土增清算流程及注意事項(xiàng)

1、一、收到稅局下發(fā)的土增稅清算通知書(shū)（一般要求企業(yè)在90天內(nèi)遞交清算資料）在收到稅局下發(fā)的清算通知書(shū)時(shí)，需要先自行判斷是否符合土增稅的條件。其中，土增稅應(yīng)清算的條件：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；4、申請(qǐng)注銷登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。（原則上達(dá)到應(yīng)清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該在滿足條件之日起90日內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)）。對(duì)于達(dá)到可清算條件的項(xiàng)目，稅局機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土增稅清算，可清算條件為：1、已竣工備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但

2、剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；2、取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。根據(jù)新規(guī)，對(duì)于達(dá)到可清算條件的項(xiàng)目，銷售比例達(dá)到85%且滿三年或者雖未滿三年，但銷售比例達(dá)到95%的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上應(yīng)在符合條件之日起60日內(nèi)下達(dá)清算通知。備注：企業(yè)在自行測(cè)算銷售比例時(shí)，應(yīng)盡量將所屬分期內(nèi)的綜合樓、會(huì)所、車位的面積包含在可售面積內(nèi)。對(duì)于所有樓棟及車位的面積，建議全部使用建筑面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，提取面積的順序?yàn)?、確權(quán)明細(xì)報(bào)告或者實(shí)測(cè)報(bào)告，2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，3、總規(guī)圖。二、確定需要土增稅清算后，基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)

3、備1、準(zhǔn)備所有項(xiàng)目的證照資料。包含但不限于：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、土地使用權(quán)證、項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)售許可證、實(shí)測(cè)報(bào)告、確權(quán)報(bào)告、人防車位驗(yàn)收合格證。2、明確項(xiàng)目情況。項(xiàng)目的分期情況，是否存在有爭(zhēng)議的地方需要與稅局進(jìn)行協(xié)商。項(xiàng)目中的綜合樓、會(huì)所、小學(xué)、幼兒園、影院等自有樓棟的確權(quán)情況及使用情況，是否存在移交給政府或者產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主的自有樓棟，人防車位及非人防車位目前的確權(quán)情況及使用情況。3、賬務(wù)資料的準(zhǔn)備?？颇坑囝~表、序時(shí)賬、輔助余額表、成本報(bào)表、合同臺(tái)賬等。在準(zhǔn)備賬務(wù)資料時(shí)，需要核對(duì)合同臺(tái)賬的已入

4、成本數(shù)是否與入賬金額一致，科目的輔助合同名稱與客商是否與合同臺(tái)賬一致，有無(wú)存在成本或者合同放錯(cuò)分期的情況。合同臺(tái)賬需要核對(duì)是否存在一個(gè)合同對(duì)應(yīng)多個(gè)分期成本的情況，合同臺(tái)賬中的成本計(jì)提數(shù)據(jù)是否合理。4、與稅局溝通需要提供資料的清單及數(shù)據(jù)的填列方式需要與稅局確認(rèn)清算中所有需要提交的資料清單以及需要使用固定模版填列的資料的電子模版。5、合同與結(jié)算資料的準(zhǔn)備根據(jù)合同臺(tái)賬整理出所需合同的清單，并對(duì)應(yīng)合同清單整理所有已結(jié)算合同的結(jié)算書(shū)。在拿到合同與結(jié)算資料后與合同臺(tái)賬進(jìn)行比對(duì)，篩選出結(jié)算書(shū)的結(jié)算金額與合同臺(tái)賬上的入賬成本及結(jié)算金額差異的部分進(jìn)行進(jìn)一步確認(rèn)，查明差異原因。對(duì)于主體工程的合同及結(jié)算資料，需要核

5、對(duì)是否包含甲供材部分及地下室的成本是否可以單獨(dú)進(jìn)行拆分。三、附件資料的提供（具體視稅局的要求而定）憑證所對(duì)應(yīng)的附件包含但不限于銀行回單、發(fā)票、工程量清單、分段結(jié)算書(shū)。結(jié)算書(shū)對(duì)應(yīng)的附件包含但不限于開(kāi)工令、竣工驗(yàn)收證、結(jié)算表、三方確認(rèn)函、工程圖紙四、計(jì)算底稿（具體實(shí)際操作視各個(gè)稅局的要求來(lái)定）需要先與稅局溝通清算方式，是采用兩分法還是三分法1、收入的確認(rèn)需要與稅局確認(rèn)普通住宅與非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，一般在住建局與稅局的網(wǎng)站也能查詢到。房屋的銷售時(shí)間為網(wǎng)簽時(shí)間，對(duì)于不同銷售年度有不同區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，需要注意房屋的銷售時(shí)間。備注：目前房屋的網(wǎng)簽時(shí)間為銷售合同編號(hào)的前6位，如果兩者差異較大需要查明原因，

6、不能直接采用明源系統(tǒng)里的銷售時(shí)間。2、面積的確認(rèn)面積的確認(rèn)順序?yàn)?、確權(quán)明細(xì)報(bào)告或者實(shí)測(cè)報(bào)告2、建設(shè)工程施工許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、總規(guī)圖。目前南海與韶關(guān)的稅局的要求是在不同分期間的成本的分?jǐn)偸歉鶕?jù)每個(gè)分期的總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偅窗芸諏拥炔豢墒勖娣e），在分期內(nèi)各個(gè)業(yè)態(tài)的成本需要分?jǐn)偟牟糠?，依?jù)可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂＼囄坏拿娣e一般采用建筑面積，如果在實(shí)測(cè)報(bào)告中只有套內(nèi)面積則采用套內(nèi)面積。不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位的面積依據(jù)人防設(shè)施竣工備案文件進(jìn)行確定。3、成本的確認(rèn)對(duì)于能直接按照受益對(duì)象歸集的成本，則按照受益對(duì)象進(jìn)行歸集，無(wú)法按照受益對(duì)象歸集的，則按照不同類型的房地產(chǎn)可售建筑

7、面積進(jìn)行分?jǐn)?。?）土地成本：需要在分期內(nèi)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆梢园凑照嫉孛娣e、建筑面積、基底+占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。根?jù)新規(guī)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或者地下部分）。備注：目前稅局的操作方式對(duì)于可售車位需要分?jǐn)偼恋爻杀荆恋爻鲎寽{金也可以據(jù)實(shí)扣除。（2）開(kāi)發(fā)成本：前期、基礎(chǔ)、建安、配套成本按照可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，?duì)于能直接歸屬于地上建筑物與地下室的成本要直接歸集。人防車位的成本，對(duì)于不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修

8、費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。機(jī)械車位的成本，穂地稅函2016188號(hào)文件規(guī)定，對(duì)出租、自用的機(jī)械車位，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)入清算收入，不允許扣除對(duì)應(yīng)的成本、費(fèi)用。其中，機(jī)械車位的成本、費(fèi)用涉及項(xiàng)目共同成本、費(fèi)用的，按機(jī)械車位建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)偺蕹?。人防地下車?kù)、機(jī)械車位的建筑面積按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 或房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書(shū)記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分?jǐn)偟摹傲砉灿忻娣e”確定?！傲砉灿忻娣e”的分?jǐn)傇瓌t按照房屋面積測(cè)量成果報(bào)告書(shū)注明的人防地下車庫(kù)或機(jī)械

9、車位的 “套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位 “套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。配套設(shè)施的成本：小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施，如果移交給政府或者產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，則可以全額扣除成本，此時(shí)需要有移交政府的文件或業(yè)主委員會(huì)簽屬的移交文件。否則需要獨(dú)立歸集成本作為不可扣除成本剔除。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，分期內(nèi)所有樓棟均竣工備案后原則上不可以分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偪梢圆捎媒ㄖ娣e、開(kāi)發(fā)成本占比、完工進(jìn)度占比等方式進(jìn)行分?jǐn)?，具體分?jǐn)偡绞揭暶總€(gè)項(xiàng)目而異。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息支出。利息支出如果據(jù)實(shí)扣除，需要提供貸款合同、金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出銀行回單和計(jì)息單，證明貸款利率不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率且對(duì)

10、應(yīng)貸款全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，沒(méi)有使用于其他項(xiàng)目。如果利息支出小于土地成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的5%，建議直接按照比例進(jìn)行扣除。利息支出據(jù)實(shí)扣除的分?jǐn)偡绞絽⒖奸_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)偡绞?。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地成本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)數(shù)的5%（4）相關(guān)稅金與銷售房產(chǎn)相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育及地方教育費(fèi)附加和堤圍防護(hù)費(fèi)均可以按照收入金額計(jì)算扣除。新規(guī)明確規(guī)定列入“稅金及附加”科目核算的，與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金可以扣除，故目前營(yíng)改增之后的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的印花稅可以扣除。五、其他注意事項(xiàng)1、每個(gè)項(xiàng)目需要結(jié)合樓盤的具體情況進(jìn)行不同分?jǐn)偡绞降臏y(cè)算，對(duì)于普通住宅增值率接近20%的情況，需要調(diào)整相應(yīng)的分?jǐn)偡绞?。?/p>

11、1、主體工程合同對(duì)應(yīng)的是部分樓棟，如果該部分樓棟沒(méi)有地下室，該主體合同所對(duì)應(yīng)的全部成本可全額分配給地上建筑物，不用分?jǐn)偨o地下室。或者存在地下室的主體合同中，地下室是單獨(dú)進(jìn)行結(jié)算，則地下室的成本可單獨(dú)歸集。例2、戶內(nèi)外裝修、園林、綠化等成本可只分?jǐn)偨o地上建筑物。2、對(duì)于存在結(jié)算金額與入賬成本數(shù)有差異的情況，如果為趕工獎(jiǎng)等原因?qū)е碌娜胭~成本金額大于結(jié)算金額，則結(jié)算資料可暫時(shí)先不提供。對(duì)于其他情況需要查明是否存在分段結(jié)算或補(bǔ)充結(jié)算等情況。3、代收費(fèi)用的處理如果代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，地計(jì)

12、算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。代收費(fèi)用一般包含城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、墻體材料專項(xiàng)基金、白蟻防治費(fèi)、門（樓）牌費(fèi)等。4、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，屬于前期物業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)等應(yīng)歸屬于期間費(fèi)用的成本，一般不允許扣除。對(duì)于非項(xiàng)目部門用電、用水、工資等支出，存在不允許扣除的情況。5、紅線外支出，發(fā)生于紅線外的類似人行天橋等建筑的成本，一般不允許扣除，如果存在政府要求企業(yè)必須建立，或者在開(kāi)發(fā)立項(xiàng)時(shí)明確注明建造相關(guān)建筑的文件，可以爭(zhēng)取扣除。6、成本計(jì)提數(shù)，清算初稿中應(yīng)包含成本計(jì)提數(shù)，待稅局后期調(diào)整時(shí)按照扣除后期取得發(fā)票后的金額進(jìn)行剔除。7、根據(jù)新的土增稅申報(bào)表，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本五個(gè)一級(jí)分類下新增加了二級(jí)分類，企業(yè)在填列申報(bào)表時(shí)需要按照二級(jí)分類明細(xì)進(jìn)行填列?，F(xiàn)部分稅局要求填寫(xiě)房產(chǎn)工程造價(jià)數(shù)據(jù)采集表，稅局依據(jù)企業(yè)提供的造價(jià)數(shù)據(jù)采集表和土增稅清算可扣除成本金額，計(jì)算對(duì)應(yīng)二級(jí)分類明細(xì)下的施工成本，與當(dāng)?shù)毓嫉耐恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對(duì)。如果施工成本超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)，需要額外提供