可研報告11670

1、山西太原投資興建酒店項目的可行性分析報告上海名人酒店管理有限公司-太原X投資 項目一、總論酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個組成部分，它的特點是一個由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個國家、一個地方、一個城市的文明、文化，它能夠為一個國家、一個地方、一個城市的發(fā)展和開放起到積極的作用。我國酒店行業(yè)的起步，從1982年開始，至今己有22個年頭，經(jīng)歷了三個階段:第一階段，80年代， 隨著國家改革開放的政策， 酒店行業(yè)在全國的各行各業(yè)中，率先對外開放，引進國際集團的先進管理，投資主體以國有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營業(yè)務(wù)的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，到了21世紀

2、，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標，投資主體以民營資本為主。到2003年底的國家旅游局官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明全國灑店的現(xiàn)狀如下:星級酒店總數(shù)9, 751 100%國有經(jīng)濟5, 622 57. 659%集體、股份、聯(lián) 營 2 816 28. 87%私營 635 6. 52%外商、港、澳、臺678 6.96%星級酒店總數(shù)9, 751 100% 5星級酒店198 2. 03%4星級酒店727 7.46%3星級酒店3, 166 32. 46%2星級酒店懷864 49. 88%1星級酒店796 8.17%由于酒店行業(yè)的特點，它的經(jīng)營和管理以及發(fā)展，一直處于

3、敏感、被動的地位，國際的、國內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟的重大事件，都會對酒店業(yè)產(chǎn)生影響。二、市場分析酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟互動過程，需我們對于市場的分析必須 考慮世界攻治、經(jīng)濟、旅游大背景、太格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游經(jīng)濟形勢，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟走向，才能正確地估計、排昕出我們酒店未來的經(jīng)濟、市場，并個算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。1、經(jīng)濟方面1、1世界經(jīng)濟從2003年下半年開始回升，全年增長2.5%。2004年世界經(jīng)濟、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢頭增強，增長率達到3.5%，共中美國經(jīng)濟增長4%，作為世界上大口最多的國家中國和印度經(jīng)濟也持續(xù)保持高速增長，增長率分別

4、達到8.5%和6.25%。但當前世界經(jīng)濟仍嚴重依賴各國和地區(qū)刺激經(jīng)濟增長的各項政策和措施，例如:一是除需求回升之外，國際貿(mào)易增長缺乏其他動力;二是國際資本流動還遠 遠沒有恢復(fù)先前的活躍程度;三是很多國家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠;四是地區(qū)沖簾、國際忍怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項目的開發(fā)，但中國基本保持持續(xù)穩(wěn)定。1、2 2004年中國的GDP增長率在8.8%左右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢。今年我國經(jīng)濟總量的盤子不斷增大，把經(jīng)濟的重點從投資轉(zhuǎn)向消費，增加人們的收入，進一步鼓勵消費增長，增強消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用。并針對當前經(jīng)濟運行中出現(xiàn)的盲目擴大投資等，增強調(diào)控的科學性、預(yù)見性和有效性，

5、將使我國的經(jīng)濟保持在恨好的發(fā)展軌道上。預(yù)計 2005年中國的經(jīng)濟將成蕊實現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價格上升，2005年中國CDP增長率會比預(yù)測值低0. 8個百分點中國國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟司司長許憲春認為中國經(jīng)濟總量將在2005年超過法國，日前，隨著祖國大陸天開發(fā)的進程，臺槳投資方癌也逐漸癌大陸中西部進發(fā)，2005年會進入快速發(fā)展期。一些跨國公司如沃爾瑪、迪斯尼、睛世等在中國上海、深圳、北京追加投資 ，還有日本的NEC公司將與上廣電共同井發(fā)中國基大的投資中心。由此可見 ，中國的經(jīng)濟在明年會繼續(xù)沿著“上和通道 ”乘勢而上，穩(wěn)健前行。1、3山西省作為中部地區(qū)省份，2004年今年1-6月份全省進出口總值

6、達 41.74億美元,比去年提高了八個百分點，同比增長 69. 07%，占全省上半年GDP26. 59%。而太原又為省會城市，在全省11個地級市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口32. 53億美元，同比增長 ?8. 75,在全國各省市中排名第15位。山西省2003年，審?fù)馍掏顿Y項目總計 89個，今年1-6月份審批外商投資項目44個，同比增長 2. 33%; 項目總投資 6. 62億美元,同比增長89.9%;合同外資 1. 6億美元,同比增長 22.74%:實際利用外資 6,119萬美元，比去年同期1 100萬美元增長465. 36%。到日前為止，在去年合同外資增長 50.8了% 達到4. 48億美元的基

7、礎(chǔ)上，今年上半年我省實際利用外資增長加快，同比增加5019萬美元。太原市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項目、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)富士康工業(yè)園的鴻富普精密工業(yè)IT 項目，總投資在3, 000萬美元以上，外方分別注資 198萬美元和950萬美元，大同威奇達等醫(yī)藥項目增資 613萬美元，均已及時到位。此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正海輛照技術(shù)、恒宇科技等公司項目進度加快，這些外資投產(chǎn)項目均保持良好的發(fā)展勢頭。1、4 2004年山西省人民政府與德國北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山下省城太原市舉行目前，德國企業(yè)在山西投資項目四十八個，投資達 4, 000萬美元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)煤炭、鋼鐵、電力、生工的相似性促成了山西

8、與北威州長期以來的友好合作，這將推進了我省經(jīng)濟的快速發(fā)展。2、旅游方面2、1 2004年山西省上半年累計接待海外旅游者 95, 007人次，比2002年司期增11. 94%，完成年計劃的54. 53%;旅游創(chuàng)匯2, 659. 85方美元，比2002年同期增長98%，完成年計劃的50. 86%;累計接待國內(nèi)旅游者 2 879. 25萬人次，比2002年同期增長 43. 538%，完成年計劃的53. 96%。旅游總收入82. 11億元人民幣，比2002年同期增長 42. 53%，守成年計劃的53. 79%。主要客源國日本、韓國、法國、美國、德國、蒙古、新加坡、馬來西亞、英國、澳大利亞、俄羅斯、如拿

9、大、意大利、泰國、菲律賓。太原市2004年1-6月客源琴待海外旅游者 24, 017類次，比2002年同期增長12.55%，完成年計劃的50.65%;國內(nèi)旅游者768.23萬人次，比2002年同期增長52.00%，完成年計劃的76. 14%;接待總量仍居全省入一名。2、2山西省地處黃沉中上游，歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā)祥地之。境內(nèi)風光和誨施，氣候適人，資源豐富，古跡匯荃 ，素有“中國煤倉”和“中國古代博物館 ”之譽。人文、特然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達 31, 401處，是全國( 除 陜西省外)惟一3萬處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位2個，被國家命名的歷史文化名城5座，

10、國家級風景名勝區(qū)5個，列入全國首批旅游發(fā)展優(yōu)先項目2個。山西未來經(jīng)濟的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機會的利好方向。三、山西、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀山西省共有星級酒店270家，房間總數(shù)22，372 問 ，床位數(shù)46，493張，客房出租率53. 94%。太床市高星級消店中，準五星級有2家，四星級有9家，房間總數(shù)2, 106間，慶位數(shù)3，426張，出租率50. 66%。到目前為止，還沒有國際酒店管理集團進入，主要以國內(nèi)管理和當?shù)毓芾頌橹鳎袌龈偁庍€處于相對簡單的層面。太原市 四、興建油店的利好因素1、政府重視今年11月，省長張寶順主持召開省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會議，

11、聽取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，安排部團當前和今后一段時期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長宋北杉、省政府秘書長李政文和省戎游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)紐成員單答的氮責同志出席了會議。會議指出，在山西旅游產(chǎn)炎快速發(fā)展和旅游市場出現(xiàn)全面升如的同時，全省各級有關(guān)部 門對莽游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問題也不容忽視，主要是投入不足、體條不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益罕出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以注足游客日益增長的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場發(fā)展不均衡 ，旅游門票經(jīng)濟傾向嚴重，旅游市場秋序整巾的任務(wù)仍然較 重，旅游腿務(wù)水平需 進一步提高。部分景點追求得期效益，忽視

12、長遠發(fā)展的允端進一步顯露，對于這些問題有關(guān)部 門亞切實重視 ，努力解決。會議強調(diào)， 莽游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽產(chǎn)業(yè)和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點鼓勵發(fā)展的七大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會議提出五點要求:1)當前和今后一段時期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動;2)舉全省之力辦旅游，切實加大發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的工作力度，各級政序和各有關(guān)部門 都查樹立全省一盤棋的思想，僅力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻，各級旅游主管部門村切實履行職責 ，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動加強與相關(guān)部 門的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部 門

13、票從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上型考 問題，著限于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動摘好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實事，多做貢獻;3)按照政府引導(dǎo)、社會主辦、市場運作的道路 ，大力促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來說，重點是抓好旅游景區(qū)、景點的發(fā)展規(guī)劃，積極推進 規(guī)劃的制定、完善和實施，抓好旅游資源的整合，開發(fā)旅游商品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷，使旅游產(chǎn)品進入國際、國內(nèi)旅游市場，加強旅游市場監(jiān)管,維護旅游市場秩序，摘好重點部位、重點有景區(qū)、重要旅游資源的開發(fā)和保護，千方百計加大投入，痢力摘好旅游暴區(qū)、基點的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，加強環(huán)境整治和綜合開發(fā)，創(chuàng)造 良好發(fā)展環(huán)境;4)按照市場經(jīng)濟要求，

14、努力培育醫(yī)游市場主體， 要采取多種方式，努力扶持一趙有黨爭力的旅游企業(yè)做大做強，可以以資金、市場、管理等入肛，組建大型國際旅游集團，吸引國外、省外企業(yè)投資山西旅游市場，切實把山亞旅游做成開放型產(chǎn)業(yè);5)加強與周邊省市的合作，以鄰為伴，與鄰為善，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共司發(fā)展。會議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展杰樹立大產(chǎn)品、大市場:大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實現(xiàn)新跨越、大發(fā)展、省旅游領(lǐng)導(dǎo)組此切實電行職能 ，加強協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實現(xiàn)資源整合”打造精品路線，加強市場監(jiān)管，各級政府及有關(guān)部門村從各方面予以大力支持，使旅游產(chǎn)業(yè)斥快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。2、其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套太原市主要展覽 館有山西省震

15、覽館、中國煤炭干物館。每年大約共有20個國內(nèi)霸 覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫沒有在山西辦國樂、國內(nèi)展覽的計劃。今年有五臺山國際旅游節(jié)、因月份平遙國際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會等主要 節(jié)慶活動。這些展覽和活動在太原固定以后， 需要有足夠的酒店能夠在住宿婆待上加以配套。3、交通配套的改觀2004年山西航宣的航線己擴大到50多條，使我省武宿機場外出港航班數(shù)量急劇攀升，2003年山機航空其完成旅客運輸晶82. 40萬人次，同比增長 146. 26%。今年1-6月份，太原機場出洪若客市場占有率中，山瑟航空占到了40. 99%; 進港旅客市場中，山西 航空占到了39

16、. 12%。先后又增加了太原-哈爾濱、太原-烏魯木齊等航線,目前太原航空口岸所井通 至香港、韓國、日本、新加坡等多條臨時客運航線，并成為全國最大的對獨聯(lián)體貨包機口岸。山西交通使利，2003年9月28日,連接山西南北全線666公里的大運 高速公棧全線通車。從長晉高 速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長晉高速公路已進入縣后的收昆階段，2004年大月底已全線完工，長晉高 速公路作為國家經(jīng)濟干線太原至澳門 高 速公引的重要紐成部分。鐵路方面將會在2005年，新建二條“太原-北京”的高速鐵?？瓦\專線，北京到太原只需要 2小時，比現(xiàn)在縮短8個小時。山西公路建設(shè)的突飛猛進帶動了山西經(jīng)濟快速增長。五、興建酒店的風險

17、1、目前的供求現(xiàn)狀雖然山西省和太原市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢，但是根據(jù)山嚴省和太原市的旅游局統(tǒng)計資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿認 達到80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53. 94，太原市高星級酒店的平均出租率只有50. 56%，這兩個數(shù)據(jù)告訴我們，1) 這樣的出租率現(xiàn)狀，酒店只能達到保本的水平；2）目前酒店的數(shù)量還是供大于。2、投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報率現(xiàn)實投資酒店業(yè)的性質(zhì)，履于投資不動產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。2、1投資房地產(chǎn)的特點是:1)資金周轉(zhuǎn)時間短，一般 3到4年；2)投入產(chǎn)出差價大；3）開發(fā)衣對于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位而積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以

18、獲利而結(jié)束項目，同時失去所有權(quán)。2、2投資酒店下的特點是:1)資金需要沉淀，至少5年以上；2)建成以后還需要有后備資金用于更新改造； 3) 酒店經(jīng)營本身的回報率并不高，一般在10%左右4）酒業(yè)的同報率主要車不動產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價值的上升，還需輩通過經(jīng)營管理的效益支撐5投資方長期擁豐酒店的所有權(quán)。3、投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點，對于酒店業(yè)的投資，要保證其回報率，對于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過60%，如果負債比例過高 ，財務(wù)費用加大，會造成應(yīng)有同報率的取得，4、投資者的目的和心態(tài)投資酒店水,投資考一定是為長 遠的利益著想，不能急功近利，如果為了短期

19、套利，不宜投資酒店。5、投資成本根據(jù)酒店業(yè)的一般 規(guī)律，投資消店在不同的國家和地區(qū)，有一個合理的成本區(qū)域，超過這些區(qū)域的投資，將給未來的回報帶來負面作用。6、酒店類型的選擇酒店行業(yè)的細分市場，有超過 10種的類型，如果沒有充分的市場詐研和專家指導(dǎo)，選擇類型有誤的話，將在市場上增加癌稈指數(shù)，加大未來回報的風險。六、投資方的條件和愿望山西 X投資有限公司的上級集團，是山西省煤幅產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項目而有助于長期持續(xù)發(fā)展。山西 X投資有限公司的上級集團，己經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻，經(jīng)過幾年投入和經(jīng)營、管理的山亞旅游點-紡山，已經(jīng)在山西力雙全國成為一個集歷

20、史名臟和人文景觀結(jié)合的知名景點和旅游開發(fā)的成功案例。綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說，以其鮮明的個性路身于我國名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其原來的標力?！叭f加千巖增秀麗，往來人在畫圖中”，定會給游人留下永恒的記憶。綿山開發(fā)、經(jīng)營的成功，使得投資者在了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時，這樣的發(fā)展方向，完全和集團主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相歐合。目前，山西 X投資有限公司，計劃在山西省會太原，投資一家高星級的酒店，資金規(guī)模在2億人民幣。根據(jù)投資方的本身條件和誅望，投資酒店業(yè)具備資格。七、項目預(yù)選地塊分析與評價1、地塊編號:項目預(yù)選的位于太原市濱泊西路土地面積規(guī)模達 38畝的地塊編為1號

21、地塊。項目預(yù)選的位于太原市長反街長治覆口轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達 10畝的地塊2號地塊。項目預(yù)選的位于太原市并州南路、南內(nèi)環(huán)北轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達 23畝的地塊紡為3號地塊。2、地塊分析與評價:2、1 1號地塊分析與評價: (面積:38畝)地理位置:該地塊位于跡洋大橋與滿汾橋之問，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個太原城市，并以汾河肯然形成了城市的河東大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河瑟域域，上是迎澤大橋與游汾大橋均為500米左右。周邊環(huán)境:由于地塊處主發(fā)展中的城市標志性景觀汾河，因些;地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè)為市圖書館，后而為一高層建筑多，面對汾河(美中不足的是地塊后面偏

22、右聳立著一個大煙囪)。地域空中，視野開闊。交通條件:地塊處于這澤大橋與洲汾橋之間的濱河西政居中位置，距離兩橋僅為500米左右，道路規(guī)范，丁個橋方向均能進出(實際舉濱河西棧南北向與汾河其它大橋同為溝通 )。路況居通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車站10分鐘車程，離機場30分鐘車程。分析與評價:1號地塊在汾河邊上兩橋之間，作為太誅市景觀汽其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的西岸已成一定規(guī)模。辣時緊鄰作為太原市主于大道、懸觀大橋的跡澤大街和迎澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太和。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特全、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、節(jié)客觀的。

23、從1號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為比較適合做會議型酒店。要素:(1）地域室時，視守開闊，雙向交通集散便利。(2)周邊環(huán)境相對安靜，對會議型酒店干擾較少(3)由于地塊面積規(guī)模較大(38畝) ，地形規(guī)范標準，非常適合會議型酒店的其本條件，如:道路交通，車輛場地，會議場所與酒店的整體規(guī)劃等。當然，1號地塊38畝規(guī)模上搞一個單體酒店可能從土地成本上太大，但作為集團的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)燭結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項日戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實施。我們建議 :會議型酒店在太原這類市場目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性會議和部分國內(nèi)會議，如要實施就必須形成會議市場的龍頭、會議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最

24、大回報。2、2 2號地塊分析與評價:面積:10畝)地理位置:該地塊位于長風街、長治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長風街是太原市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個磺型的商業(yè)地段。周邊環(huán)境:由于地頑處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因些，地塊的左側(cè)是在建的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊偉1 菲 4層居民樓。因為處于典型的商業(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，如之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對狹小，周圍開闊度稍差。但該地塊正面臨街的長風街已成為太原市新輪開發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個區(qū)域內(nèi)，同時長風商業(yè)中心區(qū)往南是太原市高科技開發(fā)區(qū)。交通條件:地

25、塊處于具有雙向10車道的長風街 ，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車站15分鮮車程，離機場20分鐘 車程。分析與評價:2號地塊處于太原市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來的幾年中將形成個政治、經(jīng)濟、商業(yè)中心。苑其以寬冰的長 風街為軸心主十道 ，隨著不斷建設(shè) ，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會更加提高，敲業(yè)氛于更濃，并會逐步取代目前以跡澤大街為主的市中心而成為今后太原市的軸心大道、核心區(qū)域。從2號地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認為該地塊規(guī)劃一個現(xiàn)代壽務(wù)型酒店較為適合。要素:地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰 近及周按壞境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標市場。優(yōu)越的地

26、段， 良好的尊貿(mào)經(jīng)濟環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊正積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)央,同時由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)人臺點:現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，埋解這點對酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價值非常重要。2、3 3號地塊分析與評價:（面積:23畝)地理位置:地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營盤汽車站，屬于臨街地塊、并州南路、大營盤地段屬太原市老城區(qū)域范圍。周邊環(huán)境:從3號地塊所處的位置而言，以目前太原市區(qū)的地段價值應(yīng)當是不錯的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對畝是武警總隊，地塊后面緊靠一排4層居民樓，周邊有部分各類企事

27、業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是由型的居住區(qū)域，應(yīng)該民于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。交通條件:地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為太原市南北走向主要道路的并放路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅10分鐘車程，亢機場20分鐘車程。分析與評價:雖然3號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但仔細分析與研究， 還是有共獨到之處及適合運作的產(chǎn)曲( 酒店)。首先從太原市目前以這洋大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長 風街為軸必大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路

28、恰恰起到了溝通， 連滬這兩個主歸區(qū)域的橋梁作用。另外，3號地塊又正好處于這個橋梁的牛心位置，向北是迎澤大街高業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條外，我們認為該地塊較 適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。要素:（1）人地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)域的中間 ，容易被市場接受。(2)地塊所處的位置層老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點:火車站、長途汽車站、機場等很近 ，便于旅游經(jīng)濟型酒店運作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學，設(shè)計合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游同體的接待、車輛的安排停放更為便利。3、綜述酒店的定

29、位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配 ，從目前可選擇的3塊地塊而言，無論投資何種類型的油店均可以將比山旅游景點的產(chǎn)品結(jié)合起來，但這其中有個主次關(guān)系,首先酒店的主要日討市場是以酒店的日款定位(類型)為主，在做好目標市場的同時再結(jié)合締山其點，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié)合，體現(xiàn)特華、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、有具有文化內(nèi)涵的特色酒店。八、酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。對于投資者米說 ，投資 那種類型的酒店，是未來投資 項目能否成功的關(guān)負。同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在而積和造價上都有區(qū)別，以300 問客房的規(guī)模為例;旅游經(jīng)濟型酒店特點:有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊客房總面積:7.350平方米投資金額 :3,600萬元(不含土地費用) 預(yù)計有到利平均房價:140元/間投資回報時間 :5年左右(不包括財務(wù)費用)現(xiàn)代商務(wù)型酒店特點:智能化程度高，有會議設(shè)施，單人務(wù)比例高，客房面積客房總面積:10, 530平方米投資金額 :1. 2億元(不含土地費用) 預(yù)計平均和盈利房價:420元