物業(yè)公司公共能耗費管理操作指引

1、綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司公共能耗費管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/11 目的為了規(guī)范公共能耗費分?jǐn)偧笆召M行為，維護公司和業(yè)主合法權(quán)益，規(guī)避在物業(yè)公共能耗費分?jǐn)偧笆杖∵^程中的法律風(fēng)險，根據(jù)物業(yè)管理條例等國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，并結(jié)合集團實際情況，特制定本指引。2 適用范圍適用于綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱集團）所屬物業(yè)服務(wù)中心對公共能耗費分?jǐn)偟墓芾砉ぷ鳌? 職責(zé)3.1 集團工程技術(shù)部負(fù)責(zé)本指引的編制，負(fù)責(zé)對各物業(yè)服務(wù)中心公共能耗費分?jǐn)偧坝嬎愕闹笇?dǎo)。3.2 集團企業(yè)發(fā)展部負(fù)責(zé)對項目招投標(biāo)和前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，在標(biāo)書和合同中對不同地區(qū)或不同項目的物業(yè)公共能耗分?jǐn)們?nèi)容、辦

2、法和條款中能耗約定進行評審。3.3 集團品質(zhì)督導(dǎo)部負(fù)責(zé)收集物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等法規(guī)中關(guān)于能耗的管理規(guī)定并及時進行調(diào)整。3.4 集團財務(wù)部負(fù)責(zé)公共能耗費用收支核算，一級單位財務(wù)部門（人員）對公共能耗費用收支情況進行監(jiān)管。3.5 集團審計部負(fù)責(zé)對公共能耗費用收支情況、分?jǐn)偳闆r的審計。3.6 咨詢公司做好前期物業(yè)公共能耗計量表的合理設(shè)置咨詢。3.7 統(tǒng)計和上報本項目物業(yè)公共能耗分?jǐn)偢黝悢?shù)據(jù)，該物業(yè)服務(wù)中心為本項目物業(yè)公共能耗分?jǐn)偣芾淼木唧w執(zhí)行部門。4 工作程序4.1公共能耗概念管理項目物業(yè)范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施所發(fā)生的水、電、氣等非業(yè)主或使用人自行承擔(dān)部分的能源消耗所產(chǎn)生的費用。管理項

3、目物業(yè)范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施中超過基礎(chǔ)能耗的設(shè)施設(shè)備運行消耗的費用（如：共用的電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)、泛光照明等產(chǎn)生的能耗費用）。4.2 公共能耗費管理原則實行公共能耗費按實分?jǐn)傊撇㈩A(yù)收的項目，預(yù)收的公共能耗費支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)?？顚Ｓ?，不得改變其用途，當(dāng)期結(jié)余應(yīng)計入下期預(yù)收，不得計入物業(yè)服務(wù)費收入。4.3 公共能耗費用的管理要求共能耗費用無法分?jǐn)偟娘L(fēng)險。a 納入物業(yè)服務(wù)費收取，不存在分?jǐn)俠 公共能耗共用設(shè)施設(shè)備能耗費用預(yù)收后按實向業(yè)主分?jǐn)俢 公共設(shè)施設(shè)備能耗費用按實分?jǐn)倱p均由物業(yè)服務(wù)中心享有或承擔(dān)。4.4 公共能耗費用的監(jiān)督管理物業(yè)服

4、務(wù)中心應(yīng)將按實分?jǐn)偟墓材芎馁M用向業(yè)主公示，按（前期）物業(yè)服務(wù)合同約定的公示周期向業(yè)主公示。4.5 罰則5 相關(guān)文件5.1 附件1能耗分?jǐn)偡绞秸f明5.2 附件2能耗表模擬表系圖5.3 附件3公共能耗費分?jǐn)傆嬎惚?.4 附件4能耗費用分?jǐn)偣九e例5.5 附件5各地關(guān)于公共能耗分?jǐn)偟南嚓P(guān)規(guī)定6 記錄表單6.1 ××物業(yè)服務(wù)中心公寓樓公共電表用電統(tǒng)計6.2 ××物業(yè)服務(wù)中心寫字樓公共電表用電統(tǒng)計6.3 ××物業(yè)服務(wù)中心公寓樓總電表用電統(tǒng)計6.4 ××物業(yè)服務(wù)中心寫字樓總電表用電統(tǒng)計6.5 ××物業(yè)服務(wù)

5、中心總水表用水統(tǒng)計6.6 ××物業(yè)服務(wù)中心公共水表用水統(tǒng)計6.7××物業(yè)服務(wù)中心戶內(nèi)水表用水統(tǒng)計 6.8××物業(yè)服務(wù)中心商鋪戶內(nèi)水表用水統(tǒng)計附件1： 能耗分?jǐn)偡绞秸f明1. 按前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同所明確的可收費項目設(shè)定； 2. 第一條未明確的，按當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)執(zhí)行； 3. 參考模版制作公共能耗供電表系圖、供水表系圖； 4. 標(biāo)注各分級計量表表號，無計量表的標(biāo)紅； 5.Excel 上描述的表號要能和表系圖上一一對應(yīng)；6. 各類公共能耗表分?jǐn)傤l次，按當(dāng)?shù)刂鞴懿块T抄表頻次進行分?jǐn)偅?. 各單位涉及公共能耗費分?jǐn)傢椖浚约瘓F統(tǒng)一要求之日

6、起應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）有關(guān)公共能耗公示的要求進行，并按經(jīng)營性公示的有關(guān)要求對公示情況進行拍照存檔，同時將電子稿公示照片上報集團財務(wù)部；8. 供電、供水表系圖；Excel 表及計算方式匯總后，在結(jié)尾標(biāo)注“以上表號、數(shù)據(jù)我分子公司核對無誤”。后加蓋服務(wù)中心印章、經(jīng)分子公司總經(jīng)理（或負(fù)責(zé)人）簽字后報集團財務(wù)部、工程技術(shù)部分別備案。 附件2： 能耗表模擬表系圖附件3： 公共能耗分?jǐn)傆嬎愎?一、電梯能耗分?jǐn)偣诫娞菽芎膬H發(fā)生電能損耗費用，應(yīng)按各單元進行分?jǐn)?，按戶?nèi)建筑面積和樓層系數(shù)進行分?jǐn)?。未入住戶不分?jǐn)?，裝修戶按申報日為分?jǐn)傆嬞M日。 計算公式如下：D 1(N ×d W ÷S

7、單元×S 1×µD 1-×幢×單元1室×月電梯能耗分?jǐn)傎M用（元） N -×幢×單元×月電梯用電計量總和（度） d -電力局電費單價（元/度）W -電梯維護費用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費含電梯年檢費、電梯月維護費，不得進行分?jǐn)?，未明確的可以進行分?jǐn)偂縎 單元-×幢×單元全部戶型建筑面積的總和（） S 1-×幢×單元1室戶型建筑面積（） µ-樓層系數(shù)（µµ1÷µ）電梯樓層系數(shù)表 注：躍層住宅按底層樓層位置計算

8、系數(shù)。二、增壓水泵能耗分?jǐn)偣皆鰤核檬侵干疃巫冾l供水系統(tǒng)、生活提升加壓供水系統(tǒng)、消防水泵提升加壓供水系統(tǒng)、熱水循環(huán)泵系統(tǒng)等。增壓水泵能耗包括電能和水損耗費用，應(yīng)按各加壓供水區(qū)域進行分?jǐn)偅ㄈ纾焊邊^(qū)、中區(qū)、低區(qū)等）；按每戶計量水表用量進行分?jǐn)偂Ｎ慈胱粲嬃克頉]有用量不分?jǐn)?，裝修戶按申報日為分?jǐn)傆嬞M日。 計算公式如下：H 1 (N µ電×d 電 (U µ水）×d 水WH 1-×幢×單元1室×月增壓水泵能耗分?jǐn)傎M用（元） N -×區(qū)域×月增壓水泵用電計量總和（度） d 電-電力局電費單價（元/度）

9、1;電-損耗系數(shù)【按總用水量10%以下計算，分?jǐn)偟矫慷入娏恐小?#181;電D 總度數(shù)×（1%10%）÷D 總度數(shù)U -×區(qū)域×幢×單元1室×月計量表發(fā)生用水量（噸） d 水-自來水公司水費單價（元/噸）µ水-損耗系數(shù)【按總用水量10%以下計算，分?jǐn)偟矫慷人恐小?#181;水U 總度數(shù)×（1%10%）÷U 總度數(shù)W -增壓水泵房清洗與維護費用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費含增壓水泵月維護費，不得進行分?jǐn)?，未明確的可以進行分?jǐn)偂咳?、景觀水系能耗分?jǐn)偣接嬎愎饺缦拢篔 1(D水泵D 水系照明 &#

10、215;d 電U ×d 水W ÷S 總×S 1U-全部水景池容水體量總和（噸）【按每月更換水景池水4次】 U 4×(U1U2Un ）W-景觀水系維護費用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費含景觀水系月維護費，不得進行分?jǐn)?，未明確的可以進行分?jǐn)偂縎 總-分?jǐn)倶I(yè)主戶型建筑面積總和（）四、公共衛(wèi)生間能耗分?jǐn)偣?1 / 37計算公式如下：G 1(D排風(fēng)機D烘手器D照明×d 電(U座便器U 小便器U洗手籠頭×d 水W ÷S 總×S 1U 座便器-全部座便器×月用水量總和（噸）【也可按1.5噸/天預(yù)算】 U 小便

11、器-全部小便器×月用水量總和（噸）【也可按0.5噸/天預(yù)算】 U 洗手籠頭-全部洗手籠頭×月用水量總和（噸）【也可按1.0噸/天預(yù)算】 W-公共衛(wèi)生間維護費用（元）【注：在招投標(biāo)書已明確物業(yè)管理費含公共衛(wèi)生間月維護費，不得進行分?jǐn)?，未明確的可以進行分?jǐn)偂縎 總-分?jǐn)倶I(yè)主戶型建筑面積總和（）五、消監(jiān)控中心、安防設(shè)施、消防排煙通風(fēng)水泵能耗分?jǐn)偣?. 消監(jiān)控中心計算公式：X 1(D主機D 空調(diào)D 照明DUPS×d 電÷S 總×S 12. 安防設(shè)施計算公式：A 1(D主機D 空調(diào)D 照明D穩(wěn)壓電源DUPS×d 電÷S 總×

12、;S 13. 消防排煙通風(fēng)水泵B 1(D電機D二次回路D照明×d 電(U消防水×d 水÷S總×S 1六、大堂能耗分?jǐn)偣絋 1(D新風(fēng)機D 空調(diào)D照明×d 電G 1÷S 總×S 112 / 37附件4: 能耗費用分?jǐn)偣九e例寫字樓公共區(qū)域能耗公攤費用1-3月份清單1. 生活水泵1-3月總用電5460度，電梯1-3月總用電61560度，景觀1-3月總用電191494.6度，通風(fēng)新風(fēng)機1-3月總用電24664度，合計公攤總用電283178.6度，合計金額283178.6元。 2. 每月每平方米單價：寫字樓建筑面積34466，三個

13、月用電費用283178.6元÷總面積34466÷3月2.74元/ 3. 說明：1-3月份實際可公攤電費（不含大堂空調(diào)費、景觀水池用水費用）每月每平方米2.74元，向業(yè)主收取每月每平方米2.0元，虧損每月每平方米0.74元，按寫字樓面積計算每月虧損34466×0.74元/25504.84元，虧損費在下一收費期向業(yè)主補收XXXX 年1-3月公共分?jǐn)倕^(qū)域用電計量表抄表記錄（抄表時間3月25日） 13 / 37附件5： 各地關(guān)于公共能耗分?jǐn)偟南嚓P(guān)規(guī)定 14 / 37 15 / 37 16 / 37 17 / 37 18 / 37 19 / 37 20 / 37 21 /

14、37 22 / 37 23 / 37 24 / 37 25 / 3726 / 37 27 / 37綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 1. 公寓樓公共電表用電統(tǒng)計表物業(yè)服務(wù)中心 NO：（ ） 28 / 37 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日29 / 37綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 2. 寫字樓公共電表用電統(tǒng)計表物業(yè)服務(wù)中心 NO：（ ） 30 / 3731 / 37 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日32 / 37綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 3. 公寓樓總電表用電統(tǒng)計表物業(yè)服務(wù)中心 NO：（ ） 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日33 / 37綠城物業(yè)服務(wù)集

15、團有限公司 4. 寫字樓總電表用電統(tǒng)計表物業(yè)服務(wù)中心 NO：（ ） 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日34 / 37綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司5. 總水表用水統(tǒng)計表物業(yè)服務(wù)中心 NO：（ ） 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日35 / 37綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 6. 公共水表用水統(tǒng)計表物業(yè)服務(wù)中心 NO：（ ） 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 7.戶內(nèi)水表用水統(tǒng)計表 物業(yè)服務(wù)中心 NO： （ ） 名 稱 西湖春天 1007 1107 1307 1807 合 所在位置 2 樓廚房 戶 戶 戶 戶 計 內(nèi) 內(nèi) 內(nèi) 內(nèi) 等級 2 2 2 2 2 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 填表人： 審核人： 批準(zhǔn)人： 時 間： 年 月 日 36 / 37 綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司 8.商鋪戶內(nèi)水表用水統(tǒng)計表 物業(yè)服務(wù)中心 名 稱 所在位置 門口綠化帶 1 樓管道井 地下 1 層車庫通道 1 樓管道井 1 樓管道井