2010合肥房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

1、2010合肥房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告目錄2010年視點(diǎn)12010年大勢(shì)趨向3第一篇 市場(chǎng)背景篇4第一章 經(jīng)濟(jì)環(huán)境5一、 近年GDP 走勢(shì)5二、 工業(yè)增加值5三、 進(jìn)出口貿(mào)易6四、 固定資產(chǎn)投資7五、 社會(huì)零售總額7第二章 房地產(chǎn)投資9 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9第二篇 市場(chǎng)分析篇10第一章 商品房市場(chǎng)10一、市場(chǎng)綜述10二、供求關(guān)系分析11三、供應(yīng)量分析11四、成交量分析13五、成交均價(jià)分析15第四章 土地市場(chǎng)15一、土地供應(yīng)分析15二、成交地塊分析（不含工業(yè)）17三、重點(diǎn)地塊分析19第五章 商品住宅市場(chǎng)21一、市場(chǎng)綜述21二、供求關(guān)系分析22三、供應(yīng)量分析22四、成交量分析23五、成交均價(jià)分析26第六章 商業(yè)市

2、場(chǎng)26一、市場(chǎng)概述26二、供求關(guān)系分析26三、市場(chǎng)供應(yīng)量分析27四、市場(chǎng)成交量分析28第七章 辦公市場(chǎng)28 一、市場(chǎng)概述28二、供求關(guān)系分析29三、市場(chǎng)供應(yīng)量分析29四、市場(chǎng)成交價(jià)分析30第三篇 區(qū)域數(shù)據(jù)篇30一、蜀山區(qū)30二、包河區(qū)31三、廬陽(yáng)區(qū)31四、瑤海區(qū)32五、政務(wù)區(qū)32六、高新區(qū)32七、新站區(qū)33八、經(jīng)開(kāi)區(qū)33九、濱湖區(qū)342010視點(diǎn)2010年已經(jīng)過(guò)去過(guò)去，回顧2010年的合肥樓市，有許多值得盤(pán)點(diǎn)。本報(bào)告僅從住宅、區(qū)域等方面來(lái)一次全景式的數(shù)字掃描，并結(jié)合2009年的數(shù)據(jù)進(jìn)行同比分析，僅供參考。2010年被譽(yù)為中國(guó)樓市的“調(diào)控年”，合肥樓市也不例外。截止2010年12月，合肥市區(qū)全市

3、住宅成交套數(shù)累計(jì)76685套，成交面積累計(jì)743.9萬(wàn)，分別比2009年減少33.9%和34.4%。供應(yīng)總量受調(diào)控影響不大，基本與2009年持平，全年面積供應(yīng)比1.17，即1:0.86，可見(jiàn)，總體上2010年合肥住宅新增供應(yīng)略大于成交。數(shù)據(jù)顯示，合肥住宅均價(jià)12月均價(jià)達(dá)到6401元/，同比上漲1236元/。對(duì)比分析2009年，我們發(fā)現(xiàn)調(diào)控之年的合肥房?jī)r(jià)基本漲幅基本上2009漲幅相當(dāng)，年度漲幅基本上都在1200元/左右。2010年也是合肥樓市的“豪宅年”，這一年合肥樓市在高端市場(chǎng)出現(xiàn)棠溪人家、內(nèi)森莊園、綠城·翡翠湖玫瑰園等別墅，均價(jià)破2萬(wàn)/、單套面積破500、總價(jià)近1000萬(wàn)的別墅,開(kāi)

4、創(chuàng)了合肥別墅市場(chǎng)的新局面；市場(chǎng)同時(shí)也出現(xiàn)金色名郡、金域華府、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、融僑觀邸、恒大華府等大戶型精裝修豪宅熱銷的局面，這些大盤(pán)名盤(pán)的熱銷如璀璨的明珠閃耀合肥樓市，不能不說(shuō)是調(diào)控之年的樓市奇跡！1、2010年1-12月合肥全市住宅新增供應(yīng)量分析截止2010年12月，合肥市區(qū)全市住宅新增供應(yīng)套數(shù)累計(jì)88669套，新增供應(yīng)面積累計(jì)867.25萬(wàn)，分別比2009年減少3072套和11.15萬(wàn)，預(yù)計(jì)全年住宅新增供應(yīng)量與2009年基本持平。縱觀全年，有幾個(gè)供應(yīng)高峰，其中有兩個(gè)供應(yīng)高峰都和政策調(diào)控關(guān)系密切。第一個(gè)政策性的供應(yīng)高峰在4月份，其時(shí)國(guó)務(wù)院陸續(xù)出臺(tái)了力度空前的新政，多家樓盤(pán)搶在新政實(shí)施之前開(kāi)盤(pán)、加推

5、，希望能有效規(guī)避價(jià)格下行的風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈的潛在壓力，市場(chǎng)表現(xiàn)可用“最后的瘋狂”來(lái)形容。第二個(gè)政策性的供應(yīng)高峰是9月份，樓市需求在經(jīng)歷了連續(xù)3個(gè)月的低谷成交之后筑底反彈，“金九”是合肥樓市傳統(tǒng)的旺季，多家樓盤(pán)扎堆上市，并使出渾身解數(shù)，快速去化，在“金九銀十”的季節(jié)里，合肥房?jī)r(jià)并未有實(shí)質(zhì)性的上行。2、2010年1-12月合肥全市住宅成交價(jià)格分析截止2010年12月，12月合肥全市住宅月度均價(jià)6401元/，環(huán)比基本持平，同比上漲1236元/，漲幅與2009年漲幅基本相當(dāng)。在2010年，全市住宅月度最高均價(jià)出現(xiàn)在7月份，其時(shí)正是合肥樓市成交量處于低谷期間，全市均價(jià)受個(gè)盤(pán)影響較大的一個(gè)比較特殊的月份；月度

6、最低均價(jià)出現(xiàn)在9月份（排除1月份），這主要是包河、瑤海兩區(qū)均有大量的低價(jià)房（非商品房）成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均價(jià)水平。縱觀2009、2010兩年，我們發(fā)現(xiàn)，2009年合肥房?jī)r(jià)在3000+元/的“低基”上快速增長(zhǎng)，迅速躋身“5”時(shí)代，曾幾何時(shí)，我們驚嘆合肥房?jī)r(jià)從“3”時(shí)代步入“5”時(shí)代的時(shí)間之短，然而，彈指一揮，2010年已成為歷史，如今合肥房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)居“6”時(shí)代！從2010年月度走勢(shì)圖上可以看出，特別是“4.17”新政和“9.29”新政分別趕在五一、十一黃金周前出臺(tái)，及時(shí)地遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，年底合肥樓市的均價(jià)趨向穩(wěn)定。2011年大勢(shì)趨向1、2011年樓市以穩(wěn)為主經(jīng)歷2010

7、年兩次房地產(chǎn)政策調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策在信貸、稅收、土地等方面基本出盡。房產(chǎn)稅僅在個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)征，同時(shí)僅對(duì)高端物業(yè)征稅，此舉對(duì)整體市場(chǎng)影響有限。另外，值得關(guān)注的是“十二五”規(guī)劃中保障性住房建設(shè)列入重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)工作項(xiàng)目，隨著大量保障性住房的開(kāi)發(fā)供應(yīng)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性和平穩(wěn)發(fā)展。針對(duì)這一行情，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于保障性住房開(kāi)發(fā)政府投入大而利潤(rùn)小，開(kāi)發(fā)積極性較低，短期開(kāi)發(fā)量較低，對(duì)商品房市場(chǎng)的壓力較小。但長(zhǎng)期而言，如果保障性住房建設(shè)按照政府規(guī)劃持續(xù)進(jìn)行，對(duì)整個(gè)商品房市場(chǎng)的沖擊無(wú)疑是巨大的，故市場(chǎng)以穩(wěn)為主。2、發(fā)展方向：2011年合肥樓市小戶型仍主打 精裝房或增多 現(xiàn)在市場(chǎng)上的主要?jiǎng)傂栀?gòu)房者

8、都是80后，這一代人大多是獨(dú)生子女，結(jié)合之后形成的家庭規(guī)模也比較小，所以購(gòu)房需求主要體現(xiàn)在小戶型上。樓市調(diào)控抑制了投資性購(gòu)房，而剛需購(gòu)房者經(jīng)過(guò)短暫的觀望后還是會(huì)釋放，這便構(gòu)成了明年樓市在調(diào)控預(yù)期下的主要需求。針對(duì)這種需求，相應(yīng)的房產(chǎn)品必然成為主流。   中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)合肥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理葛百會(huì)認(rèn)為，明年合肥的房產(chǎn)品供應(yīng)仍會(huì)以小戶型為主，同時(shí)由于今年合肥拍賣(mài)的土地價(jià)格仍然偏高，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)得上價(jià)，必然會(huì)推出更多的精裝房。   “明年合肥的學(xué)區(qū)房會(huì)主要以小戶型為主，其他類型的房子面積會(huì)稍微大一些，主要滿足改善性需求的，但90平米以下面積的房屋仍是供應(yīng)主體。”安徽建工學(xué)院房地產(chǎn)研究所

9、所長(zhǎng)李國(guó)昌說(shuō)。他認(rèn)為80后購(gòu)房需求會(huì)占市場(chǎng)份額的30%左右。       中小戶型將成為明年市場(chǎng)的趨勢(shì)幾乎是共識(shí)。觀瀾天下項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)周振東說(shuō)：“明年的商品房將會(huì)在戶型上有所優(yōu)化，得房率會(huì)更高，同時(shí)也更實(shí)用?！?      但與此同時(shí)，高檔房并不會(huì)被市場(chǎng)淹沒(méi)。周振東說(shuō)，明年合肥也將有很多高檔次高品質(zhì)的樓市上市供應(yīng)。3、2011年調(diào)控力度還將從嚴(yán) 房?jī)r(jià)仍上漲目前而言，房?jī)r(jià)上漲壓力很大，因此，2011年將持續(xù)2010年的調(diào)控措施，力度會(huì)更大，除了之前曾出臺(tái)的稅收、金融手段之外，房產(chǎn)稅將在今年浮出水面

10、，各種措施并舉，以確保房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。2011年房?jī)r(jià)依然會(huì)在調(diào)控中增長(zhǎng)，并且漲幅也不會(huì)太小，但這不意味著調(diào)控沒(méi)發(fā)揮作用，這種上漲及上漲幅度都是調(diào)控作用下的結(jié)果，如果沒(méi)有2010年的調(diào)控，那么現(xiàn)在房?jī)r(jià)的泡沫會(huì)是巨大的，對(duì)市場(chǎng)的損害不可估量。第一篇市場(chǎng)篇第一章經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、近年GDP走勢(shì)近年合肥GDP走勢(shì)圖合肥從03年起,合肥發(fā)展就進(jìn)入高速階段，人均收入不斷增加，生活水平也在不斷的提高，年均增長(zhǎng)率達(dá)到18%，無(wú)論是總量還是均值現(xiàn)在都處在中部省份的前列。同時(shí)，合肥的配套設(shè)施也在逐漸的完善，我市已經(jīng)建立了職業(yè)教育基地，該基地于2007年在瑤海區(qū)磨店鄉(xiāng)動(dòng)工建設(shè)，是我省“861”工程、合肥的“大建設(shè)”重點(diǎn)工

11、程，也是合肥技能人才的培養(yǎng)基地。職教城征地7萬(wàn)平方公里，總規(guī)劃入住院校25所，師生達(dá)20萬(wàn)人。已經(jīng)簽約18所，這些都是合肥得天獨(dú)厚的條件，將會(huì)發(fā)展成為中國(guó)的一個(gè)“中心”城市。二、工業(yè)增加值合肥市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“十一五”合肥工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告稱，今年合肥工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元問(wèn)題不大。汽車(chē)、家電、裝備業(yè)成為合肥工業(yè)發(fā)展的3大先鋒，其中4大家電總產(chǎn)量“十一五”期間更登上全國(guó)首位。 報(bào)告顯示，2006年，合肥工業(yè)成功突破月產(chǎn)百億、年產(chǎn)千億兩道大關(guān)；2008年，合肥工業(yè)總產(chǎn)值突破2000億元，僅用兩年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了1000億元到2000億元的突破。預(yù)計(jì)今年全市工業(yè)總產(chǎn)值將突破3000億元，從2000億元

12、到3000億元也只用了兩年時(shí)間。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，汽車(chē)、家電、裝備業(yè)成為合肥工業(yè)發(fā)展的三大先鋒。其中家電業(yè)在最近5年的表現(xiàn)尤為搶眼，主要產(chǎn)品產(chǎn)量大幅增長(zhǎng)。今年，家電產(chǎn)業(yè)也將成為合肥首個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。三、進(jìn)出口貿(mào)易據(jù)海關(guān)最新統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月安徽省外貿(mào)進(jìn)出口總值達(dá)到了216.8億美元，這是繼2008年后安徽省外貿(mào)總值再次突破200億美元大關(guān)，與去年同期相比增長(zhǎng)了55.6%。全省外貿(mào)進(jìn)出口、進(jìn)口、出口增幅分別高于全國(guó)平均增幅19.3、36和7個(gè)百分點(diǎn)。外貿(mào)進(jìn)出口總值位居中部地區(qū)第二位。 從呈現(xiàn)的特點(diǎn)來(lái)看，一般貿(mào)易進(jìn)口大幅增長(zhǎng)，加工貿(mào)易進(jìn)出口發(fā)展較為均衡。1至11月，由于外資企業(yè)作為投資的進(jìn)口設(shè)備物品大幅增長(zhǎng)

13、，拉動(dòng)了全省進(jìn)口增幅超過(guò)了80。機(jī)電產(chǎn)品出口占全省外貿(mào)的主導(dǎo)地位，增速較快。今年前11個(gè)月，機(jī)電產(chǎn)品出口43.7億美元，占同期全省出口總值的近四成。其中，運(yùn)輸工具出口12.9億美元，同比增長(zhǎng)80%；機(jī)械設(shè)備出口15.8億美元，同比增長(zhǎng)34.9%。在皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等一系列大戰(zhàn)略實(shí)施的帶動(dòng)下，特殊區(qū)域外貿(mào)進(jìn)出口快速發(fā)展。1至11月，合肥高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)出口增幅接近或超過(guò)60%。其中，蕪湖出口加工區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總值同比了增長(zhǎng)6.6倍。四、固定資產(chǎn)投資2010年111月，安徽全省累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資10662.2億元，增長(zhǎng)32.8%，這是繼地區(qū)生產(chǎn)總值突破萬(wàn)億元大關(guān)以后，第二

14、個(gè)突破萬(wàn)億元的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，標(biāo)志著安徽固定資產(chǎn)投資實(shí)力有了新的跨越。安徽省發(fā)改委表示，從2002年首次突破千億元到2010年再次突破萬(wàn)億元大關(guān)，安徽僅用了9年時(shí)間。其中，今年第一產(chǎn)業(yè)完成投資194.9億元，同比增長(zhǎng)19.6%，第二產(chǎn)業(yè)完成投資5072億元，同比增長(zhǎng)41.4%，第三產(chǎn)業(yè)完成投資5395.2億元，同比增長(zhǎng)26.1%。當(dāng)年累計(jì)固定資產(chǎn)投資總量提前一個(gè)月，首次突破1萬(wàn)億元。五、社會(huì)零售總額據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年1-11月份全省累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3738.4 億元，同比增長(zhǎng)19.2%，增幅高于全國(guó)0.8個(gè)百分點(diǎn)，位居全國(guó)第三，中部第一，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)15.5%。11月份當(dāng)月實(shí)

15、現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額385.5億元，同比增長(zhǎng)19.4%，增幅高于全國(guó)0.7個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。全省消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn): 一、城鄉(xiāng)市場(chǎng)同步增長(zhǎng)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份全省城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額322.4億元，同比增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)14.2%；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額63.1億元，同比增長(zhǎng)19%，高于上月0.8個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)11.7%。盡管鄉(xiāng)村市場(chǎng)增幅仍低于城鎮(zhèn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，但增幅差較上月縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份全省城鎮(zhèn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3138.6億元，同比增長(zhǎng)19.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.4%；

16、鄉(xiāng)村累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額599.8億元，同比增長(zhǎng)18.8%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)14.3%。 二、限額以上企業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁限額以上企業(yè)憑借其充足的貨源、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和發(fā)達(dá)的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、豐富的銷售方式，實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的銷售增勢(shì)，對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展的支撐作用進(jìn)一步提升。11月份全省限額以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額126.3億元，同比增幅達(dá)43%，較上月提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，也是今年5月份以來(lái)的最高增幅，高出限額以下企業(yè)32.4個(gè)百分點(diǎn)，占全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的32.8%，比上年同期提高7.1個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份全省限額以上企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1224.8億元，同比增長(zhǎng)38%，增幅連續(xù)四個(gè)月

17、保持在37%以上，占全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額的32.8%，比上年同期提高5.3個(gè)百分點(diǎn)。 三、大類商品全面旺銷據(jù)對(duì)全省限額以上批發(fā)和零售企業(yè)商品零售類值統(tǒng)計(jì)，1-11月份建筑及裝潢材料類、家具類、汽車(chē)、家用電器等商品同比增幅均超過(guò)40%，分別為94.5%、59.4%、45.8%、40.7%；吃、穿、用（日用品）等基本生活消費(fèi)商品同比分別增長(zhǎng)34.7%、36.7%、29.6%，其中吃、用（日用品）類商品增幅分別比上月提高1.9和0.5個(gè)百分點(diǎn)。 四、地區(qū)間增幅差距進(jìn)一步縮小1-11月份，全省各市累計(jì)增幅最低18.9%，比上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，最高19.8%，最大增幅差為0.9個(gè)百分點(diǎn)，首次低于1

18、個(gè)百分點(diǎn)，為歷年來(lái)最小差距。其中合肥、蕪湖、淮北、馬鞍山、池州5市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅均達(dá)到或超過(guò)全省平均水平，分別增長(zhǎng)19.8%、19.5%、19.2%、19.2%、19.2%。地區(qū)間協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢(shì)更加明顯。 五、消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，11月份當(dāng)月全省居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲5.4%，較上月上升1個(gè)百分點(diǎn)，其中城市上漲5.2%，農(nóng)村上漲5.8%。1-11月份全省居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3%，比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中城市上漲2.9%，農(nóng)村上漲3.2%。 據(jù)監(jiān)測(cè)，11月份全省生活必需品價(jià)格持續(xù)全面上揚(yáng)。其中水果、食糖、肉類、食用油、糧食價(jià)格漲幅居前，分別較上月上漲10.3%、7

19、.1%、4.9%、4.5%、2.8%，且漲幅分別比10月份擴(kuò)大1.4、3.4、4、2.7、1.5個(gè)百分點(diǎn)；禽、蛋價(jià)格月環(huán)比漲幅分別為1.8%和2.7%；蔬菜價(jià)格較10月份上漲0.6%，但漲幅已較上月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)；水產(chǎn)價(jià)格月環(huán)比上漲0.8%；食鹽、奶類價(jià)格基本平穩(wěn)。 第二章房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比增加1.5% 1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42697億元，同比增長(zhǎng)36.7%，其中，商品住宅投資30022億元，增長(zhǎng)34.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.3%。11月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4628億元，同比增長(zhǎng)36.7%，環(huán)比增長(zhǎng)1.5%。截止到11月，在2010年一系列調(diào)控頻頻出臺(tái)下的背

20、景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額全年同比增長(zhǎng)36.7%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)48.7%，房屋施工面積同比增長(zhǎng)28.6%，房屋竣工面積9.6%。土地方面，全年土地購(gòu)置面積環(huán)比增長(zhǎng)33.2%，土地購(gòu)置費(fèi)用77.9%，數(shù)據(jù)顯示，土地購(gòu)置費(fèi)用增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)速度，這意味著“面粉”價(jià)格的上漲速度大于“面粉”數(shù)量的新推速度，顯然，這個(gè)分析結(jié)果會(huì)大大減弱2011年“面包”價(jià)格可能下跌的預(yù)期。第二篇 市場(chǎng)分析篇第三章 商品房市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述供應(yīng)量成交量齊下降、供應(yīng)量降幅大于成交量的降幅：11月商品房供應(yīng)量70.4萬(wàn)，環(huán)比降低了19.73%，同比降低了37.48%。成交量為72.15萬(wàn)，環(huán)比降低了6.4

21、9%，同比降低了54.35%，受到國(guó)家政策影響和合肥近期出臺(tái)的各種抑制房?jī)r(jià)政策的影響，供應(yīng)量和成交量齊減少，但是開(kāi)發(fā)商都不會(huì)輕易降價(jià)，價(jià)格沒(méi)有明顯的減低，成交量連續(xù)兩個(gè)月大幅的減低，說(shuō)明受到國(guó)家政策的影響，大批消費(fèi)者已進(jìn)入觀望期。成交均價(jià)小幅的下降：11月商品房成交均價(jià)為6900元/，環(huán)比減低了0.41%，同比上漲了37.61%。經(jīng)過(guò)一個(gè)月的成交均價(jià)的小幅上漲，本月成交均價(jià)的小幅回落，受到國(guó)家政策的影響，各開(kāi)發(fā)商的成交量都明顯的降低，但是開(kāi)發(fā)商都不愿意降價(jià)賣(mài)房，但是這種局面不會(huì)維持太久，預(yù)計(jì)12月份有大量的開(kāi)發(fā)商打促銷廣告，成交量有一點(diǎn)的上升，但是成交價(jià)格不會(huì)上升的太快，可能會(huì)出現(xiàn)小幅降價(jià)。從

22、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)看，房?jī)r(jià)還會(huì)走高，但不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌，價(jià)格波動(dòng)不會(huì)太大。二、供求關(guān)系分析供小于求，供求比下降：11月商品房的供求比為0.98，環(huán)比降低了14.16%，同比增加了36.96%。11月供應(yīng)量和成交量均減少。從數(shù)據(jù)上可以看出，11月商品房市場(chǎng)供應(yīng)量小于需求量。上個(gè)月樓市的供應(yīng)量大于成交量，11月供應(yīng)小于成交量。連續(xù)兩個(gè)月的供應(yīng)量大于成交量，市場(chǎng)存量充足。雖然11月供應(yīng)量小于成交量，由于市場(chǎng)存量充足，商品房實(shí)施的價(jià)格并沒(méi)有受到太大的影響。由于受到國(guó)家政策的影響，大部分投資購(gòu)房的消費(fèi)進(jìn)入觀望期，仍然有部分急需購(gòu)房的剛性需求客戶不得不加入買(mǎi)房的團(tuán)隊(duì)。11月成交量大于供應(yīng)量，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

23、國(guó)家由此出臺(tái)的各種樓市政策以及合肥市對(duì)樓市的控制。預(yù)期未來(lái)供求比繼續(xù)降低，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)急需降低。三、供應(yīng)量分析供應(yīng)量小幅下降：11月合肥市商品房新增供應(yīng)量為70.4%，環(huán)比下降了19.73%，同比降低了37.48%。2009年的樓市風(fēng)光十足，眾開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)樓市信心十足，加大了推盤(pán)的力度。自2009年11月至2010年1月，供應(yīng)量一直穩(wěn)步上升。2010年前11個(gè)月合肥市新增商品房987.67萬(wàn)，各地相繼出臺(tái)限購(gòu)令、央行加息、公積金貸款利率上調(diào)無(wú)疑是雪上加霜。從當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，合肥機(jī)構(gòu)認(rèn)為，商品房市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入觀望期。政務(wù)區(qū)供應(yīng)為首、濱湖供應(yīng)大幅下降：11月政務(wù)區(qū)供應(yīng)量為首，共新增供應(yīng)為16.29萬(wàn)占據(jù)

24、合肥樓市供應(yīng)的27.18%，為11月供應(yīng)榜首。蜀山11月新增供應(yīng)15.85萬(wàn)，比上個(gè)月的15.74減少了近0.11萬(wàn)，位居11月新增供應(yīng)榜單第二。包河區(qū)11月新增供應(yīng)13.46萬(wàn)比上個(gè)月的16.48萬(wàn)，減少了18.31%，降幅明顯，位居11月新增供應(yīng)榜單第三。高新區(qū)11月供應(yīng)增加，11月有0.54萬(wàn)商品房上升。廬陽(yáng)區(qū)11月新增供應(yīng)12.70萬(wàn)，上個(gè)月新增供應(yīng)10.10萬(wàn)，廬陽(yáng)區(qū)月度新增供應(yīng)較平均。2010年以來(lái)，瑤海區(qū)供應(yīng)量較大，11月瑤海區(qū)供應(yīng)量大幅下降，11月供應(yīng)3.78萬(wàn)，比上個(gè)月的10.88萬(wàn)減少了7.1萬(wàn)，降幅明顯，瑤海區(qū)5月至10月供應(yīng)量較大，市場(chǎng)供應(yīng)存量不多，預(yù)計(jì)未來(lái)該區(qū)域市場(chǎng)供

25、應(yīng)量也不會(huì)很大。濱湖區(qū)11月新增供應(yīng)0.02萬(wàn),比上個(gè)月的9.45萬(wàn)減少了9.43萬(wàn)。新站區(qū)這幾年發(fā)展神速，未來(lái)將是合肥市最大的零配件中心。11月新增供應(yīng)0.52萬(wàn)，較上個(gè)月減少了0.92萬(wàn)。經(jīng)開(kāi)區(qū)11月新增供應(yīng)7.22萬(wàn)，降幅為33.20%。11月只有政務(wù)區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)供應(yīng)量增加，其他區(qū)域供應(yīng)表現(xiàn)齊降的局面，其中濱湖區(qū)降幅達(dá)99%，濱湖區(qū)目前存量項(xiàng)目不多，未來(lái)可新增的供應(yīng)也不會(huì)有大幅增加的趨勢(shì)。區(qū)域供應(yīng)月度變化明顯：11月政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)和包河區(qū)位居新增供應(yīng)量前三甲，所占比例達(dá)全市的65%，比上個(gè)月的前三甲的比例略有上升。另外11月只有政務(wù)區(qū)、廬陽(yáng)區(qū)和蜀山區(qū)供應(yīng)量增加，其他區(qū)域供應(yīng)表現(xiàn)齊降

26、的局面。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅供應(yīng)量為51.97萬(wàn)，占據(jù)主導(dǎo)地位，占全市供應(yīng)的73.82%，與上月相比，比例小幅上升。商業(yè)供應(yīng)量為7.78萬(wàn)，占全市供應(yīng)的11.05%，比例有所上升。辦公供應(yīng)量為0.69萬(wàn)，占全市供應(yīng)量的0.98%，其他類商品房供應(yīng)量為9.97萬(wàn)。11月各供應(yīng)類型均明顯降低，住宅依然是本月供應(yīng)的主體，其次為商業(yè)和其他。2010年以來(lái)，住宅受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，供應(yīng)量大幅增加，本月依然保持較高的水平，未來(lái)供應(yīng)仍有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。四、成交量分析成交量出現(xiàn)小幅下降：11月合肥市商品成交量為72.15萬(wàn),同比減少54.35%。由于受到國(guó)家二次調(diào)控的影響，住宅成交量出現(xiàn)小幅的下

27、降，11月成交量小幅的下降，與上月相比，11月成交量下降了6.49%?？梢灶A(yù)測(cè)，未來(lái)商品房成交量將會(huì)繼續(xù)減少，但是購(gòu)房者的剛性需求并沒(méi)有變，消費(fèi)者購(gòu)房需求趨于理性，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。去年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，成交供應(yīng)均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，成交均價(jià)在各方博弈中不斷攀升，增速已經(jīng)超過(guò)了居民收入增長(zhǎng)水平，卻依然沒(méi)有下降的趨勢(shì)，繼一系列調(diào)控政策之后，國(guó)家再推“國(guó)十一條”，更加系統(tǒng)、全面地表示要加快遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。國(guó)家政策對(duì)合肥的房?jī)r(jià)有一定的控制作用，合肥的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)之后，過(guò)年期間有個(gè)短暫的緩和期間，11月成交量與上月相比，顯著降低。投資購(gòu)房者受到國(guó)家政策的影響，慢慢轉(zhuǎn)為觀望心態(tài)。為了穩(wěn)定市場(chǎng)，預(yù)測(cè)未來(lái)國(guó)家

28、不會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，有關(guān)于房地稅的傳說(shuō)也是無(wú)稽之談。成交結(jié)構(gòu)分析從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅成交量為57.06萬(wàn)，繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，占全市成交的79.09%，與上月相比，比例有所減少；辦公本月成交量為7.63萬(wàn)，成交比重下調(diào)，占比10.58%，連續(xù)三個(gè)月辦公成交量位居第二。商業(yè)成交量為5.81萬(wàn)，占全市成交的8.05%，比例有所下降，位居第三。商業(yè)的比重較大，成交量減幅明顯；其他類商品成交量為1.65萬(wàn)，占全市成交量的2.29%，比例下調(diào)。住宅成交份額上月顯著下調(diào)，商業(yè)、辦公份額有所上升，但是成交結(jié)構(gòu)變化不大。未來(lái)住宅將繼續(xù)占據(jù)成交主力不變，商業(yè)、辦公和其他類商品占據(jù)份額隨月度變化明顯。五、成交均價(jià)分析

29、成交價(jià)格顯著升高：11月商品房成交均價(jià)為6900元/，環(huán)比下降了0.41%，同比上漲37.61%。2010年1-7月以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格一直處于上漲的態(tài)勢(shì)，8月商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降，9月延續(xù)上個(gè)月價(jià)格下降的局面，10月出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)，本月出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下降。6月和7月商品房成交量不高，而豪宅推案較多，成交價(jià)格并不能全面的反應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)。8月成交價(jià)格小幅下降，但是與五月相比，仍然上升了373元/。受到國(guó)家宏觀政策的影響，市場(chǎng)存量較多，商品房?jī)r(jià)格上升態(tài)勢(shì)內(nèi)部明顯，由于近期國(guó)家調(diào)控力度較大，未來(lái)商品房?jī)r(jià)格會(huì)繼續(xù)走低。繼“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”等調(diào)控政策之后，國(guó)土資源部于3月11日在其網(wǎng)站公布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)

30、用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，對(duì)土地出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，在一定程度上受不斷抬高的土地價(jià)格影響，國(guó)11條土地新政的出臺(tái)，表明政府旨在通過(guò)調(diào)控土地市場(chǎng)來(lái)促使房?jī)r(jià)上漲趨于理性，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展。取消首套房貸七折利率和首付兩成的終結(jié)已經(jīng)成為各銀行共同遵守的準(zhǔn)則，此舉旨在打擊投機(jī)性購(gòu)房，挫傷購(gòu)房者積極性，或延遲購(gòu)房計(jì)劃，使得消費(fèi)者趨于理性。合肥近期也出臺(tái)了各種新政，對(duì)于非理性購(gòu)房進(jìn)行打擊。所有這一切必將對(duì)合肥市商品房成交產(chǎn)生積極的影響，但是商品房的剛性需求仍然存在，未來(lái)市場(chǎng)成交價(jià)格會(huì)有一定下降，但是降幅不明顯。第四章 土地市場(chǎng)一、土地供應(yīng)分析1、供應(yīng)地塊

31、走勢(shì)分析如上圖，10年11月合肥市供應(yīng)土地面積為56.40萬(wàn)，與去年同期相比大幅下降，同比下降52.47%。11月土地供應(yīng)量與上個(gè)月相比，有所上升，環(huán)比上升38.10%，土地供應(yīng)幅數(shù)也比上月增加8塊。從供應(yīng)幅數(shù)來(lái)看，11月供應(yīng)的17塊土地，其中8塊為工業(yè)用地，分別位于經(jīng)開(kāi)區(qū)、瑤海區(qū)和包河區(qū)，其余9塊均為經(jīng)營(yíng)性用地。由于今年到目前為止，土地供應(yīng)量并未達(dá)到2010年合肥市土地計(jì)劃供應(yīng)量，因此相信下個(gè)月土地供應(yīng)量會(huì)繼續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)。2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域與結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)土地區(qū)域結(jié)構(gòu)11月土地供應(yīng)量排行依次為：包河區(qū)土地供應(yīng)量為201220.34，瑤海區(qū)土地供應(yīng)量為144754.06，高新區(qū)土地供應(yīng)量為1038

32、12.85，廬陽(yáng)區(qū)土地供應(yīng)量為47786.69，政務(wù)區(qū)土地供應(yīng)量為26666.68，經(jīng)開(kāi)區(qū)土地供應(yīng)量為20223.1，蜀山區(qū)土地供應(yīng)量為19500.1，依次占有比為36%，26%，18%，8%，5%，4%，3%。從11月土地供應(yīng)來(lái)看，包河區(qū)依靠六塊工業(yè)用地地塊博得本月供應(yīng)頭籌，瑤海區(qū)主要依靠一塊工業(yè)地塊和一塊商業(yè)居住綜合地塊，占到了全市供應(yīng)量的26%，高新區(qū)主要依靠一塊商業(yè)、辦公、居住綜合地塊和一塊居住用地，占到了全市供應(yīng)量的18%，廬陽(yáng)區(qū)主要依靠一塊商業(yè)地塊和一塊居住用地，占到了全市供應(yīng)量的8%，政務(wù)區(qū)主要依靠一塊酒店、辦公綜合地塊，占到了全市供應(yīng)量的5%，經(jīng)開(kāi)區(qū)出讓一塊工業(yè)用地、一塊商業(yè)用

33、地和一塊居住用地，占到了全市供應(yīng)量的4%，蜀山區(qū)僅出讓一塊居住用地，占全市供應(yīng)量的3%。二、成交地塊分析（不含工業(yè)）1、地塊成交走勢(shì)如上圖所示，10年11月合肥市共成交土地33.02萬(wàn)，較去年同期增加7.97萬(wàn)，成交土地總價(jià)為26.11億元。土地成交幅數(shù)、土地總價(jià)和土地面積較8月份相比均有所上升。（9月、10月經(jīng)營(yíng)性土地成交為零）2、成交地塊結(jié)構(gòu)及用途分析10年11月合肥市成交的經(jīng)營(yíng)性用地占地33.02萬(wàn)，分別為高新區(qū)的AV-3地塊和N-5地塊，經(jīng)開(kāi)區(qū)的合經(jīng)區(qū)001號(hào)地塊和合經(jīng)區(qū)073號(hào)地塊，蜀山區(qū)的W1004地塊，廬陽(yáng)區(qū)的N1007地塊和N1008地塊，瑤海區(qū)的E1003-3地塊和政務(wù)區(qū)的Z

34、WQTA-022地塊。成交土地價(jià)格走勢(shì)如上圖，10年11月合肥市經(jīng)營(yíng)性用地成交均價(jià)為466.11萬(wàn)元/畝，均價(jià)較之8月份的332.99萬(wàn)元/畝相比，上升降了39.97%，繼續(xù)保持4月份開(kāi)始，土地價(jià)格的上升勢(shì)頭。（9月、10月經(jīng)營(yíng)性土地成交為零）3、成交土地溢價(jià)率分析11月合肥市成交經(jīng)營(yíng)性用地9塊。其中AV-3地塊被安徽圣聯(lián)投資股份有限公司以32670萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為114.29%；N-5地塊被安徽天祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司安徽藍(lán)鼎投資有限公司以98231.9萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為99.59%；合經(jīng)區(qū)001號(hào)地塊被安徽泰鑫投資管理有限公司以7518.66萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為

35、118.00%；合經(jīng)區(qū)073號(hào)地塊被合肥天時(shí)置業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司以330萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為0；N1007地塊被安徽申港置業(yè)有限公司以27467.12萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為43.26%，N1008地塊被香格里拉中國(guó)有限公司以6600萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為0，ZWQTA-022地塊被東莞市百利酒店管理有限公司以12160萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為52.00%，W1004地塊被合肥榮軒置業(yè)有限公司以17550萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為5.26%，E1003-3地塊被安徽圣聯(lián)投資股份有限公司以58587萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得，平均溢價(jià)率為120.67%。從11月經(jīng)營(yíng)性土地成交溢價(jià)來(lái)看

36、，由于政策層面的調(diào)整，合肥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)基本高于底總價(jià)，可以看出，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆楹芨摺＝?jīng)營(yíng)性用地樓板價(jià)分析如上圖，11月成交經(jīng)營(yíng)性用地平均樓板價(jià)為2484.1549元/，較8月份的1625.085元/相比，上升了52.86%.(9月、10月經(jīng)營(yíng)性土地成交為零)目前看來(lái)，國(guó)家出臺(tái)系列政策，特別是嚴(yán)格實(shí)行差別化住房信貸政策，以打擊各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，從而抑制商品房住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的現(xiàn)象；同時(shí)通過(guò)增加居住用地供應(yīng)，并調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。三、重點(diǎn)地塊分析1、地塊指標(biāo)分析2、發(fā)展前景分析第五章 商品住宅市場(chǎng)一、市場(chǎng)綜述供應(yīng)

37、、成交均小幅減少，供求關(guān)系自新政后首次供小于求：11月商品住宅供應(yīng)量51.19萬(wàn),環(huán)境減少28.94%，同比減少49.35%；成交量57.06萬(wàn)，環(huán)比減少10.48%，同比減少60.15%。11月商品房住宅市場(chǎng)自新政后，供求走勢(shì)首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。成交價(jià)格小幅下跌：11月商品房住宅成交均價(jià)為6383.14元/，環(huán)比下跌4.05%，同比上漲34.72%。11月行情成交之10月份又有所下滑，這是自“9.29”新政后連續(xù)兩次下滑。自2010年4月份這段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制。二、供求關(guān)系分析供企業(yè)關(guān)系自新政后首次呈供不應(yīng)求：從11月份的備案數(shù)據(jù)來(lái)看，“金九銀十”的季節(jié)已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)過(guò)二次

38、調(diào)控，合肥樓市在此步入8月份的銷售行情，從成交量來(lái)看，可見(jiàn)目前樓市喧鬧的“樓市回暖”之音水分較大。合肥住宅歷史數(shù)據(jù)表明，“4.17”新政后，11月份的成交套數(shù)與成交面積均有所下滑，可見(jiàn)“9.29”新政調(diào)控效果盡管初效已經(jīng)顯示出來(lái)，但短期成效比4月份的“國(guó)十條”仍有差距，樓市調(diào)控加碼勢(shì)在必行。三、供應(yīng)量分析供應(yīng)總量分析供應(yīng)小幅減少：11月商品房住宅供應(yīng)量51.19萬(wàn)，環(huán)比減少28.94%，同比下降49.35%。政務(wù)區(qū)是供應(yīng)主力：就區(qū)域來(lái)看，政務(wù)區(qū)是本月供應(yīng)的主力區(qū)域，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的28.32%。廬陽(yáng)區(qū)位居第二，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的20.61%。蜀山區(qū)位居第三，供應(yīng)占全市供應(yīng)量的20.07%。四

39、、成交量分析1、成交總量分析成家量小幅下跌：11月商品房住宅成交量為57.06萬(wàn),環(huán)比減少10.48%，同比下降60.15%。住宅類商品房共備案5647套，較10月6463套減少816套，降幅12.63%，銷售面積達(dá)57.06萬(wàn)，較10月銷售面積63.74萬(wàn)減少6.68萬(wàn)，降幅達(dá)10.48%。蜀山區(qū)是成交主力：就區(qū)域來(lái)看，蜀山區(qū)是11月成交的主力區(qū)域，成交占全市成交量的22.52%。包河區(qū)位居第二，成交占全市成交量的17.32%?，幒^(qū)位居第三，成交占全市成交量的16.19%。2、成交結(jié)構(gòu)分析3、成交價(jià)格結(jié)構(gòu)對(duì)比高端產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)：11月合肥住宅市場(chǎng)成交價(jià)格區(qū)間7000以上占總成交量的31%；

40、5000-6000占26%，6000-7000元占21%，4000-5000占11%，4000元以下占到11%，說(shuō)明目前合肥市商品房住宅成交價(jià)格區(qū)間上漲到7000以上，合肥市消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力有所增強(qiáng)。4、面積結(jié)構(gòu)對(duì)比需求多樣化，中等戶型仍然位居主導(dǎo)地位不變：11月，合肥住宅成交面積中，80-100成為置業(yè)者的首選面積區(qū)間，占總量的36%；120-140的戶型占總量的16%，成為置業(yè)者的第二選擇；100-120的戶型占總量的15%，排名第三；160以上的戶型占成交總量的7%。總的來(lái)看，80-100段的比例說(shuō)明消費(fèi)者首次置業(yè)型需求占據(jù)主導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)80-100的戶型仍將是置業(yè)者的首選。5、房型結(jié)構(gòu)

41、對(duì)比二房保持主導(dǎo)地位：11月二房成交占市場(chǎng)總額的43.56%，三房成交占合肥住宅市場(chǎng)總額的32.80%，說(shuō)明中小戶型符合大眾的購(gòu)買(mǎi)力，首次置業(yè)型需求和改善型需求占市場(chǎng)主導(dǎo)地位不變。一房二房四房比例減少，三房比例增加：11月一房環(huán)比減少0.64個(gè)百分點(diǎn)，二房環(huán)比減少2.90個(gè)百分點(diǎn)，三房環(huán)比增加2.83%，四房環(huán)比減少0.13%。五、成交均價(jià)分析成交均價(jià)小幅下跌：11月合肥住宅銷售均價(jià)為6383.14元/，環(huán)比下跌4.05%，同比上漲34.72%。第六章 商業(yè)市場(chǎng)一、市場(chǎng)概述供求比：2010年11月，合肥市商業(yè)市場(chǎng)供求比為1.34，本月供應(yīng)量有小幅上漲，成交量也出現(xiàn)了小幅上漲，但供應(yīng)量上漲幅度大

42、于成交量上漲幅度，故本月供求比較上月出現(xiàn)了一定的比例失衡；供應(yīng)方面：2010年11月，合肥市商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量為7.78萬(wàn)，環(huán)比上漲20.25%，同比上漲51.47%；成交方面：2010年11月，合肥市商業(yè)市場(chǎng)成交量為5.81萬(wàn)，環(huán)比下降39.45%，同比下降9.65%。二、供求關(guān)系分析市場(chǎng)供大于求11月合肥市商業(yè)市場(chǎng)供求比為1.16，不難看出供應(yīng)的變動(dòng)幅度稍大于成交變動(dòng)幅度，11月供應(yīng)量較上月大幅下降，但成交量較上月也是大幅下降，所以供應(yīng)成交總體變化不大，供求比例相對(duì)保持平衡。從2009年11月至2010年10月的12個(gè)月中，全市新增商業(yè)供應(yīng)114.34萬(wàn)，去化掉79.15萬(wàn)，即12個(gè)月新增存量為35.19萬(wàn)，庫(kù)存量比上月略有減少，庫(kù)存量依然很大。由于10月商業(yè)成交量較小，所以以10月的商業(yè)成交量計(jì)算，大概還需要7.3個(gè)月左右的時(shí)間才能去化掉這些新增存量。三、市場(chǎng)供應(yīng)量分析11月合肥商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量為7.78萬(wàn)，環(huán)