商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)201309

1、2022-2-5商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)2013. 09朱國(guó)慶u商業(yè)基本概念u商業(yè)建筑分類(lèi)及零售業(yè)態(tài)形式u商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則u各部分設(shè)計(jì)要點(diǎn) u商業(yè)建筑空間組合 u內(nèi)部交通組織及設(shè)施 u外部空間設(shè)計(jì)u相關(guān)建筑規(guī)范一、一、 商業(yè)基本概念商業(yè)基本概念商業(yè)生意、買(mǎi)賣(mài)指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利指專(zhuān)門(mén)從事商品交換活動(dòng)的營(yíng)利性事業(yè)性事業(yè)u 包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等業(yè)態(tài)面向某類(lèi)目標(biāo)顧客的商店?duì)I業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)供確定的商

2、品和服務(wù)的具體形態(tài)u 特征：特征：“怎么賣(mài)怎么賣(mài) ”u 對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服形態(tài)、價(jià)格政策、銷(xiāo)售方式、銷(xiāo)售服務(wù)務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷(xiāo)售和服務(wù)的類(lèi)型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)u零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。 u目前中國(guó)有17種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種 店商務(wù)部根據(jù)近年來(lái)我國(guó)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，并借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)零售業(yè)態(tài)劃分方式，聯(lián)合發(fā)布新國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類(lèi)（GB/T18106-2004），該標(biāo)準(zhǔn)為推薦標(biāo)準(zhǔn)。

3、新標(biāo)準(zhǔn)按照零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能、以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、目標(biāo)顧客和有無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等因素，將零售業(yè)分為17種業(yè)態(tài)。從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)兩類(lèi)。一、有店鋪零售業(yè)態(tài)共有12種食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市 、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店 、百貨店 、專(zhuān)業(yè)店 、專(zhuān)賣(mài)店 、家居建材商店 、購(gòu)物中心（分社區(qū)型購(gòu)物中心、市區(qū)購(gòu)物中心、城郊購(gòu)物中心三種 ）、工廠(chǎng)直銷(xiāo)中心 、二、無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)共有5種 電視購(gòu)物 、郵購(gòu) 、網(wǎng)上商店 、自動(dòng)售貨亭 、電話(huà)購(gòu)物 二、商業(yè)建筑分類(lèi)及零售業(yè)態(tài)形式二、商業(yè)建筑分類(lèi)及零售業(yè)態(tài)形式市級(jí)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征市級(jí)、

4、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征u根據(jù)商務(wù)部關(guān)于貫徹實(shí)施商業(yè)業(yè)態(tài)分類(lèi)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的通知，將商業(yè)分為食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材店、購(gòu)物中心、廠(chǎng)家直銷(xiāo)中心、電視購(gòu)物、郵購(gòu)、網(wǎng)上商店、自動(dòng)售貨亭、電話(huà)購(gòu)物等17種業(yè)態(tài)，并規(guī)定了相應(yīng)的條件。u其中作為市級(jí)及區(qū)域級(jí)商業(yè)的業(yè)態(tài)為：便利店、超市、大型超市、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、購(gòu)物中心業(yè)態(tài) 基 本 特 點(diǎn) 選址商圈與目標(biāo)顧客規(guī)模商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能百貨店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè)面積600020000平方米 綜合性，門(mén)類(lèi)齊全，以服飾、鞋類(lèi)、箱包、化妝品、家庭

5、用品、家用電器為主注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施 超級(jí)市場(chǎng)市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū) 輻射半徑2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主 營(yíng)業(yè)面積在6000平方米以下 經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品。食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。 營(yíng)業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上 大型綜合超市市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū) 輻射半徑2公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主 實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000平方米以上 大眾化衣、食日用品齊全，一次性購(gòu)齊，注重自有品牌開(kāi)發(fā) 設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積40%的停車(chē)場(chǎng) 便利店（方便店）商業(yè)中心區(qū)、交通要道以及車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、加油站等公共活動(dòng)區(qū) 商圈范圍小，顧客步行5分鐘內(nèi)到達(dá)，目標(biāo)顧客主要為單身者

6、、年輕人。顧客多為有目的的購(gòu)買(mǎi)。 營(yíng)業(yè)面積100平方米左右，利用率高 即時(shí)食品、日用小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)，商品品種在3000種左右，售價(jià)高于市場(chǎng)平均水平 營(yíng)業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目 專(zhuān)業(yè)店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以有目的選購(gòu)某類(lèi)商品的流動(dòng)顧客為主 根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷(xiāo)售某類(lèi)商品為主，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 從業(yè)人員具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí) 專(zhuān)賣(mài)店市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi) 目標(biāo)顧客以中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主 根據(jù)商品特點(diǎn)而定 以銷(xiāo)售某一品牌系列商品為主，銷(xiāo)售量少、

7、質(zhì)優(yōu)、高毛利 注重品牌聲譽(yù)從業(yè)人員具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提供專(zhuān)業(yè)性服務(wù) 購(gòu)物中心市級(jí)：市級(jí)商業(yè)中心 商圈半徑為10-20公里建筑面積10萬(wàn)平方米以?xún)?nèi) 40-100個(gè)租賃店，包括百貨店、大型綜合超市、各種專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食店、雜品店以及娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施等 停車(chē)位500個(gè)以上 區(qū)級(jí)：市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心 商圈半徑為510公里建筑面積為5萬(wàn)平方米以?xún)?nèi) 20-40個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食服務(wù)及其他店停車(chē)位300-500個(gè) 市級(jí)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征市級(jí)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)特征概念概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài) 特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取

8、柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式u 商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主u 采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全u 選址在城市繁華區(qū)、交通要道u 商圈范圍大商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象u 商店規(guī)模大，在5000平方米以上u 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快u 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人百貨店 department store(Dept)概念概念采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取自選銷(xiāo)售方

9、式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式u 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)u 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)u 目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民u 商圈范圍較大商圈范圍較大u 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上u 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道大型綜合商場(chǎng)大型綜合商場(chǎng) generalmerchandise store(Ggeneralmerchandise store(GMMS)S)概念概念采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行u 商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類(lèi)、禽

10、蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主u 營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地u 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)u 商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象u 商店?duì)I業(yè)面積在500平方米以上u 目標(biāo)顧客以居民為主超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng) super market(Ssuper market(SM)M)概念概念滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式u 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上

11、，甚至24h，終年無(wú)休日u 選址在居民住宅區(qū)、主干線(xiàn)公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地u 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物居民徒步購(gòu)物557min7min到達(dá)的范圍內(nèi)到達(dá)的范圍內(nèi)u 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿(mǎn)，目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)u 經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理，便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格便利店便利店( (方便店方便店) convenience store(Cv) convenience store(CvS)S)概念概念經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專(zhuān)業(yè)

12、知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)u 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)高利潤(rùn)u 從業(yè)人員需具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，可以退貨u 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)u 商圈范圍不定u 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定u 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客，主要滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)業(yè)店 speciatity store(Sspeciatity store(SS)S)概念概念專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u

13、采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)u 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利u 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并提供專(zhuān)業(yè)性知識(shí)服務(wù)u 選址在繁華商業(yè)區(qū)繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)u 商圈范圍不定u 目標(biāo)顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究專(zhuān)賣(mài)店專(zhuān)賣(mài)店 exclusive shop (Eexclusive shop (ES)S)概念概念企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體特點(diǎn)特點(diǎn)u 由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理實(shí)行統(tǒng)一管理u 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百

14、貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成u 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)賣(mài)場(chǎng)面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)u 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道u 商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定u 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制， 目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主購(gòu)物中心購(gòu)物中心 shopping center(Sshopping center(SC)C)概念概念以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道城鄉(xiāng)結(jié)合部、

15、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)u 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等u 作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷(xiāo)售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷(xiāo)售等優(yōu)勢(shì)u 提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)u 可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式u 有一定的停車(chē)場(chǎng)家居中心家居中心 home center(Hhome center(HC)C)概念概念在大型綜合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)特點(diǎn)u 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為57萬(wàn)人,商店?duì)I業(yè)面積大，一般在

16、4000 m以上u 商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)u 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷(xiāo)售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品u 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售技術(shù)和管理理論、可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)u 倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng) 倉(cāng)儲(chǔ)商店倉(cāng)儲(chǔ)商店 warehouse store(Wwarehouse store(WS)S)商業(yè)建筑分類(lèi)商業(yè)建筑分類(lèi)商業(yè)建筑分類(lèi)：1.按經(jīng)營(yíng)方式分：

17、綜合商店；專(zhuān)業(yè)店；連鎖店；百貨公司；自選商場(chǎng)和超級(jí)市場(chǎng)；購(gòu)物中心；其他零售形式。2.按坐落位置分：市中心區(qū)商業(yè)；居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè)；交通樞紐附近商業(yè)；市郊商業(yè)；非城市商業(yè)3.按規(guī)模分：大型商業(yè)；中型商業(yè)；小型商業(yè)。4.按建筑空間類(lèi)型分：?jiǎn)螚澖ㄖ?；綜合體建筑；商業(yè)街和步行商業(yè)街；地下商業(yè)建筑；商業(yè)區(qū)。商業(yè)物業(yè)分類(lèi) 按市場(chǎng)形式分類(lèi)：大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、小區(qū)商鋪 按物業(yè)用途分類(lèi)：購(gòu)物中心購(gòu)物中心、小區(qū)配套商鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場(chǎng)等五類(lèi) 按建筑特征分類(lèi)：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類(lèi) 按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) 按

18、經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)和分散經(jīng)營(yíng)物業(yè) 按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)：綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 按銷(xiāo)售方式分類(lèi)：銷(xiāo)售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) 按物業(yè)戶(hù)權(quán)分類(lèi)：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè)商業(yè)活動(dòng)三大基本要素百貨大樓大型超市大型超市供銷(xiāo)社城市生活休閑中心商業(yè)商業(yè)模式模式國(guó)外國(guó)外模式模式發(fā)展發(fā)展特征特征國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)模式模式發(fā)展發(fā)展特征特征第一代商業(yè)第一代商業(yè)第三代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場(chǎng)摩爾摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏(yíng)利率無(wú)法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購(gòu)的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以Shopping Mall為代表，追求一站

19、式購(gòu)物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問(wèn)題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域城市中心區(qū)域社區(qū)中心社區(qū)中心/臨近市區(qū)臨近市區(qū) 城市中心城市中心/副中心副中心/交通樞紐交通樞紐 第四代商業(yè)第四代商業(yè)商業(yè)模式發(fā)展模式以“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂(lè)加休閑為主旨城市生活休閑中心隨著新世紀(jì)的到來(lái)，超市迅速在中國(guó)成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的，國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量低難以國(guó)內(nèi)汽車(chē)保有量低難以支 撐 真 正 意 義 的 郊 區(qū)支 撐 真 正 意 義 的 郊 區(qū)mall我們國(guó)家最早的商業(yè)模式，供銷(xiāo)社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很

20、長(zhǎng)時(shí)間，它是在供銷(xiāo)社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營(yíng)模式上也發(fā)生了很大的變化著眼于滿(mǎn)足大眾日益增加的精神和文化精神和文化需求，國(guó)內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項(xiàng)目率先將城市休惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州閑生活帶到常州購(gòu)物中心購(gòu)物中心城市核心城市核心 隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購(gòu)物場(chǎng)所，而且結(jié)合休閑、娛樂(lè)和餐飲不但是購(gòu)物場(chǎng)所，而且結(jié)合休閑、娛樂(lè)和餐飲等功能。等功能。社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)購(gòu)物中心購(gòu)物中心

21、商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)泛商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)主要類(lèi)型西郊百聯(lián)購(gòu)物中心證大大拇指廣場(chǎng)南方百聯(lián)購(gòu)物中心正大廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)海寧皮革城九星建材市場(chǎng)杭州西湖新天地蘇州金雞湖創(chuàng)邑老碼頭創(chuàng)邑幸福灣其他分類(lèi)方式按規(guī)模分類(lèi)物業(yè)型綜合體普通MALL型綜合體百貨型商業(yè)綜合體連鎖型商業(yè)綜合體按物業(yè)類(lèi)別30萬(wàn)平方米都市型區(qū)域型近郊型按區(qū)位分類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格和資源優(yōu)勢(shì)，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。家具廣場(chǎng)茶葉交易市場(chǎng)開(kāi)放式商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)，租戶(hù)可得性較強(qiáng)、便于銷(xiāo)售，

22、回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式江漢路步行街上海新天地徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (商業(yè)街)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (超市)徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 （三益設(shè)計(jì)）商業(yè)中心商業(yè)綜合體徐州東城國(guó)際花園城商業(yè)中心 (五星級(jí)酒店和辦公樓)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) (五星級(jí)酒店和辦公樓)三、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)三、商業(yè)建筑設(shè)計(jì)一、商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期商業(yè)建筑存在一些問(wèn)題：1.汽車(chē)、自行車(chē)、行人混雜。2.商場(chǎng)周?chē)鄙俦匾牟叫袕V場(chǎng)和各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)。 3.商業(yè)建筑形象單調(diào)、缺少商業(yè)個(gè)性。4.商場(chǎng)之中或周?chē)鄙俦匾奈幕瘖蕵?lè)及飲食休息等服務(wù)設(shè)施。 5.許多商店面前人行

23、道狹窄，行人難以停留，失去了大量的“潛顧客”。 二、新型的商業(yè)建筑，將遠(yuǎn)不是單指零售業(yè)建筑，而是滿(mǎn)足人們的豐富心理需求的新建筑。 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐漸成為繼服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，越來(lái)越多的消費(fèi)者可望得到體驗(yàn)；可以說(shuō)，將來(lái)的商業(yè)建筑的生存也將是靠出售某種體驗(yàn)：熱鬧、繁華、豐富、交往、表演（提供顧客表演的場(chǎng)所）。符合當(dāng)今時(shí)代的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，成功地融購(gòu)物功能于娛樂(lè)體驗(yàn)。 以上是從零售形式變化的角度展望21世紀(jì)的商業(yè)建筑。從建筑的特性來(lái)講，未來(lái)的商業(yè)建筑也具有一般新建筑的諸多特征，如生態(tài)、信息化、個(gè)性化、高技術(shù)等。 三、消費(fèi)者心理： 現(xiàn)代人的生活消費(fèi)行為，已由單純的消費(fèi)行為，已由單純的購(gòu)物活動(dòng)轉(zhuǎn)向

24、多元、綜合的社會(huì)活動(dòng)購(gòu)物活動(dòng)轉(zhuǎn)向多元、綜合的社會(huì)活動(dòng)。形成購(gòu)物、游樂(lè)、文化、休息相結(jié)合的綜合活動(dòng)方式。 人們?cè)谏虉?chǎng)里除了購(gòu)物，還渴望在這里進(jìn)行休息、娛樂(lè)和社交，以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿(mǎn)足。 商業(yè)建筑的空間應(yīng)按照顧客的心理興奮曲線(xiàn)合理地安排休息、觀(guān)賞、娛樂(lè)及飲食服務(wù)等，以便消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中始終保持愉快的心情。四、 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)原則：1.商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素 ：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。2.適應(yīng)自然條件和社會(huì)條件：（1）這里自然條件最主要的是氣候、日照：（2）適應(yīng)社會(huì)條件：3.注重體驗(yàn)，注重公共非營(yíng)業(yè)空間設(shè)計(jì)：注重體驗(yàn)，注

25、重公共非營(yíng)業(yè)空間設(shè)計(jì)： 商業(yè)建筑的空間商業(yè)建筑的空間需要給人以隨意、自然、隨意、自然、流暢、無(wú)拘無(wú)束、溫暖、親切、富于人情味流暢、無(wú)拘無(wú)束、溫暖、親切、富于人情味的氣氛的氣氛。最成功的商業(yè)建筑師Jerde認(rèn)定城市的未來(lái)和在零售業(yè)上成功的關(guān)鍵就是：提高人的感受的質(zhì)量。建筑師應(yīng)把為人創(chuàng)造提高人的感受的質(zhì)量。建筑師應(yīng)把為人創(chuàng)造空間放在第一位，其次才是為商業(yè)?？臻g放在第一位，其次才是為商業(yè)。這樣做比傳統(tǒng)的以商業(yè)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)要容易成功。4.設(shè)計(jì)有特色設(shè)計(jì)有特色：首先就要在建筑的空間設(shè)計(jì)建筑的空間設(shè)計(jì)上有自己的獨(dú)特之處。上有自己的獨(dú)特之處。5.5.勇于創(chuàng)新：勇于創(chuàng)新：商業(yè)建筑，應(yīng)注重時(shí)尚。新奇的建筑形象和

26、空間將引起顧客的好奇心，并最終取得成功。6.以人為本，重視細(xì)部：要有精致、周到的以人為本，重視細(xì)部：要有精致、周到的細(xì)部設(shè)計(jì)。細(xì)部設(shè)計(jì)。商業(yè)建筑的組成和設(shè)計(jì)商業(yè)建筑的組成和設(shè)計(jì)1、大中型商店建筑基地宜選擇在城市商業(yè)地區(qū)或主要道路的適宜位置。2、大中型商店建筑應(yīng)有不少于兩個(gè)面的出入口與城市道路相鄰接；或基地內(nèi)應(yīng)有不小于1/4的周邊總長(zhǎng)度和建筑不少于兩個(gè)出入口 與城市道路相鄰接；基地內(nèi)應(yīng)設(shè)凈寬度不小于4M的運(yùn)輸消防道路。3、基地與城市道路的關(guān)系例圖：a、單面臨街 b、兩面臨街 c、兩面臨街 d、三面臨街 e、 四面臨街1.基地與總平面圖4、總平面布置應(yīng)按商店使用功能組織好顧客流線(xiàn)、貨運(yùn)流線(xiàn)、店員流

27、線(xiàn)和城市交通之間的關(guān)系，避免相互干擾。并應(yīng)考慮防火疏散安全措施。青島城市廣場(chǎng)1、在商店建筑的功能中，營(yíng)業(yè)廳為主要的功能空間，面積約占55%以上，因此應(yīng)占據(jù)主要的位置和較大的空間。為盡可能多地吸引顧客，應(yīng)臨近城市道路的一二層布置。2、倉(cāng)儲(chǔ)部分所占的面積通常不大于27%，應(yīng)設(shè)有單獨(dú) 的貨物出口。為避免與客流的干擾宜將其布置在沒(méi)有 顧客出入口的一面，采用通道與城市道路相接。倉(cāng)儲(chǔ)空間可集中布置在底層、頂層，也可分布在各層。3、輔助部分所占的面積通常不大于18%，位置選擇比較靈活。但主要辦公房間應(yīng)集中布置。4、營(yíng)業(yè)、 庫(kù)房、輔助用房之間應(yīng)有方便的聯(lián)系。2.功能分區(qū)5、營(yíng)業(yè)部分與庫(kù)房部分的關(guān)系例圖： 1.

28、設(shè)計(jì)要點(diǎn)：（1）顧客出入口應(yīng)與櫥窗、廣告、燈光統(tǒng)一設(shè)計(jì)；（2）柱網(wǎng)尺寸的確定；（3）每層營(yíng)業(yè)廳面積一般宜控制在2000平方米左右并不宜大于防火分區(qū)最大允許建筑面積，進(jìn)深宜控制在40米左右；（4）大中型百貨商店顧客休息場(chǎng)所、顧客衛(wèi)生間的設(shè)置；（5）營(yíng)業(yè)廳與倉(cāng)庫(kù)的關(guān)系； （6）營(yíng)業(yè)廳盡量利用天然采光；（7）非營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，營(yíng)業(yè)廳應(yīng)與其他房間隔離； 3.營(yíng)業(yè)廳設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）流線(xiàn)組織應(yīng)避免死角，并能迅速、安全地疏散；（2）水平流線(xiàn)應(yīng)區(qū)分顧客主要流線(xiàn)與次要流線(xiàn)； （3）柜臺(tái)布置所形成的通道應(yīng)形成合理的環(huán)路流動(dòng)形式；（4）垂直流線(xiàn)應(yīng)能迅速地運(yùn)送和疏散顧客人流、交通工具分布應(yīng)均勻, 主要樓梯、自動(dòng)扶梯或電梯應(yīng)

29、位置明顯。3.1營(yíng)業(yè)廳流線(xiàn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)營(yíng)業(yè)廳流線(xiàn)與樓梯布置：（1）利用夾層分隔營(yíng)業(yè)空間；（2）營(yíng)業(yè)空間中顧客流線(xiàn)的引導(dǎo)；（3）營(yíng)業(yè)空間垂直交通的引導(dǎo)作用： 它們?cè)跔I(yíng)業(yè)空間中能起到引導(dǎo)顧客流線(xiàn) 的作用。這些構(gòu)件本身又富有動(dòng)感，可為營(yíng)業(yè)空間增添生氣。（4）營(yíng)業(yè)空間的延伸與擴(kuò)大：根據(jù)人的視差規(guī)律使?fàn)I業(yè)空間產(chǎn)生延伸及擴(kuò)大感。 3.2營(yíng)業(yè)廳的空間組織營(yíng)業(yè)廳空間形式常用手法： 1.營(yíng)業(yè)廳一般層高：底層層高一般為5.46.0 m，樓層層高一般為4.55.4m。柱距：6.0 m 、6.6 m 、7.2 m 、7.8 m 等。2.柜臺(tái)貨架布置形式：（1）封閉式： a 周邊式 b 周邊式帶散倉(cāng) c 半島式 d 單柱島

30、式 e 雙柱島式（2）半開(kāi)敞式（3）開(kāi)敞式（4）綜合式3.3營(yíng)業(yè)廳柱網(wǎng)、層高的確定 3.4營(yíng)業(yè)廳內(nèi)通道最小凈寬表 4.庫(kù)房設(shè)計(jì)要點(diǎn)(1)商店應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模與方式、商品銷(xiāo)售量等特點(diǎn)設(shè)置供商品短期周轉(zhuǎn)的儲(chǔ)存庫(kù)房和有關(guān)的驗(yàn)收、整理、加工、管理等輔助用房。(2)營(yíng)業(yè)廳同層宜設(shè)置分庫(kù)以減輕垂直貨運(yùn)。(3)進(jìn)貨入口處應(yīng)靠近通路,并設(shè)卸貨平臺(tái)。 4.14.1庫(kù)房常用柱網(wǎng)和凈高1.柱網(wǎng)尺寸(mm)：?jiǎn)螌樱?000、9000、12000、15000多層：75007500、 780078002. 凈高：設(shè)有貨架者凈高 2.10m 設(shè)有夾層者凈高 4.60m 無(wú)固定堆放形式者凈高 3.00m四、商業(yè)建筑的空間組合四

31、、商業(yè)建筑的空間組合營(yíng)業(yè)廳1.建筑的內(nèi)部空間組合 注重商業(yè)空間的特色，注重豎向交通和空間的設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)非營(yíng)業(yè)空間的公共作用，強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物環(huán)境的塑造，這種指導(dǎo)思想和單純片面強(qiáng)調(diào)無(wú)限增加柜臺(tái)或售貨區(qū)面積，以求高營(yíng)業(yè)額的觀(guān)念恰恰相反。 在商業(yè)建筑中，中庭共享空間成為一種流行的空間處理方法，中庭既是人流交匯的樞紐，又是引導(dǎo)顧客進(jìn)入購(gòu)物空間的活動(dòng)中心，以各種建筑手法做成尺度宜人，變化豐富的環(huán)境。中庭式商場(chǎng)空間形式滿(mǎn)足交通組織要求并豐富購(gòu)物環(huán)境； 中庭溝通了不同層之間的視覺(jué)聯(lián)系，創(chuàng)造了豐富熱鬧的商業(yè)氣氛。 2.建筑與城市的空間銜接 處理好與城市的關(guān)系，可以很容易地引進(jìn)人流，因人成市。建筑的個(gè)體設(shè)計(jì)，我們的設(shè)

32、計(jì)觀(guān)念傾向是“開(kāi)放”型而不是“封閉”型。（1）利用設(shè)計(jì)外部空間同城市銜接;（2）成功的中庭也常常成為商業(yè)空間與城市空間的過(guò)渡。最簡(jiǎn)單辦法是視覺(jué)的過(guò)渡;（3）聯(lián)系相鄰商業(yè)建筑： 3.內(nèi)部交通組織及設(shè)施 商業(yè)建筑的內(nèi)部交通主要指顧客、內(nèi)部人員和商品在商店內(nèi)外流線(xiàn)，在組織布局中最重要的是避免這三種流線(xiàn)的相互干擾。 商業(yè)建筑中特別強(qiáng)調(diào)了引導(dǎo)空間的設(shè)置，如中庭空間為引導(dǎo)性空間，也就是強(qiáng)調(diào)了交通樞紐空間的處理。 3.1商業(yè)建筑內(nèi)部交通組織分類(lèi)1.水平交通組織： 商業(yè)建筑人流最集中的是營(yíng)業(yè)大廳，營(yíng)業(yè)大廳流線(xiàn)設(shè)計(jì)之要點(diǎn)是：首先應(yīng)明確具有清晰合理的流線(xiàn)是第一位的，然后才談上商品、柜臺(tái)的布置。2.垂直交通組織：

33、目前，商業(yè)建筑內(nèi)垂直交通設(shè)施有三種：樓梯、電梯和自動(dòng)扶梯。 樓梯的設(shè)計(jì)應(yīng)按民用建筑設(shè)計(jì)通則規(guī)定，樓梯踏步的最小寬度為0.28米，最大高度為0.16米。每段內(nèi)踏步高寬應(yīng)一致，每段不超過(guò)18級(jí)，不少于3級(jí)。樓梯間應(yīng)設(shè)在明顯易見(jiàn)的地方，并盡量靠近出入口部位，以便盡早分流，減少營(yíng)業(yè)廳內(nèi)人流交叉。（每層樓梯總寬度應(yīng)按其通過(guò)人數(shù)計(jì)算） 電梯：分客用電梯與貨用電梯兩種。 3.2流線(xiàn)設(shè)計(jì)的具體要求（1）流線(xiàn)組織應(yīng)保證從最佳角度展示商品，還應(yīng)能迅速、安全地疏散人流。（2）水平流線(xiàn)應(yīng)區(qū)分主要通道和次要通道，區(qū)分通道和購(gòu)貨區(qū)，注意垂直交通和出入口的關(guān)系的處理。 （3）柜臺(tái)或售貨區(qū)的設(shè)置應(yīng)自然形成合理的環(huán)路，避免盡端，為顧客提供明確的流動(dòng)方向和購(gòu)物目標(biāo)，避免走回頭路。 （4）所有流線(xiàn)必須和各層中的垂直交通工具如電梯、自動(dòng)扶梯、樓梯形式發(fā)生便利、明確的關(guān)系。 4.外部空間設(shè)計(jì)1.外部交通的組織：（1）人車(chē)分流：（2）設(shè)置步行廣場(chǎng)： （3）停車(chē)場(chǎng)：分自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)和汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)。（4）出入口設(shè)置：與商業(yè)建筑直接發(fā)生關(guān)系的流線(xiàn)一般有三種：顧客流線(xiàn)、內(nèi)部人員流線(xiàn)、貨品流線(xiàn)。三種流