合肥市房地產(chǎn)調(diào)查報告

1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營論文 學(xué)院：土木建筑學(xué)院 班級：* 姓名：* 學(xué)號：2011* 2013-4-15安徽省合肥市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告近年來，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，而房價也時刻受到大眾的關(guān)注。房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展關(guān)乎國計民生。雖然從全國總體來看,房地產(chǎn)市場保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部分地區(qū)仍然存在房價上漲過快、住宅供給結(jié)構(gòu)不合理等問題。本文將以合肥市房地產(chǎn)為例，從以下幾個方面對市場進(jìn)行分析和預(yù)測。1 市場環(huán)境調(diào)查1、宏觀環(huán)境 在房價過快上漲、社會資源過度向房地產(chǎn)行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2011年

2、出臺的新國八條為全年的市場調(diào)控確定了基調(diào)，本輪調(diào)控除了繼續(xù)提高存款準(zhǔn)備金率和加息收緊市場流動性、嚴(yán)格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產(chǎn)稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。近期政國務(wù)院又頒布了國五條對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行限購、增稅等政策。系列調(diào)控政策的疊加，將會在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生波動影響。但是，任何行業(yè)都要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場。知名房地產(chǎn)企業(yè)2013年第一季度報告均顯示：中國房地產(chǎn)行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，各大城市房價依然呈現(xiàn)上漲趨勢。2、區(qū)域環(huán)境 由于合肥市作為中部重點發(fā)展的主要城市之一，其城市擴(kuò)張以及城鎮(zhèn)化的步伐逐漸加快，房地產(chǎn)市場將依然持續(xù)發(fā)展。而且住房作

3、為一種剛性需求，其房價下降空間有限，所以在整個2012年，合肥市的房價均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。2012年合肥市區(qū)新建住宅年度累計成交77659套，同比去年全年增長33.6%；累計成交面積769.8萬，同比去年全年增長29.5%?；仡櫼荒陙淼暮戏蕵鞘?，一季度直到3月份樓市才稍有回暖，回暖態(tài)勢一直延續(xù)到下半年，業(yè)內(nèi)有“淡季不淡、旺季不旺”的評價，進(jìn)入四季度之后，合肥樓市呈現(xiàn)出高位繼續(xù)攀升的局面。 3、 微觀環(huán)境 近年來來，由于居民住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；與此同時，近年來房價上漲較快，合肥的商品房均價又上漲了，年均增長過高

4、售價與省城居民可支配收入上漲率相比，導(dǎo)致大多數(shù)市民對房價漲幅難以接受。此外，雖然房市熱力四射，但適合大多數(shù)居民消費的中低價位樓盤稀缺， 80平方米以下套型的樓盤更是少之又少，全年還不到10萬平方米，與總銷量存在巨大差距。二市場需求調(diào)查 1、需求容量調(diào)查 合肥市區(qū)2012年2011年變化量變化幅度住宅成交總套數(shù)（套）776595559822061    39.68%住宅成交總面積（）769818958143841883805 32.40%據(jù)統(tǒng)計，2012年合肥商品房成交99226套，同比增加16.31%，其中住宅類商品房成交77659套，同比增加

5、39.68%，成交面積7698189平米，同比增加32.40%，合肥住宅成交均價6535.24元/平米。此外商業(yè)類商品房成交7107套，同比下跌26.41%，辦公類商品房成交6342套，同比下跌26.44%,其他類商品房成交8118套，同比下跌29.01%。2012年合肥九大區(qū)各物業(yè)成交中，住宅類商品房占78%，商業(yè)類和辦公類商品房各占7%，其他類商品房占8%?？傮w來說，只有住宅成交量同比去年大幅增加，而商業(yè)、辦公及其他類商品房成交量同比去年有不同程度下跌。2、區(qū)域成交量調(diào)查2012年合肥九大區(qū)住宅成交量從高到低依次是：蜀山區(qū)成交16455套，占總的21%，同比增加67.79%；廬陽區(qū)成交13

6、057套，占總的17%，同比增加70.55%；瑤海區(qū)成交10734套，占總的14%，同比增加19.60%；包河區(qū)成交8665套，占總的11%，同比增加5.12%；濱湖區(qū)成交8152套，占總的11%，同比增加73.31%；政務(wù)區(qū)成交6972套，占總的9%，同比增加3.84%；經(jīng)開區(qū)成交6520套，占總的8%，同比增加45.11%；新站區(qū)成交3894套，占總的5%,同比增加1.22%；高新區(qū)成交3210套，占總的4%，同比增加178.89%。從合肥九大區(qū)整體成交來看，2012年九大區(qū)成交量較2011年相比均增加，成交量較高的仍是蜀山、廬陽、瑤海和包河四大老城區(qū)。3、消費者調(diào)查1、本次調(diào)查中，本市（

7、市區(qū)）居民占調(diào)查總?cè)藬?shù)的27%，外地居民住合肥的占46%，外地居民占27%。 2、在消費者可承擔(dān)的購房類型調(diào)查中，選擇普通商品房占82%；其次是購買保障性住房，占18%。3、本次調(diào)查中，73%的消費者選擇買房，其余的小部分選擇租房。可見不管消費者現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)條件如何，大多數(shù)的目標(biāo)還是擁有自己的房子。4、 在區(qū)域選擇上，政務(wù)區(qū)以36%的比例排在第一位，主要是因為區(qū)便利的交通，良好的環(huán)境。其次排名為蜀山區(qū)，包河區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和瑤海區(qū)?？偟膩碚f在選擇區(qū)域時，居住環(huán)境越來越被重視。 6、在住宅地理位置的選擇上，市中心或靠近市中心是消費者理想的地理位置，主要是因為其交通便利，商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校、金融等配套

8、設(shè)施齊全。但由于價格的原因，大多數(shù)消費者還是選擇了離市中心相對較近的市區(qū)邊緣。7、消費者能承受的總價中，30-50萬是目前消費者購房能承受總價的主流區(qū)間，共占55%；其次是50-60萬和60-80萬，各占18%，僅有9%的消費者只能承受20-30萬的總價。主要是因為消費者的經(jīng)濟(jì)生活水平在提高，購買能力提高。8、 在購買住房時考慮的主要因素中，價格、地理位置、交通條件是消費者購房時考慮的最多的因素。隨著社會的發(fā)展，消費者對房屋質(zhì)量引起了高度重視，注重質(zhì)量有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展；戶型、物業(yè)管理等因素被選率相對較少，但仍然被消費者所關(guān)注。二.市場供求調(diào)查1、供給總體調(diào)查 合肥的土地供應(yīng)比較充

9、足。每年的建設(shè)用地的指標(biāo)約為4000 畝，以3.0 的容積率估計，大約可以興建700-800 萬平米的商品住宅。預(yù)計2013 年的土地供應(yīng)仍會有所增加，合肥的住宅用地價格比較平穩(wěn)，大約維持在樓面地價每平米22002600 元的區(qū)間之內(nèi)。合肥的房地產(chǎn)市場這兩年的需求很旺盛。 合肥市2012年度房地產(chǎn)市場供求關(guān)系月份新增（套）銷售量（套）供銷比（%）2012年1月份21621795120.45%2012年2月份1175319836.74%2012年3月份71186027118.10%2012年4月份58695083115.46%2012年5月份5735663886.40%2012年6月份68516

10、324108.33%2012年7月份7734873888.51%2012年8月份6637802382.72%2012年9月份110317222152.74%2012年10月份4670771960.50%2012年11月份87058281105.12%2012年12月份88667751114.39%2、 競爭樓盤調(diào)查區(qū)域競爭樓盤分布在售競爭性樓盤3、 競爭對手調(diào)查合肥市作為國家重點建設(shè)的中部省會城市，其房地產(chǎn)業(yè)也發(fā)展迅速，在市場上也存在著許多房地產(chǎn)開發(fā)公司，其中有中國的房地產(chǎn)巨頭，像萬科、保利、綠地、恒大等，這些公司資金雄厚，所開發(fā)的項目巨大。當(dāng)然，如今在合肥市還是以本地房地產(chǎn)企業(yè)為主，像金大、

11、興達(dá)、信發(fā)、萬基等，雖然從公司規(guī)模或者資金上不如一些巨頭，但他們的項目在本土依然很有競爭力。3 營銷調(diào)查1、 房地產(chǎn)廣告調(diào)查調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)廣告語已深入合肥市民的心中，有79%的人是通過路邊廣告牌得知的，54%的人是從網(wǎng)絡(luò)得知的，51%的人是從手機短信得知的。而46%的人認(rèn)為廣告牌放在人流聚集地最能引起他們的注意。路邊的廣告牌屬于戶外媒體范疇，它具有醒目美觀、滲透力強等特點，常放在繁華街區(qū)、交通要道或公交車線路上，具有固定性和較強的選擇性。載體看到房地產(chǎn)廣告語的地方報刊網(wǎng)絡(luò)電視路邊的廣告牌手機短信公交車其他占有率36%54%39%79%51%32%4%廣告牌的位置高樓的頂上人流聚集地在建住房的周

12、圍引起注意率33%46%24%位置信息如果買房，最看重的價格地段學(xué)區(qū)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境物業(yè)公司品牌房屋質(zhì)量其他占有率59%46%25%45%16%14%47%1%多媒體形象廣告牌元素圖片文字色彩整體的搭配效果注意率21%23%17%39%2、 房地產(chǎn)中介機構(gòu)調(diào)查、主要房地產(chǎn)機構(gòu)簡介 合肥市目前房地產(chǎn)中介機構(gòu)有很多，以下是一些主要的房地產(chǎn)中介機構(gòu)：淘屋不動產(chǎn)長江東路店熱門程度： 電話：址：長江東路408號(東七站牌正對面)安徽宋城房產(chǎn)置業(yè)有限公司熱門程度： 電話：址：青陽北路百幫一條街29號門面新正奇房產(chǎn)鳳陽路店熱門程度： 電話： 0551-55

13、17015地址：鳳陽路與全郊路交口新正齊房產(chǎn)公司銀河灣店熱門程度： 電話：址：濉溪路266號銀河灣花園門面3棟102室.新正奇房產(chǎn)穎上路分行熱門程度： 電話：地址：穎上路元一濱水城東大門11號藍(lán)海不動產(chǎn)營銷有限公司熱門程度： 電話：址：潛山路與淠河路交叉口合肥安迪房地產(chǎn)代理有限公司熱門程度： 電話：地址：濉溪路80號11幢105室樂普房產(chǎn)熱門程度： 電話：址：蜀山區(qū)金寨路(與績溪路交叉口往西)、房地產(chǎn)中介服務(wù)總體滿意度評價 房地產(chǎn)中介人員對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)總體滿意度評價平均88.12分,處于滿意程度，其中，8

14、0-89分占、90分以上占。（見表1）表1 房地產(chǎn)中介總體滿意度評價分值樣本數(shù)（個）比重（%）59分及以下（不滿意）15.8860-69（基本滿意）0070-79（比較滿意）15.8880-89（滿意）529.4190分以上（很滿意）1058.82合計17100.00、房地產(chǎn)中介市場存在的主要問題目前，房地產(chǎn)中介市場存在的問題中，以不正當(dāng)手段誘騙消費者交易或者強制交易最為嚴(yán)重，占58.82%（多項選擇，見表3） 表3 房地產(chǎn)中介市場普遍存在的問題指標(biāo)樣本（個）比重（%）排序C以不正當(dāng)手段誘騙消費者交易或者強制交易1058.821D改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，分割出租952.941H 低價進(jìn)高價出，賺取差

15、價847.063A 散布漲價信息，捂盤惜售、炒賣房號741.184E泄露或不當(dāng)使用委托人的個人信息或商業(yè)秘密635.295F 同意房屋簽訂“陰陽合同”635.295B侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金 529.417G 為不符合交易條件的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù) 317.658I承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋317.658J法律禁止的其他行為211.7610樣本總數(shù)173、房地產(chǎn)媒體調(diào)查 合肥市的房地產(chǎn)媒體主要以報紙以及網(wǎng)站為主，下面是對一些主流媒體的調(diào)查。1、合肥晚報合肥晚報定位黨、政、機關(guān)報發(fā)行時間當(dāng)日下午12點發(fā)行范圍合肥市區(qū)及三縣一郊（肥西、肥東、長豐）閱讀年齡30-60歲發(fā)行量（日）20萬左右版面內(nèi)

16、容綜合新聞、熱線新聞、社會新聞、房地產(chǎn)版（家園文化）、其它等。優(yōu)勢報社成立較早，知名度高，發(fā)行量面向合肥市、覆蓋面廣，閱讀人群較廣泛，設(shè)有房地產(chǎn)專版，房地產(chǎn)廣告信息量大。 2、新安晚報新安晚報定位合肥市民報發(fā)行時間當(dāng)日上午6：30點發(fā)行范圍安徽省，（主要市場為合肥市）閱讀年齡30-35歲發(fā)行量（日）50萬左右，其中合肥市28萬左右版面內(nèi)容合肥新聞、安徽新聞、房地產(chǎn)專版（樓尚）、其它等。優(yōu)勢發(fā)行量面向安徽省、合肥市為主，知名度較高，覆蓋面廣，閱讀人群中青年，設(shè)有房地產(chǎn)專版，房地產(chǎn)廣告量信息量較大。3、安微商報安徽商報定位綜合都市報發(fā)行時間當(dāng)日上午6：30點發(fā)行范圍安徽省，（主要市場為合肥市）閱讀年齡30-45歲發(fā)行量（日）48萬左右，其中合肥市28萬左右版面內(nèi)容房地產(chǎn)專版（新樓市）、金周刊（深度財經(jīng)、營銷管理、商業(yè)產(chǎn)經(jīng)、包含商業(yè)、住宅、二手房訊）等優(yōu)勢發(fā)行量