顧問項(xiàng)目培訓(xùn)課程-工程設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)培訓(xùn)

1、工程設(shè)備保養(yǎng)工程設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)培訓(xùn)維護(hù)培訓(xùn) Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司 2022年1月26日 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司保保 養(yǎng)養(yǎng) 維維 修修我們?yōu)槭裁匆獙?duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)維修？我們?yōu)槭裁匆獙?duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)維修？設(shè)備擁有一定的使用年限，其壽命必然會(huì)低于建筑結(jié)設(shè)備擁有一定的使用年限，其壽命必然會(huì)低于建筑結(jié)構(gòu)的壽命構(gòu)的壽命設(shè)備的部件會(huì)產(chǎn)生摩擦和熱，會(huì)增加事故發(fā)生的機(jī)率設(shè)備的部件會(huì)產(chǎn)生摩擦和熱，會(huì)增加事故發(fā)生的機(jī)率不同部件的連接由軸承或支點(diǎn)等連接，長(zhǎng)時(shí)間的摩擦不同部件的連接由軸承或支點(diǎn)等連接，長(zhǎng)時(shí)間的摩擦

2、會(huì)降低設(shè)備的穩(wěn)定性會(huì)降低設(shè)備的穩(wěn)定性避免由于設(shè)備的損壞造成重大事故避免由于設(shè)備的損壞造成重大事故上述所列只是進(jìn)行維修保養(yǎng)的部分原因上述所列只是進(jìn)行維修保養(yǎng)的部分原因 最佳保養(yǎng)維修的目標(biāo)最佳保養(yǎng)維修的目標(biāo) 提高設(shè)備的壽命和穩(wěn)定性提高設(shè)備的壽命和穩(wěn)定性 提高工程管理團(tuán)隊(duì)的工作效率提高工程管理團(tuán)隊(duì)的工作效率 最優(yōu)化利用人力（最優(yōu)化利用人力（manpower)manpower)、機(jī)器、機(jī)器(machines)(machines)、方法、方法(methods)(methods)、材料、材料(material)(material)、衡量方式、衡量方式(measurement)(measurement)以及

3、環(huán)境以及環(huán)境(environment)(5M&E)(environment)(5M&E) Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司維修的分類維修的分類不同類型的保養(yǎng)維護(hù)不同類型的保養(yǎng)維護(hù)預(yù)防性計(jì)劃保養(yǎng)維修預(yù)防性計(jì)劃保養(yǎng)維修可靠性保養(yǎng)維修可靠性保養(yǎng)維修日常維修日常維修小修小修中修中修大修大修預(yù)防性計(jì)劃保養(yǎng)維修預(yù)防性計(jì)劃保養(yǎng)維修定義：定義： 通過一系列周期性的工作來增加設(shè)備的壽命通過一系列周期性的工作來增加設(shè)備的壽命 在設(shè)備壽命終止前定期對(duì)其進(jìn)行故障檢測(cè)在設(shè)備壽命終止前定期對(duì)其進(jìn)行故障檢測(cè) 確定設(shè)備的潛在危險(xiǎn)確定設(shè)備的潛在危險(xiǎn) Savills 世界

4、領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)： 節(jié)省成本節(jié)省成本保養(yǎng)維修保養(yǎng)維修節(jié)省昂貴的維修費(fèi)用節(jié)省昂貴的維修費(fèi)用減少超時(shí)工作減少超時(shí)工作較少能源消耗較少能源消耗延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司 設(shè)備平穩(wěn)運(yùn)行設(shè)備平穩(wěn)運(yùn)行基本杜絕設(shè)備運(yùn)行緊急狀況基本杜絕設(shè)備運(yùn)行緊急狀況較短停工期較短停工期令業(yè)戶更加滿意令業(yè)戶更加滿意對(duì)保養(yǎng)維護(hù)專業(yè)人員更好的使用對(duì)保養(yǎng)維護(hù)專業(yè)人員更好的使用工作更有計(jì)劃性工作更有計(jì)劃性可以更專注于客戶服務(wù)可以更專注于客戶服務(wù) Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司可靠性保養(yǎng)維修可靠性保養(yǎng)維修定義：定義： 根據(jù)客戶的需要，確定系統(tǒng)正常根據(jù)客戶的需要，確定系統(tǒng)正常。

5、 分分5 5步程序且通常由一只隊(duì)伍來進(jìn)行步程序且通常由一只隊(duì)伍來進(jìn)行。 維修保養(yǎng)和操作運(yùn)行人員應(yīng)進(jìn)行維修保養(yǎng)和操作運(yùn)行人員應(yīng)進(jìn)行 可靠性保養(yǎng)維修活可靠性保養(yǎng)維修活動(dòng)動(dòng)(UPS & (UPS & 緊急維修緊急維修) )。 可靠性保養(yǎng)維修的費(fèi)用會(huì)比其它類保養(yǎng)維修的費(fèi)用可靠性保養(yǎng)維修的費(fèi)用會(huì)比其它類保養(yǎng)維修的費(fèi)用要高，因此，它只應(yīng)用于緊急系統(tǒng)中要高，因此，它只應(yīng)用于緊急系統(tǒng)中。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司五步程序：五步程序： 確定設(shè)備設(shè)施的功能確定設(shè)備設(shè)施的功能 確定設(shè)備設(shè)施喪失使用功能的原因確定設(shè)備設(shè)施喪失使用功能的原因 分析各項(xiàng)功能喪失的原因分析各項(xiàng)功能喪失的原因 各種

6、功能的失去所帶來的后果各種功能的失去所帶來的后果 為避免設(shè)備喪失功能，則提前對(duì)其進(jìn)行重新設(shè)計(jì)為避免設(shè)備喪失功能，則提前對(duì)其進(jìn)行重新設(shè)計(jì) Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司日常維修日常維修 & & 小修小修 最終目的：最終目的： 保持設(shè)計(jì)的功能保持設(shè)計(jì)的功能90%90%以上以上特點(diǎn)：特點(diǎn)： 設(shè)備發(fā)生故障或運(yùn)行能力明顯降低設(shè)備發(fā)生故障或運(yùn)行能力明顯降低 應(yīng)立即進(jìn)行維修處理應(yīng)立即進(jìn)行維修處理 故障的發(fā)生會(huì)降低設(shè)備的壽命故障的發(fā)生會(huì)降低設(shè)備的壽命 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司緊急維修緊急維修特點(diǎn)：特點(diǎn)： 設(shè)備設(shè)施的故障發(fā)生具有突然性，且不能在潛設(shè)備設(shè)施的故障發(fā)生具有突然性，且

7、不能在潛在的環(huán)境中所發(fā)現(xiàn)。是一種無法預(yù)測(cè)的，會(huì)直接影在的環(huán)境中所發(fā)現(xiàn)。是一種無法預(yù)測(cè)的，會(huì)直接影響設(shè)備的正常運(yùn)行的現(xiàn)象。響設(shè)備的正常運(yùn)行的現(xiàn)象。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司變更改造變更改造定義：定義： （ 變更改進(jìn)）就相當(dāng)于日常生活中常說的變更改進(jìn)）就相當(dāng)于日常生活中常說的“升級(jí)升級(jí)” 根據(jù)客戶的需要，在保證系統(tǒng)正常的前提下，對(duì)系根據(jù)客戶的需要，在保證系統(tǒng)正常的前提下，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行更新、改造統(tǒng)進(jìn)行更新、改造。最終目的：最終目的： 使設(shè)備或建筑功能有所提升。使設(shè)備或建筑功能有所提升。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)要求機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)要求1 1、正確的使用和維護(hù)

8、設(shè)備是保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和延長(zhǎng)使用、正確的使用和維護(hù)設(shè)備是保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)和延長(zhǎng)使用壽命的主要方法，其內(nèi)容包括：設(shè)備的正確使用、維護(hù)、壽命的主要方法，其內(nèi)容包括：設(shè)備的正確使用、維護(hù)、日常檢查、清掃以及設(shè)備潤(rùn)滑和排除設(shè)備故障，使之不帶日常檢查、清掃以及設(shè)備潤(rùn)滑和排除設(shè)備故障，使之不帶病工作。病工作。2 2、設(shè)備的使用與日常維護(hù)必須按照設(shè)備使用維護(hù)規(guī)程進(jìn)行、設(shè)備的使用與日常維護(hù)必須按照設(shè)備使用維護(hù)規(guī)程進(jìn)行操作，經(jīng)常巡視檢查所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)工作操作，經(jīng)常巡視檢查所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)工作狀況。狀況。3 3、設(shè)備的使用維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程由機(jī)電部組織有關(guān)人員按設(shè)備、設(shè)備的使用維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程由機(jī)

9、電部組織有關(guān)人員按設(shè)備類型不同分別編制，經(jīng)機(jī)電經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。類型不同分別編制，經(jīng)機(jī)電經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司機(jī)電設(shè)備修理工作類別機(jī)電設(shè)備修理工作類別定期檢查定期檢查 設(shè)備定期檢查必須按計(jì)劃進(jìn)度和規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行。檢查設(shè)備定期檢查必須按計(jì)劃進(jìn)度和規(guī)定項(xiàng)目進(jìn)行。檢查時(shí)需查明并清除設(shè)備不能正常使用到下次計(jì)劃修理時(shí)時(shí)需查明并清除設(shè)備不能正常使用到下次計(jì)劃修理時(shí)的故障，同時(shí)進(jìn)行清洗和換油。大中修理彰的檢查，的故障，同時(shí)進(jìn)行清洗和換油。大中修理彰的檢查，還必須查明在下次計(jì)劃修理時(shí)需修復(fù)的缺陷，確定修還必須查明在下次計(jì)劃修理時(shí)需修復(fù)的缺陷，確定修定修理內(nèi)容為下次修理作充分準(zhǔn)備。定

10、修理內(nèi)容為下次修理作充分準(zhǔn)備。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)要求機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)要求小修小修設(shè)備小修是工作量較小的一種計(jì)劃修理，小修時(shí)必須進(jìn)行必要設(shè)備小修是工作量較小的一種計(jì)劃修理，小修時(shí)必須進(jìn)行必要的局部或全部的分解檢查，更換與修復(fù)損壞的零部件，確保正的局部或全部的分解檢查，更換與修復(fù)損壞的零部件，確保正常使用。常使用。中修中修設(shè)備中修是對(duì)部分零部件進(jìn)行分解檢修的一種計(jì)劃修理，中修設(shè)備中修是對(duì)部分零部件進(jìn)行分解檢修的一種計(jì)劃修理，中修時(shí)必須更換和修復(fù)已磨損、腐蝕或喪失性能的零件，校正設(shè)備時(shí)必須更換和修復(fù)已磨損、腐蝕或喪失性能的零件，校正設(shè)備水平度和垂直度，確保設(shè)備

11、運(yùn)行的可靠性能水平度和垂直度，確保設(shè)備運(yùn)行的可靠性能。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司大修大修設(shè)備大修時(shí)是工作量最大的一種計(jì)劃修理。大修時(shí)將設(shè)備全部分設(shè)備大修時(shí)是工作量最大的一種計(jì)劃修理。大修時(shí)將設(shè)備全部分解，修理標(biāo)準(zhǔn)零件，更換和修復(fù)磨損、腐蝕、老化及喪失工作性解，修理標(biāo)準(zhǔn)零件，更換和修復(fù)磨損、腐蝕、老化及喪失工作性能的零件和部件，并進(jìn)行必要的試驗(yàn)，以恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度、能的零件和部件，并進(jìn)行必要的試驗(yàn)，以恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的精度、性能及效率。性能及效率。預(yù)防性試驗(yàn)預(yù)防性試驗(yàn)對(duì)受壓容器、儀表、電氣設(shè)備、避雷系統(tǒng)及起重設(shè)備按技術(shù)監(jiān)督對(duì)受壓容器、儀表、電氣設(shè)備、避雷系統(tǒng)及起重設(shè)備按技術(shù)監(jiān)督局、電力

12、部門規(guī)定的間隔期限及規(guī)范進(jìn)行試驗(yàn)。季節(jié)性的預(yù)防性局、電力部門規(guī)定的間隔期限及規(guī)范進(jìn)行試驗(yàn)。季節(jié)性的預(yù)防性試驗(yàn)按國(guó)家電氣設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。確保雷雨季節(jié)設(shè)備安試驗(yàn)按國(guó)家電氣設(shè)備預(yù)防性試驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。確保雷雨季節(jié)設(shè)備安全、可靠的運(yùn)行。全、可靠的運(yùn)行。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司供配電設(shè)備維護(hù)管理的特殊要求供配電設(shè)備維護(hù)管理的特殊要求供配電設(shè)備在投入運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作供配電設(shè)備在投入運(yùn)行前的準(zhǔn)備工作 確保各種儀器儀表正常和保護(hù)裝置靈敏可靠動(dòng)作，備用設(shè)備完確保各種儀器儀表正常和保護(hù)裝置靈敏可靠動(dòng)作，備用設(shè)備完好可靠；好可靠；必須進(jìn)行季節(jié)性大檢查，如冬季期間必須防凍保溫，以免凍裂必須進(jìn)行季節(jié)性

13、大檢查，如冬季期間必須防凍保溫，以免凍裂，雷雨季節(jié)前設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)等；，雷雨季節(jié)前設(shè)備的預(yù)防性試驗(yàn)等；所有新安裝或在修后的起重設(shè)備（包括電梯）在交付使用前，所有新安裝或在修后的起重設(shè)備（包括電梯）在交付使用前，必須進(jìn)行技術(shù)檢驗(yàn)。對(duì)日常使用的起重設(shè)備每年不少于一次的必須進(jìn)行技術(shù)檢驗(yàn)。對(duì)日常使用的起重設(shè)備每年不少于一次的檢驗(yàn)，檢驗(yàn)的內(nèi)容按政府頒發(fā)的現(xiàn)行安全規(guī)范進(jìn)行。檢驗(yàn)，檢驗(yàn)的內(nèi)容按政府頒發(fā)的現(xiàn)行安全規(guī)范進(jìn)行。低壓配電設(shè)備記錄及巡視低壓配電設(shè)備記錄及巡視 遇有設(shè)備運(yùn)作不正?；蛘咛鞖鈵毫訒r(shí)應(yīng)加強(qiáng)巡視，做好應(yīng)急的遇有設(shè)備運(yùn)作不正?；蛘咛鞖鈵毫訒r(shí)應(yīng)加強(qiáng)巡視，做好應(yīng)急的準(zhǔn)備工作，并及時(shí)匯報(bào)上級(jí)人員。準(zhǔn)備

14、工作，并及時(shí)匯報(bào)上級(jí)人員。當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按照操作規(guī)當(dāng)有事故發(fā)生時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按照操作規(guī)程排除故障，縮小事故范圍，事故未能排除前，不得交接班，程排除故障，縮小事故范圍，事故未能排除前，不得交接班，處理過程中做好事故處理記錄。處理過程中做好事故處理記錄。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司緊急停運(yùn)轉(zhuǎn)、事故處理的規(guī)定及注意事項(xiàng)緊急停運(yùn)轉(zhuǎn)、事故處理的規(guī)定及注意事項(xiàng) 變壓器故障跳閘時(shí)，應(yīng)當(dāng)手動(dòng)關(guān)斷高低壓的操作開關(guān)。保證變壓器故障跳閘時(shí)，應(yīng)當(dāng)手動(dòng)關(guān)斷高低壓的操作開關(guān)。保證正常供電，之后應(yīng)及時(shí)查明故障原因，并向上級(jí)匯報(bào)。正常供電，之后應(yīng)及時(shí)查明故障原因，并向

15、上級(jí)匯報(bào)。低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢查無異常后，試送電低壓總開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把分開關(guān)斷開，檢查無異常后，試送電總開關(guān)，再送電各分開關(guān)?？傞_關(guān)，再送電各分開關(guān)。低壓柜各分路開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無低壓柜各分路開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)先把各功能區(qū)分開關(guān)拉開，檢查無異常后先試送分路開關(guān)，再試送各功能區(qū)分開關(guān)。異常后先試送分路開關(guān)，再試送各功能區(qū)分開關(guān)。電梯、消防、清水泵、污水泵等設(shè)備雙電源故障時(shí)，應(yīng)在檢查維電梯、消防、清水泵、污水泵等設(shè)備雙電源故障時(shí)，應(yīng)在檢查維修自切開關(guān)時(shí)，應(yīng)將雙電源刀閘拉開，驗(yàn)明無電時(shí)方可維修（盡修自切開關(guān)時(shí)，應(yīng)將雙電源刀閘拉開，驗(yàn)明無電時(shí)方可維修（盡快恢復(fù)

16、供電）?？旎謴?fù)供電）。電容開關(guān)自動(dòng)跳閘時(shí)，應(yīng)馬上退出運(yùn)行，檢查確認(rèn)無異常情況后電容開關(guān)自動(dòng)跳閘時(shí)，應(yīng)馬上退出運(yùn)行，檢查確認(rèn)無異常情況后方可送電。方可送電。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)內(nèi)容供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)內(nèi)容每月工作內(nèi)容：每月工作內(nèi)容：檢查及清理主配電柜，分支配電柜及電量表；檢查及清理主配電柜，分支配電柜及電量表；檢查及記錄主配電柜及分支配電柜用電運(yùn)作情況；檢查及記錄主配電柜及分支配電柜用電運(yùn)作情況；檢查及清理所有配電箱，時(shí)間控制器等；檢查及清理所有配電箱，時(shí)間控制器等；維修或更換損壞的電力系統(tǒng)配件；維修或更換損壞的電力系統(tǒng)配件；每月向管理處報(bào)告系統(tǒng)損壞情況。每

17、月向管理處報(bào)告系統(tǒng)損壞情況。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司每半年檢修工作內(nèi)容：每半年檢修工作內(nèi)容：進(jìn)行二次仿真停送電測(cè)試，以保證變配電設(shè)備及保進(jìn)行二次仿真停送電測(cè)試，以保證變配電設(shè)備及保護(hù)能工常運(yùn)作；護(hù)能工常運(yùn)作；清理及補(bǔ)充所有排風(fēng)扇之潤(rùn)滑油；清理及補(bǔ)充所有排風(fēng)扇之潤(rùn)滑油；測(cè)試應(yīng)有進(jìn)出的指示牌及應(yīng)急照明；測(cè)試應(yīng)有進(jìn)出的指示牌及應(yīng)急照明；提供檢修報(bào)告。提供檢修報(bào)告。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司每年檢修工作內(nèi)容：每年檢修工作內(nèi)容：檢查所有金屬部份之氧化情況，如有需要，用鋼絲刷進(jìn)行除銹檢查所有金屬部份之氧化情況，如有需要，用鋼絲刷進(jìn)行除銹及油漆工作；及油漆工作；對(duì)配電設(shè)備及管井內(nèi)外

18、進(jìn)行除塵清潔；對(duì)配電設(shè)備及管井內(nèi)外進(jìn)行除塵清潔；量度用電負(fù)荷，并將信號(hào)資料轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)，提供給管理處，作量度用電負(fù)荷，并將信號(hào)資料轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)，提供給管理處，作為參考之用；為參考之用；對(duì)主配電屏、線路及支配電線路進(jìn)行絕緣測(cè)試；對(duì)主配電屏、線路及支配電線路進(jìn)行絕緣測(cè)試；對(duì)配電屏、時(shí)間控制器及電路控制箱進(jìn)行操作測(cè)試；對(duì)配電屏、時(shí)間控制器及電路控制箱進(jìn)行操作測(cè)試；使用標(biāo)準(zhǔn)工具檢查所有的電路連接件及線路；使用標(biāo)準(zhǔn)工具檢查所有的電路連接件及線路；測(cè)試清理所有分電箱及出路指示燈；測(cè)試清理所有分電箱及出路指示燈；進(jìn)行配電接地測(cè)試；進(jìn)行配電接地測(cè)試；向管理處提供年檢報(bào)告。向管理處提供年檢報(bào)告。 Savills 世

19、界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司發(fā)電機(jī)組維修發(fā)電機(jī)組維修檢查潤(rùn)滑油的情況；檢查潤(rùn)滑油的情況；檢查燃料現(xiàn)有存量；檢查燃料現(xiàn)有存量；檢查機(jī)房給排風(fēng)系統(tǒng)；檢查機(jī)房給排風(fēng)系統(tǒng)；檢查及補(bǔ)充電池劑容量水位；檢查及補(bǔ)充電池劑容量水位；每月空載試運(yùn)發(fā)電機(jī)組半小時(shí)，并檢查發(fā)電機(jī)起動(dòng)功能；每月空載試運(yùn)發(fā)電機(jī)組半小時(shí)，并檢查發(fā)電機(jī)起動(dòng)功能；記錄發(fā)電機(jī)的發(fā)電量、電流、電壓、頻率、油壓等；記錄發(fā)電機(jī)的發(fā)電量、電流、電壓、頻率、油壓等；檢查冷卻系統(tǒng)之水溫；檢查冷卻系統(tǒng)之水溫；檢查及調(diào)校運(yùn)行皮帶之拉力；檢查及調(diào)校運(yùn)行皮帶之拉力；測(cè)試完成后，需補(bǔ)充燃油及冷凍劑至規(guī)定水平；測(cè)試完成后，需補(bǔ)充燃油及冷凍劑至規(guī)定水平；提供每月檢修報(bào)告。提供每月

20、檢修報(bào)告。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司發(fā)電機(jī)每半年檢修工作內(nèi)容：發(fā)電機(jī)每半年檢修工作內(nèi)容：如有需要，進(jìn)行潤(rùn)滑油更換；如有需要，進(jìn)行潤(rùn)滑油更換；更換空氣凈化劑、空氣過濾器、潤(rùn)滑油隔網(wǎng)、燃油隔網(wǎng)；更換空氣凈化劑、空氣過濾器、潤(rùn)滑油隔網(wǎng)、燃油隔網(wǎng)；清理或更換燃油過濾器；清理或更換燃油過濾器；測(cè)試燃油進(jìn)注器之標(biāo)準(zhǔn)；測(cè)試燃油進(jìn)注器之標(biāo)準(zhǔn)；檢查及清潔變壓器和起動(dòng)馬達(dá)；檢查及清潔變壓器和起動(dòng)馬達(dá)；清洗冷卻系統(tǒng)，包括冷卻水管及冷卻水；清洗冷卻系統(tǒng)，包括冷卻水管及冷卻水；帶載起動(dòng)引擎，測(cè)試自動(dòng)配電設(shè)備及保護(hù)系統(tǒng)；帶載起動(dòng)引擎，測(cè)試自動(dòng)配電設(shè)備及保護(hù)系統(tǒng)；測(cè)試完成后，補(bǔ)充燃油及冷凍劑至規(guī)定水平；測(cè)試完成

21、后，補(bǔ)充燃油及冷凍劑至規(guī)定水平；提供年度檢修報(bào)告；提供年度檢修報(bào)告；如政府部門要求，需提供有關(guān)測(cè)試報(bào)告或證書作參考之用。如政府部門要求，需提供有關(guān)測(cè)試報(bào)告或證書作參考之用。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司電梯的維修與保養(yǎng)電梯的維修與保養(yǎng)電梯使用管理要求電梯使用管理要求 電梯是一種使用相當(dāng)頻繁的設(shè)備，最繁忙時(shí)每小時(shí)要起動(dòng)、電梯是一種使用相當(dāng)頻繁的設(shè)備，最繁忙時(shí)每小時(shí)要起動(dòng)、制動(dòng)制動(dòng)240240次之多。電梯設(shè)備在整個(gè)運(yùn)行過程中，其主機(jī)與各零件次之多。電梯設(shè)備在整個(gè)運(yùn)行過程中，其主機(jī)與各零件都在發(fā)生不同程度的自然損耗，而良好的維修保養(yǎng)可減少損耗，都在發(fā)生不同程度的自然損耗，而良好的維修保養(yǎng)可減

22、少損耗，提高可靠性，確保安全，延長(zhǎng)電梯的使用壽命，節(jié)約資金。提高可靠性，確保安全，延長(zhǎng)電梯的使用壽命，節(jié)約資金。維修工程的審批：維修工程的審批： 除零維修外，中、大修與改造更新均列為電梯維修工程。電除零維修外，中、大修與改造更新均列為電梯維修工程。電梯應(yīng)每進(jìn)行次全面普查，從而制定大、中修、改造、更新計(jì)劃梯應(yīng)每進(jìn)行次全面普查，從而制定大、中修、改造、更新計(jì)劃。經(jīng)上級(jí)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)實(shí)施。工程結(jié)束后，須經(jīng)技術(shù)檢驗(yàn)部。經(jīng)上級(jí)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)實(shí)施。工程結(jié)束后，須經(jīng)技術(shù)檢驗(yàn)部門驗(yàn)收合格后方可投入使用。門驗(yàn)收合格后方可投入使用。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司注意事項(xiàng)：注意事項(xiàng)：電梯維修單位應(yīng)取得行

23、業(yè)主管部門的資格審查，方電梯維修單位應(yīng)取得行業(yè)主管部門的資格審查，方能從事相應(yīng)的維修業(yè)務(wù)。能從事相應(yīng)的維修業(yè)務(wù)。在維修保養(yǎng)及修理工程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電梯安全操作在維修保養(yǎng)及修理工程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行電梯安全操作規(guī)程。規(guī)程。電梯每年由當(dāng)?shù)貦z測(cè)部門進(jìn)行次安全檢測(cè)。合格電梯每年由當(dāng)?shù)貦z測(cè)部門進(jìn)行次安全檢測(cè)。合格后方能繼續(xù)使用。后方能繼續(xù)使用。保養(yǎng)時(shí)間要固定，須貼公告，使用戶了解，并盡量保養(yǎng)時(shí)間要固定，須貼公告，使用戶了解，并盡量避開節(jié)假日和上下班高峰用梯時(shí)間。避開節(jié)假日和上下班高峰用梯時(shí)間。因故障或計(jì)劃修理的電梯，盡量縮短操作時(shí)間，在因故障或計(jì)劃修理的電梯，盡量縮短操作時(shí)間，在安全可靠的情況下運(yùn)行電梯。安全可

24、靠的情況下運(yùn)行電梯。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司電梯緊急故障處理電梯緊急故障處理 凡遇電梯故障，必須首先通知電梯保養(yǎng)分包商負(fù)責(zé)維凡遇電梯故障，必須首先通知電梯保養(yǎng)分包商負(fù)責(zé)維修，如果其超過修，如果其超過3030分鐘未到達(dá)，則須使用受訓(xùn)和持上分鐘未到達(dá)，則須使用受訓(xùn)和持上崗證的電梯技工，先行釋放在電梯內(nèi)被困人員，再將崗證的電梯技工，先行釋放在電梯內(nèi)被困人員，再將電梯門關(guān)閉，并停止電梯動(dòng)作，待電梯分包商進(jìn)行維電梯門關(guān)閉，并停止電梯動(dòng)作，待電梯分包商進(jìn)行維修。修。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司其他緊急情況的處理：其他緊急情況的處理：在發(fā)生以下三種嚴(yán)重情況時(shí)，需經(jīng)有關(guān)部門嚴(yán)格檢查，修

25、復(fù)鑒在發(fā)生以下三種嚴(yán)重情況時(shí)，需經(jīng)有關(guān)部門嚴(yán)格檢查，修復(fù)鑒定后方可使用。定后方可使用。電梯發(fā)生嚴(yán)重的撞頂和蹲底時(shí)。電梯發(fā)生嚴(yán)重的撞頂和蹲底時(shí)。發(fā)生地震時(shí)發(fā)生地震時(shí)微震和輕震對(duì)電梯的破壞不大，可是轎廂或?qū)ξ⒄鸷洼p震對(duì)電梯的破壞不大，可是轎廂或?qū)χ氐膶?dǎo)靴有可能脫開導(dǎo)軌，或一部份電線被切斷，此時(shí)開動(dòng)電重的導(dǎo)靴有可能脫開導(dǎo)軌，或一部份電線被切斷，此時(shí)開動(dòng)電梯就可引起意想不到的事故。梯就可引起意想不到的事故。發(fā)生火災(zāi)時(shí)發(fā)生火災(zāi)時(shí)對(duì)設(shè)有可作消防員專用的電梯，應(yīng)盡快將燒延對(duì)設(shè)有可作消防員專用的電梯，應(yīng)盡快將燒延層樓的乘客運(yùn)送到安全層站，并把各層廳門關(guān)閉，防止火勢(shì)向?qū)訕堑某丝瓦\(yùn)送到安全層站，并把各層廳門關(guān)閉，

26、防止火勢(shì)向其它的樓層蔓延，將電源切斷。其它的樓層蔓延，將電源切斷。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司智能化弱電系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)智能化弱電系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)每月每月 檢查和清潔裝置的所有主要設(shè)備，包括控制和顯示板、天線等；檢查和清潔裝置的所有主要設(shè)備，包括控制和顯示板、天線等；檢查控制板擴(kuò)音器和頻道擴(kuò)音器的現(xiàn)有狀況并測(cè)量輸出的信號(hào)水檢查控制板擴(kuò)音器和頻道擴(kuò)音器的現(xiàn)有狀況并測(cè)量輸出的信號(hào)水平及所有頻率范圍的天線的接收信號(hào)，在需要的情況下，調(diào)整現(xiàn)平及所有頻率范圍的天線的接收信號(hào)，在需要的情況下，調(diào)整現(xiàn)有設(shè)備，增強(qiáng)信號(hào)以符合使用要求；有設(shè)備，增強(qiáng)信號(hào)以符合使用要求；對(duì)保安系統(tǒng)進(jìn)行功能性測(cè)試；對(duì)保安系

27、統(tǒng)進(jìn)行功能性測(cè)試；對(duì)大門對(duì)講機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行功能性測(cè)試；對(duì)大門對(duì)講機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行功能性測(cè)試；更換電路系統(tǒng)的損壞零件；更換電路系統(tǒng)的損壞零件；檢查和調(diào)整所有閉路電視機(jī)和顯示屏，使影像能達(dá)至合理水平；檢查和調(diào)整所有閉路電視機(jī)和顯示屏，使影像能達(dá)至合理水平；應(yīng)管理公司的要求重新設(shè)置數(shù)碼鎖的密碼；應(yīng)管理公司的要求重新設(shè)置數(shù)碼鎖的密碼；向管理公司提交系統(tǒng)缺陷及需待維修項(xiàng)目的報(bào)告。向管理公司提交系統(tǒng)缺陷及需待維修項(xiàng)目的報(bào)告。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司每半年每半年提供現(xiàn)有保安監(jiān)視點(diǎn)系統(tǒng)功能測(cè)試；提供現(xiàn)有保安監(jiān)視點(diǎn)系統(tǒng)功能測(cè)試；調(diào)整天線的方位和信號(hào)放大器的接收以增強(qiáng)最理想調(diào)整天線的方位和信號(hào)放大器的接收以增

28、強(qiáng)最理想的系統(tǒng)效率；的系統(tǒng)效率；對(duì)裝置系統(tǒng)內(nèi)可移動(dòng)的部件進(jìn)行清潔，如有需要，對(duì)裝置系統(tǒng)內(nèi)可移動(dòng)的部件進(jìn)行清潔，如有需要，對(duì)可動(dòng)部件進(jìn)行加油；對(duì)可動(dòng)部件進(jìn)行加油；重新調(diào)校保安系統(tǒng)的信號(hào)放大器、頻道放大器、天重新調(diào)校保安系統(tǒng)的信號(hào)放大器、頻道放大器、天線和控制板；線和控制板；就上述工作向管理公司提交半年度的書面報(bào)告。就上述工作向管理公司提交半年度的書面報(bào)告。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司每年每年 檢查所有金屬零件的腐蝕情況，如有需要，用鋼絲刷清除銹跡檢查所有金屬零件的腐蝕情況，如有需要，用鋼絲刷清除銹跡并重新油漆；并重新油漆；清潔設(shè)備封套內(nèi)外部及電視接收器部份；清潔設(shè)備封套內(nèi)外部及電視接收

29、器部份；在每一個(gè)電視或收音機(jī)頻度使用點(diǎn)測(cè)量信號(hào)強(qiáng)度，并由專業(yè)承在每一個(gè)電視或收音機(jī)頻度使用點(diǎn)測(cè)量信號(hào)強(qiáng)度，并由專業(yè)承包單位將信號(hào)數(shù)據(jù)化成文字作為報(bào)告之用；包單位將信號(hào)數(shù)據(jù)化成文字作為報(bào)告之用；對(duì)保安系統(tǒng)、機(jī)電及控制設(shè)備進(jìn)行聯(lián)合系統(tǒng)性測(cè)試；對(duì)保安系統(tǒng)、機(jī)電及控制設(shè)備進(jìn)行聯(lián)合系統(tǒng)性測(cè)試；清潔所有閉路電視鏡頭和控制器，并報(bào)告發(fā)現(xiàn)的老化情況；清潔所有閉路電視鏡頭和控制器，并報(bào)告發(fā)現(xiàn)的老化情況；就上述工作向管理公司提交年度書面報(bào)告。就上述工作向管理公司提交年度書面報(bào)告。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司制冷系統(tǒng)維修保養(yǎng)制冷系統(tǒng)維修保養(yǎng)制冷機(jī)組制冷機(jī)組小修：每運(yùn)轉(zhuǎn)小修：每運(yùn)轉(zhuǎn)700h700h進(jìn)行一次。

30、進(jìn)行一次。 檢查和清洗氣缸套、活塞環(huán)和進(jìn)排氣閥，調(diào)整活門開度，更換損壞的閥檢查和清洗氣缸套、活塞環(huán)和進(jìn)排氣閥，調(diào)整活門開度，更換損壞的閥片和彈簧等；檢查煉鋼大小頭軸瓦，固緊連桿軸承、螺栓及開口銷；清洗片和彈簧等；檢查煉鋼大小頭軸瓦，固緊連桿軸承、螺栓及開口銷；清洗曲軸箱、油過濾器、油活塞、油缸套及吸氣過濾器等，并檢查油質(zhì)決定是曲軸箱、油過濾器、油活塞、油缸套及吸氣過濾器等，并檢查油質(zhì)決定是否更換。否更換。中修：每運(yùn)轉(zhuǎn)中修：每運(yùn)轉(zhuǎn)2000-2500h2000-2500h進(jìn)行一次。進(jìn)行一次。 檢查各易損部件的磨損程度，校對(duì)各部件之間的間隙；測(cè)量并調(diào)整活塞檢查各易損部件的磨損程度，校對(duì)各部件之間的間

31、隙；測(cè)量并調(diào)整活塞的死隙；清洗潤(rùn)滑系統(tǒng)；檢查聯(lián)軸器和地腳螺栓的牢固性。的死隙；清洗潤(rùn)滑系統(tǒng)；檢查聯(lián)軸器和地腳螺栓的牢固性。大修：每年一次。大修：每年一次。 冬季停機(jī)時(shí)進(jìn)行，將壓縮機(jī)全部拆開，清洗零部件，檢查和測(cè)量零部件冬季停機(jī)時(shí)進(jìn)行，將壓縮機(jī)全部拆開，清洗零部件，檢查和測(cè)量零部件的尺寸和間隙，以及各部件間的垂直度、水平度、平行度等，更換或修復(fù)的尺寸和間隙，以及各部件間的垂直度、水平度、平行度等，更換或修復(fù)不合要求的部件；檢查軸承磨損程度，調(diào)整各軸承與主軸中心的同心度；不合要求的部件；檢查軸承磨損程度，調(diào)整各軸承與主軸中心的同心度；檢查清洗潤(rùn)滑系統(tǒng)，修整或更換油泵齒輪；清除冷凝器管壁、冷卻水套內(nèi)

32、檢查清洗潤(rùn)滑系統(tǒng)，修整或更換油泵齒輪；清除冷凝器管壁、冷卻水套內(nèi)的水垢；檢查并校正全部控制閥和安全閥，以及各控制和測(cè)量?jī)x表。的水垢；檢查并校正全部控制閥和安全閥，以及各控制和測(cè)量?jī)x表。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司水泵水泵檢修時(shí)必須全部拆開檢查，對(duì)泵體、水輪內(nèi)的水垢、檢修時(shí)必須全部拆開檢查，對(duì)泵體、水輪內(nèi)的水垢、雜質(zhì)進(jìn)行清除。對(duì)軸承要認(rèn)真檢查，壞了的更要更換雜質(zhì)進(jìn)行清除。對(duì)軸承要認(rèn)真檢查，壞了的更要更換質(zhì)量好的軸承。組裝泵時(shí)加好油，要確保不磨不蹭、質(zhì)量好的軸承。組裝泵時(shí)加好油，要確保不磨不蹭、運(yùn)轉(zhuǎn)自如；運(yùn)轉(zhuǎn)自如；泵的舊盤根必須全部清除、填滿新盤根；泵的舊盤根必須全部清除、填滿新盤根；壓

33、蘭裁絲不能湊合，絲扣不好多一定要換；壓蘭裁絲不能湊合，絲扣不好多一定要換；檢修后泵體除銹刷油；檢修后泵體除銹刷油；聯(lián)軸器加裝防護(hù)套。聯(lián)軸器加裝防護(hù)套。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司閥門及其儀表的維修保養(yǎng)閥門及其儀表的維修保養(yǎng)儀表靈敏可靠?jī)x表靈敏可靠電接點(diǎn)溫度計(jì)、壓力表必須接電源；電接點(diǎn)溫度計(jì)、壓力表必須接電源；安全閥閥桿、搬把軸、解壓螺釘加油保持潤(rùn)滑啟閉安全閥閥桿、搬把軸、解壓螺釘加油保持潤(rùn)滑啟閉靈敏；靈敏；各種閥門拆開、清除污垢及水垢，缺件配齊全，盤各種閥門拆開、清除污垢及水垢，缺件配齊全，盤根全部清出來，填上新盤根，閥門桿要加油養(yǎng)護(hù)；根全部清出來，填上新盤根，閥門桿要加油養(yǎng)護(hù)；無法

34、修理的閥門一定要更換，確保用時(shí)起作用；無法修理的閥門一定要更換，確保用時(shí)起作用；閥門檢修后，要進(jìn)行全面除銹，刷一道防銹漆，再閥門檢修后，要進(jìn)行全面除銹，刷一道防銹漆，再刷一道黑調(diào)和漆，閥門輪刷紅色；刷一道黑調(diào)和漆，閥門輪刷紅色；除污器每年拆開清除污垢和雜質(zhì)，除銹刷油。除污器每年拆開清除污垢和雜質(zhì)，除銹刷油。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司冷卻塔維修保養(yǎng)冷卻塔維修保養(yǎng)冷卻塔風(fēng)機(jī)維保；冷卻塔風(fēng)機(jī)維保；減速器潤(rùn)滑油的檢查與更換；減速器潤(rùn)滑油的檢查與更換；風(fēng)機(jī)葉輪靜平衡校驗(yàn)；風(fēng)機(jī)葉輪靜平衡校驗(yàn)；噴淋管的清潔和防腐蝕；噴淋管的清潔和防腐蝕；噴嘴的檢修。噴嘴的檢修。 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)

35、公司空調(diào)末端維修保養(yǎng)空調(diào)末端維修保養(yǎng)灰塵清理灰塵清理巡回檢查巡回檢查儀表檢定儀表檢定系統(tǒng)檢修系統(tǒng)檢修 Savills 世界領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)公司工程檔案資料工程檔案資料 物業(yè)管理公司驗(yàn)收檔案：物業(yè)管理公司驗(yàn)收檔案：大樓土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料）；大樓土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料）；大樓設(shè)施設(shè)備之質(zhì)檢、消防、勞動(dòng)局、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、公安及音像管理等大樓設(shè)施設(shè)備之質(zhì)檢、消防、勞動(dòng)局、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、公安及音像管理等部門驗(yàn)收合格文件；部門驗(yàn)收合格文件；大樓機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合約；大樓機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合約；大樓公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄（管理公司）；大樓公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄（管理公司）；大樓公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄（發(fā)展商、承包商與管理公司）；大樓公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄（發(fā)展商、承包商與管理公司）；單元驗(yàn)收及移交記錄（承包商、業(yè)主與管理公司）；單元驗(yàn)收及移交記錄（承包商、業(yè)主與管理公司）；物業(yè)管理公司二次裝修檔案：物業(yè)管理公司二次裝修檔案：用戶單元二次裝修圖則及審批手續(xù)；用戶單元二次裝修圖則及審批手