龍港儀邦奧特萊斯廣場項目可行性研究報告

1、龍港儀邦奧特萊斯廣場項項目目可可行行性性研研究究報報告告儀邦集團有限公司二零一二年三月1目目 錄錄摘要摘要.4 4第一章第一章 編制依據(jù)、項目選址和建設(shè)目標(biāo)編制依據(jù)、項目選址和建設(shè)目標(biāo).7 7一、編制依據(jù).7二、項目選址.8三、項目建設(shè)目標(biāo).111.項目主體部分.11（1） “中國禮品城”.11（2）龍港儀邦購物中心.12（3）浙南新天地.142. 配套服務(wù)設(shè)施.14第二章第二章 項目機遇背景項目機遇背景.16161、契合國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃.162、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃.17（1）有利于浙南區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集群發(fā)展 .17（2）與蒼南縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對接.18（3）契合蒼南縣發(fā)展規(guī)劃.19（4）有

2、利于把握“海峽西岸經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展的歷史機遇.22（5）符合龍港發(fā)展規(guī)劃.23（6）有利于完善區(qū)域商貿(mào)業(yè)布局.25第三章第三章 項目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析項目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析.2626一、項目產(chǎn)業(yè)前景.261、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景繼續(xù)看好.262、區(qū)域內(nèi)消費規(guī)模巨大.273、區(qū)域內(nèi)非購物類消費潛力巨大.284、相關(guān)商業(yè)品牌的需求旺盛.29二、項目體量可行性分析.302第四章第四章 項目投資運營方背景項目投資運營方背景.3333一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團商業(yè)模式.33二 、儀邦集團商業(yè)運營能力.38第五章第五章 項目投資及運營方案項目投資及運營方案.4141一、項目投資建設(shè)方案

3、.411、項目前期投資建設(shè)方案.432、項目建設(shè)和招商階段投資建設(shè)方案：.44二、項目組織管理方案.45三、項目運營方案.461、奧特萊斯購物中心和浙南新天地運營方案.472、禮品城交易市場運營方案.49四、項目運營成功的市場基礎(chǔ).491、 “中國禮品城”等的已有成熟商業(yè)平臺的支持.492、項目所在區(qū)域的堅實市場需求依托.50第六章第六章 項目社會經(jīng)濟效益項目社會經(jīng)濟效益.5353一、投資拉動效應(yīng).53二、產(chǎn)業(yè)平臺效應(yīng).54三、結(jié)構(gòu)優(yōu)化效應(yīng).54四、城市形象提升和功能完善效應(yīng).55五、稅收和民生效應(yīng).56第七章第七章 項目財務(wù)評價及資金籌措項目財務(wù)評價及資金籌措.5858一、項目銷售和運營財務(wù)

4、分析.58二、項目凈現(xiàn)值、投資回收期和內(nèi)部報酬率.60三、項目投資額和資金籌措.61第八章第八章 環(huán)境保護分析和節(jié)能分析環(huán)境保護分析和節(jié)能分析.6464一、環(huán)境保護影響綜合分析.64二、項目節(jié)能分析.6531、分析依據(jù).652、項目及能源供應(yīng)情況.663、能源消費量測算.674、項目節(jié)能措施評估及建議.68第九章第九章 項目風(fēng)險分析項目風(fēng)險分析.7070一、微觀經(jīng)營環(huán)境風(fēng)險.70二、宏觀經(jīng)濟波動風(fēng)險.71三、過度競爭風(fēng)險.71四、風(fēng)險防范.72第十章第十章 研究結(jié)論及建議研究結(jié)論及建議.7373一、研究結(jié)論.73二、項目正式實施前的建議.741、產(chǎn)業(yè)政策配套到位.742、有關(guān)規(guī)劃對接及時.74

5、3、為項目開發(fā)運營提供必要支持.744摘要摘要本項目為龍港“中國禮品城”的擴建、改造和運營升級項目。中國禮品城在龍港開業(yè) 10 年來，已經(jīng)順利完成了一期和二期的工程建設(shè)和一期工程的開業(yè)，市場不斷繁榮，目前已經(jīng)發(fā)展成為影響全國的禮品及包裝印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后獲得中國商業(yè)聯(lián)合會等權(quán)威機構(gòu)授予的“中國禮品城” 、 “中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三張“國”字號商業(yè)品牌。隨著龍港禮品城所在的浙南地區(qū)禮品、包裝印刷產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型，以及龍港城市化的提質(zhì)擴容，為龍港禮品城的發(fā)展帶來了更大的發(fā)展平臺和全新的發(fā)展機遇，本著與時俱進、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的理念，儀邦集團在廣泛調(diào)研

6、和深入考察的基礎(chǔ)上，通過與國內(nèi)外著名商業(yè)品牌的充分溝通，結(jié)合未來禮品城后續(xù)開發(fā)建設(shè)方案，計劃通過對項目已建成部分的有效改造和后續(xù)新建部分的合理規(guī)劃設(shè)計，在保持和提升已有禮品和包裝印刷材料交易市場活力的基礎(chǔ)上引入新的商業(yè)業(yè)態(tài)，將龍港禮品城升級更名為“龍港儀邦奧特萊斯廣場” ，使龍港禮品城全面擴大和升級為能服務(wù)和輻射整個浙江南部地區(qū)的大型綜合性商業(yè)中心。項目全部改造和擴建工程完工和開業(yè)運營后，龍港儀邦奧特萊斯廣場項目將成為立足龍港、面向蒼南、輻射整個鰲江流域的浙南地區(qū)規(guī)模最大、功能最全、業(yè)態(tài)最新的一站式購物、休閑、娛樂、餐飲中心。未來龍港儀邦奧特萊斯廣場項目的多元復(fù)合業(yè)態(tài)包括連5鎖百貨、大型連鎖超

7、市、品牌折扣店、步行休閑餐飲商業(yè)街、國際影院、電玩城、連鎖歌城、兒童樂園、母嬰用品連鎖專賣店等各種新型現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。龍港禮品城全面改造、擴建和升級為龍港儀邦奧特萊斯廣場項目后，項目將主要由“中國禮品城” 、 “龍港儀邦購物中心” 、 “浙南新天地三大部分組成：“中國禮品城中國禮品城”：總建筑面積約 10 萬平米，布置在目前的禮品城一期內(nèi)。這部分將繼續(xù)充實和提升以禮品和包裝印刷品交易為主的禮品城市場，保留和提升“中國禮品城” 、 “中國印刷材料交易中心” 、 “中國臺掛歷集散中心”的商業(yè)品牌和影響力?！褒埜蹆x邦購物中心龍港儀邦購物中心”：總建筑面積約 14 萬平米，布置在禮品城二期和后續(xù)擴建部分

8、內(nèi)。這部分將引入百貨、大型超市、數(shù)碼電器連鎖、影院、歌城、電玩城、品牌折扣城、兒童娛樂城、母嬰專賣店等細(xì)分商業(yè)領(lǐng)域的國內(nèi)外著名商業(yè)品牌，建設(shè)和運營一個浙江南部地區(qū)一站式購物和休閑娛樂中心，達到高度繁榮，包羅萬象?！罢隳闲绿斓卣隳闲绿斓亍保嚎偨ㄖ娣e約 2.3 萬平米，布置在禮品城一期沿龍港大道對面的印刷材料交易中心內(nèi)。在對現(xiàn)有印刷材料交易中心進行改造的基礎(chǔ)上進行招商定位優(yōu)化，以上?！靶绿斓亍钡冉?jīng)典休閑餐飲復(fù)合商業(yè)項目為藍本，聚焦咖啡、酒店、連鎖快餐和大型餐飲，運營成為浙南地區(qū)的休閑天堂浙南“新天地” 。項目全部投運后，將形成以禮品城龍港大道兩側(cè)室外步行街區(qū)、和禮品城市場內(nèi)室內(nèi)步行街區(qū)以及項目中

9、心位置步行景觀廣場為主6要客流匯聚點，禮品交易市場、購物中心、浙南新天地三位一體，多元商業(yè)業(yè)態(tài)良性互動，相互融合的新商業(yè)格局，年客流量約 1 千萬人次，商業(yè)交易額約 160 億元，實現(xiàn)稅收約 3-5 億元，提供就業(yè)崗位約 2 萬個，社會經(jīng)濟效益明顯。項目總投資約 13.5 億元，其中禮品城一期和二期工程已經(jīng)投入約 6 億元，后續(xù)需要繼續(xù)投入約 7.5 億元。項目建成后每年可創(chuàng)造稅收約 3-5 億元，GDP 約 5-6 億元。 擬建項目投資強度約 680 萬元/畝，項目建成后每年 GDP 貢獻約 300 萬元/畝，稅收貢獻為 150-260 萬元/畝，項目的社會經(jīng)濟效益比較明顯?？傊擁椖康氖?/p>

10、場前景比較清晰，社會經(jīng)濟效益比較明顯，投資方的經(jīng)驗和資源對項目的成功有有較強的支撐，項目可行性較好，建議在細(xì)化方案的基礎(chǔ)上狠抓落實，促進項目早日實施和投運。7第一章第一章 編制依據(jù)、項目選址和建設(shè)目標(biāo)編制依據(jù)、項目選址和建設(shè)目標(biāo)一、編制依據(jù)一、編制依據(jù) 1、溫州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；2、蒼南縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；3、龍港鎮(zhèn)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；4、溫州市百貨、超市、品牌折扣店等商業(yè)業(yè)態(tài)的運營數(shù)據(jù)；5、溫州市有關(guān)建設(shè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)6、國家發(fā)布的有關(guān)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃等戰(zhàn)略規(guī)劃；7、國內(nèi)外奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)運營情況；8、上海新天地、杭州西湖天地等著名商

11、業(yè)項目規(guī)劃方案；9、浙江省 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年政府工作報告10、溫州市 2011、2010、2009、2008 年政府工作報告11、蒼南縣 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年統(tǒng)計公報12、溫州市 2011、2010、2009、2008、2007 年統(tǒng)計公報13、杭州市大型商業(yè)綜合體項目經(jīng)營情況14、溫州市大型商業(yè)綜合體項目經(jīng)營情況15、有關(guān)土地出讓合同和規(guī)劃設(shè)計條件項目擬建設(shè)單位：儀邦集團有限公司項目擬投資方： 儀邦集團有限公司8 二、項目選址二、項目選址本項目儀邦奧特萊斯廣場為擴建和改造項目，位于溫州市蒼南縣龍港鎮(zhèn)咸園村，在現(xiàn)有中國禮品

12、城、中國印刷材料交易中心的基礎(chǔ)上改造和擴建完成。圖 1：項目所在的區(qū)位示意圖龍港具有優(yōu)越的區(qū)位條件，地處溫州南部，位于鰲江入海口南岸,是鰲江流域主要的制造業(yè)中心城市，東瀕東海,西接 104 國道、同三高速公路和溫福鐵路，南依經(jīng)濟發(fā)達的江南平原，鰲江北岸為平陽縣，處在臺灣海峽經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)的交匯點上，與平陽、蒼南、文成、泰順和福建福鼎等市縣的文化和人員往來頻繁，經(jīng)濟聯(lián)系緊密，是浙南地區(qū)的中心城鎮(zhèn)之一。尤其經(jīng)過 30 多年快速擴展之后，龍港已處在未來“長江三角洲”經(jīng)濟圈和“海峽西岸”經(jīng)濟項目9圈的戰(zhàn)略交匯區(qū)位，處在整個浙南地區(qū)城市空間拓展和城市功能增強的前沿區(qū)位之上。圖 2：龍港城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)

13、狀所以，本項目擬選址宏觀區(qū)位背景為長三角經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略交匯位置上，既能依靠長三角經(jīng)濟區(qū)的雄厚經(jīng)濟基礎(chǔ)，又能擁有未來海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的良好區(qū)位背景和廣闊增長潛力，處在長期快速發(fā)展的宏觀戰(zhàn)略區(qū)位上。微觀區(qū)位方面，本項目所處的咸園村處在龍港鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)建成區(qū)的邊緣，處在龍港與靈溪、鰲江等主要中心城市的融匯部位，隨著未來龍港城鎮(zhèn)化提質(zhì)擴容繼續(xù)發(fā)展和作為未來鰲江流域的中心城市的含金量不斷提高，項目所在的區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級和城市化提升前景非常良好?？傊卷椖克幍膮^(qū)域位于浙南地區(qū)南大門，具有發(fā)展成為10海峽西岸經(jīng)濟區(qū)和長三角經(jīng)濟區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)域融合發(fā)展的重要增長極之一的潛力，項目未來將占據(jù)鰲江領(lǐng)域中心城

14、市的快速發(fā)展區(qū)域的有利地位。三、項目建設(shè)目標(biāo)三、項目建設(shè)目標(biāo)本擴建、改造項目“龍港儀邦奧特萊斯廣場”初步規(guī)劃為立足龍港、輻射浙南區(qū)域、以禮品集散、品牌折扣購物和現(xiàn)代餐飲、娛樂、休閑等多元復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)有機融合為特色的大型區(qū)域性商業(yè)綜合體。是與龍港未來作為鰲江流域中心城市地位對應(yīng)的標(biāo)志性商業(yè)和服務(wù)業(yè)項目。在細(xì)分各組成部分和主要商業(yè)業(yè)態(tài)組合上具體包括以下幾部分附表 1：項目功能分區(qū)和建筑面積比例表（單位：平米）功能業(yè)態(tài)業(yè)種面積比重性質(zhì)浙南百貨商廈精品百貨5000019%新建浙南奧特萊斯購物廣場品牌折扣店5000019%新建連鎖大型超市大賣場200008%新建浙南國際影院電影院30001%新建浙南電玩

15、城電玩20001%改造浙南兒童樂園親子娛樂、早教、玩具和母嬰產(chǎn)品專賣60002%改造龍港奧特萊斯購物中心浙南大歌城提供自助餐的連鎖高檔歌城30001%改造小計13400052%浙南新天地休閑餐飲酒吧、咖啡、連鎖品牌餐飲227409%改造中國禮品城專業(yè)市場禮品、皮具、包裝印刷品10000039%保留優(yōu)化合計256740100%111.1.項目主體部分項目主體部分（1 1） “中國禮品城中國禮品城” 該細(xì)分功能為本項目的基礎(chǔ)性功能，也是龍港的四大“國”字號產(chǎn)業(yè)“金名片”之一。主要布置在目前已有的禮品城一期項目內(nèi)，將儀邦集團旗下?lián)碛械摹爸袊Y品城” 、 “中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心

16、”三大“國”字號產(chǎn)業(yè)流通品牌整合和優(yōu)化提升，通過硬件改造和管理及營銷服務(wù)水平提升，使之進一步提升質(zhì)量，提高交易效率和市場影響力，進一步擴大交易額，更好的服務(wù)龍港禮品產(chǎn)業(yè)和包裝印刷產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展要求。這部分功能分區(qū)在檔次上定位為理念先進、設(shè)計新穎、風(fēng)格鮮明、管理上乘的全國最大室內(nèi)禮品及包裝印刷品交易、集散、展示和信息中心。本部分建筑面積約 10 萬平米，定位為一個立足浙南、面向全國的最大的專業(yè)禮品和包裝印刷品室內(nèi)市場。（2 2）龍港儀邦購物中心）龍港儀邦購物中心這部分功能是本項目的龍頭功能。主要布置在禮品城二期和后續(xù)擴建部分。本部分規(guī)劃總建筑面積約 13.4 萬平米，其中百貨規(guī)劃建筑面積約 5

17、萬平米，品牌折扣（奧特萊斯 outlets）約 5 萬平米，連鎖大型超市約 2 萬平米。另外，本項目還規(guī)劃了電影院、電玩城、歌城和兒童早教和童嬰產(chǎn)品專賣店等現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)。這些現(xiàn)代商業(yè)12業(yè)態(tài)招商對象將主要為國內(nèi)外一流品牌。服務(wù)半徑以龍港為中心、輻射蒼南、平陽等周邊縣市。目標(biāo)為建設(shè)和運營一個業(yè)態(tài)全面、業(yè)種新穎、商家品牌號召力強的一站式購物和娛樂中心。百貨業(yè)態(tài)方面，品位和檔次及規(guī)模將定位為類似于銀泰、茂業(yè)、巴黎春天、新世界、百聯(lián)等國內(nèi)外一線百貨品牌，將成為龍港地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最佳的百貨商廈。品牌折扣（奧特萊斯 outlets）專賣店方面，品位和檔次方面也朝國內(nèi)外一線和二線城市專業(yè)品牌折

18、扣店看齊，參考上海青浦奧特萊斯、杭州奧特萊斯和北京奧特萊斯的成功經(jīng)驗，將優(yōu)質(zhì)一線商業(yè)品牌引入浙南，豐富龍港乃至整個浙南地區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)，提升浙南商業(yè)的檔次和服務(wù)水平。大型超市方面，規(guī)劃一個區(qū)域性大型賣場，主要面向和滿足龍港約 70 萬常住消費人口的日常生活需求，引入國內(nèi)外著名大型超市品牌，尤其在生鮮食品、日用品方面提高龍港及周邊區(qū)域的市場供給檔次，方便人民生活，大幅提高龍港和周邊地區(qū)的生活質(zhì)量和生活便捷程度。除了購物方面，項目還規(guī)劃引入大面積的文化教育、休閑和娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新形態(tài)。主要包括現(xiàn)代國際影院、電玩城、大歌城、兒童樂園等，打造集購物、休閑、娛樂和文化為一體的大型一站式消費空間。尤其要成

19、為老、中、青、幼皆宜，可以滿足居民家庭全部成員消費需求的一站式復(fù)合商業(yè)空間。這些商業(yè)業(yè)種也計劃引入一線連鎖品牌，彌補龍港和浙南區(qū)域這種商業(yè)業(yè)態(tài)的空白，提升龍13港和浙南區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的活力，提高民生質(zhì)量，彌補龍港在大型現(xiàn)代化城市商貿(mào)綜合體方面的空白?？傊卷椖康馁徫镏行牟糠质俏磥矶Y品城延伸發(fā)展和全面升級的主要載體。附表 3：儀邦奧特萊斯廣場購物中心部分主要商業(yè)功能表（單位：平米）業(yè)態(tài)業(yè)種面積比重浙南百貨商廈精品百貨5000019%浙南奧特萊斯購物廣場品牌折扣店5000019%連鎖大型超市大賣場200008%浙南國際影院電影院30001%浙南電玩城電玩20001%浙南兒童樂園親子娛樂、早教、

20、玩具和母嬰產(chǎn)品專賣60002%浙南大歌城提供自助餐的連鎖高檔歌城30001%（3 3）浙南新天地浙南新天地本部分功能主要為一個彰顯龍港現(xiàn)代城市個性和文化品位的步行休閑商業(yè)街區(qū)。主要業(yè)態(tài)為酒吧、咖啡館、會所、連鎖快餐和大型餐飲的餐飲區(qū)域。主要布置在禮品城一期龍港大道對面的印刷材料交易中心。通過對其進行改造、裝修和招商，打造成為一個與禮品城市場和龍港儀邦購物中心相呼應(yīng)的現(xiàn)代化餐飲商業(yè)區(qū)，繁榮龍港餐飲業(yè)。 本部分的建筑設(shè)計改造方案和商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)意借鑒上海市的著名的文化休閑類商業(yè)地標(biāo)上海“新天地”和“思南公館” ，突出表現(xiàn)龍港和浙南地區(qū)山海相連，浙南人實干創(chuàng)新的海派文化和厚重悠久的浙南歷史傳承。寓文化于

21、商業(yè)，格調(diào)高雅，空間精致，設(shè)計一流，服務(wù)精細(xì)，創(chuàng)造出一個滿足浙南地區(qū)居民休閑和商務(wù)聚會的標(biāo)志性14空間。最終實現(xiàn)與項目的另外兩大部分禮品城和儀邦購物中心的購物功能相互促進，相互融合的現(xiàn)代商業(yè)局面。達到龍港禮品市場、龍港儀邦購物中心和“浙南新天地”街區(qū)三位一體的大浙南商業(yè)新格局。提升整個龍港和浙南區(qū)域的商業(yè)水平和質(zhì)量。2. 配套服務(wù)設(shè)施配套服務(wù)設(shè)施為了提升項目的整體品質(zhì)和運營效率，在激勵的市場競爭中保持特色和為入駐商家提供更多的附加值。本項目還將注重項目的配套設(shè)施建設(shè)。本項目的配套設(shè)施主要包括以下幾部分：（1 1）停車位和停車庫停車位和停車庫考慮到本項目定位為區(qū)域性商業(yè)中心，客群既有個人，也有家

22、庭和單位，加之本項目全部投運后每天商戶和服務(wù)員工的人數(shù)將達到上萬人，前來消費和購物的客流量估計有 3-5 萬人，為此，交通組織非常重要。本項目計劃通過改造和新建機動車和非機動車停車位及停車庫，滿足停車需求。其中停車位和停車庫總停車容量為 3000 個，計劃在項目各組成部分之間合理分布。 通過大量便捷有效的停車位的設(shè)立和安排，將為商家和消費者提供非常良好的出行條件。也將彰顯本項目作為區(qū)域性一站式大型商業(yè)中心在配套條件方面的完備性和競爭力。（2 2）精裝修酒店式公寓精裝修酒店式公寓 為了豐富項目內(nèi)部的使用功能，完善入駐企業(yè)和員工的居住和15生活配套服務(wù)，本項目內(nèi)的精裝修酒店式公寓也將發(fā)揮配套服務(wù)功

23、能，尤其為入駐商家的中高級管理人員和經(jīng)營人才提供便捷舒適的日常生活條件，提高項目的競爭力，同時，也是對項目內(nèi)部人氣和客流的有益補充和提升。目前精裝修酒店式公寓項目已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和主要公共部位精裝修，正在進行收尾裝修工程。（3 3）景觀廣場景觀廣場 現(xiàn)代商業(yè)空間的設(shè)計規(guī)劃非常注重公共空間的質(zhì)量和舒適性，本項目計劃通過改造和新建，在購物中心、餐飲步行街、禮品城交易市場等內(nèi)部形成別具一格的景觀廣場，起到匯集和疏散客流，聚攏商業(yè)人氣，提高商業(yè)空間整體品位的作用。 其中禮品城二期廣場內(nèi)的景觀廣場將作為整個項目的核心處理，在綠化、美化、亮化上做足功夫，尤其將結(jié)合整個項目的夜間和節(jié)日照明系統(tǒng)設(shè)計，創(chuàng)造

24、出美倫美幻，繁華似景的商業(yè)中心氣氛。同時布置大量的休閑、聚會和交流空間，通過建筑小品、雕塑等打造現(xiàn)代都市型購物空間的優(yōu)良品位和卓越個性。（4 4）物業(yè)管理及業(yè)務(wù)用房物業(yè)管理及業(yè)務(wù)用房 同時，在禮品城一期和部分建筑內(nèi)部，設(shè)立物業(yè)管理、招商、租務(wù)等專業(yè)管理機構(gòu)用房，提升項目的綜合管理水平，更加方便的服務(wù)入駐經(jīng)營戶和商家，同時為保安、清潔和維修管理工作提供良好的工作場所。努力做到硬件一流、軟件一流。16第二章第二章 項目機遇項目機遇背背景景一、項目的宏觀背景一、項目的宏觀背景1 1、契合國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、契合國家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃2010 年，國家頒布了國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見，在這

25、份指導(dǎo)性文件中指出，服務(wù)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標(biāo)志。當(dāng)前我國經(jīng)濟社會正處于重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，我國三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)比重明顯偏高，服務(wù)業(yè)對整個國民經(jīng)濟的貢獻水平和比重明顯低于發(fā)達國家，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展和升級，對于推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國際化、現(xiàn)代化，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。零售、批發(fā)、餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)都是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要領(lǐng)域，大型城市商業(yè)綜合體往往在一個區(qū)域和空間范圍內(nèi)大面積密集布局和有機集成各種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)要素，實現(xiàn)內(nèi)部有機互動，良性循環(huán)發(fā)展，往往成長為獨居特色和富有生命力的現(xiàn)代城市產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，因此，本項目的大型城市商業(yè)綜

26、合體的發(fā)展思路和方向非常契17合國家有關(guān)支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策和發(fā)展定位，將成為龍港乃至蒼南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的優(yōu)良發(fā)展載體。 2 2、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（1 1）有有利利于于浙浙南南區(qū)區(qū)域域現(xiàn)現(xiàn)代代服服務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)集集群群發(fā)發(fā)展展根據(jù)溫州市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要，溫州市將在未來著力建設(shè)和打造 10 個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)示范區(qū)： 這些示范區(qū)既有商貿(mào)聚集區(qū)，也有物流、總部經(jīng)濟、金融服務(wù)、旅游度假等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，其中 現(xiàn)代商貿(mào)集聚區(qū)重點建設(shè)五馬中心商業(yè)街區(qū)、南浦特色商業(yè)街區(qū)、鹿城綜合廣場、甌海新城現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、龍灣商業(yè)購物廣場、瑞安現(xiàn)代商貿(mào)綜合區(qū)、樂清城市休閑購物廣場。現(xiàn)代物流集聚區(qū)重點

27、建設(shè)潘橋、樂清灣、江南、空港、半島（含靈昆、狀元岙港區(qū)） 、雙嶼、浙南（鰲江和龍港）等現(xiàn)代物流園區(qū)（中心） ；制造業(yè)服務(wù)集聚區(qū)重點建設(shè)樂清國際電氣、瑞安汽摩配、永嘉泵閥、蒼南禮品等制造業(yè)服務(wù)集聚區(qū) 。本項目所在的龍港既是物流業(yè)和制造業(yè)基地，也處在城市化提質(zhì)擴容，全面邁向都市化的關(guān)鍵階段，城市經(jīng)濟實力不斷增強，迫切需要提升商業(yè)服務(wù)和商貿(mào)流通水平。本項目既服務(wù)于龍港優(yōu)勢禮品制造業(yè) 和包裝印刷業(yè)，又能促進龍港和蒼南商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)聚集升級，完全符合區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 項目的建設(shè)和運營將促進18區(qū)域內(nèi)尤其龍港優(yōu)質(zhì)商業(yè)要素的融合，項目的產(chǎn)業(yè)屬性和定位等都與區(qū)域的發(fā)展方向契合。（2 2）與蒼南縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對接

28、）與蒼南縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃對接根據(jù)蒼南縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃，蒼南在十二五期間將 按照省委“八八戰(zhàn)略” 、 “創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強省 ”總戰(zhàn)略要求，堅持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以改革創(chuàng)新為動力，以保障和改善民生為出發(fā)點，以生態(tài)文明建設(shè)為著力點，大力實施“投資驅(qū)動、沿海開發(fā)、三帶協(xié)進、中心集聚、環(huán)境優(yōu)化”五大戰(zhàn)略，著力推進縣域城鎮(zhèn)化、新型工業(yè)化、基本公共服務(wù)均等化，力促經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型， 努努力力打打造造浙浙南南閩閩東東北北最最具具活活力力的的工工貿(mào)貿(mào)生生態(tài)態(tài)濱濱海海城城市市 ，全面建成惠及全縣人民的小康社會，為提前基本實現(xiàn)現(xiàn)代化打下堅實基礎(chǔ)。 規(guī)劃指出，蒼南將堅持綠色

29、發(fā)展。加快生態(tài)文明建設(shè)，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟和循環(huán)經(jīng)濟，著力推進節(jié)能減排和環(huán)境保護， 加加快快形形成成節(jié)節(jié)約約能能源源資資源源和和保保護護生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、增增長長方方式式和和消消費費模模式式，促促使使生生產(chǎn)產(chǎn)生生活活從從高高消消耗耗高高排排放放向向綠綠色色低低碳碳宜宜居居轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，建建設(shè)設(shè) “綠綠色色蒼蒼南南- -美美麗麗家家園園” 。經(jīng)過 30 多年建設(shè)和發(fā)展，蒼南的第二產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，現(xiàn)在正在進入第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，生產(chǎn)和生活均衡提高的新階段，本項目的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展方向和提升龍港和蒼南以及浙南地區(qū)商業(yè)服務(wù)水平的目標(biāo)完全符合蒼南經(jīng)濟社會發(fā)展的內(nèi)在要求。19（3 3）契

30、合蒼南縣發(fā)展規(guī)劃）契合蒼南縣發(fā)展規(guī)劃根據(jù)蒼南縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃，蒼南的發(fā)展戰(zhàn)略 概括為四大重點戰(zhàn)略和四大定位 目標(biāo)：在發(fā)展戰(zhàn)略方面，蒼南未來幾年的戰(zhàn)略重點為以下四點：投投資資驅(qū)驅(qū)動動：打造政府融資平臺、加大政府投資，吸引外資和在外蒼南人回鄉(xiāng)投資，加強產(chǎn)業(yè)和城市平臺、重大基礎(chǔ)設(shè)施、社會民生、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目建設(shè)，全力推進固定資產(chǎn)投資，以大投入建設(shè)大平臺、改善大環(huán)境、促進大發(fā)展。沿沿海海開開發(fā)發(fā)：大力推進黃金海岸線開發(fā)建設(shè)。三三帶帶協(xié)協(xié)進進：加快構(gòu)筑沿 104 國道商貿(mào)物流發(fā)展帶、龍金大道特色制造業(yè)發(fā)展帶和 78 省道生態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶， 形形成成“工工貿(mào)貿(mào)并并舉舉、三三產(chǎn)產(chǎn)聯(lián)聯(lián)動動”的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)

31、發(fā)展展新新格格局局 和“區(qū)域優(yōu)勢互補、共建共榮 ”的縣域一體化發(fā)展新格局。中中心心集集聚聚：按照中心集聚、區(qū)域聯(lián)動的思路，著力構(gòu)建新型城鄉(xiāng)格局。加 快快靈靈溪溪、龍龍港港兩兩個個中中心心城城區(qū)區(qū)建建設(shè)設(shè)，打打造造溫溫州州大大都都市市副副中中心心，強強化化基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施承承載載、社社會會公公共共服服務(wù)務(wù)、經(jīng)經(jīng)濟濟集集聚聚等等城城市市功功能能，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)集聚。環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)化化：推進以硬措施改善軟環(huán)境、以軟環(huán)境促進硬發(fā)展的機關(guān)效能建設(shè)，加快建設(shè)公共服務(wù)型政府，加快完善土地、資金、人才、能源、供水要素保障，以及縣域綜合交通、 “數(shù)字蒼南”信息化、防災(zāi)減災(zāi)體系建設(shè)，進一步優(yōu)化投資環(huán)境；加快生態(tài)文明

32、建設(shè)，優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境。在發(fā)展定位方面，蒼南縣域經(jīng)濟在未來的發(fā)展定位為以下四點：20建設(shè)溫州南部經(jīng)濟中心建設(shè)溫州南部經(jīng)濟中心：規(guī)劃指出：蒼南要“大力發(fā)展商貿(mào)物大力發(fā)展商貿(mào)物流、休閑旅游以及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，強化靈溪、龍港兩個中心城區(qū)建流、休閑旅游以及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，強化靈溪、龍港兩個中心城區(qū)建設(shè)，進一步增強蒼南綜合經(jīng)濟實力、要素集聚能力、區(qū)域輻射能力，設(shè)，進一步增強蒼南綜合經(jīng)濟實力、要素集聚能力、區(qū)域輻射能力，努力構(gòu)建溫州南部經(jīng)濟中心努力構(gòu)建溫州南部經(jīng)濟中心”。打造浙南閩東北省際貿(mào)易中心打造浙南閩東北省際貿(mào)易中心：依托高鐵、高速等大交通以及區(qū)位優(yōu)勢，著力改造提升浙福水產(chǎn)城、浙閩農(nóng)貿(mào)綜合市場、溫州禮品

33、城、浙閩副食品市場等重點專業(yè)市場，積極發(fā)展網(wǎng)上交易市場、電子商務(wù)，加快培育蒼南汽車貿(mào)易城、龍港國際家居生活廣場等新興市場，推進龍港物流基地、順達物流倉儲中心等物流基地，巴曹、霞關(guān)等港口作業(yè)區(qū)，以及縣城新區(qū)商業(yè)綜合體、站前商業(yè)綜合體、龍港城市商業(yè)綜合體建設(shè)，努力構(gòu)建浙南閩東北省際貿(mào)易中心。創(chuàng)建浙南對臺經(jīng)貿(mào)集聚區(qū)：創(chuàng)建浙南對臺經(jīng)貿(mào)集聚區(qū)：抓住國家支持海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)、兩岸經(jīng)貿(mào)合作進一步深化等重要戰(zhàn)略機遇，發(fā)揮地理區(qū)位、資源等比較優(yōu)勢，加快蒼南工業(yè)園區(qū)、臺北小鎮(zhèn)、臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園、霞關(guān)對臺貿(mào)易試點口岸等功能平臺建設(shè)，著力推進經(jīng)貿(mào)、旅游、制造業(yè)、農(nóng)業(yè)等方面與臺灣的對接，強化合作共贏，努力打造浙南對臺經(jīng)

34、貿(mào)集聚區(qū)。發(fā)展成為浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市發(fā)展成為浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市：以增強經(jīng)濟綜合實力、提升居民生活品質(zhì)為出發(fā)點，堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，加快推進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、21城市品位提升、生態(tài)文明建設(shè)、和諧社會建設(shè)，努力打造浙南閩東北最具活力的工貿(mào)生態(tài)濱海城市。本擬建項目規(guī)模巨大，功能多元，業(yè)態(tài)先進，有利于提升龍港城市服務(wù)功能和承載力，具有第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)和城市環(huán)境優(yōu)化方面的雙向作用，涵蓋的產(chǎn)業(yè)要素眾多，發(fā)展方向正好服務(wù)于蒼南縣域經(jīng)濟大力發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)和建設(shè)具有廣泛影響力的中心城市的規(guī)劃目標(biāo)。22圖 4：以休閑餐飲和創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為特色的新天

35、地街區(qū)意向意向效果圖（4 4）有利于把握）有利于把握“海峽西岸經(jīng)濟區(qū)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)”發(fā)展的歷史機遇發(fā)展的歷史機遇 “海峽西岸經(jīng)濟區(qū)”東與臺灣一水相隔，北承長江三角洲，南接珠江三角洲，是我國沿海經(jīng)濟帶的重要組成部分，在全國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展布局中處于重要位置，具有對臺交往的獨特優(yōu)勢。2009 年 5月，國務(wù)院出臺了關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見（國發(fā)200924 號，以下簡稱意見）。2011 年 3 月，國家發(fā)布了海峽西岸經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃，標(biāo)志著海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設(shè)進入了一個新的階段。海峽西岸經(jīng)濟區(qū)包括福建省全境以及浙江省溫州市、衢州市、麗水市，廣東省汕頭市、梅州市、潮州市、揭陽市，江西省

36、上饒市、鷹潭市、撫州市、贛州市，陸域面積約 27 萬平方公里。海峽西岸區(qū)域的經(jīng)濟和社會管理體制富有活力，尤其企業(yè)活力充沛，具有豐富的人力資源和廣闊的市場腹地，同時又具有數(shù)千萬的僑胞和海外華人網(wǎng)絡(luò)，是未來中國經(jīng)濟的主要增長極之一，發(fā)展海峽西岸區(qū)域是中國經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的必然選擇。隨著海西經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的出臺和兩岸經(jīng)濟貿(mào)易關(guān)系的不斷發(fā)展和深化，海峽西岸區(qū)域的發(fā)展?jié)摿︶尫旁诩矗{西岸區(qū)域必將從走向大開發(fā)和大發(fā)展的前沿，為中國和世界經(jīng)濟發(fā)展提供“海峽西岸23經(jīng)濟區(qū)機遇” 。本項目地處海峽西岸經(jīng)濟區(qū)范圍內(nèi)，又背靠長三角經(jīng)濟區(qū)，項目的建設(shè)和運營具有廣闊的區(qū)域發(fā)展背景，現(xiàn)在推進項目全面完成，有利于捕捉海峽西岸

37、經(jīng)濟區(qū)蓬勃發(fā)展的歷史戰(zhàn)略機遇。（5 5）符合龍港發(fā)展規(guī)劃）符合龍港發(fā)展規(guī)劃根據(jù)蒼南縣域總體規(guī)劃，龍港將建設(shè)成為鰲江流域的中心城市，在一二產(chǎn)業(yè)上引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展；另外，龍港還將成為鰲江流域的商貿(mào)中心，在第三產(chǎn)業(yè)方面也能發(fā)揮浙南和閩東北區(qū)域省際商業(yè)中心的作用。根據(jù)龍港的發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略，未來幾年是龍港全面建設(shè)鰲江流域中心城市的關(guān)鍵攻堅期。隨著行政區(qū)劃調(diào)整和省小城市培育試點工作的深入推進，龍港將進一步突破空間和體制機制方面的束縛，沈海高速復(fù)線、蒼南發(fā)電廠、濱海新區(qū)、舥艚港區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，為龍港加快推進現(xiàn)代化濱海城市提供強有力的支撐。龍港將以“濱海新區(qū)、舥艚港區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)”為主戰(zhàn)場，深入實施“產(chǎn)業(yè)提升、

38、項目推進、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)一體、普惠共享、社會保障”六大工程，切實推進龍港經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型和社會轉(zhuǎn)型發(fā)展。按照龍港鎮(zhèn)第九次黨代會提出的“投資驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)升級、城市提質(zhì)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、文化引領(lǐng)、管理創(chuàng)新”六大戰(zhàn)略重點要求，龍港正在深入實施以下“六大工程“。一、實施“產(chǎn)業(yè)提升”工程，扎實推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級；二、實施“項目推進”工程，不斷夯實經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)；24三、實施“城市提質(zhì)”工程，努力塑造宜居城市形象；四、實施“城鄉(xiāng)一體”工程，切實提升農(nóng)村發(fā)展水平；五、實施“普惠共享”工程，全面發(fā)展各項民生事業(yè)；六、實施“社會保障”工程，著力促進和諧穩(wěn)定局面。龍港將建設(shè)成為溫州南部中心城市核心區(qū)、現(xiàn)代化工貿(mào)城市。本項目

39、規(guī)劃建設(shè)和運營的現(xiàn)代商業(yè)綜合體的定位完全符合這一規(guī)劃，將打造成為面向浙南地區(qū)的高端現(xiàn)代商貿(mào)聚集區(qū)。 圖 5：蒼南和龍港城市總體規(guī)劃重點建設(shè)和開發(fā)區(qū)域示意圖25（6 6）有利于完善區(qū)域商貿(mào)業(yè)布局）有利于完善區(qū)域商貿(mào)業(yè)布局在目前溫州市的商貿(mào)聚集區(qū)中，主要分布在市區(qū)中心城區(qū)五馬街等核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，而擁有數(shù)百萬人口的蒼南和平陽等南部地區(qū)商貿(mào)聚集區(qū)數(shù)量少，規(guī)模小，業(yè)態(tài)相對滯后。比如溫州市區(qū)的開泰中心和銀泰中心，這兩個百貨店的營業(yè)額都在 10 億元左右甚至更高，浙南地區(qū)的居民家庭購物消費距離遠，日常餐飲和娛樂消費也不能就地滿足。龍港本地有 40 萬戶籍人口和 30 多萬外來常住人口，在購物、餐飲和娛樂等方面

40、的的實際需求都不能有效滿足。在溫州主城區(qū)開發(fā)成本和交通及環(huán)境壓力不斷上升的背景下，許多具有特色的近郊和遠郊商業(yè)綜合體上市，既可以有效緩解對溫州市中心商務(wù)區(qū)的壓力，又能滿足了廣大主城區(qū)以外的居民對優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間和商業(yè)服務(wù)的迫切需求，這已經(jīng)成為市場趨勢。目前在全國各地的大中型城市都已經(jīng)表現(xiàn)出來，在巨型中心城市以外的中小城市開發(fā)建設(shè)運營的新商業(yè)聚集區(qū)既能切近中小城市當(dāng)?shù)鼐用窦彝?，又能在商業(yè)業(yè)態(tài)上革新，引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級，市場反應(yīng)良好，社會和經(jīng)濟效益非常明顯。未來幾年，在人口達到 40 萬以上的城鎮(zhèn)化區(qū)域，大型商貿(mào)綜合體的開發(fā)建設(shè)正逢其時。在交通條件優(yōu)越、具有一定商業(yè)氛圍和基礎(chǔ)的區(qū)域布置特色商務(wù)聚集區(qū)，定

41、位面向本地不斷增強的居民消費需求和城市化進一步提質(zhì)擴容帶來的消費增長，有助于當(dāng)?shù)嘏嘤碌奶厣a(chǎn)業(yè)和增長點，而且項目具有清晰的市場基礎(chǔ)支持，未來發(fā)展前景看好。26本項目坐擁龍港近 70 多萬常住人口，又可以輻射鰲江流域周邊地區(qū)，作為鰲江流域的中心城市，必須擁有和流域內(nèi)中心城市地位相稱的大型商貿(mào)聚集區(qū)，也可以對溫州、杭州等巨型中心城區(qū)商貿(mào)區(qū)的交通和環(huán)境及商務(wù)成本壓力進行有效化解，實現(xiàn)商業(yè)布局優(yōu)化和均衡化。27第三章第三章 項目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析項目產(chǎn)業(yè)前景及體量可行性分析一、項目產(chǎn)業(yè)前景一、項目產(chǎn)業(yè)前景1 1、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景繼續(xù)看好、禮品及包裝印刷產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景繼續(xù)看好根據(jù)方案，本

42、項目仍然保留和優(yōu)化已有的“中國禮品城” 、 “中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三大國字號專業(yè)市場商業(yè)品牌。作為項目的三大主體功能之一。而據(jù)中國輕工業(yè)聯(lián)合會提供的材料，目前全球每年的禮品貿(mào)易額約為 4000 億美元左右。而中國的禮品業(yè)進出口貿(mào)易，近 5 年來每年保持兩位數(shù)以上的增長率，成為世界禮品增長最快的地區(qū)之一。目前中國內(nèi)地進出口禮品貿(mào)易額約占世界的 10% ，居世界第 1 位。另據(jù)不完全統(tǒng)計，中國禮品生產(chǎn)企業(yè)已過萬家，有的企業(yè)年產(chǎn)值已超過億元，出口比例達 90%以上。僅圣誕禮品方面，中國就供給了全球市場的 70%以上產(chǎn)品。在浙江、廣東和福建等區(qū)域，禮品產(chǎn)業(yè)集群不斷涌現(xiàn)，尤其經(jīng)

43、過多年發(fā)展和沉淀，蒼南及周邊地區(qū)禮品產(chǎn)品制造和設(shè)計水平提升非常迅速，專業(yè)化程度提升很快，形成了完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，吸引了大量勞動力和資金等產(chǎn)業(yè)要素，是龍港經(jīng)濟發(fā)展中不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)之一，本項目在禮品及包裝印刷品交易方面的市場基礎(chǔ)仍然非常扎實，繼續(xù)優(yōu)化和提升項目內(nèi)的禮品城室內(nèi)市場交易規(guī)模和交易效率，繼續(xù)打好“中國禮品城” 、 “中28國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三張“國”字號金招牌，做好禮品城市場經(jīng)營管理，完全具有深厚的產(chǎn)業(yè)背景和廣闊的市場需求前景作為項目的堅實支持。2 2、區(qū)域內(nèi)購物消費規(guī)模巨大、區(qū)域內(nèi)購物消費規(guī)模巨大項目所在的浙南地區(qū)和閩東北地區(qū)商圈中，總商圈人口規(guī)模約5

44、00 萬人，區(qū)位條件優(yōu)越，經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達，根據(jù)蒼南發(fā)展總體規(guī)劃，僅僅蒼南一個縣域內(nèi)，至 2020 年人口規(guī)模將達到 140 萬人。加上臨港產(chǎn)業(yè)新城人口，縣域總?cè)丝跒?60 萬人，縣域城市化率會達到 74。目前龍港本地常住總?cè)丝谝呀?jīng)達到約 70 多萬。而按照測算，本項目全部投運后，只要平均每天客流量達到 3萬左右就可以達到比較繁榮的水平，憑借本項目核心商圈（本地龍港商圈）約 70 萬人口和次級商圈（浙南和閩東北鰲江流域大商圈）總?cè)丝诩s 500 萬的規(guī)模，商圈的消費能力完全可以滿足項目對市場消費規(guī)模的要求。尤其隨著經(jīng)濟活動和當(dāng)?shù)鼐用窦彝ジ辉３潭冗_到較高水平生活方式不斷城市

45、化和生活節(jié)奏加快，居民對服飾、食品、電器等方面的消費需求不斷增長，完全可以支撐一個大型城市商業(yè)綜合體的順利開業(yè)和長期繁榮。正是這一未被滿足的巨大消費需求群體使得開發(fā)運營一個立足龍港、面向浙南、輻射閩東北區(qū)域的的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體的市場前景29看好。3 3、區(qū)域內(nèi)非購物類消費、區(qū)域內(nèi)非購物類消費潛力巨大潛力巨大龍港是浙南和閩東北區(qū)域內(nèi)人口密度最高、產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達的地區(qū)之一。不僅購物類消費市場需求規(guī)模巨大，而且文化、教育、休閑、娛樂、餐飲等非購物類消費市場潛力也十分巨大。首先，區(qū)域內(nèi)居民家庭普遍具有較高的消費能力，隨著社會節(jié)奏加快和可支配收入不斷提高，家庭非工作日休閑、娛樂和旅行方面的支出比例會不斷增加

46、，逐漸超過在食品、衣物、家具等生活必需品方面的消費。其次，區(qū)域內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)集群密布，中小企業(yè)數(shù)量眾多，這些企業(yè)在外出聚餐、集體活動等方面的商務(wù)消費需求也具有較大的規(guī)模和潛在的增長空間。本項目提高的購物、休閑、餐飲、娛樂、文化等多元復(fù)合業(yè)態(tài)正好可以挖掘這部分需求空間，實現(xiàn)購物消費和非購物類消費齊頭并進，相互融合，提高民生質(zhì)量。 總之，開發(fā)運營一個立足龍港、輻射浙南和閩東北的區(qū)域性商業(yè)綜合體，打造購物、休閑、娛樂、餐飲、文化等一站式商業(yè)空間，有巨大的市場需求作為基礎(chǔ)。 304 4、相關(guān)商業(yè)品牌的需求旺盛、相關(guān)商業(yè)品牌的需求旺盛隨著城市化不斷發(fā)展和中國逐漸轉(zhuǎn)向以內(nèi)需為主的經(jīng)濟增長模式，未來商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)

47、展空間看好，越來越多的國外商業(yè)品牌進入中國，中國國內(nèi)也涌現(xiàn)出了大量富有國際競爭力的商業(yè)品牌，如百貨領(lǐng)域的銀泰、茂業(yè)，連鎖超市領(lǐng)域的大潤發(fā)、永輝超市；連鎖電影院領(lǐng)域的金逸國際、星美影城；電器領(lǐng)域的國美、蘇寧，連鎖歌城領(lǐng)域的錢柜，這些企業(yè)都已經(jīng)初步完成了在北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、寧波等一線和二線城市的布局，現(xiàn)在正在捕捉三四線城市商業(yè)更新?lián)Q代的歷史性機遇。因為三四線城市過去建設(shè)的商業(yè)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計水平無法滿足目前這些新型商業(yè)業(yè)態(tài)對經(jīng)營空間建筑結(jié)構(gòu)、交通組織、配套設(shè)施水平、面積、層高和形象等方面的要求，這些商業(yè)品牌朝全國化發(fā)展受到當(dāng)?shù)赜行虡I(yè)空間供給不足的制約。改造和新建適合這些新型連鎖商業(yè)

48、品牌的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體成為唯一選擇。過去幾年，全國范圍內(nèi)商業(yè)空間的需求量非常巨大，而且一直保持在高位，其中僅2009 年統(tǒng)計的商鋪銷售面積就達到 5000 多萬平米。但是，因為商業(yè)氛圍良好、交通條件便利、客流量大的地段往往也土地成本高企，拆遷整理難度巨大，因此目前許多國內(nèi)外商業(yè)品牌在三四線城市擴張的步伐不得不放緩。所以，和廣大商業(yè)企業(yè)在三四線城市布局?jǐn)U張的需求相比，有效的能符合現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)的城市商貿(mào)綜合體需求非常強勁，蘊含巨大的商業(yè)機會。31本項目的改造和擴建及全面升級后，可以有效解決廣大連鎖商業(yè)品牌在龍港和浙南地區(qū)對經(jīng)營平臺的需求。附表 4：2006 年-2009 年全國商業(yè)和辦公樓市

49、場銷售面積和銷售額指標(biāo)單位2009 年2008 年2007 年2006 年新建商業(yè)和辦公類不動產(chǎn)銷售額億元5837.83869.9-新建商業(yè)和辦公不動產(chǎn)銷售面積萬平米8418.66675.270896428.8其中：新建商業(yè)類不動產(chǎn)銷售面積萬平米5222.3-新建辦公類不動產(chǎn)銷售面積萬平米1513.3-二、項目體量可行性分析二、項目體量可行性分析適當(dāng)?shù)捻椖客顿Y規(guī)模必須不能超出實際市場基礎(chǔ)可以承載的項目建設(shè)體量，但在現(xiàn)代商貿(mào)和商務(wù)綜合體開發(fā)領(lǐng)域，更要注重達到必須的規(guī)模效益和聚集效益，才能使項目有實力迎接現(xiàn)代商業(yè)的挑戰(zhàn)，為入住的商家和往來的消費者提供最佳的服務(wù)水平和最優(yōu)的產(chǎn)品價值，在瞬息萬變的市場

50、環(huán)境下長期可持續(xù)保持旺盛的商業(yè)活力和生命力。龍港儀邦奧特萊斯廣場項目改造和擴建后總建設(shè)體量達到約 26萬平米（其中禮品城交易市場建筑面積 10 萬平米，購物中心建筑面積 13.4 萬平米，休閑餐飲步行街區(qū)約 2.3 萬平米） ，達到了大型商貿(mào)流通綜合體的規(guī)模。體量最大的為購物中心部分，合計約 13.4 萬平米建筑面積，具有明顯的規(guī)模效應(yīng)。消化這樣大體量的商業(yè)空間需要大約 1000 多個商業(yè)品牌，按照目前國內(nèi)外相同規(guī)模購物中心的招商經(jīng)驗，這樣規(guī)模和品牌數(shù)量的購物中心具有最佳的產(chǎn)品組合和品32牌選擇空間。 由于浙南區(qū)域尤其龍港產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達，人口密集，區(qū)域內(nèi)又缺乏相同規(guī)模和檔次的商貿(mào)綜合體項目。本項

51、目的定位是未來浙南地區(qū)的商業(yè)桂冠，聚攏、集成行業(yè)內(nèi)最富有附加值和競爭力的商家品牌，這樣的體量正好可以滿足這一目標(biāo)，將為在龍港和浙南地區(qū)發(fā)展的新興商業(yè)品牌提供優(yōu)質(zhì)聚集舞臺，以整個浙南和閩東北區(qū)域經(jīng)濟腹地為市場半徑，發(fā)揮有效整合區(qū)域內(nèi)相關(guān)商業(yè)資源和引領(lǐng)商業(yè)格局發(fā)展的作用。大型商業(yè)區(qū)生長發(fā)育成功的關(guān)鍵是要先有能支持大規(guī)模商業(yè)活動集中發(fā)生的商業(yè)氛圍和配套交通條件，以目前禮品城市場目前已經(jīng)達到的每年近百億元的商業(yè)交易額。以及核心商圈和輔助商圈近500 萬人口的經(jīng)濟活動規(guī)模，結(jié)合項目所處的優(yōu)越區(qū)位和交通條件，以禮品城現(xiàn)有市場為基礎(chǔ)，以大型超市、電影院、品牌折扣店等易于成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)為切入點，順勢延伸到童嬰

52、用品專賣、兒童早教、親子娛樂、電玩城、歌城和休閑餐飲廣場等復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，最終將項目建設(shè)成區(qū)域內(nèi)消費者購物和娛樂休閑的首選目的地和浙南地區(qū)的商貿(mào)流通龍頭。33第四章第四章 項目投資運營方背景項目投資運營方背景一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團商業(yè)模式一、現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)綜合體與儀邦集團商業(yè)模式儀邦集團是由應(yīng)仲樹先生創(chuàng)立的一家以為地方特色商業(yè)營造現(xiàn)代化發(fā)展平臺為主營業(yè)務(wù)的大型企業(yè)集團。集團專注于建設(shè)運營能夠集成商貿(mào)、物流、商務(wù)、展示、電子商務(wù)等多種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能的特色商貿(mào)綜合體。業(yè)態(tài)涵蓋零售、批發(fā)、商務(wù)等多種現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目。儀邦集團還是浙江省禮品行業(yè)協(xié)會會長單位和中國禮儀用品工業(yè)協(xié)會副理事長、中國商業(yè)聯(lián)

53、合會市場委員會副主任、中國市場學(xué)會商品批發(fā)市場發(fā)展委員會副理事長、中國企業(yè)家協(xié)會常務(wù)理事等多重行業(yè)單位，是國內(nèi)禮品、包裝、印刷產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭企業(yè)之一。儀邦集團的發(fā)展從整合優(yōu)化浙南地區(qū)原來比較松散粗放的包裝印刷行業(yè)入手，引導(dǎo)相關(guān)產(chǎn)業(yè)要素聚集，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，規(guī)劃開發(fā)了具有展示、信息、交易、研發(fā)、配送、加工等多種功能的特色商貿(mào)流通載體，把商務(wù)禮品、印刷材料、臺掛歷等不起眼的細(xì)分產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為萬商云集，活力四射的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)大平臺，表現(xiàn)了較強的商業(yè)號召力、組織力和創(chuàng)新力。從 1996 年開始，儀邦集團就開始了開發(fā)運營特色商貿(mào)平臺的業(yè)務(wù)實踐，針對尚處于初級松散狀態(tài)的浙南地區(qū)商務(wù)禮品、包裝印刷、臺掛歷等三個特色產(chǎn)業(yè)

54、，為這些產(chǎn)業(yè)營造現(xiàn)代化的流通平臺，聚攏全國的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)要素，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)流通和信息交流渠34道，10 多年來，在當(dāng)?shù)卣拇罅χС趾蛨詮婎I(lǐng)導(dǎo)下，依靠團結(jié)廣大企業(yè)主和經(jīng)營戶，儀邦集團開發(fā)的禮品和包裝印刷品專業(yè)市場不斷繁榮，市場影響力輻射到全國和全球各地。在龍港的原野上，終于打造出了“中國禮品城” 、 “中國印刷材料交易中心”和“中國臺掛歷集散中心”三個“國”字號產(chǎn)業(yè)載體，年銷售額約 100 億元，為培育輻射全國的禮品、包裝印刷和臺掛歷產(chǎn)業(yè)集群做出了貢獻。也正是這十多年間第一代儀邦特色商貿(mào)綜合體的開發(fā)和運營實踐，使得儀邦探索和創(chuàng)造出了一條建設(shè)和運營富有特色的商貿(mào)綜合體的商業(yè)模式。從 200

55、9 年開始，以上海儀邦鉆石灣廣場、全椒儀邦廣場、大連儀邦廣場項目為代表的儀邦第二代商業(yè)綜合體項目，具有更寬廣的行業(yè)視野和更強的商業(yè)資源整合和商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新能力。這些商業(yè)項目的特點是規(guī)模巨大、業(yè)態(tài)新穎，尤其出現(xiàn)了許多以地方特色文化和產(chǎn)業(yè)資源為基礎(chǔ)的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了購物、餐飲、娛樂和文化休閑有機融合，相互促進。截至 2011 年底，儀邦集團在上海浦東建立了商業(yè)品牌運營總部，正在發(fā)展成為全國性品牌，運營和在建的特色商貿(mào)綜合體面積逾300 萬平米，另外有 300 萬平米的特色商貿(mào)綜合體也在規(guī)劃之中，公司產(chǎn)品也從原來“中國禮品城”等“第一代儀邦產(chǎn)業(yè)綜合體”過渡到上海金山“儀邦鉆石灣”廣場等“第二代儀邦

56、商貿(mào)綜合體” ，涵蓋產(chǎn)業(yè)博覽、城市會展、購物旅游、電子商務(wù)等諸多現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能，商業(yè)能級更高，業(yè)態(tài)更新，輻射帶動能力更強，可有效激發(fā)商35貿(mào)產(chǎn)業(yè)集群的活力。 2011 年，儀邦集團做出了 2011-2015 年經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃。提出了以下商業(yè)發(fā)展理念和戰(zhàn)略發(fā)展方向。圖圖 3：早在：早在 2003 年，儀邦集團就被中國輕工業(yè)聯(lián)合會授予年，儀邦集團就被中國輕工業(yè)聯(lián)合會授予“中國禮品城中國禮品城”圖圖 4：2006 年，年， “中國印刷材料交易中心中國印刷材料交易中心”授牌授牌36圖 5：2006 年，中國商業(yè)聯(lián)合會授予“中國臺掛歷集散中心”儀邦集團的核心商業(yè)理念為“進化”和“集成” 。在儀邦的商業(yè)經(jīng)營

57、和開發(fā)理念中，商業(yè)組織形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)三者緊密聯(lián)系，相互影響，且都不斷進化，先進的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)必將淘汰落后的商業(yè)組織形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)，儀邦的商業(yè)使命為專注于順應(yīng)和引導(dǎo)這種趨勢，為這種趨勢服務(wù)。實現(xiàn)儀邦自身與所服務(wù)的產(chǎn)業(yè)和所在的城市相得益彰，跨越式發(fā)展。儀邦還認(rèn)為，有生命力的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)格局和城市空間結(jié)構(gòu)不是孤立和封閉的，而是一個集成各種優(yōu)質(zhì)商業(yè)要素，包括各個環(huán)節(jié)和城市各種功能的有機整體，才能具有規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，在全球經(jīng)濟快速調(diào)整和激烈競爭中長期保持特色地位和發(fā)揮核心競爭力。正是基于以上兩個核心商業(yè)理念，才成就了儀邦的特色商業(yè)模式和競爭優(yōu)勢。洞察

58、產(chǎn)業(yè)大勢，精通產(chǎn)業(yè)整合機理，彌補商業(yè)發(fā)展的短板，變劣勢為優(yōu)勢，強優(yōu)勢為勝勢，是儀邦特色商業(yè)綜合體開發(fā)運營業(yè)務(wù)37的主導(dǎo)思想理念。儀邦還特別重視城市空間形態(tài)和城市形象與商業(yè)綜合體之間的契合和互動，視商業(yè)形態(tài)和城市空間形態(tài)互為條件，相互影響和促進。商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營運作必須和城市功能及形象提升一體籌劃，一體實現(xiàn)。一個儀邦特色商業(yè)綜合體，就是一個城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集成區(qū)，涵蓋酒店、零售、餐飲、文化、旅游等多種可以促進城市融和和城市功能形象提升的功能，這些功能既服務(wù)于儀邦商業(yè)綜合體，又為整個城市提供功能空間和配套服務(wù)。20 多年來，在經(jīng)濟全球化和市場化的大背景下，儀邦人親眼目睹各個地方商業(yè)的衰敗和繁榮，深刻體

59、會到一個地區(qū)在市場上的競爭力與其所具有的商業(yè)平臺和行業(yè)格局息息相關(guān)，只有將區(qū)域發(fā)展置身于規(guī)模效應(yīng)明顯、配套水平高、專業(yè)服務(wù)完善的現(xiàn)代化平臺之上，才能在激烈的市場競爭中制勝，脫穎而出。38圖圖 7：儀邦集團業(yè)務(wù)架構(gòu)圖：儀邦集團業(yè)務(wù)架構(gòu)圖經(jīng)過 20 多年的摸索和完善，儀邦的商業(yè)模式不斷清晰和強?。和诰虻胤缴虡I(yè)需求，釋放特定區(qū)域和城市商業(yè)發(fā)展的潛力，構(gòu)建和運營商業(yè)長期良性發(fā)展的平臺。二二 、儀邦集團商業(yè)運營能力、儀邦集團商業(yè)運營能力儀邦集團不僅在 20 多年的創(chuàng)業(yè)歷程中探索和淬煉出了開發(fā)運營特色商業(yè)發(fā)展平臺的獨特商業(yè)模式，更表現(xiàn)出了較強的商業(yè)執(zhí)行力，積累了復(fù)制和創(chuàng)新其商業(yè)綜合體項目所需的較為豐富的商

60、業(yè)客戶資源、商業(yè)運營管理人才和資金儲備。在龍港禮品城，儀邦從無到有，日積月累，不斷變劣勢為優(yōu)勢，39變優(yōu)勢為勝勢。最終將松散弱小的農(nóng)村禮品和包裝印刷產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為影響遍及全國的三家“國”字號商貿(mào)流通綜合體。在此期間，克服了多次宏觀經(jīng)濟波動，以及兩次金融危機風(fēng)暴對產(chǎn)業(yè)綜合體運營帶來的巨大壓力和艱難挑戰(zhàn)。表現(xiàn)出了較強的商業(yè)組織能力和整合提升能力。儀邦集團在禮品行業(yè)探索學(xué)習(xí) 20 多年，積累了非常豐富的商業(yè)資源，僅“中國禮品城”項目背后就擁有近千家合作企業(yè)和經(jīng)營戶，在全國乃至全球禮品產(chǎn)業(yè)鏈中處在重要節(jié)點之上，有長期業(yè)務(wù)聯(lián)系的國內(nèi)外客戶成千上萬。儀邦集團管理團隊精干而又穩(wěn)定，管理層在探索創(chuàng)新特色商貿(mào)