二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項知識講解

1、二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、 再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的， 是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交 易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、 拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。那么二手房交易的詳細(xì)流程及注意事項 呢？第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。 但做 足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩 個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字；其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)， 比如

2、購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題， 所以在交定金之前，必須去 查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)， 也有可能因為有債務(wù) 糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這 個小小的環(huán)節(jié)，父定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以 5%計算定金額度也 能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交 由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可

3、以簽一個簡單協(xié)議， 約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖， 賣家 以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定 金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可， 約 定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同， 示范文本可以在深圳市 國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違 約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。風(fēng)險提示：1. 當(dāng)下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的2

4、0%;2. 賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中 應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”；3 .為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象， 你需要簽一份交房保證金協(xié)議， 約定從定金中扣除1萬兀左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等 費(fèi)用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。第3步：贖樓贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時間不同、面臨的風(fēng)險也 不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過 擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是 0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓 利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭 ；其二，買家通過擔(dān)

5、保公司向銀 行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前 供樓?！俺鲇陲L(fēng)險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省 0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題， 買家將陷入被動境地。”美聯(lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說。這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費(fèi)用少不了，但可以節(jié) 省不少時間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個擔(dān)保公司對應(yīng)的銀 行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭 的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。風(fēng)險提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓

6、或自己通 過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、 房屋被查封等問題，買家會冒風(fēng)險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩 筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。第4步：付首期及資金監(jiān)管除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。 事實上， 資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何 種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議， 然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)冋題交易終

7、止，貝U把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽 字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行， 也能避免買家到時候不配合放款給 賣家?guī)砝_。風(fēng)險提示：1. 買家要保證首期款通過獨立的第三方進(jìn)行監(jiān)管， 避免資金風(fēng)險。用首期款 為賣家贖樓更是險上加險。2倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期 款，避免“人走茶涼”。第5步：簽訂買賣合同在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”， 這個協(xié)議與普

8、通的中介的居間合同非常類似， 只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格 式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的“信息公開” 欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同 （2008版示范文本）作為參考。簽訂書面協(xié)議時，最主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅 費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行， 例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。 深圳市房地產(chǎn) 經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會（下簡稱

9、房協(xié)）的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能 夠上網(wǎng)的地方，上到房協(xié)的網(wǎng)站，注冊并填寫相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過共4個工作日的確 權(quán)及辦理時間后，就可以直接到房協(xié)（福田區(qū)景田東路36號潤豐園小區(qū)一樓）去 領(lǐng)取，完全免費(fèi)。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格， 不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費(fèi)用。記者了解到，這 個費(fèi)用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。風(fēng)險提示：1. 如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不 同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。2. 如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明， 避免租客以侵犯 優(yōu)先購買權(quán)為由

10、導(dǎo)致交易失敗。3. 如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳 細(xì)描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的 照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。4. 如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。5. 要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大， 明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第6步：選銀行和辦按揭|如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需 要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找 到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能

11、夠確 批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個 數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在 2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款 一般可以貸到八成。如果是在 2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七 成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑 腿。至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松， 而且 辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以 并不需要更多考慮。風(fēng)險提示：1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期

12、款的準(zhǔn)備，否則 交易不成將造成違約。2. 目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù) 防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還 是賠償違約金等。第7步：過戶及交稅去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。 買賣雙方需 要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主 就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。至于辦證時間，關(guān)內(nèi)是5個工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個工作日，龍崗 則是20-30個工作日（2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是 20個工作日）。交稅時，如果合同約定是各付稅費(fèi)，那么兩人必須同時

13、到場；如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的 房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦 理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主。風(fēng)險提示：1. 房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。 也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險， 是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前 仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。2. 目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間 的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原 因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。第8步：后續(xù)事項交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家 具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走， 最終業(yè)主才交鑰匙， 正式完成交易。 而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門 去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電 交接的時候也許要提供抵押合同， 交易雙方最好在去之前打電話進(jìn)行咨詢， 以免 來回跑動。最主要的是之前