光谷世界城運(yùn)營管理計(jì)劃書

1、.光谷世界城運(yùn)營管理計(jì)劃書序言商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有通過良好的整體運(yùn)營，才能體現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值，像本項(xiàng)目這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槠溟_發(fā)盈利模式的原因，運(yùn)營管理過程中牽涉的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比較復(fù)雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)營者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系。商業(yè)運(yùn)營管理公司組建的重要意義，就是要代理協(xié)調(diào)各種復(fù)雜關(guān)系，代理產(chǎn)權(quán)不同歸屬的物業(yè)或無產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營，整合各種內(nèi)外的資源進(jìn)行利用，使所管理的商業(yè)物業(yè)在整體上往良性循環(huán)和升值的方向邁進(jìn)。本計(jì)劃書結(jié)合本人從事商業(yè)運(yùn)營管理的淺薄經(jīng)驗(yàn)，綜合各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展情況，整合編寫而成，旨在為項(xiàng)目即將起步的運(yùn)營管理提供參考。第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理

2、核心理念一、商業(yè)運(yùn)營管理公司組建模式本計(jì)劃書提出，為了確保光谷世界城物業(yè)運(yùn)營管理的工作開展目標(biāo)的一致性和統(tǒng)一性，在組建原則上，絕對不能把商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理兩大部分的只能分屬不同的公司實(shí)體，而應(yīng)該在一個(gè)運(yùn)營管理公司的基礎(chǔ)上，圍繞物業(yè)運(yùn)營作為主體，物業(yè)管理為輔助，并設(shè)置其它配套功能。本計(jì)劃書建議：由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營管理公司，對物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營管理。單獨(dú)組建運(yùn)營管理公司主要出于以下三方面的目的：1、為了能把開發(fā)商原有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或交接，包括開發(fā)過程中遺留的有權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)2、把商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營做旺，充分挖掘和提升物業(yè)價(jià)值3、兌現(xiàn)開發(fā)商的承諾，通過運(yùn)營管理公司來協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，開展優(yōu)質(zhì)運(yùn)營管理服務(wù)，

3、逐步實(shí)現(xiàn)開發(fā)商之前的承諾商業(yè)運(yùn)營管理公司前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注資，如停車場、倉庫、廣告位、內(nèi)外場多種運(yùn)營點(diǎn)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，這些資產(chǎn)成為運(yùn)營管理公司的注冊資產(chǎn)，為商業(yè)運(yùn)營管理的日常運(yùn)營提供一定的收入來源。商業(yè)運(yùn)營管理公司的架構(gòu)由運(yùn)營部、工程部、管理部、財(cái)務(wù)部、行政部、策劃部這六個(gè)部門組成。各部門之間相互溝通、協(xié)調(diào)、配合，形成一個(gè)高效、優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。二、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的理念商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從整體本質(zhì)上來說，是社會(huì)商品進(jìn)行銷售推廣、商業(yè)服務(wù)開展的平臺(tái)和載體，所以，開發(fā)的最終目的是要進(jìn)行運(yùn)營管理；也只有通過整體運(yùn)營，才能真正體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是產(chǎn)

4、權(quán)所有者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)盈利模式以銷售為主，無論是組建或外聘運(yùn)營管理公司對項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營管理，在運(yùn)營管理過程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)都比較復(fù)雜，其體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)營者、消費(fèi)者五個(gè)方面的利益關(guān)系。本項(xiàng)目要借助專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理的開展，實(shí)現(xiàn)銷售旺、招商旺和運(yùn)營旺“三旺”，達(dá)至開發(fā)商贏、管理者贏、投資者贏、運(yùn)營者贏等多贏的開發(fā)目標(biāo)，在運(yùn)營管理中，開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)營者和消費(fèi)者形成良性循環(huán)，缺一不可。三、商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的內(nèi)容范疇商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營管理從內(nèi)容范疇來說，主要包括以下四大部分：商業(yè)運(yùn)營管理公司組織架構(gòu)和功能設(shè)置商業(yè)運(yùn)營管理公司的運(yùn)作模式商業(yè)項(xiàng)目

5、日常運(yùn)營管理工作商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營推廣四、商業(yè)運(yùn)營管理的目標(biāo)1、建立一個(gè)高效高素質(zhì)服務(wù)良好的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)2、建立一個(gè)具備良好營商環(huán)境的商業(yè)中心3、建立一個(gè)具備良好品牌形象的商業(yè)中心4、打造一個(gè)具有良好市場升值前景的商業(yè)中心第二部分 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理公司組建模式與功能架構(gòu)一、商業(yè)運(yùn)營管理公司籌建的必要性（一）開發(fā)遺留資產(chǎn)價(jià)值的交接與核算在光谷世界城的整個(gè)開發(fā)進(jìn)程中，會(huì)有不少產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)成為開發(fā)商遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)如下所示：1、一期項(xiàng)目中，銷售部分的物業(yè)主要為四棟聯(lián)體商場的首層和二層外，三層和四層主要進(jìn)行招商公開租賃。2、商場室內(nèi)外廣告位等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，這部分廣告位面積大，數(shù)量多，分布廣3

6、、室外及地下停車場，也成為開發(fā)商自有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)4、為運(yùn)營推廣而設(shè)立的網(wǎng)站信息中心等軟件產(chǎn)業(yè)5、配套的倉庫6、室內(nèi)外各類多種經(jīng)營點(diǎn)的設(shè)立和租賃以上都是在開發(fā)本項(xiàng)目中產(chǎn)生的遺留資產(chǎn)，這些資產(chǎn)不可能靠開發(fā)商自主進(jìn)行運(yùn)營和管理，必須要組建專門的商業(yè)運(yùn)營管理公司，來為這些資產(chǎn)進(jìn)行精心的運(yùn)營管理，使這些資產(chǎn)能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，為開發(fā)商提供良好的收益來源。當(dāng)然，以上一些遺留資產(chǎn)，如廣告位、多種運(yùn)營攤點(diǎn)等無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)和停車場、倉庫等有產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)，在組建運(yùn)營管理公司時(shí)也可以把這些資產(chǎn)注入運(yùn)營管理公司，這樣運(yùn)營管理公司注冊成立時(shí)，就擁有自己的自有資產(chǎn)，使運(yùn)營管理公司能更好的發(fā)揮管理職能，收益來源渠道較多，維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)有一定

7、的保障。（二）確保項(xiàng)目的運(yùn)營興旺和持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目銷售與招商的成功，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束，相反，只是一個(gè)開始，必須要通過精心的籌劃運(yùn)營管理，使世界城在開業(yè)后穩(wěn)定運(yùn)營，走向興旺之道，并且能夠進(jìn)行持續(xù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、運(yùn)營者等多贏的目標(biāo)，這才是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目良好開發(fā)運(yùn)營觀念，任何短期利益行為，都會(huì)給項(xiàng)目整體帶來不可估量的負(fù)面影響。所以，要確保項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營的興旺發(fā)展，就必須組建專業(yè)的運(yùn)營管理公司，專門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營管理。（三）為二期和三期的持續(xù)開發(fā)提供強(qiáng)大動(dòng)力光谷世界城的開發(fā)總面積120萬，規(guī)劃以主題特色及完整機(jī)能的九大組團(tuán)，由一條1350米的世界最長步行街串聯(lián)為一體，規(guī)劃的商業(yè)規(guī)模達(dá)40萬和8

8、0萬的高檔住宅。其中一期開發(fā)僅16萬，可以說，一期開發(fā)只是一個(gè)開始，后續(xù)還有巨大的開發(fā)量。一期開發(fā)一旦建設(shè)完畢，必須要依靠良好的運(yùn)營管理來做旺商場，使一期實(shí)現(xiàn)真正的商業(yè)價(jià)值。如果后續(xù)開業(yè)運(yùn)營失敗，必將對項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)生難以挽回的負(fù)面影響。另外，通過一期的良好運(yùn)營管理，使投資者、運(yùn)營者等獲得了理想的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)建立了一個(gè)專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，對二期和三期的后續(xù)開發(fā)、招商、銷售乃至運(yùn)營管理的巨大促進(jìn)也不言而喻。所以，必須要有專業(yè)的運(yùn)營管理公司，為項(xiàng)目整體開發(fā)進(jìn)程服務(wù)，二期和三期的持續(xù)開發(fā)才有足夠的動(dòng)力來源。（四）協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系商業(yè)物業(yè)銷售后，項(xiàng)目因產(chǎn)權(quán)分散，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)營過程中牽涉

9、的關(guān)系和環(huán)節(jié)很復(fù)雜，體現(xiàn)了開發(fā)商、管理者、投資者、運(yùn)營者和消費(fèi)者等多個(gè)方面的利益關(guān)系，其整體的運(yùn)營管理將會(huì)遇到不少問題，需要成立專門的運(yùn)營管理公司，協(xié)調(diào)和調(diào)控好各方面的關(guān)系，才能把商業(yè)物業(yè)整體的運(yùn)營帶動(dòng)起來。（五）開發(fā)商自身可持續(xù)發(fā)展的需要1、令商業(yè)物業(yè)“保值、增值”，盤活開發(fā)商的固定資產(chǎn)。要解決商業(yè)物業(yè)如何“保值、增值”，吸納有全盤規(guī)劃和商業(yè)專業(yè)知識(shí)的運(yùn)營性專業(yè)人才，實(shí)行專業(yè)運(yùn)營管理，有利于使房地產(chǎn)公司物業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，在投資市場成為炙手可熱的投資品，盤活公司的固定資產(chǎn)，并使之“保值、增值”，為公司帶來穩(wěn)定的收益。2、運(yùn)營管理公司和開發(fā)公司分工明確，發(fā)揮各自專長運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)

10、營管理，開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)，分工明確，能發(fā)揮各自專長。優(yōu)化資源配置，配合集團(tuán)公司走專業(yè)化發(fā)展道路。3、增加資金運(yùn)作途徑運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)，為項(xiàng)目后期發(fā)展打造好產(chǎn)業(yè)鏈中的物業(yè)運(yùn)營一環(huán)，同時(shí)增加了資金運(yùn)作的新途徑。4、專職處理商業(yè)物業(yè)問題運(yùn)營公司專業(yè)運(yùn)營商業(yè)物業(yè)，處理可能發(fā)生的各種問題，避免房地產(chǎn)公司直接面對商業(yè)物業(yè)的問題，使房地產(chǎn)公司在后期開發(fā)中輕裝前進(jìn)。5、商業(yè)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展運(yùn)營公司專業(yè)性強(qiáng)，專職于招商、運(yùn)營管理，能給租賃客戶信心，使商業(yè)項(xiàng)目能持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，有利于公司在商業(yè)領(lǐng)域的長遠(yuǎn)發(fā)展。二、項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營公司組建模式（一）商業(yè)運(yùn)營管理兩大工作內(nèi)容1、物業(yè)管理世界城物業(yè)的硬件設(shè)施進(jìn)行管理維

11、護(hù)，包括了建筑硬件設(shè)施、設(shè)備和水電工程等設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)安保和消防系統(tǒng)工作的開展清潔、綠化及其他維護(hù)等一系列工作物業(yè)服務(wù)的相關(guān)工作2、運(yùn)營管理世界城的日常管理服務(wù)工作商戶的維系和調(diào)整世界城的形象包裝和推廣租金收取和業(yè)主的維系服務(wù)工作可以說，在項(xiàng)目的運(yùn)營管理中，物業(yè)管理是運(yùn)營管理開展的前提，運(yùn)營管理是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)。在實(shí)際運(yùn)營管理中，兩部分是緊密聯(lián)系，不可分離，如項(xiàng)目的日常服務(wù)管理工作，既體現(xiàn)了物業(yè)管理的內(nèi)容，又體現(xiàn)了運(yùn)營管理的要點(diǎn)，物業(yè)管理中處處滲透了運(yùn)營管理的特征，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。以上兩大部分內(nèi)容中，運(yùn)營管理是核心，物業(yè)管理是圍繞運(yùn)營管理來服務(wù)的，從功能配

12、置上從屬于運(yùn)營管理。（二）項(xiàng)目運(yùn)營管理公司組建模式運(yùn)營管理公司組建有以下幾種模式（本人將通過幾種管理模式的利弊分析對比，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，選擇一種最適合的管理模式）1、物業(yè)管理于運(yùn)營管理分離，由不同企業(yè)公司主體進(jìn)行操作這種方式雖然能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢，但由于兩個(gè)工作范疇之間的關(guān)聯(lián)性緊密，導(dǎo)致兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交叉和重疊，因此部分責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生混淆，容易產(chǎn)生矛盾，從而引起物業(yè)管理公司與運(yùn)營管理公司互相爭奪利潤、推卸責(zé)任，各自為戰(zhàn)，極大的打擊了經(jīng)營戶的經(jīng)營積極性，商戶不知道出了問題，找誰？誰負(fù)責(zé)解決問題？對項(xiàng)目的順暢運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展大為不利。以廣州一家SHOPPING M

13、ALL為例，該項(xiàng)目自開業(yè)，盡管項(xiàng)目整體是開發(fā)商自有物業(yè)，物管工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，運(yùn)營工作由商業(yè)運(yùn)營公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司和商業(yè)運(yùn)營公司都是開發(fā)商屬下的子公司，但實(shí)際運(yùn)作中涉及兩間公司的部門多，環(huán)節(jié)冗長，手續(xù)繁瑣，效率低下，而且因?yàn)槔骊P(guān)系產(chǎn)生了很多沖突和矛盾，結(jié)果由于相互之間的不配合和不理解，令雙方的工作協(xié)調(diào)和對商戶的管理在實(shí)際操作中都出現(xiàn)了種種問題，甚至使商戶和管理方矛盾激化，一度影響了商場的正常經(jīng)營。后經(jīng)總公司對管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將物業(yè)管理公司撤并為運(yùn)營管理公司下屬一個(gè)部門，才逐漸扭轉(zhuǎn)了項(xiàng)目在運(yùn)營管理中出現(xiàn)的種種弊端。由此可見，此模式不可取，僅能作為短期的過渡形式。2、物業(yè)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，

14、運(yùn)營管理由專業(yè)公司提供顧問意見或駐場代表，由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌操作。這種方式避免物管與運(yùn)營工作分離對實(shí)際操作工作帶來的一系列問題，使各項(xiàng)的管理和經(jīng)營工作開展得比較順利，另外也能夠在一定程度上得到專業(yè)公司的意見，以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)營工作上的欠缺。這種模式在很多SHOPPING MALL項(xiàng)目中被采用，如目前較為成功的“天河城”，當(dāng)時(shí)他們聘請了“第一太平戴維斯”作為管理顧問公司，在運(yùn)作了一段時(shí)間后，雖取得一定成效，但并不顯著，故后來逐漸弱化此合作模式。畢竟，這種合作多以甲方支付顧問費(fèi)為前提，令專業(yè)公司“旱澇保收”，另一方面由于專業(yè)公司沒有爭取更大利潤的動(dòng)力，沒有融入真正的經(jīng)營活動(dòng)中（如停車場的經(jīng)營），

15、故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的情況，至于駐場代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)不足的狀況。因此，目前很多項(xiàng)目更多的考慮利用專業(yè)公司品牌作用，借用其豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷售工作，而實(shí)際利用其專業(yè)意見僅限于項(xiàng)目前期而已。3、聘請專業(yè)公司進(jìn)行全面運(yùn)營管理工作，即實(shí)行專業(yè)公司承包做法，開發(fā)商每月收取固定費(fèi)用，至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營管理的空間，專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)營管理兩大部分內(nèi)容，可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào)；但從另一角度來看，作為項(xiàng)目的大業(yè)主（開發(fā)商）對項(xiàng)目運(yùn)營管理的監(jiān)控力度較小，且當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)

16、營不善，商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí)，開發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào)，更可能需出面收拾殘局。當(dāng)然，這種模式也有成功和失敗的案例：如廣州天河宏城商業(yè)市場就較為成功，由專業(yè)公司進(jìn)行操盤，令該項(xiàng)目的熱度不斷上升，業(yè)主得到了理想的回報(bào)；而廣百新翼同樣采取過這種模式管理負(fù)一、二層，結(jié)果出現(xiàn)了雙方解除合作的局面?？梢?，這種模式在一定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營者心態(tài)的影響，如果是開發(fā)商對由專業(yè)公司操盤會(huì)產(chǎn)生較大利潤存在很大希望，忽視商業(yè)經(jīng)營規(guī)律，這樣很可能會(huì)失望而歸，而如果專業(yè)公司的經(jīng)營管理較為短淺，限于眼前利益，那么結(jié)果也會(huì)得不償失。4、由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)營管理公司，對項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。這種方

17、式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營管理公司，管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營管理，這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性，使項(xiàng)目運(yùn)營管理效益最大化；一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢，另一方面也可體現(xiàn)開發(fā)商對運(yùn)營管理的監(jiān)控力度，且全程參與運(yùn)營管理工作，在合作中積累經(jīng)驗(yàn)，加快自身成長。當(dāng)然，這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤，避免推諉責(zé)任和利益矛盾。5、由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營管理公司，對物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營管理這種方式是開發(fā)商通過從社會(huì)上招聘有類似經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，組建運(yùn)營管理公司，實(shí)行自行操作，運(yùn)營管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營管理和物業(yè)管理，兩大管理緊密聯(lián)系，相互配合，在管理上形成一個(gè)統(tǒng)一的整體

18、。通過組建運(yùn)營管理公司，可使經(jīng)營利潤的最大化；另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營管理自身的物業(yè)，經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司，不存在利潤的爭奪和責(zé)任的推諉，責(zé)任到部門，責(zé)任到個(gè)人，同時(shí)也不會(huì)造成公司對外口徑不統(tǒng)一，便于統(tǒng)一管理。對開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。當(dāng)然，這種方式存在一個(gè)“培育”過程，招聘回來的人能否符合公司發(fā)展要求，專業(yè)知識(shí)是否過硬等，且需要一段的時(shí)間整合，將他們的經(jīng)驗(yàn)融合在一起，但畢竟這些人擁有著較豐富的SHOPPING MALL運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，因此時(shí)間不會(huì)太長。（三）光谷世界城運(yùn)營管理公司組建模式建議 綜合以上五種商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式的有缺點(diǎn)，結(jié)合光谷世界城的自身情況，從

19、長遠(yuǎn)和整體角度考慮，建議本項(xiàng)目采用第五種方式：成立商業(yè)運(yùn)營管理公司進(jìn)行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作當(dāng)然，如果公司從項(xiàng)目目前狀況和市場運(yùn)營管理運(yùn)作慣例角度考慮，也可采取第三或第四中方式作為過渡性模式。商業(yè)運(yùn)營管理公司由開發(fā)商組建成立，其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注入部分資產(chǎn)，如停車場、倉庫、廣告位、項(xiàng)目的三、四層及A區(qū)、D區(qū)等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等，這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營管理公司的注冊資產(chǎn)，為商業(yè)運(yùn)營管理公司的日常運(yùn)營提供一定的收入來源，這對開展項(xiàng)目的日常運(yùn)營大有益處。（四）商業(yè)運(yùn)營管理公司的職能界限由于商業(yè)運(yùn)營公司由開發(fā)商組建，故從本質(zhì)上運(yùn)營管理公司隸屬于開發(fā)商，開展工作針對的對象為經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者，所以運(yùn)營管理的

20、職能上有四重關(guān)系：1、為開發(fā)商服務(wù)，盤活開發(fā)商自有物業(yè)資產(chǎn)，打造光谷世界城這一全新商業(yè)品牌。2、為經(jīng)營者服務(wù)，引導(dǎo)經(jīng)營者共同做旺世界城。3、為投資者服務(wù)，為投資者提供租賃服務(wù)，做旺世界城，使投資者的產(chǎn)業(yè)升值。4、為消費(fèi)者服務(wù)，提供良好的購物環(huán)境和服務(wù)，吸引消費(fèi)者前來購物消費(fèi)。從職能界限本質(zhì)來說，運(yùn)營管理公司不牽涉開發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展和內(nèi)部管理，是相對獨(dú)立預(yù)算的企業(yè)體；同樣，在適當(dāng)整體調(diào)控的基礎(chǔ)上，運(yùn)營管理公司也不會(huì)介入世界城里經(jīng)營戶內(nèi)部經(jīng)營事務(wù)，只是作為一個(gè)引導(dǎo)者，擴(kuò)大經(jīng)營戶的經(jīng)營范圍與提升其經(jīng)營實(shí)力，經(jīng)營戶是相對獨(dú)立開展自身經(jīng)營的，這就是：統(tǒng)一管理，獨(dú)立經(jīng)營。附一：光谷世界城運(yùn)營管理有限公司管理

21、架構(gòu)及職能根據(jù)以上商業(yè)運(yùn)營管理公司組建模式的思考，結(jié)合本項(xiàng)目大型綜合化商場的特點(diǎn)，建議商業(yè)運(yùn)營公司的架構(gòu)如下： 運(yùn)營管理公司設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，下設(shè)六大部門，其中財(cái)務(wù)部由總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)監(jiān)管。1名副總負(fù)責(zé)工程部和管理部。工程部的主要工作職責(zé)：光谷世界城公共設(shè)施、設(shè)備日常設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和保證所有設(shè)備的正常運(yùn)行，商戶店鋪的工程維護(hù)及維修服務(wù)，各大主力店的工程維修服務(wù)（與主力店工程人員配合，協(xié)調(diào)工作）。管理部的主要工作職責(zé)：光谷世界城B、C區(qū)24小時(shí)安保工作以及配合主力店的安保人員做好整個(gè)世界城的安保及日常安全監(jiān)控、消防監(jiān)控等工作。1名副總分管運(yùn)營部、策劃部、行政部運(yùn)營部主要工作職責(zé)：負(fù)責(zé)光