房地產(chǎn)可行性研究和投資決策控制工作程序

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-376編號(hào)：_房地產(chǎn)可行性研究和投資決策控制工作程序?qū)徍耍篲時(shí)間：_單位：_房地產(chǎn)可行性研究和投資決策控制工作程序用戶(hù)指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開(kāi)化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。1.目的通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制,加強(qiáng)投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風(fēng)險(xiǎn)。2.范圍本程序適用于公司所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可

2、行性研究和投資決策。3.職責(zé)3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議;3.2項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果,負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。3.3策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告,收集所需資料。3.4財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料,對(duì)可研報(bào)告從部門(mén)角度提出意見(jiàn)。4.控制程序4.1 項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作4.1.1 由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。4.1.2 依據(jù)Q/TZH-WI-003市場(chǎng)調(diào)研管理辦法的規(guī)定,由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查,形成資料匯編。4.1

3、.3 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃,編制資金流量表。4.1.4 依據(jù)Q/TZH-WI-004政策法規(guī)收集管理辦法的規(guī)定,由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。4.1.5 策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)資料匯總情況,編制項(xiàng)目建議書(shū)。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說(shuō)明,初步估算項(xiàng)目的投資效益,進(jìn)行綜合分析,論述建設(shè)的必要性。4.1.6 項(xiàng)目建議書(shū)由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后,報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。4.2 項(xiàng)目可行性研究4.2.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心依據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。4.2.2 可行性研究主要內(nèi)容

4、:4.2.2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性分析:a.項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;b.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè),對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析比較;c.分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。4.2.2.2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析:a. 項(xiàng)目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)土管理的要求;b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位,交通運(yùn)輸是否有保證;c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求;d.拆遷工作是否可行,周?chē)h(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。4.2.3 由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé),財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部配合,進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與評(píng)估,根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià),并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)

5、效益的各項(xiàng)指標(biāo),主要內(nèi)容包括:a.總投資的測(cè)算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無(wú)高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況;b.資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng);c.各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率;d.項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算;e.項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)。4.2.4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析,主要內(nèi)容包括:a.編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表,主要有:貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等;b.財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算,主要有:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等;c.財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算,主要有:投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;d.根據(jù)各種計(jì)算指

6、標(biāo),參考定性分析,作出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。4.2.5策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求,對(duì)不確定性進(jìn)行分析:a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn);b.敏感性分析,包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;4.2.6 策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能存在的不利因素,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。4.3 可行性研究報(bào)告由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托有資質(zhì)的咨詢(xún)單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見(jiàn)。4.3.1可行性研究報(bào)告包括以下主要內(nèi)容:a.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性分析;b.項(xiàng)目

7、開(kāi)發(fā)條件分析;c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析;d.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析;e.項(xiàng)目不確定性分析;f.項(xiàng)目分析結(jié)論。4.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng),在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。4.4.1由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心組織,總經(jīng)理主持,對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證,必要時(shí),由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專(zhuān)家,進(jìn)行決策咨詢(xún)和進(jìn)一步的論證。4.4.2 可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。4.5 經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改,嚴(yán)格文件控制程序的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門(mén)。4.6 對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心依據(jù)文件控制程序及Q/TZH-WI-0