物業(yè)租賃治理的程序

1、第二節(jié)物業(yè)租賃治理的程序一、捕捉潛在租戶1 .通過(guò)廣告捕捉潛在租戶要挖掘和尋覓到最好的潛在租戶，物業(yè)治理者就必需利用廣告。廣告有多種形式，如做標(biāo)志牌、在報(bào)紙期刊上做宣傳，或通過(guò)廣播電視，或用信函、宣傳手冊(cè)、傳單和網(wǎng)址，或通過(guò)贊助體育競(jìng)賽、戲劇、音樂(lè)會(huì)等形式。問(wèn)題是物業(yè)治理者如何能夠用最少的廣告本錢開(kāi)支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，因此做廣告時(shí)要考慮到潛在租戶的類型。(1)不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告形式。對(duì)工業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過(guò)放置在工業(yè)區(qū)的要緊干道上的大型廣告牌就可找到，固然也能夠通過(guò)工業(yè)經(jīng)紀(jì)人尋覓；商業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過(guò)靠近寫字樓或就在寫字

2、樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報(bào)紙的特定版面上頻繁登廣告等方式尋覓；而一個(gè)潛在的家庭租戶有租賃需求時(shí)，往往通過(guò)鄰居或朋友，也有通過(guò)看報(bào)紙來(lái)尋覓的，因此居住物業(yè)的租賃廣告可通過(guò)在物業(yè)上懸掛廣告牌或在報(bào)紙上刊登。(2)不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告內(nèi)容。超卓的廣告在人們的腦海里會(huì)留下深刻印象，如此的廣告要緊通過(guò)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和效勞來(lái)吸引潛在租戶的注意，一樣在具體內(nèi)容后就有物業(yè)位置、有效日期、參觀時(shí)刻和聯(lián)系方式等。標(biāo)志牌廣告。物業(yè)的類型不同，潛在租戶不同，通過(guò)標(biāo)志牌尋覓的成效也不同。如大型的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)就常常利用戶外廣告牌，來(lái)吸引兜風(fēng)的潛在租戶；而大型住宅或辦公樓宇就應(yīng)在內(nèi)部設(shè)立一個(gè)小接待室

3、便于吸引潛在租戶前來(lái)觀看與查詢；而小型的住宅或辦公樓就能夠夠?qū)⑽飿I(yè)類型和聯(lián)系人、有效日期、參觀時(shí)間和聯(lián)系方式放在待租物業(yè)或待租物業(yè)隔壁的顯著位置上。報(bào)紙期刊廣告。在精心選擇的非地域性報(bào)紙期刊上做廣告能夠吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業(yè)或商業(yè)方面的潛在租戶，能夠?qū)㈥惲袕V告刊登在財(cái)經(jīng)版面上，固然也能夠放在其他版面上。而要吸引住宅類的潛在租戶那么要在房地產(chǎn)報(bào)紙上做較大版面的廣告。廣播電視廣告。盡管廣播電視的聽(tīng)眾和觀眾較多，但這些廣告的費(fèi)用高，而且這些聽(tīng)眾和觀眾都是沒(méi)有通過(guò)選擇的，這些人多并非意味著潛在租戶多，因此那個(gè)方式會(huì)受到限制。2 .利用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶物業(yè)治理者可采納類似“免費(fèi)”

4、噱頭來(lái)尋覓潛在租戶，比如物業(yè)治理者能夠提供一次免費(fèi)旅行、免費(fèi)游泳或網(wǎng)球課程、免費(fèi)利用俱樂(lè)部的機(jī)遇等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還能夠聲明：頭六位簽約者可免收第一個(gè)月的租金，或在一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi)有某種優(yōu)惠，比如從廣告刊登的第一天起10天為有效期，或在頭十天內(nèi)去光顧物業(yè)的客戶都有一個(gè)小禮物等。3 .引導(dǎo)參觀捕捉潛在租戶物業(yè)治理者要通過(guò)引導(dǎo)潛在租戶參觀，來(lái)使其對(duì)待租的物業(yè)產(chǎn)生愛(ài)好和需求。物業(yè)治理者應(yīng)能夠估量潛在租戶的愛(ài)好，在潛在租戶對(duì)某地段、某單元感愛(ài)好時(shí)，就應(yīng)該率領(lǐng)參觀。萬(wàn)萬(wàn)要注意幸免潛在租戶在參觀現(xiàn)場(chǎng)時(shí)失望的情形發(fā)生，如發(fā)覺(jué)一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地址等。因此，物業(yè)治理者要注

5、意應(yīng)從最佳線路率領(lǐng)他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設(shè)施和效勞。例如參觀工業(yè)區(qū)，物業(yè)治理者可宣傳其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購(gòu)物中心的路上（如車上）就能夠夠說(shuō)一說(shuō)其他租戶的情形，使其了解周邊租戶的素養(yǎng)，相信周邊沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng)者；在車上能夠回答關(guān)于公交車輛的情形。參觀中物業(yè)治理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)勢(shì)，而且要說(shuō)明他們所能提供的效勞，如保潔方面、便利服務(wù)方面、設(shè)備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情形和治理的方針和行為標(biāo)準(zhǔn)等。那個(gè)地址需注意：物業(yè)治理者若是引導(dǎo)潛在租戶參觀的空置物業(yè)太多，反而會(huì)增加他們的疑惑：什么緣故空置率這么高？因此應(yīng)有選擇地引導(dǎo)參觀。4 .成立租售中心捕捉潛在租戶關(guān)于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來(lái)講

6、，成立一個(gè)組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情形。由于成立租售中心的費(fèi)用昂貴，因此是不是成立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時(shí).刻、租賃者期望的租賃額和競(jìng)爭(zhēng)者的情形等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因?yàn)槔眠m合的租售中心會(huì)增加潛在租戶的詢問(wèn)率，從而提高出租的可能性。但當(dāng)市場(chǎng)強(qiáng)勁時(shí)，一樣不需要精心布置如此的租售中心。二、租戶資格的審查不管是居住、商業(yè)還是工業(yè)租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。1 .潛在租戶的記錄每一個(gè)前來(lái)咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來(lái)客記錄表。2 .潛在租戶的身份證明查對(duì)居住或

7、商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購(gòu)物中心。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關(guān)系到與其他租戶可否和諧，如有些租戶就要求同在一個(gè)購(gòu)物中心中限制有競(jìng)爭(zhēng)性的租戶。3 .租賃經(jīng)歷由于常常改變租戶的花費(fèi)較高，再加上一樣家庭或公司頻繁地改換租憑場(chǎng)所的緣故大多是陷入了經(jīng)濟(jì)困境，因此業(yè)主或物業(yè)治理者為不冒險(xiǎn)，就會(huì)了解潛在租戶的過(guò)去租賃歷史，盡可能尋覓租賃史穩(wěn)固靠得住的、租賃期較長(zhǎng)的租戶。關(guān)于有改造物業(yè)要求的租戶，其以往租賃是不是穩(wěn)固那么更為重要。若是潛在租戶有多個(gè)，物業(yè)治理者或業(yè)主在選擇時(shí)，往往會(huì)不考慮那些規(guī)模業(yè)務(wù)迅速膨脹的公司。因?yàn)榧偈宫F(xiàn)有的物業(yè)對(duì)這些租戶目

8、前來(lái)講正適合的話，那么過(guò)不了一兩年就會(huì)顯得過(guò)小而不能再租用。固然這得排除業(yè)主有富裕的物業(yè)能夠提供的情形。4 .資信狀況業(yè)主或物業(yè)治理者能夠從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一樣地說(shuō)，以往老是拖延或不按期付款的租戶多數(shù)仍是可不能改變的，而以往老是穩(wěn)固地按期付款的租戶那么總會(huì)保證信譽(yù)。因此，對(duì)那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮，固然若是僅有偶然拖欠記錄的，那么應(yīng)請(qǐng)對(duì)方親自對(duì)此作出說(shuō)明。物業(yè)治理者可通過(guò)調(diào)查取得所需要的潛在租戶的以往信譽(yù)資料。三、租約條款談判若潛在租戶對(duì)物業(yè)感興趣并且其資質(zhì)也符合業(yè)主的條件，具體的談判過(guò)程就開(kāi)始了。談判的目標(biāo)就是要簽署租賃兩邊都中意的、公平合理的租約，物

9、業(yè)治理公司往往要監(jiān)控談判的全進(jìn)程。1 .操縱簽約進(jìn)程要使談判有所進(jìn)展，物業(yè)治理者就要有能夠駕馭談判局面、操縱簽約進(jìn)程的能力。物業(yè)治理者要設(shè)法避免業(yè)主與租戶的沖突和租賃業(yè)務(wù)無(wú)果而終的情形發(fā)生。物業(yè)治理者可通過(guò)不讓業(yè)主和租戶過(guò)早接觸等方式，來(lái)規(guī)避可能顯現(xiàn)的沖突。一樣的技術(shù)是當(dāng)談判快要終止預(yù)備簽約時(shí)，再讓兩邊見(jiàn)面。成功的物業(yè)治理者老是在開(kāi)始談判前擬訂談判策略，使業(yè)主不至于太早進(jìn)入面對(duì)面的談判中。2 .利用經(jīng)紀(jì)人在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了知足專業(yè)知識(shí)的需要往往會(huì)聘請(qǐng)第三方一一專業(yè)知識(shí)與體會(huì)都豐碩的租賃經(jīng)紀(jì)人加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)除非物業(yè)治理者能夠?qū)ｉT好地與這種經(jīng)紀(jì)人配合，不然，

10、他們的介入會(huì)使談判加倍復(fù)雜。在談判開(kāi)始前，物業(yè)治理者與經(jīng)紀(jì)人應(yīng)已商定好由誰(shuí)直接去面對(duì)租戶。一樣情形下由物業(yè)治理者去面對(duì)租戶，由經(jīng)紀(jì)人在幕后提出建議和策略。因?yàn)樵谡勁兄信c租用者成立良好的忠實(shí)關(guān)系是超級(jí)重要的，而物業(yè)治理者就比租賃經(jīng)紀(jì)人更能成立這種關(guān)系。3 .談判妥協(xié)(1)談判妥協(xié)的原那么。妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價(jià)值的妥協(xié)會(huì)使租戶在大體問(wèn)題或財(cái)政問(wèn)題上有舒緩的感覺(jué)。對(duì)條款的每一次妥協(xié)都意味著業(yè)主租賃收益的減少，因此物業(yè)治理者在談判中要時(shí)刻堅(jiān)持業(yè)主的立場(chǎng)，在業(yè)主不可能作出的妥協(xié)上不妥協(xié)。一樣來(lái)講，租賃妥協(xié)的原那么是租用規(guī)模越大、租期越

11、長(zhǎng)，租價(jià)妥協(xié)的空間越大。但要注意的是，一旦對(duì)一名租戶作出妥協(xié)，就可能對(duì)其他租戶也要有一樣的妥協(xié)。(2)談判妥協(xié)的小技術(shù)。在談判中不管妥協(xié)的大小，都要讓租戶感到是在業(yè)主不甘心的情形下作出的，是來(lái)之不易的。值得注意的是，有時(shí)候妥協(xié)對(duì)業(yè)主阻礙專門大，但對(duì)租戶卻無(wú)價(jià)值；而有時(shí)租戶以為作出了龐大的妥協(xié)，但對(duì)業(yè)主意義不大。因此物業(yè)治理者弄清楚租戶一方的需求是超級(jí)必要的。(3)妥協(xié)的程度。租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關(guān)鍵在于兩邊立場(chǎng)的堅(jiān)決性，任何一點(diǎn)點(diǎn)的妥協(xié)都可能引導(dǎo)潛在租戶同意并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)治理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時(shí)才能感動(dòng)租戶，即妥協(xié)的尺度。一樣來(lái)講，決定妥協(xié)程

12、度的因素有三：一是業(yè)主的財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略目標(biāo)，二是該地域物業(yè)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情形，三是租戶租賃的緊迫性。(4)租價(jià)與折扣的談判。在租金上作出妥協(xié)，無(wú)疑是最具吸引力的，也是最具負(fù)面阻礙的妥協(xié)。盡管任何租價(jià)折扣，都不是業(yè)主或物業(yè)治理者甘心作出的，但猛烈的物業(yè)租賃市場(chǎng)不能不這么做。因此任何時(shí)候物業(yè)治理者都要分析租價(jià)折扣的利弊得失，在保證物業(yè)的必然租金水平上才能考慮給予租戶短時(shí)間的租金減免優(yōu)惠。一樣租金上的妥協(xié)只能在市場(chǎng)狀況最壞的時(shí)候作出。租金折扣一樣是對(duì)個(gè)別租戶作出的，但這種消息會(huì)傳播得專門快，因此一旦對(duì)個(gè)別租戶妥協(xié)后，其他租戶也紛紛會(huì)提出一樣的要求，如此最終會(huì)致使租賃效益的降低，乃至造成嚴(yán)峻的損失。因此在

13、談判中物業(yè)治理者要堅(jiān)持最最少的租金水平。若是物業(yè)治理者發(fā)覺(jué)物業(yè)的實(shí)際價(jià)值在整個(gè)租期內(nèi)因租金的降低而發(fā)生損失，這時(shí)的租賃市場(chǎng)乂是低迷的，提升租價(jià)的可能性不大，那么最好的做法是讓物業(yè)空著，留待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，租價(jià)適合時(shí)再租。因?yàn)殚L(zhǎng)期以低廉價(jià)錢出租物業(yè)，會(huì)使租金收入與物業(yè)的日常營(yíng)運(yùn)開(kāi)支相抵后所剩無(wú)幾乃至無(wú)利可圖或收支倒掛，這是比物業(yè)空置還要糟糕的事。辦公物業(yè)的租價(jià)折扣。在辦公物業(yè)出租中常常采納分級(jí)定價(jià)的方式，大體標(biāo)準(zhǔn)租金以每平方米計(jì)算。在高層辦公樓中，標(biāo)準(zhǔn)租金一樣隨樓層的增高而增加，因?yàn)闃菍釉礁咴桨察o，猶如樣位置的房間在21層的要比在14層的高23元/平方米。而一樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租

14、價(jià)高2元/平方米左右,而每一層處于視野好的一面的單元，其租價(jià)就要比其他的單元貴一些。居住物業(yè)的租價(jià)折扣。居住物業(yè)的租價(jià)也采納分級(jí)定價(jià)，使所有的單元在價(jià)錢和價(jià)值上取得平穩(wěn)。如一幢無(wú)電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費(fèi)可能就要比樓下一樣單元的月租費(fèi)廉價(jià)些；一樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風(fēng)光優(yōu)美的單元確信要要比底層包圍在中間的單元的租價(jià)貴。(5)免租的談判。租金折扣中最多見(jiàn)的一種方式是短時(shí)間減免租金，這種方式在必然程度上知足了租戶和市場(chǎng)的要求。例如,在市場(chǎng)空置率很高的時(shí)候，物業(yè)治理者能夠以減免兩個(gè)月租金的妥協(xié)，來(lái)引使租戶簽約。物業(yè)治理者在實(shí)施這一妥協(xié)條款時(shí)要注意一樣是在租期的最后執(zhí)行，而不是在租期開(kāi)

15、始的第一個(gè)月免租。如租賃期是一年，那么在最后兩個(gè)月能夠不收租金。因?yàn)槿绱四軌蛐颐庾鈶舨桓跺X就入住，直到被驅(qū)逐出去時(shí)都未付租金的情形發(fā)生。一樣來(lái)講，短時(shí)間減免租金的妥協(xié)比平均降低整個(gè)租期內(nèi)的租金的妥協(xié)要好,因?yàn)槠骄档妥饨鸬耐讌f(xié)無(wú)形中已降低了物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，它造成的損失要比短時(shí)間減免租金的損失大。4 .租期的確信在租戶更迭時(shí)，業(yè)主為尋覓新租戶要花費(fèi)廣告支出，對(duì)新租戶的資格審查要花費(fèi)本錢，談判要花時(shí)刻和費(fèi)用，而每次租戶搬出搬進(jìn)都要發(fā)生對(duì)物業(yè)進(jìn)行清理、重裝修和修整等費(fèi)用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃本錢，減少租賃收益。因此一樣有經(jīng)濟(jì)頭腦的業(yè)主都情愿簽一份長(zhǎng)一些的租約。固然若是業(yè)主在長(zhǎng)租約中沒(méi)有慢慢提高

16、租金的條款(如隨物價(jià)指數(shù)而變更等)，在長(zhǎng)期租約上也會(huì)有一些損失。(1)居住物業(yè)的租期。對(duì)居住物業(yè)，若是租金隨時(shí)刻推移而增加，租期才會(huì)超過(guò)一年，不然一樣不超過(guò)一年。固然也有例外，如對(duì)新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會(huì)對(duì)那些資信好、經(jīng)濟(jì)地位堅(jiān)實(shí)的租戶簽定兩三年的租約，因?yàn)檫@些人的租用會(huì)提高物業(yè)在租戶及鄰里間的聲望。(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。辦公、商用物業(yè)那么不同于居住物業(yè)，其租期最短也在510年間，而工業(yè)廠房租期那么要高達(dá)1025年或更長(zhǎng)。業(yè)主一樣在長(zhǎng)期租約中要加入租金隨時(shí)刻而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進(jìn)行改造的費(fèi)用，因此對(duì)商用物業(yè)，物業(yè)治理者要盡可能尋求較長(zhǎng)的租期

17、，以期能完全收回改造費(fèi)用。在長(zhǎng)期租約中，假設(shè)以白分比租約方式出租，物業(yè)治理者一樣都要求有保底租金，固然對(duì)那些聲譽(yù)很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶能夠例外。在租期終止時(shí)，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽(yù)或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的工商業(yè)戶往往能夠取得續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期那么往往有附加條件，如提高租金等。在租賃市場(chǎng)空置率高的情形下，租戶有時(shí)在談判中會(huì)提出在租用到預(yù)定的時(shí)刻后可退租的條款；而在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，租戶會(huì)提出在租用達(dá)到一按時(shí)刻后依照經(jīng)營(yíng)情形減少租用量的條款。在特殊時(shí)期，業(yè)主在談判中能夠同意上述條件而不附帶任何處懲條件，但對(duì)未收回的、為適應(yīng)其租用要求而改造的費(fèi)用，那么要求租戶退租時(shí)補(bǔ)繳齊。5 .關(guān)于物業(yè)改造

18、的談判新租戶在入住前，一樣總會(huì)提出如此或那樣的改造或改良物業(yè)的要求。改造費(fèi)用一樣通過(guò)租金的形式收回。但物業(yè)治理者要向租戶申明的是，所有超標(biāo)改造裝修費(fèi)用或由租戶自大，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場(chǎng)疲軟或租戶需要的時(shí)候，標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的按期重裝修或設(shè)備更新能夠在租約中考慮由業(yè)主負(fù)擔(dān)。例如，對(duì)一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負(fù)責(zé)每三年從頭粉刷一次，每六年改換一次地毯等。居住物業(yè)的改造裝修要求。租戶對(duì)居住物業(yè)的要求一樣局限在物業(yè)的裝飾上，如從頭粉刷、重?fù)Q窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設(shè)計(jì)挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是不是從頭裝飾由那時(shí)的租賃市場(chǎng)狀況和租賃兩邊的的急需程度決定

19、。住宅在從頭出租前一樣都要從頭粉刷油漆一遍，但當(dāng)市場(chǎng)緊俏或租戶急于入住時(shí),若是租戶情愿，能夠由業(yè)主提供材料，租戶自行完成，物業(yè)治理者要注意把這些口頭協(xié)議記錄下來(lái)以避免造成誤解。(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。工商物業(yè)的租賃談判中，物業(yè)治理者在對(duì)物業(yè)改造的條款作出妥協(xié)前，不僅要考慮改造對(duì)物業(yè)的阻礙，還要考慮由此而增加的業(yè)主負(fù)擔(dān)。一樣談判的結(jié)果是用其他條款來(lái)互換，以幸免給業(yè)主帶來(lái)?yè)p失。物業(yè)治理者要給租戶一個(gè)能夠改造的上限，許諾租戶在此范圍內(nèi)確信標(biāo)準(zhǔn)。工商物業(yè)在出租前一樣都必需通過(guò)相當(dāng)大的改造，以知足租戶經(jīng)營(yíng)的特殊需要。改造項(xiàng)目和所需費(fèi)用及費(fèi)用如何分派必需在租賃契約中明確寫明。一樣新的工商物業(yè)業(yè)主在建造

20、時(shí)，會(huì)依照建筑標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留必然的出口、燈具、窗戶等，這些費(fèi)用一樣都?xì)w業(yè)主承擔(dān)。但超出這些標(biāo)準(zhǔn)的任何設(shè)備設(shè)施,如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費(fèi)用應(yīng)由租戶負(fù)擔(dān)。若是租戶要求業(yè)主無(wú)法知足的奢華昂貴的裝修改造，業(yè)主能夠直接給租戶按每平方米計(jì)算的補(bǔ)助。但物業(yè)治理者要監(jiān)督租戶的裝修進(jìn)程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不可分割的一部份，租戶對(duì)其沒(méi)有所有權(quán)。租戶經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)決定了租戶對(duì)改造的要求，如保險(xiǎn)公司通常就采納原有的建筑設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；而律師事務(wù)所那么因業(yè)務(wù)緣故，需要單人的辦公間和奢華的裝飾，這往往會(huì)超過(guò)原有設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)；醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備設(shè)施的要求那么可能更高。6 .擴(kuò)租權(quán)的談

21、判擴(kuò)租權(quán)確實(shí)是指許諾租戶在租用一段時(shí)刻后依照需要增加租用臨近的物業(yè)。對(duì)居住物業(yè)而言，擴(kuò)租并非常見(jiàn)。但對(duì)工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對(duì)正處在成長(zhǎng)時(shí)期的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。但令業(yè)主和物業(yè)治理者頭疼的是，將已許諾擴(kuò)租的物業(yè)出租給那些不知會(huì)呆多久的租戶會(huì)帶來(lái)麻煩。顯然物業(yè)的空置率越低，租戶取得擴(kuò)租權(quán)的可能性就越小，因?yàn)槲飿I(yè)的大部份空間已被占用或被預(yù)約租用。7 .限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款的談判限制競(jìng)爭(zhēng)租戶條款確實(shí)是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)。該附加限制條款常常出此刻商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時(shí)也在效勞業(yè)的物業(yè)租賃中顯現(xiàn)，如理發(fā)店等。物業(yè)治理者在談判中要注意若是這一限

22、制條款不致阻礙業(yè)主的利益，或租戶情愿為此交付額外的補(bǔ)償，就能夠夠考慮采納；若是這一條款會(huì)阻礙其他有價(jià)值的大租戶或有聲望的租戶的進(jìn)入，那么就不能同意。有些職業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手過(guò)于接近并非介懷，而有些職業(yè)那么不同。對(duì)大型的商業(yè)購(gòu)物中心，不管租戶情愿付出多大的代價(jià)，物業(yè)治理者都不能同意如此的限制性條款。因?yàn)橘?gòu)物中心的性質(zhì)確實(shí)是要多家同類企業(yè)共存，從而展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，刺激商業(yè)和商場(chǎng)的進(jìn)展。四、締約技術(shù)在租約正式簽約前，許多租戶都會(huì)發(fā)生遲疑，如都會(huì)停下來(lái)思考這樣一些問(wèn)題:這是否是一個(gè)正確的決策？并會(huì)反復(fù)問(wèn)自己：要租賃的物業(yè)是不是是所出的價(jià)位上最好的？妥協(xié)條款是不是符合我的需要？是不是能夠再等等再說(shuō)？面對(duì)租戶的遲疑，

23、物業(yè)治理者的締約技術(shù)是：1 .單刀直入式單刀直入式確實(shí)是直接讓對(duì)方提出他們自己中意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？"，“您還有什么不中意的嗎？”2 .總結(jié)式總結(jié)式確實(shí)是強(qiáng)調(diào)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和對(duì)租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談進(jìn)程中始終反復(fù)強(qiáng)調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。五、核查物業(yè)租約簽定就意味著租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，若是租賃兩邊都同時(shí)認(rèn)可物業(yè)的狀況，就應(yīng)請(qǐng)租賃人辦理同意物業(yè)的簽字手續(xù)。同時(shí)，物業(yè)治理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入一遷出檢查表”（表3-3-2是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業(yè)和工業(yè)物業(yè)租賃檢查表也是

24、類似的），租戶離開(kāi)時(shí)也將利用該表。兩邊必需填寫，以避免發(fā)生爭(zhēng)議。六、提供有效的租賃效勞，成立良好的租賃關(guān)系一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關(guān)系。因?yàn)閷?duì)物業(yè)的維修和治理來(lái)講，與租戶成立良好的關(guān)系，是成功的一半；另一方面，租戶若是中意物業(yè)治理的效勞，一樣多數(shù)都情愿續(xù)簽合同。1 .成立租賃共識(shí)要與租戶成立良好的關(guān)系，物業(yè)治理者在租賃之初就要讓租戶對(duì)租賃條約的方方面面有一個(gè)清楚的了解,對(duì)包括物業(yè)治理?xiàng)l約、制度、處置維修的要求、租金繳納程序、租約中止時(shí).刻、維修儲(chǔ)蓄基金存款和有關(guān)罰款制度及業(yè)主委員會(huì)等內(nèi)容都要有一個(gè)清楚的交代，從而使兩邊在有關(guān)的租賃問(wèn)題上

25、大體達(dá)到共識(shí)。2 .成立聯(lián)系途徑物業(yè)治理者能夠通過(guò)或私人造訪等途徑與租戶維持聯(lián)系，要設(shè)法抓住一切機(jī)遇并制造機(jī)遇與租戶面談，普遍征求他們對(duì)舒適、效勞、維修、治理等方面的意見(jiàn)（有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)本書的第六章）。3 .開(kāi)展租賃效勞物業(yè)治理者在所開(kāi)展的租賃效勞中要最重視和最為關(guān)鍵的是維修效勞，因?yàn)樽鈶魧?duì)維修效勞的好壞最為靈敏。因此在租賃初始，物業(yè)治理者應(yīng)確保租戶了解維修程序（如向誰(shuí)和如何提出維修效勞要求等）,和由誰(shuí)一一業(yè)主仍是租戶承擔(dān)責(zé)任等。為此，物業(yè)治理公司必需成立一個(gè)快速有效的效勞系統(tǒng)，使租戶要求能夠準(zhǔn)確地反饋給相應(yīng)的部門，一種方式是將有關(guān)維修要求信息一式三份，物業(yè)治理者、維修者和租戶各執(zhí)一份（有關(guān)內(nèi)容見(jiàn)

26、第八章物業(yè)工程治理）。與租戶成立良好關(guān)系要緊依托于業(yè)主或物業(yè)治理者對(duì)租戶要求反映的程度。因此不管什么效勞要求，物業(yè)治理者都應(yīng)該當(dāng)即反饋給租戶，若是答案是不是定的，那物業(yè)治理者也要真實(shí)地告知租戶并進(jìn)行說(shuō)明。最忌諱的做法是表面應(yīng)允，而事實(shí)上卻拖延或逃避。不管物業(yè)治理者對(duì)租戶的要求何等負(fù)責(zé)，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落,租戶與物業(yè)治理公司的良好關(guān)系就會(huì)受到?jīng)_擊。因此物業(yè)治理公司在處置租戶的各類要求時(shí).，要盡可能使其中意。即便碰到租戶的過(guò)分要求，也要有禮貌地傾聽(tīng)，然后說(shuō)明提供該效勞將增加額外支出。尤其是要注意在聯(lián)系時(shí)，租戶們往往會(huì)依照聲音判定物業(yè)治理者的熱情與負(fù)責(zé)態(tài)度；另外現(xiàn)場(chǎng)的維修工作人員要穿著

27、整潔，最好穿制服。七、收繳租金在租賃開(kāi)始時(shí)，物業(yè)管理者對(duì)租金繳納的時(shí)間、地點(diǎn)和滯納金制度都要非常熟悉。一般來(lái)說(shuō)，無(wú)論是辦公、商業(yè)仍是工業(yè)與居住物業(yè)，提早收取租金是通行的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)治理者要在簽定租約之初，就要友好而嚴(yán)肅地向租戶說(shuō)明交費(fèi)要求和罰款制度，要求其熟悉交費(fèi)治理程序和有關(guān)規(guī)定。為方便租戶，物業(yè)治理者要建立一個(gè)可行的收繳租金系統(tǒng)。1 .租金繳納時(shí)刻的治理物業(yè)治理者一樣在月初開(kāi)始租金收繳工作。物業(yè)治理者的收費(fèi)政策直接關(guān)系到租戶上繳租金的速度。如果物業(yè)治理者對(duì)交費(fèi)時(shí)刻不在意，租戶就可不能尊重他。2 .滯納金的治理一樣物業(yè)治理者對(duì)遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予必然的寬限期。物業(yè)治理者對(duì)遲

28、交租金所持的態(tài)度和租戶的交費(fèi)適應(yīng)阻礙了物業(yè)治理者對(duì)遲交租金所采取的行為。如物業(yè)治理者以為遲交租金是完成足額收繳的必然，那么就會(huì)采取給予寬限期的方法。但不管如何，物業(yè)治理者在同意新物業(yè)的管轄時(shí)就要建立嚴(yán)格的收費(fèi)制度，能夠?qū)Π雌诶U納的給予必然的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)遲交的收取必然的滯納金。3 .收費(fèi)通知單的治理由于各類物業(yè)的治理效勞不同，加上同一物業(yè)中的各租戶享受的效勞也不同，因此在收費(fèi)通知單中應(yīng)單列租金。如辦公樓宇治理者就要列出運(yùn)行費(fèi)用中每一個(gè)租戶的消費(fèi)量；而商業(yè)物業(yè)的租金通知單，那么要列出電力、公共照明、門廳效勞、管道工作和遲付費(fèi)等項(xiàng)目。運(yùn)算機(jī)系統(tǒng)能夠打印出收費(fèi)通知單（見(jiàn)第十三章），但這些價(jià)值昂貴的系統(tǒng)只有

29、在大型物業(yè)治理中才會(huì)利用，一樣在治理住宅租戶時(shí)很少如此做。八、續(xù)簽租約續(xù)簽租約對(duì)業(yè)主和物業(yè)管理者都是有好處的，因?yàn)閷?duì)再裝修以及更換其他設(shè)施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業(yè)主也節(jié)省了尋覓新租戶的費(fèi)用。租戶是不是續(xù)約要緊取決于對(duì)物業(yè)治理者的中意程度和新契約的條款內(nèi)容。因此新契約的條款作如何的改變是很關(guān)鍵的?？紤]新契約條款是不是改變的因素：一是笫一次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是不是準(zhǔn)時(shí)繳納租金等。二是市場(chǎng)的情形。通常改變租賃條款的內(nèi)容要緊集中在租賃期限，維修、改換、再裝修的程度和租金水平上。1 .宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租賃條款更改的阻礙(1)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租期條款的阻礙。租約續(xù)簽時(shí)的談判與第一次談判一樣

30、，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看漲，物業(yè)治理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽定短時(shí)間租賃合同；相反，若是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看跌，物業(yè)治理者那么偏向于簽定長(zhǎng)期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶那么希望通過(guò)簽定一個(gè)長(zhǎng)期不變的合同來(lái)獲取某些利益。(2)宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)維修、改換與裝修條款的阻礙。物業(yè)治理者對(duì)市場(chǎng)狀態(tài)給維修、改換與裝修造成的阻礙不可掉以輕心。若是租戶要求改換的部份對(duì)物業(yè)來(lái)講是永久性的，那么能夠考慮。2 .租金調(diào)整條款(1)阻礙租金提高的因素。租約續(xù)簽談判中一個(gè)超級(jí)要緊的問(wèn)題是租金的調(diào)整，即租金是不是隨物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用的增加而發(fā)生轉(zhuǎn)變，在商業(yè)物業(yè)的租賃中那個(gè)問(wèn)題尤其重要。一樣來(lái)講，租戶和物業(yè)治理者都不喜愛(ài)租

31、金的增加，因?yàn)樽鈶舨幌Ｍ龈嗟腻X，而后者那么擔(dān)憂高空置率使業(yè)主對(duì)其工作不中意。但如果是是100%的出租率那么說(shuō)明相對(duì)市場(chǎng)行情來(lái)講，租金是偏低了，是到了該調(diào)整租金的時(shí)候了。另一方面，若是物業(yè)治理者的傭金與租金掛鉤，那么物業(yè)治理者也會(huì)偏向于提高租金。這時(shí)，他們通常會(huì)對(duì)有價(jià)值的物業(yè)單元提高租金。物業(yè)治理公司也能夠通過(guò)自身消化來(lái)幸免租金的增加，如削減效勞與維修費(fèi)。如能夠降低室外裝修費(fèi)，盡管室外裝修保護(hù)費(fèi)的削減可不能像削減衛(wèi)生保潔效勞費(fèi)或日常設(shè)備設(shè)施保護(hù)費(fèi)那樣受到租戶的抱怨，但室外裝修保護(hù)費(fèi)的削減會(huì)有礙物業(yè)的外觀，從而致使有價(jià)值租戶的搬遷。若是這致使高租金租戶被低租金租戶取代，那么物業(yè)運(yùn)行費(fèi)用會(huì)更少，這時(shí)物業(yè)治理者也不能不增加租金了。(2)租金增加對(duì)空置率的阻礙。租金增加不可幸免地會(huì)使部份租戶要挾業(yè)主或物業(yè)治理者要中止租賃而搬遷，但隨著租戶到市場(chǎng)上尋求新的物業(yè)，了解市場(chǎng)后，搬遷人數(shù)會(huì)降下來(lái)。即便真要搬走，物業(yè)空置率也是臨時(shí)的，不久會(huì)被新租戶頂替o只要租賃費(fèi)的增加能夠彌補(bǔ)空置的損失，那么整個(gè)收入可不能減少。例如,有個(gè)物業(yè)治理公司將一個(gè)有50個(gè)單元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租戶起初要挾要搬走，可最后只有3個(gè)租戶搬走，出租率為94%。