房地產(chǎn)公司加強(qiáng)管理提出建議

1、建議建安成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開 發(fā)成本的 60%左右。而整個(gè)工程施工階段的管理， 在既不降低房屋建造標(biāo)準(zhǔn)又要 保證工程質(zhì)量的前提下，能否科學(xué)、合理的采取和運(yùn)用一些有效措施來(lái)強(qiáng)化自 身的管理，將直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)最終獲得利潤(rùn)的大小?，F(xiàn)將房地產(chǎn)企業(yè)在工 程施工階段控制建安成本可采取的主要舉措，提出以下建議：一、加強(qiáng)對(duì)工程施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量的審核1、目前有很多設(shè)計(jì)人員為求省事，少用腦筋，多用鋼筋；以投資者的利益 為代價(jià)，無(wú)端增大設(shè)計(jì)上的保險(xiǎn)系數(shù)。因此，開發(fā)商在工程開工前，應(yīng)組織力 量或委托有資質(zhì)的部門，對(duì)施工圖主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，如發(fā)現(xiàn)超常規(guī)， 應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)單

2、位一起分析原因，進(jìn)行必要的修改。2、要結(jié)合開發(fā)房屋的基本定位，認(rèn)真審查設(shè)計(jì)圖紙有無(wú)不顧實(shí)際、追求新 材料、新設(shè)備、超標(biāo)準(zhǔn)等情況。一旦發(fā)現(xiàn)及時(shí)與設(shè)計(jì)人員溝通予以調(diào)整。二、優(yōu)先工程施工隊(duì)伍1、邀請(qǐng)和接受不少于三家施工企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，并制定出以價(jià)格高低為主要 考核依據(jù)兼顧其它指標(biāo)的招標(biāo)文件，組織有關(guān)專家公開、公正、公平的對(duì)投標(biāo) 企業(yè)進(jìn)行篩選。根據(jù)政策規(guī)定和市場(chǎng)價(jià)格行情，研究確定合同補(bǔ)充條款。2、選擇幾級(jí)資質(zhì)的施工企業(yè)，要根據(jù)企業(yè)資質(zhì)施工許可范圍，并結(jié)合將開 發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況（難易程度）而定。3、誠(chéng)信是衡量施工單位的重要條件。要選有精湛的管理，并信守合同、遵 守承諾的施工單位。三、加強(qiáng)施工圖預(yù)算的編制和

3、審核1、認(rèn)真編制施工圖預(yù)算，為工程招投標(biāo)提供較為準(zhǔn)確的價(jià)格依據(jù)。2、審核工程項(xiàng)目分部、分項(xiàng)的實(shí)物量，套用預(yù)算定額以及有關(guān)費(fèi)率是否符 合實(shí)際和有關(guān)文件要求。3、審核各類涉及增減工作量的工程聯(lián)系單、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)核定單等是否 在決算審計(jì)中予以調(diào)整。4、審核總決算審計(jì)中是否按照施工企業(yè)投標(biāo)承諾價(jià)格予以優(yōu)惠及合同條款 中關(guān)于價(jià)格方面的約定是否分別落實(shí)。5、審核甲供材料部分是否在決算審計(jì)中足額予以扣除，是否有重復(fù)滾費(fèi)情 況。四、認(rèn)真作好圖紙會(huì)審工作 組織好圖紙會(huì)審工作是減少返工、降低成本、加快工程進(jìn)度的有效手段。會(huì)審工作由開發(fā)商主持，提前 10 天以上通知設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面參加。借 用施工企業(yè)和監(jiān)理

4、單位各專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員的能力，力求多發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并 通過(guò)設(shè)計(jì)上及時(shí)予以調(diào)整和修正，這樣在施工過(guò)程中就能把由此帶來(lái)的損失降 到最低程度。五、施工技術(shù)措施的研究和論證 施工技術(shù)措施對(duì)建安成本的影響很大，應(yīng)花精力注重研究。通常可以在以 下幾個(gè)方面作出抉擇和努力：1、樁基應(yīng)視周圍環(huán)境條件許可的情況下，盡可能選擇預(yù)制樁，一則施工方便，速度較快；二則成本較低。2、地下室的基坑圍護(hù)方案應(yīng)視地質(zhì)條件好壞組織專家論證，不同的措施費(fèi) 用支出差異很大。3、屋面作法的選定，應(yīng)在不改變保溫效果和其它一些技術(shù)指標(biāo)的前提下， 宜從就近取材、工藝簡(jiǎn)單、價(jià)格便宜等方面去考慮，并與設(shè)計(jì)人員協(xié)商一致的 前提下進(jìn)行。4、初裝修標(biāo)準(zhǔn)

5、盡可能低。商品房不同于經(jīng)濟(jì)適用房，客戶購(gòu)房后必然要重 新裝修，因此盡可能降低交房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，以免造成大的浪費(fèi)。如墻面完成抹 灰面即可，地面面層不做。燈具、座便器和內(nèi)外門均可不做。六、重視材料的確認(rèn)與價(jià)格管理 材料費(fèi)用在建安成本中占了很大比重。因此開發(fā)商對(duì)材料管理應(yīng)給予足夠 的重視。1、對(duì)非甲供在“上海工程造價(jià)信息”中發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)”所覆蓋的品種數(shù) 量小，但總價(jià)高的材料，或“上海工程造價(jià)信息”中沒有列入的材料，應(yīng)逐項(xiàng) 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后分別予以確認(rèn)。確認(rèn)價(jià)格時(shí)不再涉及運(yùn)費(fèi)、損耗、采保、裝卸 費(fèi)等，避免重復(fù)支出。2、對(duì)非甲供材料，并在“上海工程造價(jià)信息”中作為信息價(jià)發(fā)布的，品種 數(shù)量大，且占總價(jià)較低的

6、一些材料，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查后，按統(tǒng)一下浮率一次性 予以確認(rèn)。并將主要精力放在對(duì)這些材料品質(zhì)、售后服務(wù)、品種規(guī)格和耐久性 上。3、對(duì)裝修材料（如花崗石、大理石、高級(jí)面磚、地磚等）要貨比三家，擇優(yōu)選用，同時(shí)在不影響質(zhì)量和外觀的前提下，以價(jià)格為主要選擇條件4、對(duì)于價(jià)值大的、投入精力相對(duì)少的，而風(fēng)險(xiǎn)又小的材料盡可能采用甲供 方式或由施工單位采購(gòu)，建設(shè)單位看樣定貨，認(rèn)定價(jià)格一次包死。七、設(shè)備采購(gòu)宜采用甲供形式電梯、水泵、軸流風(fēng)機(jī)、配電箱等設(shè)備，盡 可能都采用甲方供應(yīng)方式。一則不會(huì)投入很多精力；二則可以節(jié)約很多支出。開發(fā)商可以采用招投標(biāo)形式，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、供貨方式、售后服務(wù)及價(jià)格， 通過(guò)引進(jìn)多家供貨商競(jìng)標(biāo)后，擇優(yōu)確定和簽約。八、現(xiàn)場(chǎng)簽證制度必須嚴(yán)格施工階段的現(xiàn)場(chǎng)簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過(guò)嚴(yán)格的制度 和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的及時(shí)了解與掌握來(lái)有效控制。一般可以采取如下簽證流程：施 工方提交簽證單現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師確認(rèn)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)代表確認(rèn)預(yù)算工程 師確認(rèn)項(xiàng)目經(jīng)理確認(rèn)。有些內(nèi)容還需要設(shè)計(jì)單位確認(rèn)。缺少任何一個(gè)方面 的簽字認(rèn)可，均為無(wú)效簽證。簽證僅對(duì)數(shù)量進(jìn)行確認(rèn)，不涉及價(jià)格，其價(jià)格由 預(yù)決算人員按政策規(guī)定和合同約定結(jié)算。九、按合同約定控制資金支出要及時(shí)編制工程項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃