探析小區(qū)車庫(kù)的物權(quán)歸屬

1、探析小區(qū)車庫(kù)的物權(quán)歸屬來(lái)源：作者：摘要：物權(quán)法對(duì)小區(qū)車庫(kù)的歸屬做了相關(guān)規(guī)定,但是并未注意到我國(guó)小區(qū)車庫(kù)的權(quán)屬現(xiàn)狀，無(wú)法有效解決所有權(quán)爭(zhēng)端。本文首先對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)車庫(kù)的類型進(jìn)行區(qū)分, 找到其歸屬的爭(zhēng)議所在; 隨后著重分析了其中兩類車庫(kù)的爭(zhēng)議問(wèn)題, 論證合理的解決方式; 最后結(jié)合我國(guó)立法現(xiàn)狀和各國(guó)立法例對(duì)車庫(kù)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題提出建議。關(guān)鍵詞：車庫(kù)類型 車庫(kù)所有權(quán) 物權(quán)法一直以來(lái)，許多百姓甚至學(xué)者存在一個(gè)誤解，認(rèn)為一個(gè)小區(qū)從獲得土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造，到最后銷售給購(gòu)房者，在整個(gè)過(guò)程中，開發(fā)商是惟一所有人，樓盤開發(fā)完畢，開發(fā)商即原始取得其所有權(quán)。這是一個(gè)極其錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，一直以來(lái)卻被人們奉為理所當(dāng)然，卻

2、不知正中了開發(fā)商的圈套，使開發(fā)商想當(dāng)然的享有小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的處分權(quán)。實(shí)際上，絕大多數(shù)情況下，業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的所有權(quán)人，而且業(yè)主的取得并不是基于開發(fā)商的意志，而是直接基于法律的規(guī)定，屬于物權(quán)法上的原始取得。新物權(quán)法并未打破目前小區(qū)內(nèi)車庫(kù)歸屬混亂的局面，目前形勢(shì)卻并不樂(lè)觀。這一限制僅僅是一種原則的宣誓還是具有某種法律效力的規(guī)則，法律并沒有明確。那么究竟該如何劃分車庫(kù)的歸屬呢，我們從最具實(shí)踐性的類別著手，看看是否能行的通。一、車庫(kù)的類型1.占用小區(qū)道路或占其他場(chǎng)地的地上車位物權(quán)法第七十四條第三款明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有，故在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)一起轉(zhuǎn)移。這其中

3、應(yīng)當(dāng)包括架空層車庫(kù)。這類車庫(kù)是為了空氣流通和防止潮濕, 在高層建筑物的地上一層建的開放式車庫(kù)。據(jù)關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知第三條第一款, 房屋層高在2.2米以上才計(jì)算建筑面積的房屋。因這類車庫(kù)層高普遍在2.2 米以下,且不需太多投資，所以開放式的架空層一般不計(jì)入建筑面積，其所占的空間權(quán)也已隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。在確定此類車庫(kù)應(yīng)歸全體業(yè)主共有之后，需要通過(guò)小區(qū)公約或業(yè)主大會(huì)對(duì)每個(gè)車庫(kù)的歸屬做一規(guī)定。2.封閉的獨(dú)立車庫(kù)是開發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨(dú)立興建的專用停車場(chǎng)所, 具有構(gòu)造和功能上的獨(dú)立性, 可以作為獨(dú)立物出售或出租。3.屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫(kù)排除第

4、一類和第二類的所有地下車庫(kù)均屬此類，且屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施。物權(quán)法只給了模糊的界定:“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！倍⒎忾]的獨(dú)立車庫(kù)如何判斷哪一部分屬于“非業(yè)主共有的土地”，就不得不考慮公攤面積的計(jì)算。根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。無(wú)論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫(kù)應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 如果地下車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫(kù)的面積，

5、該地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。從法律角度看，于交易中可以被認(rèn)為具有特定和獨(dú)立性的物，都可以成為物權(quán)的客體。至于該物是否具有物理上的特性和獨(dú)立性則無(wú)關(guān)緊要。 至于開發(fā)商是將其和住房一同出售給購(gòu)房者，抑或贈(zèng)送給購(gòu)房者，還是作為經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)租賃給業(yè)主或小區(qū)外的其他人，都屬于開發(fā)商基于對(duì)車庫(kù)所有權(quán)的處分權(quán)。 所以，無(wú)論從配套設(shè)施的角度還是從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度出發(fā)，屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫(kù)都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。三、地下車庫(kù)所有權(quán)的性質(zhì)1.從配套設(shè)施的角度考慮從現(xiàn)有法律體系看來(lái)，我國(guó)已經(jīng)承認(rèn)小區(qū)停車位、車庫(kù)作為小區(qū)

6、主建筑物的配套設(shè)施，從國(guó)務(wù)院到各地政府都規(guī)定了居民小區(qū)停車位、車庫(kù)的配建標(biāo)準(zhǔn)。 而配套設(shè)施是作為從物出現(xiàn)在主建筑物中的。按照從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的法則，在開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果買賣合同沒有特別約定，小區(qū)內(nèi)車庫(kù)就應(yīng)當(dāng)隨整棟建筑物一并出售、轉(zhuǎn)移給業(yè)主。此外，建設(shè)小區(qū)車庫(kù)的最初目的就是為了滿足業(yè)主的需求，是其居住權(quán)益的一個(gè)重要部分，從功能上它屬于輔助建筑物，與整體建筑物之間是主物與從物的關(guān)系。2.從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度考慮房屋出售前開發(fā)商通過(guò)出讓獲得土地使用權(quán),包括附屬于土地使用權(quán)的空間利用權(quán),又進(jìn)行了投資、建造，全部小區(qū)包括車庫(kù)理應(yīng)歸開發(fā)商所有；在開發(fā)上出售房屋之后，小區(qū)土地的使用權(quán)為業(yè)

7、主所有，開發(fā)商就不再享有土地使用權(quán)，故也就不能享有小區(qū)土地的地表及地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。在我國(guó)，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用建筑物與土地使用權(quán)的。這顯然不利于車庫(kù)使用權(quán)的交易穩(wěn)定性。并且，從法律邏輯上講，空間權(quán)是不可能脫離土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而為開發(fā)商所保留的。四、立法例借鑒及建議我國(guó)在區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度方面發(fā)展并不成熟，有必要虛心借鑒國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的立法實(shí)踐。1.車庫(kù)使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主以外的人即使開發(fā)商擁有對(duì)商品房開發(fā)和銷售的自由，也應(yīng)當(dāng)充分尊重小區(qū)內(nèi)所有住戶享有和諧居住環(huán)境的權(quán)益。從人性化的角度出發(fā)，既然開發(fā)商建設(shè)一個(gè)小區(qū)并且已成功出售，就

8、不應(yīng)當(dāng)再過(guò)多的從住宅小區(qū)中劃出一部分作為獨(dú)立部分單獨(dú)出售，并以此為獲得利益的源泉。按照國(guó)際通例，小區(qū)中的車庫(kù)、車位是不能賣給小區(qū)業(yè)主以外的人的。在美國(guó)的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專有財(cái)產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)。 小區(qū)內(nèi)絕對(duì)不允許有既不屬于業(yè)主專有，也不屬于業(yè)主共有的“飛地”存在。不允許小區(qū)內(nèi)的車庫(kù)及停車位作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣，也不允許小區(qū)業(yè)主以外的其他任何人擁有小區(qū)車庫(kù)及停車位的所有權(quán)。 2.建立系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記做了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記問(wèn)題。歸根結(jié)底

9、還是由于我國(guó)目前沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。市場(chǎng)上出售的車庫(kù)分為有產(chǎn)權(quán)證和無(wú)產(chǎn)權(quán)證兩種。只有當(dāng)?shù)叵萝噹?kù)擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證時(shí)，才能作為不動(dòng)產(chǎn)以抵押、轉(zhuǎn)讓，以得到法律保障；而沒有產(chǎn)權(quán)證的轉(zhuǎn)讓只可能是轉(zhuǎn)讓的使用權(quán)，這種情況最易發(fā)生法律糾紛。在這一問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，規(guī)范車庫(kù)產(chǎn)權(quán)證的辦理不容忽視。 3.提升法律位階何為“非業(yè)主共有的土地”應(yīng)由相應(yīng)的立法來(lái)規(guī)范。有必要在法律位階上提升這樣的規(guī)范，將其由政府主管機(jī)關(guān)制定相應(yīng)的法規(guī)提升至我國(guó)的民法體系中來(lái)，并且將行政制度上產(chǎn)權(quán)證的管理與合同法緊密結(jié)合起來(lái)。 比如建立房產(chǎn)交易公示制度，強(qiáng)制開發(fā)商對(duì)公攤面積數(shù)據(jù)和套內(nèi)建筑面積、總公攤面積的數(shù)值的進(jìn)行公示等。綜

10、上，筆者從物理上車庫(kù)與主建筑物的關(guān)系，以及便于法律規(guī)定和操作的角度出發(fā)，將車庫(kù)分為占用小區(qū)道路或占其他場(chǎng)地的地上車位，封閉的獨(dú)立車庫(kù)和屬于小 區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫(kù)三類，結(jié)合不同車庫(kù)的性質(zhì)及立法例實(shí)行不同的歸屬方案。建議將此種分類放入房地產(chǎn)開發(fā)管理體系中去。參考文獻(xiàn)：1梁慧星:民法總論M.法律出版社,1997年2梁慧星:民法學(xué)說(shuō)判例與立法研究M.法律出版社,2003年9月3董學(xué)立:也論交易中的物權(quán)歸屬確定J.法學(xué)研究,2005年第5期4房紹坤:民商法問(wèn)題研究與適用M.北京大學(xué)出版社,2002年5月論文網(wǎng)在線 </A< p>上一篇：淺論判例法作為民法淵源的意義與局限 下

11、一篇：淺論民法基本原則之立法表達(dá) 住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用歸屬 作者：浙江五聯(lián)律師事務(wù)所 童松青律師 張東偉律師 （未經(jīng)作者許可，本文不得轉(zhuǎn)摘、復(fù)制、否則視為侵權(quán)） 住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬一、問(wèn)題的提出開發(fā)商歷來(lái)將住宅小區(qū)的地下車庫(kù)單獨(dú)出售，但購(gòu)買者很少有領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)權(quán)證的，多年來(lái)，人們很少對(duì)此進(jìn)行追問(wèn) 。今年11月12日南京鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動(dòng)了商品房買賣雙方的神經(jīng)?，F(xiàn)將該案例簡(jiǎn)述如下：星漢城市花園是南京一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商于1998年9月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí)，南京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位戶，非機(jī)動(dòng)車2車位戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建

12、成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。2001年7月南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載："使用權(quán)面積"和"其中分?jǐn)偯娣e"都是7697.6平方米。開發(fā)商在銷售時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開發(fā)商訴之法院，要求開發(fā)商將地下車庫(kù)交還全體業(yè)主。開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。2003年11月，法院開庭審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，車庫(kù)應(yīng)交付建筑物的所有

13、人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。再次，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫(kù)

14、的許可證明。因此，被告以車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。據(jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù)的權(quán)益。判決告訴大家，車庫(kù)并非開發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒有解決車庫(kù)的所有權(quán)問(wèn)題。它用了"管理"和"收益"兩個(gè)詞，回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。二、車庫(kù)的法律屬性有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。

15、也有人認(rèn)為，地下車庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來(lái)認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。地下車庫(kù)是對(duì)地下空間資源的利用，和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建

16、筑面積，在建造時(shí)都需要額外投資。地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨(dú)立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。因此，雖然確定地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬尚無(wú)法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無(wú)法取得法律上的所有權(quán)，但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對(duì)他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如，購(gòu)買房屋后在沒有登記辦理好所有權(quán)證書這段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)買人仍然可以憑借相關(guān)票證來(lái)證明其對(duì)該房屋享有所

17、有權(quán)。更何況該類地下車庫(kù)的興建一般都是經(jīng)過(guò)合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。三、車庫(kù)的種類(一) 不得銷售的公共配套設(shè)施開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù)，則修建地下車庫(kù)是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫(kù)不能為了面向社會(huì)公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999年4月1日實(shí)施的浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范第十一條就規(guī)定："住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須無(wú)償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售。"象這種

18、情況，如果開發(fā)商將地下車庫(kù)向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。(二) 可以銷售的公共配套設(shè)施雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫(kù)。因?yàn)榉刹]有規(guī)定要將地下車庫(kù)無(wú)償交給業(yè)主使用。地下車庫(kù)和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫(kù)并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對(duì)獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法。開發(fā)商如沒有承諾無(wú)償給業(yè)主提供地下車庫(kù)，且并沒有把地下車庫(kù)面積計(jì)入共攤面積內(nèi)，那

19、么 ，投資興建該類地下車庫(kù)的開發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無(wú)法要求開發(fā)商無(wú)償交付其使用。(三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施這一類地下車庫(kù)只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對(duì)象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國(guó)家法律予以明確。目前杭州出臺(tái)了相應(yīng)的政策，對(duì)此類地下車庫(kù)準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，地下車庫(kù)將擁有獨(dú)立的所有權(quán)證，屆時(shí)，作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實(shí)現(xiàn)。(四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫(kù)1996年10月29日頒布的中華人民共和國(guó)人民防空法（自1997年1月1日起施行）是我國(guó)政府最早對(duì)地下空間進(jìn)

20、行的立法，同時(shí)這部法律也是對(duì)地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了"誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益"原則。由于國(guó)家對(duì)其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。如果投資者將人防工程改建為地下車庫(kù)，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，才能根據(jù)國(guó)家對(duì)地下車庫(kù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫(kù)使用要求后方可作為地下車庫(kù)使用。四、

21、如何判斷地下車庫(kù)的歸屬綜上所述，我們認(rèn)為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)是否應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1）開發(fā)商在計(jì)算共攤面積時(shí)把地下車庫(kù)的建筑面積計(jì)算在內(nèi)；2）開發(fā)商在出售單元房屋時(shí)承諾無(wú)償提供地下車庫(kù)；3）開發(fā)商把建造地下車庫(kù)的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；4）根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的。五、地下空間立法的缺位人類對(duì)土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平，特別是建筑技術(shù)的發(fā)達(dá)程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對(duì)建筑科技的局限性，對(duì)土地利用僅限于土地的平面利用，無(wú)法對(duì)地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規(guī)范和調(diào)整的必要。時(shí)至今日，城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過(guò)密和土地過(guò)度利用，城市土地

22、資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進(jìn)步，使人類對(duì)于土地的利用廣泛擴(kuò)及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉(cāng)庫(kù)、地下停車場(chǎng)、上下水道及排水溝等等。人們對(duì)土地利用已經(jīng)朝著立體化發(fā)展，地下空間權(quán)也已經(jīng)形成，法律滯后和缺位的問(wèn)題已經(jīng)開始凸現(xiàn)。從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使

23、用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題卻缺乏法律依據(jù)。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）只是對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。城市房地產(chǎn)管理法第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物"。這里的"土地上"當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，自然無(wú)法獲得法律承

24、認(rèn)的所有權(quán)。根據(jù)中華人民共和國(guó)立法法第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無(wú)權(quán)對(duì)此立法。從民法精神看，確認(rèn)一個(gè)新的物的所有權(quán)當(dāng)屬民事基本制度。對(duì)此，加快立法研究，盡早出臺(tái)地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。六、當(dāng)前國(guó)內(nèi)對(duì)地下空間的立法研究無(wú)可否認(rèn)，空間權(quán)是一種現(xiàn)實(shí)的權(quán)利。它就是人們對(duì)土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán)，包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)?？臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容，空間權(quán)利用必須附屬于地表，是土地所有權(quán)的題中應(yīng)有之權(quán)，當(dāng)它為土地所有人享有時(shí)，它與土地所有權(quán)自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國(guó)，因?yàn)槌鞘型恋厮袡?quán)歸屬國(guó)家，故除國(guó)家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán)；當(dāng)空間利用為土

25、地所有人之外的人享有時(shí)，則不能以"空間所有權(quán)"稱之，而只能得以"空間利用權(quán)"稱之。從用益物權(quán)立法角度看，空間權(quán)本質(zhì)上即是一種用益物權(quán)，是土地所有權(quán)的一種派生的用益物權(quán)。但是，它到底是屬于一項(xiàng)單獨(dú)用益物權(quán)，還是屬于傳統(tǒng)用益物權(quán)的某種形式，我國(guó)學(xué)者之間存在著較大爭(zhēng)議，并形成了"否定說(shuō)"和"肯定說(shuō)"兩種見解。以梁慧星教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持"否定說(shuō)"。在中國(guó)物權(quán)法草案建議稿中，沒有對(duì)空間權(quán)作出專章規(guī)定，而是將其分解成空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)三種，分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)三章當(dāng)中予以規(guī)定。以王利明教授為首的中國(guó)物權(quán)法研究課題組對(duì)此持"肯定說(shuō)"。在中國(guó)物權(quán)法草案建議稿中，將&quo