探析小區(qū)車庫的物權(quán)歸屬

1、探析小區(qū)車庫的物權(quán)歸屬來源：作者：摘要：物權(quán)法對小區(qū)車庫的歸屬做了相關(guān)規(guī)定,但是并未注意到我國小區(qū)車庫的權(quán)屬現(xiàn)狀，無法有效解決所有權(quán)爭端。本文首先對住宅小區(qū)內(nèi)車庫的類型進(jìn)行區(qū)分, 找到其歸屬的爭議所在; 隨后著重分析了其中兩類車庫的爭議問題, 論證合理的解決方式; 最后結(jié)合我國立法現(xiàn)狀和各國立法例對車庫所有權(quán)的歸屬問題提出建議。關(guān)鍵詞：車庫類型 車庫所有權(quán) 物權(quán)法一直以來，許多百姓甚至學(xué)者存在一個誤解，認(rèn)為一個小區(qū)從獲得土地、規(guī)劃設(shè)計、施工建造，到最后銷售給購房者，在整個過程中，開發(fā)商是惟一所有人，樓盤開發(fā)完畢，開發(fā)商即原始取得其所有權(quán)。這是一個極其錯誤的觀點，一直以來卻被人們奉為理所當(dāng)然，卻

2、不知正中了開發(fā)商的圈套，使開發(fā)商想當(dāng)然的享有小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的處分權(quán)。實際上，絕大多數(shù)情況下，業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的所有權(quán)人，而且業(yè)主的取得并不是基于開發(fā)商的意志，而是直接基于法律的規(guī)定，屬于物權(quán)法上的原始取得。新物權(quán)法并未打破目前小區(qū)內(nèi)車庫歸屬混亂的局面，目前形勢卻并不樂觀。這一限制僅僅是一種原則的宣誓還是具有某種法律效力的規(guī)則，法律并沒有明確。那么究竟該如何劃分車庫的歸屬呢，我們從最具實踐性的類別著手，看看是否能行的通。一、車庫的類型1.占用小區(qū)道路或占其他場地的地上車位物權(quán)法第七十四條第三款明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有，故在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時一起轉(zhuǎn)移。這其中

3、應(yīng)當(dāng)包括架空層車庫。這類車庫是為了空氣流通和防止潮濕, 在高層建筑物的地上一層建的開放式車庫。據(jù)關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知第三條第一款, 房屋層高在2.2米以上才計算建筑面積的房屋。因這類車庫層高普遍在2.2 米以下,且不需太多投資，所以開放式的架空層一般不計入建筑面積，其所占的空間權(quán)也已隨土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。在確定此類車庫應(yīng)歸全體業(yè)主共有之后，需要通過小區(qū)公約或業(yè)主大會對每個車庫的歸屬做一規(guī)定。2.封閉的獨立車庫是開發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨立興建的專用停車場所, 具有構(gòu)造和功能上的獨立性, 可以作為獨立物出售或出租。3.屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫排除第

4、一類和第二類的所有地下車庫均屬此類，且屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施。物權(quán)法只給了模糊的界定:“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。”二、封閉的獨立車庫如何判斷哪一部分屬于“非業(yè)主共有的土地”，就不得不考慮公攤面積的計算。根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，

5、該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。從法律角度看，于交易中可以被認(rèn)為具有特定和獨立性的物，都可以成為物權(quán)的客體。至于該物是否具有物理上的特性和獨立性則無關(guān)緊要。 至于開發(fā)商是將其和住房一同出售給購房者，抑或贈送給購房者，還是作為經(jīng)營性車庫租賃給業(yè)主或小區(qū)外的其他人，都屬于開發(fā)商基于對車庫所有權(quán)的處分權(quán)。 所以，無論從配套設(shè)施的角度還是從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度出發(fā)，屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有。三、地下車庫所有權(quán)的性質(zhì)1.從配套設(shè)施的角度考慮從現(xiàn)有法律體系看來，我國已經(jīng)承認(rèn)小區(qū)停車位、車庫作為小區(qū)

6、主建筑物的配套設(shè)施，從國務(wù)院到各地政府都規(guī)定了居民小區(qū)停車位、車庫的配建標(biāo)準(zhǔn)。 而配套設(shè)施是作為從物出現(xiàn)在主建筑物中的。按照從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的法則，在開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時，如果買賣合同沒有特別約定，小區(qū)內(nèi)車庫就應(yīng)當(dāng)隨整棟建筑物一并出售、轉(zhuǎn)移給業(yè)主。此外，建設(shè)小區(qū)車庫的最初目的就是為了滿足業(yè)主的需求，是其居住權(quán)益的一個重要部分，從功能上它屬于輔助建筑物，與整體建筑物之間是主物與從物的關(guān)系。2.從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度考慮房屋出售前開發(fā)商通過出讓獲得土地使用權(quán),包括附屬于土地使用權(quán)的空間利用權(quán),又進(jìn)行了投資、建造，全部小區(qū)包括車庫理應(yīng)歸開發(fā)商所有；在開發(fā)上出售房屋之后，小區(qū)土地的使用權(quán)為業(yè)

7、主所有，開發(fā)商就不再享有土地使用權(quán)，故也就不能享有小區(qū)土地的地表及地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。在我國，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用建筑物與土地使用權(quán)的。這顯然不利于車庫使用權(quán)的交易穩(wěn)定性。并且，從法律邏輯上講，空間權(quán)是不可能脫離土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而為開發(fā)商所保留的。四、立法例借鑒及建議我國在區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法律制度方面發(fā)展并不成熟，有必要虛心借鑒國際上發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的立法實踐。1.車庫使用權(quán)是否應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主以外的人即使開發(fā)商擁有對商品房開發(fā)和銷售的自由，也應(yīng)當(dāng)充分尊重小區(qū)內(nèi)所有住戶享有和諧居住環(huán)境的權(quán)益。從人性化的角度出發(fā)，既然開發(fā)商建設(shè)一個小區(qū)并且已成功出售，就

8、不應(yīng)當(dāng)再過多的從住宅小區(qū)中劃出一部分作為獨立部分單獨出售，并以此為獲得利益的源泉。按照國際通例，小區(qū)中的車庫、車位是不能賣給小區(qū)業(yè)主以外的人的。在美國的住宅小區(qū)里，房屋單元為業(yè)主專有財產(chǎn)，除房屋單元以外的小區(qū)的全部是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。 小區(qū)內(nèi)絕對不允許有既不屬于業(yè)主專有，也不屬于業(yè)主共有的“飛地”存在。不允許小區(qū)內(nèi)的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣，也不允許小區(qū)業(yè)主以外的其他任何人擁有小區(qū)車庫及停車位的所有權(quán)。 2.建立系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度我國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）只是對土地上的房屋權(quán)屬登記做了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記問題。歸根結(jié)底

9、還是由于我國目前沒有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度。市場上出售的車庫分為有產(chǎn)權(quán)證和無產(chǎn)權(quán)證兩種。只有當(dāng)?shù)叵萝噹鞊碛歇毩⒌漠a(chǎn)權(quán)證時，才能作為不動產(chǎn)以抵押、轉(zhuǎn)讓，以得到法律保障；而沒有產(chǎn)權(quán)證的轉(zhuǎn)讓只可能是轉(zhuǎn)讓的使用權(quán)，這種情況最易發(fā)生法律糾紛。在這一問題上，筆者認(rèn)為，規(guī)范車庫產(chǎn)權(quán)證的辦理不容忽視。 3.提升法律位階何為“非業(yè)主共有的土地”應(yīng)由相應(yīng)的立法來規(guī)范。有必要在法律位階上提升這樣的規(guī)范，將其由政府主管機關(guān)制定相應(yīng)的法規(guī)提升至我國的民法體系中來，并且將行政制度上產(chǎn)權(quán)證的管理與合同法緊密結(jié)合起來。 比如建立房產(chǎn)交易公示制度，強制開發(fā)商對公攤面積數(shù)據(jù)和套內(nèi)建筑面積、總公攤面積的數(shù)值的進(jìn)行公示等。綜

10、上，筆者從物理上車庫與主建筑物的關(guān)系，以及便于法律規(guī)定和操作的角度出發(fā)，將車庫分為占用小區(qū)道路或占其他場地的地上車位，封閉的獨立車庫和屬于小 區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫三類，結(jié)合不同車庫的性質(zhì)及立法例實行不同的歸屬方案。建議將此種分類放入房地產(chǎn)開發(fā)管理體系中去。參考文獻(xiàn)：1梁慧星:民法總論M.法律出版社,1997年2梁慧星:民法學(xué)說判例與立法研究M.法律出版社,2003年9月3董學(xué)立:也論交易中的物權(quán)歸屬確定J.法學(xué)研究,2005年第5期4房紹坤:民商法問題研究與適用M.北京大學(xué)出版社,2002年5月論文網(wǎng)在線 </A< p>上一篇：淺論判例法作為民法淵源的意義與局限 下

11、一篇：淺論民法基本原則之立法表達(dá) 住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用歸屬 作者：浙江五聯(lián)律師事務(wù)所 童松青律師 張東偉律師 （未經(jīng)作者許可，本文不得轉(zhuǎn)摘、復(fù)制、否則視為侵權(quán)） 住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬一、問題的提出開發(fā)商歷來將住宅小區(qū)的地下車庫單獨出售，但購買者很少有領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)權(quán)證的，多年來，人們很少對此進(jìn)行追問 。今年11月12日南京鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動了商品房買賣雙方的神經(jīng)?，F(xiàn)將該案例簡述如下：星漢城市花園是南京一個高檔住宅小區(qū)，開發(fā)商于1998年9月申報該項目時，南京市規(guī)劃局以建筑工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機動車0.2車位戶，非機動車2車位戶配建停車庫。小區(qū)建

12、成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個機動車泊位。2001年7月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載："使用權(quán)面積"和"其中分?jǐn)偯娣e"都是7697.6平方米。開發(fā)商在銷售時曾承諾：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開發(fā)商訴之法院，要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主。開發(fā)商則堅持認(rèn)為其對地下車庫擁有產(chǎn)權(quán)。2003年11月，法院開庭審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計要求，車庫應(yīng)交付建筑物的所有

13、人共同使用。同時，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)江蘇省商品房價格管理規(guī)定，附屬公共配套設(shè)施費是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價部門批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于被告并無證據(jù)證明車庫的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費用已經(jīng)計入商品房成本的事實應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠實信用原則。再次，根據(jù)江蘇省物業(yè)管理條例，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫

14、的許可證明。因此，被告以車庫的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。據(jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益。判決告訴大家，車庫并非開發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒有解決車庫的所有權(quán)問題。它用了"管理"和"收益"兩個詞，回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問題。二、車庫的法律屬性有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。

15、也有人認(rèn)為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國有土地使用權(quán)同時包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。上述觀點都是有失偏頗的。地下車庫是對地下空間資源的利用，和地表上某獨立單元房間對地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建

16、筑面積，在建造時都需要額外投資。地下車庫是相對獨立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個別地、單獨地存在。因此，雖然確定地下車庫的所有權(quán)的歸屬尚無法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無法取得法律上的所有權(quán)，但實際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如，購買房屋后在沒有登記辦理好所有權(quán)證書這段時間內(nèi)，購買人仍然可以憑借相關(guān)票證來證明其對該房屋享有所

17、有權(quán)。更何況該類地下車庫的興建一般都是經(jīng)過合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。三、車庫的種類(一) 不得銷售的公共配套設(shè)施開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價局頒發(fā)的于1999年4月1日實施的浙江省商品住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范第十一條就規(guī)定："住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位必須無償提供給整個住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價銷售。"象這種

18、情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。(二) 可以銷售的公共配套設(shè)施雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因為法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內(nèi)，那

19、么 ，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。(三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施這一類地下車庫只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應(yīng)的政策，對此類地下車庫準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權(quán)證，屆時，作為一項重要的不動產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實現(xiàn)。(四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫1996年10月29日頒布的中華人民共和國人民防空法（自1997年1月1日起施行）是我國政府最早對地下空間進(jìn)

20、行的立法，同時這部法律也是對地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了"誰投資、誰使用、誰收益"原則。由于國家對其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。如果投資者將人防工程改建為地下車庫，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，才能根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫使用要求后方可作為地下車庫使用。四、

21、如何判斷地下車庫的歸屬綜上所述，我們認(rèn)為判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：1）開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)；2）開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫；3）開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)；4）根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。五、地下空間立法的缺位人類對土地的利用取決于生產(chǎn)力的發(fā)展水平，特別是建筑技術(shù)的發(fā)達(dá)程度。在工業(yè)革命之前，基于人們對建筑科技的局限性，對土地利用僅限于土地的平面利用，無法對地上、地下空間加以利用，法律自然沒有規(guī)范和調(diào)整的必要。時至今日，城市化導(dǎo)致城市生活環(huán)境過密和土地過度利用，城市土地

22、資源的稀缺與此間建筑技術(shù)的進(jìn)步，使人類對于土地的利用廣泛擴(kuò)及至空中和地下，如興建高架鐵路、地鐵、空中走廊、地下街、地下倉庫、地下停車場、上下水道及排水溝等等。人們對土地利用已經(jīng)朝著立體化發(fā)展，地下空間權(quán)也已經(jīng)形成，法律滯后和缺位的問題已經(jīng)開始凸現(xiàn)。從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，必須經(jīng)過規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使

23、用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（修訂）只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并沒有涉及地下房屋的權(quán)屬登記。城市房地產(chǎn)管理法第二條："本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物"。這里的"土地上"當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房管局登記， 如果沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，自然無法獲得法律承

24、認(rèn)的所有權(quán)。根據(jù)中華人民共和國立法法第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對此立法。從民法精神看，確認(rèn)一個新的物的所有權(quán)當(dāng)屬民事基本制度。對此，加快立法研究，盡早出臺地下空間立法已經(jīng)迫在眉睫。六、當(dāng)前國內(nèi)對地下空間的立法研究無可否認(rèn)，空間權(quán)是一種現(xiàn)實的權(quán)利。它就是人們對土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間支配權(quán)，包括空間所有權(quán)和空間利用權(quán)?？臻g所有權(quán)為土地所有權(quán)所包容，空間權(quán)利用必須附屬于地表，是土地所有權(quán)的題中應(yīng)有之權(quán)，當(dāng)它為土地所有人享有時，它與土地所有權(quán)自然融為一體，沒有予以分割的必要。在我國，因為城市土地所有權(quán)歸屬國家，故除國家外任何人都不可能獲得空間所有權(quán)；當(dāng)空間利用為土

25、地所有人之外的人享有時，則不能以"空間所有權(quán)"稱之，而只能得以"空間利用權(quán)"稱之。從用益物權(quán)立法角度看，空間權(quán)本質(zhì)上即是一種用益物權(quán)，是土地所有權(quán)的一種派生的用益物權(quán)。但是，它到底是屬于一項單獨用益物權(quán)，還是屬于傳統(tǒng)用益物權(quán)的某種形式，我國學(xué)者之間存在著較大爭議，并形成了"否定說"和"肯定說"兩種見解。以梁慧星教授為首的中國物權(quán)法研究課題組對此持"否定說"。在中國物權(quán)法草案建議稿中，沒有對空間權(quán)作出專章規(guī)定，而是將其分解成空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)和空間鄰地利用權(quán)三種，分別歸入基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)和鄰地利用權(quán)三章當(dāng)中予以規(guī)定。以王利明教授為首的中國物權(quán)法研究課題組對此持"肯定說"。在中國物權(quán)法草案建議稿中，將&quo