目登記表和土 地增值稅納稅申報表 （一） ,及適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅 人的土地增值稅納稅申報表 （二） 。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅 人,應在取得土地使用權并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后,根據(jù)稅務機關確定的時間 ,向主管稅務機關報送土地增值稅項目登記表,并在每次轉讓 （預售 ）房地產(chǎn)時 ,依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容

12、 ;納稅人轉讓 （預售 ）其開發(fā)的房 地產(chǎn)并取得收入的 ,應根據(jù)稅務機關確定的時間 ,定期向主管 稅務機關報送土地增值稅納稅申報表（一） 。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應在簽訂房地產(chǎn)轉讓合同后的 7 日內(nèi) ,向主管 稅務機關填報土地增值稅納稅申報表（二）。（2）該通知所附土地增值稅納稅申報表為全國統(tǒng)一表樣。 各地可根據(jù)需要 ,并結合當?shù)氐那闆r與特點 ,對表的格式和項 目內(nèi)容進行適當?shù)难a充調整。問:繳納土地增值稅什么情況下需要核定？答： 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā) 2006 187號）規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)有下列情形之一的 ,稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和

13、收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況 ,按不低于 預征率的征收率核定征收土地增值稅 : (1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(3) 雖設置賬簿 ,但賬目混亂或者成本資料、 收入憑證、 費用憑 證殘缺不全 ,難以確定轉讓收入或扣除項目金額的 ;(4) 符合土地增值稅清算條件 ,未按照規(guī)定的期限辦理清算手 續(xù),經(jīng)稅務機關責令限期清算 ,逾期仍不清算的 ;(5) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低 ,又無正當理由的。 房地產(chǎn)財稅專題學習，點擊鏈接！每天一問，解決問題才能 創(chuàng)造價值！敬請關注公眾號：房地產(chǎn)納稅服網(wǎng) 問:什么情況下需要繳納土地增值稅 ? 答:(1)中華人民共和國土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入 的單位和個人 ,為土地增值稅的納稅義務人 ,應當依照本條例 繳納土地增值稅。(2)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第二條 規(guī)定 :條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、 地上的建筑物 及其附著物并取得收入 ,是指以出售或者其他放式有償轉讓 房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的 行為。第三條規(guī)定 :條例第二條所稱的國有土地 ,是指按國家法律規(guī)定