房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)參考

1、頁眉.房產(chǎn)工程尚未決算是否能結(jié)轉(zhuǎn)成本問：我公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)單位 , 一期工程基本竣工 , 已取得了大產(chǎn)權(quán)證 , 但目前海未與施工單位進行竣工決算 , 還有部分未付的工程款尚未取得施工單位的發(fā)票。事物所審計時提出按照會計準則成本不能可靠計量 , 不予結(jié)轉(zhuǎn)成本 , 但我單位認為大部分工程款都已經(jīng)真實發(fā)生并且已經(jīng)付款 , 可以預(yù)估成本 , 結(jié)轉(zhuǎn)收入 , 此問題比較迷惑 , 請給予指教！ 答：事務(wù)所的說法有根據(jù)的， 企業(yè)會計準則收入規(guī)定：“銷售商品的收入，應(yīng)在下列條件均能滿足時予以確認：（ 1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（ 2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，

2、也沒有對已售出的商品實施控制；（ 3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)； （4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量?！辟F單位的工程款只是大部分能夠準確計量， 但不符合“相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量”的規(guī)定，因此不能按預(yù)估的成本來結(jié)轉(zhuǎn)收入。問：我公司屬于一家從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。 在房屋尚未交付使用之前， 將所收到的銷售收入計入了預(yù)收賬款項目中， 將支付的工程款及相關(guān)配套和前期費用計入了開發(fā)成本中，這樣會計核算是否妥當？ 答：按照房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的規(guī)定：一、企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實現(xiàn)時及時入賬：1轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。

3、2代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。1 / 9頁眉.3對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)入收入。4出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為經(jīng)營收入實現(xiàn)。二、“開發(fā)間接費用”期末應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān)的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費用”。本科目期末應(yīng)無余額。三、“開發(fā)成本”科目：企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、 房屋、配套設(shè)施和待建工程， 應(yīng)及時進行成

4、本結(jié)轉(zhuǎn)。 月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時， 按實際成本， 借記“開發(fā)產(chǎn)品” 科目，貸記“開發(fā)成本”。本科目的期末余額為在建開發(fā)項目的實際成本。四、“經(jīng)營成本”科目，月份終了，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本月已對外轉(zhuǎn)讓，銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“經(jīng)營成本”，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。綜上所述，只有“開發(fā)間接費用”需要按月結(jié)轉(zhuǎn)，“經(jīng)營收入”。“經(jīng)營成本”、“開發(fā)成本” 在具備相應(yīng)條件時方可結(jié)轉(zhuǎn)。問: 我房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)產(chǎn)品已竣工，向房管部門竣工報備。目前工程在結(jié)算中，已取得承建方部分土建成本發(fā)票。 在這種條件下， 我公司取得售樓收入是繼續(xù)按 15%利潤率預(yù)繳企業(yè)所得稅， 還是將所有的預(yù)收帳款結(jié)轉(zhuǎn)為銷

5、售收入按照依帳征收（收入相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的計稅成本一期間費用營業(yè)外收支）申報？2 / 9頁眉.答: 根據(jù)國稅發(fā) 200631 號文第二條規(guī)定， 凡符合文件要求的條件之一的，應(yīng)視為完工產(chǎn)品進行成本結(jié)轉(zhuǎn) .請問：房地產(chǎn)會計中每個月末如何結(jié)轉(zhuǎn)成本？房地產(chǎn)會計交的稅款是按“預(yù)收帳款”計算繳納，那么，在未工的前提下，每月是如何結(jié)轉(zhuǎn)成本計算出“本年利潤”的？答: 房地產(chǎn)企業(yè)按“預(yù)收賬款”繳納稅款有兩種稅，一是營業(yè)稅及城建教育附加，二是企業(yè)所得稅。 對于第一種情況按預(yù)收賬款的實際數(shù)量作為計稅依據(jù)進行納稅；對于第二種情況， 則按房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤率進行估算企業(yè)利潤， 然后按適用的所得稅稅率預(yù)繳企業(yè)所得稅。 至于本年

6、利潤則是按照實際發(fā)生的成本費用之后余額結(jié)轉(zhuǎn)出本年利潤。問: 我是一家房地產(chǎn)企業(yè)，假如說是 03 年 10 月開發(fā)的房子， 04 年 9 月一期工程完工， 05 年 2 月二期工程完工， 04 年 1 月開始預(yù)售， 到 04 年末共取得銷售收入 3000 萬，到 04 年末，由上開發(fā)成本科目余額為2800 萬，05 年銷售收入為2500 萬， 05 年本年帳上發(fā)生成本2600 萬（即 05 年 1 月-12 月帳上發(fā)生成本2600 萬）， 06 年全年實現(xiàn)銷售收入 300 萬， 06 年 1-12 月發(fā)生成本 700 萬，請問各年的成本應(yīng)如何結(jié)轉(zhuǎn)，是帳上有多少成本就轉(zhuǎn)多少呢， 還是如何結(jié)轉(zhuǎn)。 注

7、，整個小區(qū)總銷售面積 60000 平方，總開發(fā)成本 6100 萬，預(yù)計全部售完，可實現(xiàn)銷售收入6400 萬。 04 年售出 3 萬平方， 05 年售出 2 萬平方， 06 年售出 3000 平方，還余 7000 平方未售出。答:我們公司是有多少轉(zhuǎn)多少，不過我認為應(yīng)該遵循“配比原則”，當期結(jié)轉(zhuǎn)的成本應(yīng)為：當期銷售面積 * 預(yù)計總開發(fā)成本 / 總銷售面積，到年底或項目完成時再按實際的開發(fā)總成本調(diào)整。3 / 9頁眉.答: 你們也是按有多少轉(zhuǎn)多少的原則結(jié)轉(zhuǎn)的呀， 那你們當?shù)氐亩悇?wù)部門認可了嗎，我的認為和你的一致，應(yīng)當按配比原則進行，英雄所見略同，不過，我們當?shù)氐亩悇?wù)部門可不這樣認為，他們也認為是有多少

8、轉(zhuǎn)多少。問: 房地產(chǎn)企業(yè)當月做了銷售，當月要結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎開發(fā)成本發(fā)票沒有到位， 審計價又沒有出來， 無法估算，想在年度結(jié)轉(zhuǎn)成本，當月只做銷售， 營業(yè)稅按銷售繳納， 所得稅不影響， 當月做了銷售可以不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本嗎？ 答: 按照收入與成本合理配比的要求， 當期確認的收入， 應(yīng)在同期結(jié)轉(zhuǎn)成本。你所說這種情況， 可先將實現(xiàn)的銷售計入預(yù)收賬款， 并按預(yù)計利潤率預(yù)計所得稅，待取得開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算發(fā)票后再轉(zhuǎn)入銷售收入， 同時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。 并進行所得稅清算。問: 房地產(chǎn)企業(yè)如何結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本答: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本， 按當期已實現(xiàn)銷

9、售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本 =成本對象總成本總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本問: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把租金收入計入主營業(yè)務(wù)成本對嗎？那么應(yīng)如何結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本？答: 根據(jù)新會計準則房地產(chǎn)公司出租房地產(chǎn)時，計入投資性房地產(chǎn)。4 / 9頁眉.借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入或主營業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本借：其他業(yè)務(wù)成本或主營業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在；1. 成本構(gòu)成的不可分割

10、性； 2. 成本與售價的不配比性； 3. 商品房價格的不確定性；二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法；財務(wù)會計制度和稅法都要求商品房以“買主”購買的商；1. 有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開；2. 有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法，根據(jù)總成本按樓層； 3. 還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅(qū)使，隨意確定；當開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)有兩種方法，一是在商品房竣工驗收辦理決算后把歸集的開發(fā)成本按一定標準分配結(jié)轉(zhuǎn)到商品房中去。二是在商品房銷售以后才把已銷商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)到銷售成本中去。商品房的成本結(jié)轉(zhuǎn)既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特點：5 / 9頁眉.1. 成本構(gòu)成的不可分割性。

11、 商品房的開發(fā)從決策立項到房屋交付使用， 成本的歸集分配大致分兩個階段。 第一階段從立項、 土地址用、拆遷安置、工程勘探、規(guī)劃設(shè)計、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)到建筑施工前的各項稅費都是以開發(fā)項目歸集的，按土地面積（也可以采用建筑面積） 作為標準分配的， 這一階段成本通常稱為前期開發(fā)成本。第二階段從建筑施工的招標或發(fā)包開始到工程竣工驗收辦理決算為止。由于現(xiàn)行國家法規(guī)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事工程施工， 這就需要將建設(shè)工程招標或發(fā)包出去， 所以第二階段開發(fā)成本也稱建筑安裝成本。 第一階段按土地面積（或建筑面積） 分攤的前期開發(fā)成本和第二階段的建筑安裝成本， 就構(gòu)成了商品房直接開發(fā)成本。 當然在整個開發(fā)期間還會

12、發(fā)生人員工資、 辦公費、籌資費等間接開發(fā)成本，也要按適當標準分配到建設(shè)工程中去。 但不論是直接開發(fā)成本，還是間接開發(fā)成本，都無法按樓層或戶型來確定成本。2. 成本與售價的不配比性。一般商品的售價總是圍繞成本上下波動，而商品房卻不同， 商品房成本形成是整體的， 成本載體是整個建設(shè)工程，但銷售時是按樓層或戶型為單位的。 從單個樓層或戶型看， 售價明顯不與成本配比。如同一結(jié)構(gòu)（磚混或框架）商品房，底層建筑施工成本低，高層建筑施工成本高，這是建筑施工的特點所決定的。但銷售時，底層售價反而高于高層。如果開發(fā)“丁字型”樓房，雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差很大。3. 商品房價格的不確定性。商品

13、房的建設(shè)在工藝上與一般建設(shè)工程是相同的。不過，一般建設(shè)工程是根據(jù)“買主”的要求建造的，工程竣工驗收并辦理決算后，收入即可實現(xiàn)。至于款項能否收回，只涉及到壞賬損失而已。但商品房竣工驗收后，卻不能確定“買主”，也不能確定價格，只有與“買主”簽訂購銷合同后銷售才能成立。二、商品房成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法6 / 9頁眉.財務(wù)會計制度和稅法都要求商品房以 “買主” 購買的商品房作為獨立的產(chǎn)品按時確認收入的實現(xiàn)和進行成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 但現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法又都是按獨立產(chǎn)品作為計量單位結(jié)轉(zhuǎn)的。 所以現(xiàn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)方法不能適應(yīng)商品房開發(fā)與銷售這一特殊業(yè)務(wù)的經(jīng)濟內(nèi)容， 使房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)處于無序狀況， 歸納起來大致有三種情況。

14、1. 有些企業(yè)按當期竣工驗收后商品房的總成本除以開發(fā)建筑面積得出平方米建筑面積成本， 隨后按銷售面積乘以平方米建筑面積成本就是本期銷售成本。由于商品房售價受樓層、朝向因素影響，售房價格差異很大，采用上述分攤方法，計算出的經(jīng)營成果會嚴重失真。2. 有些企業(yè)通過確定系數(shù)的方法， 根據(jù)總成本按樓層面積和系數(shù)計算出各樓層成本，再根據(jù)各層成本按建筑面積計算出平方米建筑面積成本， 進而計算每個戶型成本。這種方法，首先是確定系數(shù)的依據(jù)尚無科學(xué)標準，全憑人為估算，其次對于朝向不同的樓層，售價差異也大，所以提供的財務(wù)信息也會失真。3. 還有些企業(yè)憑經(jīng)驗或受某些利益的驅(qū)使， 隨意確定成本售價比率進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。采用

15、的比率也不盡相同， 有的采用成本與實際售價比率， 有的采用成本與計劃售價比率。對于成本結(jié)轉(zhuǎn)沒有一個公允、合理、科學(xué)的法則約束，其結(jié)果不是侵害國家利益，就是加重企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，損害投資人利益。當開發(fā)的商品房達到可銷售狀態(tài)時，開發(fā)企業(yè)會根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格， 為了解決商品房銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位這一特殊問題，有必要引進這個價格作為成本分配標準，求得一個計劃銷售成本率（即：實際開發(fā)成本除以計劃銷售總額） 來進行商品房成本的結(jié)轉(zhuǎn)。 在實際工作中，還可以分為實際售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。7 / 9頁眉.實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成

16、本率得出當期銷售成本，季末再按計劃售價乘以計劃銷售成本率減去季度前兩個月已轉(zhuǎn)銷售成本等于季本銷售成本的方法調(diào)整。 具體操作程序是： 分類明細賬應(yīng)按開、 竣工時間相同或相近且一并辦理工程決算的商品房設(shè)置賬戶， 商品明細賬應(yīng)在分類明細賬基礎(chǔ)上再按計劃價格相同的商品房房分類設(shè)戶， 價格不同分別設(shè)置， 季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)， 即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)， 對銷售欄只登記數(shù)量。 待季本將未銷售房面積的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本， 用倒擠的方法結(jié)轉(zhuǎn)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)， 優(yōu)點是可以簡化上作量。 缺點是季度前兩個月受房價折扣影響會產(chǎn)生一定誤差， 并且不能及時、 準確提供較詳細的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程在辦理竣工決算后，就可以把商品房成本按樓、樓層、單元