某樓盤產(chǎn)品定位規(guī)劃修改建議方案

1、錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名） 產(chǎn)品定位規(guī)劃產(chǎn)品定位規(guī)劃 修改建議方案修改建議方案湖南平衡堂智業(yè)聯(lián)盟湖南平衡堂智業(yè)聯(lián)盟投資顧問(wèn)投資顧問(wèn)/整合推廣整合推廣/ /營(yíng)銷代理營(yíng)銷代理合同【錦陽(yáng)策案1-03號(hào)】產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 【相關(guān)鏈接相關(guān)鏈接】 鋼筋水泥林立的都市，開發(fā)互相追隨所致的惡性循環(huán)：八面不洋不土的建筑風(fēng)潮讓人彷徨；大量目不暇接、不倫不類、不明所以、盡其所能、玄弄概念、牽強(qiáng)附會(huì)的亮點(diǎn)和粗制濫造綠化的樓盤主題、各種載體風(fēng)馬牛不相及要找到清新空氣和靈動(dòng)空間、城市優(yōu)質(zhì)核心價(jià)值區(qū)等等實(shí)在不容易。 漢壽更是這樣，而且這里的工業(yè)化

2、、城鎮(zhèn)化較低，該區(qū)域房產(chǎn)的潛力無(wú)人置疑。龍陽(yáng)大道中部東西片段（新老城結(jié)合部主城核心區(qū)）（含本案）與辰陽(yáng)大道、芙蓉路等城市東南片區(qū)，投資價(jià)值的對(duì)話頻繁，碰撞最多。從漢壽的投資價(jià)值的對(duì)話頻繁，碰撞最多。從漢壽的“風(fēng)向頻率玫瑰圖風(fēng)向頻率玫瑰圖”來(lái)看，未來(lái)城市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃落戶龍陽(yáng)大道中區(qū)組團(tuán)來(lái)看，未來(lái)城市中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃落戶龍陽(yáng)大道中區(qū)組團(tuán)（不含遙遠(yuǎn)的第二新城之為第二中心），這無(wú)疑給本案眼前一亮。但畸型的是（不含遙遠(yuǎn)的第二新城之為第二中心），這無(wú)疑給本案眼前一亮。但畸型的是在境內(nèi)的漢壽財(cái)富人士們?cè)诰硟?nèi)的漢壽財(cái)富人士們的居住條件令人感懷，而且大多集中于老家、老城區(qū)與城區(qū)東南寓。他們不齒于中低檔小區(qū)而又無(wú)

3、奈暫住或離鄉(xiāng)背井，不得不共同流露出一個(gè)聲音-漢壽實(shí)在沒有一個(gè)真正讓人心動(dòng)的樓盤！從城市突破的飛翔，漢壽實(shí)在沒有一個(gè)真正讓人心動(dòng)的樓盤！從城市突破的飛翔，在舊都龍陽(yáng)城在舊都龍陽(yáng)城,尋找心靈自由的中央商務(wù)生活區(qū)（尋找心靈自由的中央商務(wù)生活區(qū)（CLD）已是干渴已久的全體漢壽資產(chǎn)階級(jí)和知本階級(jí)（可稱之為本土BOBO一族）的共同期待產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案概念總規(guī)基本完成，策劃使命是基于市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展，應(yīng)在此基礎(chǔ)上研究和提升基于投資發(fā)展商戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整建議修改的背景建議修改的背景錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建

4、議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目發(fā)展空間項(xiàng)目發(fā)展空間限制條件限制條件市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)參照競(jìng)爭(zhēng)參照案例研究案例研究產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位決策模型決策模型產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位客戶需求客戶需求產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案投資發(fā)展商基于項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)廣泛的市場(chǎng)知名度廣泛的市場(chǎng)知名度我們對(duì)目標(biāo)的理解：我們對(duì)目標(biāo)的理解：價(jià)格價(jià)格提升提升品牌品牌建立建立標(biāo)志性標(biāo)志性項(xiàng)目項(xiàng)目

5、企業(yè)視野：建品牌企業(yè)視野：建品牌競(jìng)爭(zhēng)視野：樹口碑競(jìng)爭(zhēng)視野：樹口碑產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案發(fā)展商目標(biāo)分解發(fā)展商目標(biāo)分解標(biāo)志性項(xiàng)目成為目標(biāo)的核心標(biāo)志性項(xiàng)目成為目標(biāo)的核心標(biāo)志性項(xiàng)目標(biāo)志性項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)詮釋詮釋短期：短期：提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，帶動(dòng)中后期銷售；長(zhǎng)期：長(zhǎng)期：提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)后期本土拿地開發(fā)或鄰近異地復(fù)制，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值價(jià)格提升價(jià)格提升企業(yè)品牌企業(yè)品牌短期：短期：實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)同類型項(xiàng)目，同類型產(chǎn)品的相對(duì)高價(jià)，引領(lǐng)價(jià)格的走勢(shì)，成為別人定價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)之一；長(zhǎng)期：長(zhǎng)期：提升區(qū)域價(jià)格。短期：短期：通過(guò)標(biāo)志性項(xiàng)目的打造，對(duì)于市場(chǎng)的引領(lǐng)作用，

6、建立企業(yè)品牌知名度和影響力，逐步實(shí)現(xiàn)品牌美譽(yù)度和忠誠(chéng)度；長(zhǎng)期：長(zhǎng)期：為后期拿地或模式化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目發(fā)展空間項(xiàng)目發(fā)展空間限制條件限制條件市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境案例研究案例研究產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位決策模型決策模型產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位客戶需求客戶需求產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 1 1 本項(xiàng)目面臨的基本環(huán)境？本項(xiàng)目面臨的基本環(huán)境？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)

7、品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案多多元元發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，也也是是漢壽漢壽城市城市擴(kuò)張擴(kuò)張的重要過(guò)渡的重要過(guò)渡漢壽07年以前的發(fā)展方式主要是單核心發(fā)展模式，房產(chǎn)消費(fèi)客戶主要為公務(wù)員及事業(yè)單位員工。多元發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動(dòng)力源，漢壽主要表現(xiàn)為向西南片區(qū)發(fā)展第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第一階段：?jiǎn)魏诵臄U(kuò)張第二階段：多元化發(fā)展第二階段：多元化發(fā)展主城核心核心核心核心主城產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案漢壽商品房開發(fā)量進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，漢壽商品房開發(fā)量

8、進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，2011年放量可能達(dá)到年放量可能達(dá)到90萬(wàn)方，而價(jià)格漲幅較萬(wàn)方，而價(jià)格漲幅較2010年僅年僅8%出頭。出頭。2010年漢壽全年銷售量不到年漢壽全年銷售量不到20萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見一斑。萬(wàn)方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可見一斑。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案現(xiàn)狀分析：現(xiàn)狀分析：在售產(chǎn)品基本為小高在售產(chǎn)品基本為小高層或高層，多層產(chǎn)品層或高層，多層產(chǎn)品基本沒有，洋房產(chǎn)品基本沒有，洋房產(chǎn)品不存在。不存在。中心城區(qū)相對(duì)成熟，中心城區(qū)相對(duì)成熟，但稀缺資源較少，新但稀缺資源較少，新的片區(qū)市場(chǎng)，資源較的片區(qū)市場(chǎng)，資源較豐富但

9、生活配套不夠豐富但生活配套不夠完善，價(jià)格提升不上完善，價(jià)格提升不上去。去。因此整個(gè)市場(chǎng)比較均因此整個(gè)市場(chǎng)比較均質(zhì)，價(jià)格箱體小。質(zhì)，價(jià)格箱體小。成熟市場(chǎng)對(duì)照：成熟市場(chǎng)對(duì)照：而長(zhǎng)沙包括常德市區(qū)市場(chǎng)，片區(qū)之間而長(zhǎng)沙包括常德市區(qū)市場(chǎng)，片區(qū)之間差異要明顯，高中低端產(chǎn)品均有選擇，差異要明顯，高中低端產(chǎn)品均有選擇，物業(yè)類型更為豐富。物業(yè)類型更為豐富。價(jià)格差距也較為明顯。價(jià)格差距也較為明顯。城市正處于電梯房產(chǎn)品需求培養(yǎng)期。城市正處于電梯房產(chǎn)品需求培養(yǎng)期。提升空間：類洋房多層提升空間：類洋房多層 小高層小高層 高層高層產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建

10、議方案 漢壽正處在從漢壽正處在從啟動(dòng)型啟動(dòng)型市場(chǎng)到市場(chǎng)到快速成長(zhǎng)快速成長(zhǎng)型市場(chǎng)的型市場(chǎng)的變革期。變革期。多元市場(chǎng)多元市場(chǎng)從城市發(fā)展進(jìn)程看，漢壽正由單中心向多中心演變，城市向西南從城市發(fā)展進(jìn)程看，漢壽正由單中心向多中心演變，城市向西南擴(kuò)趨勢(shì)明顯。新的行政中心落址后與輕軌建設(shè)至漢壽時(shí)，趨勢(shì)還將加快。擴(kuò)趨勢(shì)明顯。新的行政中心落址后與輕軌建設(shè)至漢壽時(shí)，趨勢(shì)還將加快。增量市場(chǎng)增量市場(chǎng)市場(chǎng)處于快速放量階段，但價(jià)格和成交量增長(zhǎng)緩慢市場(chǎng)處于快速放量階段，但價(jià)格和成交量增長(zhǎng)緩慢均質(zhì)市場(chǎng)均質(zhì)市場(chǎng)電梯高層產(chǎn)品供應(yīng)量大，需求不旺，價(jià)格箱體較小，片區(qū)間的差電梯高層產(chǎn)品供應(yīng)量大，需求不旺，價(jià)格箱體較小，片區(qū)間的差異未形成

11、異未形成市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)：市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品條件產(chǎn)品條件 2 2本項(xiàng)目具備的自身?xiàng)l件？本項(xiàng)目具備的自身?xiàng)l件？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性漢壽名片，景觀資源與歷史脈絡(luò)突出漢壽名片，景觀資源與歷史脈絡(luò)突出規(guī)劃：規(guī)劃：位于漢壽城市中心位置，屬主城區(qū)。交通：交通：三面八點(diǎn)臨城市主干道，可進(jìn)入性強(qiáng)， 城市道路感強(qiáng)。配套：配套：環(huán)繞銀水湖公園，臨近步行街等主商區(qū)。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)

12、品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案地塊分析地塊分析景觀、噪音景觀、噪音1級(jí)景觀地塊適宜布置高層中戶型產(chǎn)品，2、3級(jí)景觀地塊適宜布置小高層和多層中等與次大戶型面積產(chǎn)品，4級(jí)景觀適宜布置小面積產(chǎn)品。1級(jí)噪音位置適宜布置大戶型，2級(jí)噪音位置適宜布置中等面積戶型，3級(jí)噪音位置適宜布置小面積產(chǎn)品。當(dāng)景觀優(yōu)勢(shì)大于噪音劣勢(shì)時(shí)適宜取中間值。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案地塊分析地塊分析住宅價(jià)值、商業(yè)價(jià)值住宅價(jià)值、商業(yè)價(jià)值住宅價(jià)值較大的位置適宜布置高層產(chǎn)品，住宅價(jià)值其次的適宜布置多層產(chǎn)品。商鋪產(chǎn)品適宜布置在南側(cè)和西側(cè)，南側(cè)商業(yè)價(jià)值更大，輻

13、射更廣，適宜布置面積稍大的街鋪和集中式商業(yè)，西側(cè)有較為寬敞的出入口鏈接傳統(tǒng)商區(qū)，可以布置社區(qū)型特色單鋪，面積以小鋪為宜。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案地塊分析地塊分析項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊本項(xiàng)目本項(xiàng)目項(xiàng)目北向、西向和東向主要分布有多層住宅和民房，居住品質(zhì)較低；南側(cè)為B地塊另單列項(xiàng)目將開發(fā)的高層住宅區(qū)；地塊內(nèi)部環(huán)公園而建，市民出入對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)有一定影響產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 本地塊最適宜打造泛漢壽區(qū)域高端產(chǎn)品，本地塊最適宜打造泛漢壽區(qū)域高端產(chǎn)品，多層、板

14、式小高層和點(diǎn)式高層多層、板式小高層和點(diǎn)式高層產(chǎn)品結(jié)合推進(jìn)產(chǎn)品結(jié)合推進(jìn)。地塊屬性地塊屬性資源豐富型主城區(qū)地塊，適宜打造漢壽區(qū)域高端產(chǎn)品。資源豐富型主城區(qū)地塊，適宜打造漢壽區(qū)域高端產(chǎn)品。用地指標(biāo)用地指標(biāo)容積率容積率3.2左右，適宜配置多層和小高層及高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)左右，適宜配置多層和小高層及高層產(chǎn)品結(jié)構(gòu)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊外部環(huán)境差，內(nèi)部公共公園市民出入對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)有一定外部環(huán)境差，內(nèi)部公共公園市民出入對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)有一定 負(fù)面影響。負(fù)面影響。項(xiàng)目條件小結(jié)：項(xiàng)目條件小結(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案競(jìng)爭(zhēng)參照競(jìng)爭(zhēng)參照 3 3本項(xiàng)目面臨

15、的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？本項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案樓盤參照分析 結(jié)合在售樓盤產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向項(xiàng)目規(guī)模（）片區(qū)核心賣點(diǎn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品走勢(shì)芙蓉世紀(jì)城 占地120畝，建面18萬(wàn)芙蓉路、辰陽(yáng)路 規(guī)模、環(huán)境、內(nèi)部配套多層、小高層、高層多層最快，高層走勢(shì)緩慢金色世家瓏園（二期） 占地48畝，建面8萬(wàn)振興路西段優(yōu)越地段，多層帶電梯洋房電梯多層、小高層多層已售完小高層在售格林積家 占地30畝，建面4.8萬(wàn)芙蓉路中段簡(jiǎn)歐風(fēng)格、交房標(biāo)準(zhǔn)、框架結(jié)構(gòu)多層、小高層多層已售完小高層在售云鼎新貴 占地15畝，建面2.4萬(wàn)芙蓉路

16、中段置業(yè)式酒店公寓，養(yǎng)包租婆 多層、小高層多層已售完小高層在售 清華園 占地40畝，建面5.6萬(wàn)芙蓉路東段簡(jiǎn)歐風(fēng)格、品質(zhì)較高、文化元素多層、小高層多層基本售完小高層待售產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目規(guī)模（）片區(qū)核心賣點(diǎn)產(chǎn)品類型產(chǎn)品走勢(shì)龍澤苑建面約3萬(wàn)芙蓉路西段基本無(wú)多層、小高層多層已售完小高層在售天湖御景占地40畝，建面7萬(wàn)芙蓉路交匯辰陽(yáng)南路龍湖公園（主打公園住宅旗幟）多層、小高層多層剩3套小高層待售藍(lán)灣美樹占地55 畝，建面9萬(wàn)芙蓉路東段巴厘島園林，超大樓間距高層17層待售樓盤參照分析 結(jié)合在售樓盤產(chǎn)品及銷售狀況，定義

17、產(chǎn)品發(fā)展方向產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目規(guī)模（）戶型分布價(jià)格（元/）戶型走勢(shì)芙蓉世紀(jì)城 占地120萬(wàn)，建面18萬(wàn)26#、27#：130三房、148和155的三、四房 早期2000在售2400中等面積3房走勢(shì)最快；剩余主要為大面積3、4房產(chǎn)品金色世家瓏園（二期）占地48萬(wàn)建面8萬(wàn)88 兩房 119-125三房 21002房和小3房走勢(shì)最快格林積家 占地30畝，建面4.8萬(wàn)94 兩房 113-135三房143 四房2200120多平米3房和2房走勢(shì)最快。剩余20套均為大戶型云鼎新貴 占地15畝，建面2.4萬(wàn)140三房138

18、-153酒店公寓（稱：置業(yè)式）2300酒店公寓3900小面積3房走勢(shì)好，大面積走勢(shì)很慢 清華園 40畝，建面5.6萬(wàn)125-130三房 多層2100大面積戶型走勢(shì)慢樓盤參照分析 結(jié)合在售樓盤產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目規(guī)模（）戶型分布價(jià)格（元/）戶型走勢(shì)龍澤苑建面約3萬(wàn)兩房105 三房130、137 四 房146、164、196 多層1900電梯房2250多層售完小高層大面積產(chǎn)品在售中，市場(chǎng)反應(yīng)慢。天湖御景占地40畝，建面7萬(wàn)三房130 230平復(fù)式19003房全部售完，剩余大面積200

19、平復(fù)式藍(lán)灣美樹占地55 畝，建面9萬(wàn)兩房92-94三房116、130、139、四房153、157，五房186報(bào)價(jià)2500待售樓盤參照分析 結(jié)合在售樓盤產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目規(guī)模（）片區(qū)產(chǎn)品類型上市時(shí)間規(guī)劃特點(diǎn)銀水湖B地塊占地84畝，建面21萬(wàn)振興路高層點(diǎn)式2011年下半年？高密度、高容積率芙蓉西路83畝項(xiàng)目占地約80畝，建面待定芙蓉路規(guī)劃待定（預(yù)計(jì)多層和小高層）2011年下半年或2012年待定藍(lán)灣美樹占地55 畝，建面9萬(wàn)芙蓉路高層2011年4月底巴厘島園林，樓間距大，板式建筑本項(xiàng)

20、目占地100畝，建面22萬(wàn)振興路初定多層+高層2011年下半年環(huán)銀水湖公園，板式樓盤參照分析 結(jié)合待上市樓盤產(chǎn)品及銷售狀況，定義產(chǎn)品發(fā)展方向產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)觀測(cè)，漢壽市場(chǎng)從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)觀測(cè)，漢壽市場(chǎng)多層產(chǎn)品需求旺盛，存量極少；多層產(chǎn)品需求旺盛，存量極少；小高層產(chǎn)品處于市場(chǎng)培育期，接受度中等；高層產(chǎn)品市場(chǎng)小高層產(chǎn)品處于市場(chǎng)培育期，接受度中等；高層產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較低。接受度較低。漢壽市場(chǎng)漢壽市場(chǎng)中等面積三房產(chǎn)品最旺銷；中等面積三房產(chǎn)品最旺銷；90平米左右兩房供應(yīng)平米左右兩房供應(yīng)量少，有一定潛在需求；量少，有

21、一定潛在需求；大面積三房、四房產(chǎn)品滯銷。大面積三房、四房產(chǎn)品滯銷。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于資源。未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于資源。樓盤參照樓盤參照多層產(chǎn)品銷售速度快，市場(chǎng)稀缺；電梯高層產(chǎn)品銷售速度慢；中多層產(chǎn)品銷售速度快，市場(chǎng)稀缺；電梯高層產(chǎn)品銷售速度慢；中小面積三房、二房走勢(shì)快，小面積三房、二房走勢(shì)快，135平米以上大面積三房、四房滯銷。平米以上大面積三房、四房滯銷。競(jìng)爭(zhēng)參照競(jìng)爭(zhēng)參照直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品以高層、小高層為主，多層產(chǎn)品存在供應(yīng)可能。直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品以高層、小高層為主，多層產(chǎn)品存在供應(yīng)可能。后期判斷后期判斷依據(jù)多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)考證，隨著房?jī)r(jià)的上漲，市場(chǎng)需求將依據(jù)

22、多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)考證，隨著房?jī)r(jià)的上漲，市場(chǎng)需求將 進(jìn)一步體現(xiàn)為對(duì)戶型面積趨小化、兩房比例增大化的狀況。進(jìn)一步體現(xiàn)為對(duì)戶型面積趨小化、兩房比例增大化的狀況。競(jìng)爭(zhēng)參照小結(jié)：競(jìng)爭(zhēng)參照小結(jié)：?jiǎn)⑹締⑹靖?jìng)爭(zhēng)結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)結(jié)論在激烈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中，強(qiáng)化城在激烈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中，強(qiáng)化城市價(jià)值和景觀價(jià)值成為關(guān)鍵；市價(jià)值和景觀價(jià)值成為關(guān)鍵；產(chǎn)品和主題化內(nèi)園林亮點(diǎn)將成產(chǎn)品和主題化內(nèi)園林亮點(diǎn)將成為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)標(biāo)志性的關(guān)鍵。為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)標(biāo)志性的關(guān)鍵。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案客戶需求客戶需求 4 4本地客戶需求方向？本地客戶需求方向？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)

23、品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶偏向于購(gòu)買多層產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品（12層以下）普通多層占普通多層占40%，洋房（，洋房（6層以下）占層以下）占10%，小高層占小高層占42%，高層占，高層占8%。市場(chǎng)需求調(diào)查產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶偏向于購(gòu)買舒適型3房和緊湊3房住宅產(chǎn)品選擇舒適三房者最多，占比選擇舒適三房者最多，占比47%，選擇緊湊三房者占比，選擇緊湊三房者占比21%，再次為選擇，再次為選擇2房者占房者占15%，選擇公園里高層

24、景觀洋房，選擇公園里高層景觀洋房的約占的約占5%，最少的為樓中樓電梯房和，最少的為樓中樓電梯房和1房。房。市場(chǎng)需求調(diào)查產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶偏向于購(gòu)買100-120平米以及120-135平米面積住宅產(chǎn)品選擇選擇100-120平米的客戶占平米的客戶占35%，選擇，選擇120-135平米的占平米的占31%，選擇，選擇85-90平米者占平米者占15%，其次為，其次為136-143平米和平米和150-160平米的，各占平米的，各占6%，選擇，選擇160平米以上者占平米以上者占4%，60平米以下面積選

25、擇人數(shù)極少。平米以下面積選擇人數(shù)極少。市場(chǎng)需求調(diào)查產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶偏向于購(gòu)買40-80平米以及40平米以下面積商鋪產(chǎn)品市場(chǎng)需求調(diào)查產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案從調(diào)研數(shù)據(jù)上顯示，受調(diào)客戶普遍只能承受30萬(wàn)以下總價(jià)的商鋪產(chǎn)品綜合客戶對(duì)商鋪面積的選擇與實(shí)際承受的總價(jià)分析，二者形成矛盾，關(guān)鍵還綜合客戶對(duì)商鋪面積的選擇與實(shí)際承受的總價(jià)分析，二者形成矛盾，關(guān)鍵還在于客戶過(guò)于保守以及事實(shí)上的喜好與實(shí)際承受能力之間的差別，在商鋪面

26、在于客戶過(guò)于保守以及事實(shí)上的喜好與實(shí)際承受能力之間的差別，在商鋪面積的定位上適宜以積的定位上適宜以1.6萬(wàn)元萬(wàn)元/平米的價(jià)格去推算得出能夠承受平米的價(jià)格去推算得出能夠承受60-80萬(wàn)客戶的真萬(wàn)客戶的真實(shí)需求，即控制在實(shí)需求，即控制在50平米左右的單鋪。平米左右的單鋪。實(shí)際未來(lái)銷售可達(dá)實(shí)際未來(lái)銷售可達(dá)1.8萬(wàn)元萬(wàn)元/平米以上。平米以上。市場(chǎng)需求調(diào)查產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案從客戶需求住宅戶型和選擇面積對(duì)比分析看，對(duì)戶型的選擇從客戶需求住宅戶型和選擇面積對(duì)比分析看，對(duì)戶型的選擇偏舒適偏舒適3 3房，但對(duì)面積的選擇上則偏向于緊

27、湊面積，體現(xiàn)出房，但對(duì)面積的選擇上則偏向于緊湊面積，體現(xiàn)出購(gòu)買向往和實(shí)際購(gòu)買能力之間的矛盾。購(gòu)買向往和實(shí)際購(gòu)買能力之間的矛盾。在商鋪需求的選擇也同樣矛盾。在商鋪需求的選擇也同樣矛盾。啟示：在住宅戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在控制面積的同時(shí)盡可能增大啟示：在住宅戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)在控制面積的同時(shí)盡可能增大贈(zèng)送空間，適度滿足客戶對(duì)居住舒適度的追求。贈(zèng)送空間，適度滿足客戶對(duì)居住舒適度的追求。在商鋪的戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)單層面積雙層化設(shè)計(jì)，振興路商業(yè)街在商鋪的戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)單層面積雙層化設(shè)計(jì)，振興路商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)可主要通過(guò)景觀化等手段提升城市品位和營(yíng)商價(jià)值規(guī)劃設(shè)計(jì)可主要通過(guò)景觀化等手段提升城市品位和營(yíng)商價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)

28、品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案成交客戶調(diào)查格林積家的成交客戶以個(gè)體戶、公務(wù)員、事業(yè)單位職員為主。格林積家的成交客戶以個(gè)體戶、公務(wù)員、事業(yè)單位職員為主。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案成交客戶調(diào)查芙蓉世紀(jì)城的成交客戶以個(gè)體戶最多、公務(wù)員和事業(yè)單位芙蓉世紀(jì)城的成交客戶以個(gè)體戶最多、公務(wù)員和事業(yè)單位職員約各占職員約各占25%，私營(yíng)企業(yè)主相對(duì)較少，私營(yíng)企業(yè)主相對(duì)較少（本項(xiàng)目可爭(zhēng)取的空間）。（本項(xiàng)目可爭(zhēng)取的空間）。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議

29、方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案成交客戶調(diào)查天湖御景的成交客戶個(gè)體戶比例更大、事業(yè)單位職員約占天湖御景的成交客戶個(gè)體戶比例更大、事業(yè)單位職員約占25%，私營(yíng)企業(yè)主比例上升，公務(wù)員相對(duì)較多。，私營(yíng)企業(yè)主比例上升，公務(wù)員相對(duì)較多。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案 物業(yè)需求：以多層為主，小高層次之，高層接受度較低。物業(yè)需求：以多層為主，小高層次之，高層接受度較低。戶型需求：以戶型需求：以3房產(chǎn)品為主，房產(chǎn)品為主，2房為輔，房為輔，4房及以上大面積產(chǎn)房及以上大面積產(chǎn)品需求明顯劇減。品需求明顯劇減。面積需求：面積需求：100-135平米三房需求

30、為主，平米三房需求為主，85-90平米面積段平米面積段次之，次之，136平米以上戶型需求不旺。平米以上戶型需求不旺。市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)對(duì)多層產(chǎn)品接受度最高，小高層其次，最后為高層。緊湊型市場(chǎng)對(duì)多層產(chǎn)品接受度最高，小高層其次，最后為高層。緊湊型三房和舒適型三房市場(chǎng)接受度高。三房和舒適型三房市場(chǎng)接受度高。成交參照成交參照前期樓盤購(gòu)買以公務(wù)員和事業(yè)單位職員為主，個(gè)體戶比例較大。前期樓盤購(gòu)買以公務(wù)員和事業(yè)單位職員為主，個(gè)體戶比例較大。后期判斷后期判斷依據(jù)多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)考證，市場(chǎng)需求將進(jìn)一步體現(xiàn)為對(duì)戶依據(jù)多年的房地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)考證，市場(chǎng)需求將進(jìn)一步體現(xiàn)為對(duì)戶型面積趨小化的狀況，同時(shí)公務(wù)員購(gòu)房的比例

31、將逐步縮小，個(gè)體戶比例增大。型面積趨小化的狀況，同時(shí)公務(wù)員購(gòu)房的比例將逐步縮小，個(gè)體戶比例增大?？蛻粜枨笮〗Y(jié)：客戶需求小結(jié)：?jiǎn)⑹締⑹拘枨蠼Y(jié)論需求結(jié)論開發(fā)緊湊型開發(fā)緊湊型3房產(chǎn)品是適應(yīng)市房產(chǎn)品是適應(yīng)市場(chǎng)需求的關(guān)鍵，同時(shí)應(yīng)適度增場(chǎng)需求的關(guān)鍵，同時(shí)應(yīng)適度增加附加值以滿足客戶對(duì)舒適度加附加值以滿足客戶對(duì)舒適度的追求。創(chuàng)新的的追求。創(chuàng)新的2房可為亮點(diǎn)房可為亮點(diǎn)產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究案例研究 尋找正確的發(fā)展方向？尋找正確的發(fā)展方向？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修

32、改建議方案案例研究漢壽近期在售大部分項(xiàng)目基本體現(xiàn)出規(guī)劃特色不出眾，戶型偏大的特征，漢壽近期在售大部分項(xiàng)目基本體現(xiàn)出規(guī)劃特色不出眾，戶型偏大的特征，尤其以尤其以芙蓉世紀(jì)城在售高層芙蓉世紀(jì)城在售高層、云鼎新貴在售酒店公寓云鼎新貴在售酒店公寓 、龍澤龍澤苑在售小高層苑在售小高層突出，突出，可以作為我項(xiàng)目的反面教材?？梢宰鳛槲翼?xiàng)目的反面教材。金色世家瓏園金色世家瓏園的戶型規(guī)劃可以作為本土的一個(gè)正面教材，在戶型面積的戶型規(guī)劃可以作為本土的一個(gè)正面教材，在戶型面積配比與控制上比較恰當(dāng)，產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，銷售速度較快。配比與控制上比較恰當(dāng)，產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，銷售速度較快。格林積家格林積家、芙蓉世紀(jì)城芙蓉

33、世紀(jì)城的園建的品質(zhì)、工藝、流程為反面教材。的園建的品質(zhì)、工藝、流程為反面教材。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究標(biāo)桿項(xiàng)目：長(zhǎng)沙華潤(rùn)鳳凰城是華潤(rùn)集團(tuán)在長(zhǎng)沙打造的第一個(gè)高品質(zhì)大型社區(qū)，帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的跨越式發(fā)展。項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目處在星沙，離長(zhǎng)沙主城區(qū)20分鐘車程；星沙城市發(fā)展較快，整體房?jī)r(jià)約4000元/平米，項(xiàng)目房?jī)r(jià)與周邊房?jī)r(jià)拉開差距約800元/平米。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積凈用地600畝建筑面積120萬(wàn)容 積 率3.0綠化率 39%產(chǎn)品類型小高層、高層開發(fā)時(shí)間2008至今，分3期開發(fā) 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)

34、劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究長(zhǎng)沙華潤(rùn)鳳凰城產(chǎn)品風(fēng)格為歐陸風(fēng)情，采用淺咖啡色作為主色調(diào)，采用陶土劈開磚作為外墻主材，品質(zhì)感強(qiáng)同時(shí)又具有現(xiàn)代氣息。常德公園世家追隨之；衡陽(yáng)、郴州、岳陽(yáng)此類產(chǎn)品市場(chǎng)反響均不俗。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究華潤(rùn)鳳凰城的創(chuàng)新戶型在建筑面積與舒適度上找到了很好的平衡，滿足了部分群體既追求舒適度，又想控制總價(jià)的需求9090平米平米2+12+1戶型，實(shí)際使用相當(dāng)于戶型，實(shí)際使用相當(dāng)于3 3房。房。 127127平米平米3+13+1戶型，實(shí)際使用相

35、當(dāng)于戶型，實(shí)際使用相當(dāng)于4 4房。房。 產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究長(zhǎng)沙華潤(rùn)鳳凰城建筑施工單位為江蘇中興建筑，為國(guó)家特級(jí)資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)，施工管理和施工質(zhì)量?jī)?yōu)良。優(yōu)良的施工品質(zhì)讓客戶看得見摸得著，著實(shí)讓人放心。項(xiàng)目用材也比較考究。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究長(zhǎng)沙華潤(rùn)鳳凰城年均銷售量達(dá)到30萬(wàn)平米，并將溫州炒房團(tuán)、株洲、湘潭、常德、岳陽(yáng)、婁底等地客戶吸引至此，在市場(chǎng)上制造了良好的口碑，后期產(chǎn)品的銷售基本不用做廣告，每次開盤必旺銷價(jià)并高走。產(chǎn)

36、品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究通過(guò)對(duì)華潤(rùn)鳳凰城和本土項(xiàng)目的研究，我們總結(jié)了華潤(rùn)項(xiàng)目旺銷的關(guān)鍵因素。、用城市中心區(qū)良好的交通條件主動(dòng)城市化：放大城市核心價(jià)值、用城市中心區(qū)良好的交通條件主動(dòng)城市化：放大城市核心價(jià)值、區(qū)域開發(fā)，成為焦點(diǎn)區(qū)域，前景看好，融入文化附加值。、區(qū)域開發(fā)，成為焦點(diǎn)區(qū)域，前景看好，融入文化附加值。3 3、環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同區(qū)域、同片段的同等項(xiàng)目、環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同區(qū)域、同片段的同等項(xiàng)目4 4、區(qū)域代表型項(xiàng)目出現(xiàn)吸引外地區(qū)域的客戶、區(qū)域代表型項(xiàng)目出現(xiàn)吸引外地區(qū)域的客戶產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修

37、改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案案例研究本項(xiàng)目所在區(qū)域是否具備成為區(qū)域標(biāo)桿的可能性？華潤(rùn)鳳凰城的華潤(rùn)鳳凰城的KPI本項(xiàng)目契合度本項(xiàng)目契合度、新舊城區(qū)結(jié)合部，與中心、新舊城區(qū)結(jié)合部，與中心距離距離5分鐘，與城市關(guān)系密切分鐘，與城市關(guān)系密切2、本項(xiàng)目超過(guò)、本項(xiàng)目超過(guò)20萬(wàn)方體量，項(xiàng)萬(wàn)方體量，項(xiàng)目所在地為全城熱點(diǎn)，有洞庭目所在地為全城熱點(diǎn)，有洞庭湖文化及銀水湖歷史脈絡(luò)湖文化及銀水湖歷史脈絡(luò)、和城市中心區(qū)良好的交通、和城市中心區(qū)良好的交通互動(dòng)（車行時(shí)間互動(dòng)（車行時(shí)間2分鐘），分鐘），主動(dòng)城市化并中心化主動(dòng)城市化并中心化、區(qū)域開發(fā)，成為焦點(diǎn)區(qū)域，、區(qū)域開發(fā)，成為焦點(diǎn)

38、區(qū)域，并有明顯的區(qū)域特征，前景看并有明顯的區(qū)域特征，前景看好，融入鳳凰屬性文化好，融入鳳凰屬性文化3、環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同、環(huán)境，產(chǎn)品，社區(qū)優(yōu)于同等項(xiàng)目等項(xiàng)目4、區(qū)域代表型項(xiàng)目出現(xiàn)吸引、區(qū)域代表型項(xiàng)目出現(xiàn)吸引城市中心區(qū)域、外阜的客戶城市中心區(qū)域、外阜的客戶3、銀水湖公園的打造，在環(huán)境、銀水湖公園的打造，在環(huán)境上高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和其他項(xiàng)目；需上高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和其他項(xiàng)目；需在產(chǎn)品、社區(qū)打造上實(shí)現(xiàn)提升在產(chǎn)品、社區(qū)打造上實(shí)現(xiàn)提升4、改良后的一期產(chǎn)品明顯吸引、改良后的一期產(chǎn)品明顯吸引區(qū)域高端、泛區(qū)域中高端客戶區(qū)域高端、泛區(qū)域中高端客戶市場(chǎng)機(jī)遇及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)遇及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)2、沒有形成高端品質(zhì)區(qū)，以本、沒有形成

39、高端品質(zhì)區(qū)，以本項(xiàng)目為核心打造高品質(zhì)片區(qū)。項(xiàng)目為核心打造高品質(zhì)片區(qū)。4、逐步成為本城高端客戶的選、逐步成為本城高端客戶的選擇代名詞，有利于后期大量高擇代名詞，有利于后期大量高層的銷售去化與商鋪增值消化層的銷售去化與商鋪增值消化3、市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品缺乏、市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品缺乏亮點(diǎn)亮點(diǎn)天然機(jī)會(huì)，通過(guò)產(chǎn)品天然機(jī)會(huì)，通過(guò)產(chǎn)品和社區(qū)的領(lǐng)先，有利于實(shí)現(xiàn)標(biāo)和社區(qū)的領(lǐng)先，有利于實(shí)現(xiàn)標(biāo)志性樓盤和高價(jià)、品牌的實(shí)現(xiàn)志性樓盤和高價(jià)、品牌的實(shí)現(xiàn)、已經(jīng)主城化，逐步實(shí)現(xiàn)城、已經(jīng)主城化，逐步實(shí)現(xiàn)城市市CLD和泛和泛CBD高端居住區(qū)，高端居住區(qū)，有利于后期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高價(jià)值有利于后期產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高價(jià)值產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃

40、修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案項(xiàng)目發(fā)展空間項(xiàng)目發(fā)展空間限制條件限制條件市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目條件項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境案例研究案例研究產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位決策模型決策模型產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位客戶需求客戶需求產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位5 5定位產(chǎn)品的發(fā)展方向？定位產(chǎn)品的發(fā)展方向？產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案戰(zhàn)略的選擇戰(zhàn)略的選擇領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者跟隨者跟隨者補(bǔ)缺者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者挑戰(zhàn)者領(lǐng)袖領(lǐng)袖/ /價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)制定者價(jià)

41、格標(biāo)準(zhǔn)制定者完全差異化定位完全差異化定位/ /市場(chǎng)拾遺者市場(chǎng)拾遺者差異化特色差異化特色/ /借勢(shì)而上借勢(shì)而上改變規(guī)則改變規(guī)則/ /強(qiáng)調(diào)自身差異性強(qiáng)調(diào)自身差異性唯領(lǐng)導(dǎo)者，方能建立市場(chǎng)權(quán)威影響力錦陽(yáng)錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)在漢壽：領(lǐng)袖/標(biāo)準(zhǔn)制定者地段價(jià)值領(lǐng)先地段價(jià)值領(lǐng)先產(chǎn)品全面領(lǐng)先產(chǎn)品全面領(lǐng)先環(huán)境全面領(lǐng)先環(huán)境全面領(lǐng)先服務(wù)全面領(lǐng)先服務(wù)全面領(lǐng)先重新定義高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)重新定義高端服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)

42、品大環(huán)境（公園里）大環(huán)境（公園里）主題園林（小環(huán)境）主題園林（小環(huán)境）已經(jīng)主城化已經(jīng)主城化重新定義城市高端的配置重新定義城市高端的配置品牌物管品牌物管增值服務(wù)增值服務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位湘北領(lǐng)袖，洞庭湖湘北領(lǐng)袖，洞庭湖【城市公園住宅城市公園住宅】典范典范城市 領(lǐng)袖 公園 典范政府規(guī)劃的主城區(qū)周邊配套優(yōu)勢(shì)與周邊項(xiàng)目劃清界限，避免價(jià)格與客群圈層競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)者地位，成為泛漢泛漢壽標(biāo)志性項(xiàng)目壽標(biāo)志性項(xiàng)目提升項(xiàng)目意境高度，避免低端的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)調(diào)資源與生活優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大公園知名度和影響力，成為區(qū)域的配套，而非項(xiàng)目的單

43、一配套產(chǎn)品給予定調(diào)建立區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的文化與服務(wù)性體系產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案結(jié)合本地市場(chǎng)和客戶接受度及承受能力，產(chǎn)品打造上，建議規(guī)劃如下：結(jié)合本地市場(chǎng)和客戶接受度及承受能力，產(chǎn)品打造上，建議規(guī)劃如下：產(chǎn)品定位方向三：明星和部分優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流產(chǎn)品在110-128平米，下限在88平米，上限在170平米左右（極少）（具體參見可供終極決策討論的戶型配比表）。產(chǎn)品定位方向一：打造富有異域特色的風(fēng)情社區(qū)（立面與單體建筑風(fēng)格）產(chǎn)品定位方向四：明星和優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)享受型創(chuàng)新；現(xiàn)金流產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)享受；實(shí)用型實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新。產(chǎn)品定位方向二：打造具有

44、較高品質(zhì)的情景化類洋房多層和景觀高層建筑群產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案戶戶 型型面積（面積（mm2 2） 權(quán)重（權(quán)重（% %）備備 注注多功能1房1/1/150-60建A塊商業(yè)便規(guī)劃之單身BOBO住辦組合靈動(dòng)可變2房2/2/1+188-9515規(guī)劃于高層及多層 實(shí)用3房3/2/2/1110-12035規(guī)劃于小高層及高層舒適靈動(dòng)3房3/2/2/2124-13035規(guī)劃于多層洋房及小高層與高層景觀34房4/2/2/2135-14313規(guī)劃于洋房及樓王中樓王及平復(fù)式5/4/3/？總150-1702為頂級(jí)或關(guān)系客戶產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位

45、樓盤市場(chǎng)、需求分析、適度前瞻后的戶型配比樓盤市場(chǎng)、需求分析、適度前瞻后的戶型配比錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅產(chǎn)品戶型全面創(chuàng)新提升住宅產(chǎn)品戶型全面創(chuàng)新提升不能忽視的利潤(rùn)不能忽視的利潤(rùn)戶型舒適性提升客餐廳、主臥南北通透寬廳設(shè)計(jì)全明設(shè)計(jì)增值挖掘落地凸窗入戶花園雙層露臺(tái)花園挑高層高戶型功能彈性功能空間預(yù)留可變空間戶型組合2/3/3/4戶型功能細(xì)化加強(qiáng)主客分區(qū)更衣室儲(chǔ)藏間產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅布局調(diào)整改造成多層洋改造成多層洋房產(chǎn)品：入市房產(chǎn)品：入市改造成點(diǎn)式板塔改造成點(diǎn)式板塔高層產(chǎn)品（高

46、層產(chǎn)品（26層）層）改造成點(diǎn)式板塔改造成點(diǎn)式板塔高層產(chǎn)品（高層產(chǎn)品（26層）層）改造成點(diǎn)式板塔改造成點(diǎn)式板塔高層產(chǎn)品（高層產(chǎn)品（26層）層）此兩棟改造成板式此兩棟改造成板式小高層產(chǎn)品（小高層產(chǎn)品（12層）層）此兩棟改造成板式小此兩棟改造成板式小高層產(chǎn)品（高層產(chǎn)品（12層）層）住宅層高必須達(dá)到住宅層高必須達(dá)到3米。上述是成本可控并有較好投資回報(bào)的模式。米。上述是成本可控并有較好投資回報(bào)的模式。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案根據(jù)已有規(guī)劃設(shè)計(jì)及上述定位在不太降低容積率的情況下，對(duì)既有產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整如下：2011-2-27規(guī)劃局協(xié)調(diào)會(huì)

47、上局長(zhǎng)講：“空間層次豐富，雖原來(lái)整體限高50米，但個(gè)別可以調(diào)至28層左右，騰龍廣場(chǎng)地標(biāo)建筑不要超過(guò)30層”調(diào)整依據(jù)產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案調(diào)整依據(jù)如上調(diào)整后：如上調(diào)整后：從投資效率上講更加適合市場(chǎng)需求，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；在建筑形態(tài)上有利于形成高低錯(cuò)落，增強(qiáng)空間美觀度；從景觀利于上講更利于景觀資源最大化和社區(qū)生活均好性；從風(fēng)水上講北高南低、東西臨水，符合風(fēng)水常識(shí)整體上乘呈臥龍狀多層布局在東側(cè)的理由：多層布局在東側(cè)的理由：此位置景觀資源相對(duì)較弱，且地形及振興路商業(yè)街視野利于布置多層，同時(shí)不影響其他樓棟景觀價(jià)值，還利于漢壽城市【

48、核心價(jià)值區(qū)】設(shè)計(jì)原則；臨近擬建低層集中式商業(yè)與售樓中心，利于銷售動(dòng)線和建設(shè)資金鏈組織；此處未規(guī)劃地下室，利于開發(fā)施工的節(jié)點(diǎn)組織。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案商業(yè)布局調(diào)整沿街商業(yè)布局不大變，建議設(shè)計(jì)成景觀式商業(yè)街，增沿街商業(yè)布局不大變，建議設(shè)計(jì)成景觀式商業(yè)街，增加層高至加層高至6米，減少進(jìn)深控制在米，減少進(jìn)深控制在13米。南北透明設(shè)計(jì)米。南北透明設(shè)計(jì)建議最后建或取消建議最后建或取消此處大型集中商業(yè)。此處大型集中商業(yè)。錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案景觀式商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)，便于特色主題主題招商、集中管理

49、、增值。錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案第二層首層化設(shè)計(jì)，人氣縱向分流、集中管理、增值錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案南北透明化設(shè)計(jì)，凸顯公園商業(yè)特質(zhì)、開間擯棄傳統(tǒng)而大于6米利于橫向人氣，集中管理、增值錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案景觀商街概念化設(shè)計(jì)，與住區(qū)【簡(jiǎn)歐】風(fēng)格無(wú)需統(tǒng)一，特色集聚人流集中管理增值錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案A 地塊一站式商業(yè)與公館南北向設(shè)計(jì)商業(yè)收放自如，振興路生態(tài)化、龍陽(yáng)大道弧形對(duì)接，呼應(yīng)騰龍廣場(chǎng)商業(yè)龍陽(yáng)大道廣場(chǎng)龍陽(yáng)大道廣場(chǎng)停車坪、地入口停車坪、地入口電

50、影院引人入后電影院引人入后貫通單鋪與貫通單鋪與MALLMALL集中人氣集中人氣城市復(fù)合空間（城市復(fù)合空間（A房），對(duì)接開發(fā)區(qū)與未來(lái)城市房），對(duì)接開發(fā)區(qū)與未來(lái)城市產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案簡(jiǎn)歐風(fēng)格（西部小高層參考）（項(xiàng)目住區(qū)全部亦然）簡(jiǎn)歐風(fēng)格（西部小高層參考）（項(xiàng)目住區(qū)全部亦然）住宅風(fēng)格調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅風(fēng)格調(diào)整簡(jiǎn)歐風(fēng)格（單體）簡(jiǎn)歐風(fēng)格（單體）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改

51、建議方案住宅風(fēng)格調(diào)整簡(jiǎn)歐風(fēng)格（備選方案）簡(jiǎn)歐風(fēng)格（備選方案）東部高層組團(tuán)東部高層組團(tuán)產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅風(fēng)格調(diào)整簡(jiǎn)歐風(fēng)格（單體備選）簡(jiǎn)歐風(fēng)格（單體備選）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅風(fēng)格調(diào)整簡(jiǎn)歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考簡(jiǎn)歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅風(fēng)格調(diào)整簡(jiǎn)歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考簡(jiǎn)歐風(fēng)格：西北面內(nèi)街參考西北面外街（垂直公園路而平行南岳路）參考，風(fēng)

52、格與前簡(jiǎn)歐面統(tǒng)一西北面外街（垂直公園路而平行南岳路）參考，風(fēng)格與前簡(jiǎn)歐面統(tǒng)一產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅風(fēng)格調(diào)整簡(jiǎn)歐風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格-屋頂（商榷）屋頂（商榷）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整多層多層戶型127平三房標(biāo)準(zhǔn)層平三房標(biāo)準(zhǔn)層該戶型中規(guī)中矩，空間利用合理，基本沒有浪費(fèi)之處。133平平3+1房標(biāo)準(zhǔn)層房標(biāo)準(zhǔn)層該戶型最大的特點(diǎn)在于高贈(zèng)送，136平事實(shí)上相當(dāng)于買個(gè)4房。該戶室可改造成臥房，但只計(jì)算半面積，可謂大贈(zèng)送（報(bào)建時(shí)作陽(yáng)臺(tái)報(bào)建）產(chǎn)品規(guī)劃修改

53、建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案88平平2+1帶露臺(tái)頂層帶露臺(tái)頂層該戶型的特點(diǎn)是95平做成了3房，而且舒適度高，4.6米超寬客廳，附贈(zèng)露臺(tái)，可改造成陽(yáng)光房。半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)（可改房）（可改房）全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)（可改房）（可改房）陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)住宅戶型調(diào)整多層多層戶型錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案超舒適超舒適170平復(fù)式帶多露臺(tái)平復(fù)式帶多露臺(tái)該戶型設(shè)4臥房，主臥約達(dá)30平米，客廳面寬達(dá)7米，可謂超舒適，

54、附贈(zèng)5露臺(tái)，可改造多間陽(yáng)光房。（僅靠近湖景的多層西側(cè)單元配備）全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)（可改房）（可改房）全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)（可改房）（可改房）全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)（可改房）（可改房）全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)（可改房）（可改房）全贈(zèng)送露臺(tái)全贈(zèng)送露臺(tái)（可改房）（可改房）陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)住宅戶型調(diào)整多層多層戶型產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整首層（首層（135平）帶花園平）帶花園該戶型的特點(diǎn)首層帶花園，增加了附加值。降低了客戶對(duì)于首層住宅的抗性。12層小高層層小高層戶型（1T2）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建

55、議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整12層小高層層小高層戶型（1T2）標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層（135平）平）3房帶大陽(yáng)臺(tái)房帶大陽(yáng)臺(tái)該戶型的特點(diǎn)通過(guò)陽(yáng)臺(tái)面積進(jìn)行大贈(zèng)送，次臥陽(yáng)臺(tái)可改造成陽(yáng)光房，增加了附加值。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整小高層小高層立面（層高3米）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整高層高層戶型（層高3米）標(biāo)準(zhǔn)層（標(biāo)準(zhǔn)層（88平平2房、房、124平平3房）房）3房帶大陽(yáng)臺(tái)房帶大陽(yáng)臺(tái)該戶型的特點(diǎn)通過(guò)陽(yáng)臺(tái)和空中花園

56、進(jìn)行面積大贈(zèng)送，在控制面積的同時(shí)不犧牲舒適性，增加了附加值。產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整高層高層立面（層高3米）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案住宅戶型調(diào)整高層高層效果（層高3米）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案城市公共主題公園，也是項(xiàng)目城市公共主題公園，也是項(xiàng)目“私家大水景花園私家大水景花園”。打造打造1300米弧形運(yùn)動(dòng)道米弧形運(yùn)動(dòng)道休閑小廣場(chǎng)休閑小廣場(chǎng)園林景觀與配套的表現(xiàn)取

57、消內(nèi)部主題水景，以主取消內(nèi)部主題水景，以主題景觀和配套適應(yīng)區(qū)域和題景觀和配套適應(yīng)區(qū)域和文化，降低后期維護(hù)成本文化，降低后期維護(hù)成本產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案園林景觀表現(xiàn)園林坡地處理產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案公共花園公共花園休閑小廣場(chǎng)休閑小廣場(chǎng)園林景觀表現(xiàn)園林營(yíng)造互動(dòng)氛圍休憩空間休憩空間產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案打造老幼公共活動(dòng)場(chǎng)所：設(shè)備設(shè)施品味更新，成本可控預(yù)算打造老幼公共活動(dòng)場(chǎng)所：設(shè)備設(shè)施品味更新，成本可控預(yù)算公共配套整合產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案公共配套整合設(shè)立景觀式健身設(shè)施設(shè)立景觀式健身設(shè)施產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案公共配套整合設(shè)立羽毛球場(chǎng)設(shè)立羽毛球場(chǎng)樓棟側(cè)面公共樓棟側(cè)面公共生態(tài)修養(yǎng)天地生態(tài)修養(yǎng)天地錦陽(yáng)湖語(yǔ)城（建議名）產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案產(chǎn)品規(guī)劃修改建議方案園林景觀表現(xiàn)：棕櫚樹+小品+貓石等異域主題呼應(yīng)簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格錦陽(yáng)