物業(yè)租賃治理的程序

1、第二節(jié)物業(yè)租賃治理的程序一、捕捉潛在租戶1 .通過廣告捕捉潛在租戶要挖掘和尋覓到最好的潛在租戶，物業(yè)治理者就必需利用廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網(wǎng)址，或通過贊助體育競賽、戲劇、音樂會等形式。問題是物業(yè)治理者如何能夠用最少的廣告本錢開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業(yè)和商業(yè)物業(yè)都有著不同的潛在客戶群，因此做廣告時要考慮到潛在租戶的類型。(1)不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告形式。對工業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過放置在工業(yè)區(qū)的要緊干道上的大型廣告牌就可找到，固然也能夠通過工業(yè)經(jīng)紀人尋覓；商業(yè)物業(yè)的潛在租戶，可通過靠近寫字樓或就在寫字

2、樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報紙的特定版面上頻繁登廣告等方式尋覓；而一個潛在的家庭租戶有租賃需求時，往往通過鄰居或朋友，也有通過看報紙來尋覓的，因此居住物業(yè)的租賃廣告可通過在物業(yè)上懸掛廣告牌或在報紙上刊登。(2)不同類型物業(yè)的潛在租戶適用的廣告內(nèi)容。超卓的廣告在人們的腦海里會留下深刻印象，如此的廣告要緊通過強調(diào)物業(yè)的優(yōu)勢和效勞來吸引潛在租戶的注意，一樣在具體內(nèi)容后就有物業(yè)位置、有效日期、參觀時刻和聯(lián)系方式等。標志牌廣告。物業(yè)的類型不同，潛在租戶不同，通過標志牌尋覓的成效也不同。如大型的工業(yè)、商業(yè)物業(yè)就常常利用戶外廣告牌，來吸引兜風的潛在租戶；而大型住宅或辦公樓宇就應在內(nèi)部設立一個小接待室

3、便于吸引潛在租戶前來觀看與查詢；而小型的住宅或辦公樓就能夠夠?qū)⑽飿I(yè)類型和聯(lián)系人、有效日期、參觀時間和聯(lián)系方式放在待租物業(yè)或待租物業(yè)隔壁的顯著位置上。報紙期刊廣告。在精心選擇的非地域性報紙期刊上做廣告能夠吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業(yè)或商業(yè)方面的潛在租戶，能夠?qū)㈥惲袕V告刊登在財經(jīng)版面上，固然也能夠放在其他版面上。而要吸引住宅類的潛在租戶那么要在房地產(chǎn)報紙上做較大版面的廣告。廣播電視廣告。盡管廣播電視的聽眾和觀眾較多，但這些廣告的費用高，而且這些聽眾和觀眾都是沒有通過選擇的，這些人多并非意味著潛在租戶多，因此那個方式會受到限制。2 .利用“免費”噱頭捕捉潛在租戶物業(yè)治理者可采納類似“免費”

4、噱頭來尋覓潛在租戶，比如物業(yè)治理者能夠提供一次免費旅行、免費游泳或網(wǎng)球課程、免費利用俱樂部的機遇等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還能夠聲明：頭六位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內(nèi)有某種優(yōu)惠，比如從廣告刊登的第一天起10天為有效期，或在頭十天內(nèi)去光顧物業(yè)的客戶都有一個小禮物等。3 .引導參觀捕捉潛在租戶物業(yè)治理者要通過引導潛在租戶參觀，來使其對待租的物業(yè)產(chǎn)生愛好和需求。物業(yè)治理者應能夠估量潛在租戶的愛好，在潛在租戶對某地段、某單元感愛好時，就應該率領參觀。萬萬要注意幸免潛在租戶在參觀現(xiàn)場時失望的情形發(fā)生，如發(fā)覺一些與先前的廣告內(nèi)容截然不同的地址等。因此，物業(yè)治理者要注

5、意應從最佳線路率領他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設施和效勞。例如參觀工業(yè)區(qū)，物業(yè)治理者可宣傳其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購物中心的路上（如車上）就能夠夠說一說其他租戶的情形，使其了解周邊租戶的素養(yǎng)，相信周邊沒有直接的競爭者；在車上能夠回答關于公交車輛的情形。參觀中物業(yè)治理者不僅要突出不同物業(yè)的優(yōu)勢，而且要說明他們所能提供的效勞，如保潔方面、便利服務方面、設備的維修保養(yǎng)和常規(guī)操作情形和治理的方針和行為標準等。那個地址需注意：物業(yè)治理者若是引導潛在租戶參觀的空置物業(yè)太多，反而會增加他們的疑惑：什么緣故空置率這么高？因此應有選擇地引導參觀。4 .成立租售中心捕捉潛在租戶關于大型綜合住宅和商業(yè)物業(yè)來講

6、，成立一個組織健全、有專業(yè)人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使?jié)撛谧鈶艨吹酵瓿珊笪飿I(yè)的情形。由于成立租售中心的費用昂貴，因此是不是成立取決于租賃的物業(yè)數(shù)量、希望出租的時.刻、租賃者期望的租賃額和競爭者的情形等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因為利用適合的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當市場強勁時，一樣不需要精心布置如此的租售中心。二、租戶資格的審查不管是居住、商業(yè)還是工業(yè)租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。1 .潛在租戶的記錄每一個前來咨詢或參觀物業(yè)的潛在租戶都要填寫一份來客記錄表。2 .潛在租戶的身份證明查對居住或

7、商業(yè)物業(yè)租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業(yè)物業(yè)，如混合租賃的零售購物中心。因為在商業(yè)物業(yè)中租戶做何種生意是很重要的，它關系到與其他租戶可否和諧，如有些租戶就要求同在一個購物中心中限制有競爭性的租戶。3 .租賃經(jīng)歷由于常常改變租戶的花費較高，再加上一樣家庭或公司頻繁地改換租憑場所的緣故大多是陷入了經(jīng)濟困境，因此業(yè)主或物業(yè)治理者為不冒險，就會了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡可能尋覓租賃史穩(wěn)固靠得住的、租賃期較長的租戶。關于有改造物業(yè)要求的租戶，其以往租賃是不是穩(wěn)固那么更為重要。若是潛在租戶有多個，物業(yè)治理者或業(yè)主在選擇時，往往會不考慮那些規(guī)模業(yè)務迅速膨脹的公司。因為假使現(xiàn)有的物業(yè)對這些租戶目

8、前來講正適合的話，那么過不了一兩年就會顯得過小而不能再租用。固然這得排除業(yè)主有富裕的物業(yè)能夠提供的情形。4 .資信狀況業(yè)主或物業(yè)治理者能夠從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一樣地說，以往老是拖延或不按期付款的租戶多數(shù)仍是可不能改變的，而以往老是穩(wěn)固地按期付款的租戶那么總會保證信譽。因此，對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮，固然若是僅有偶然拖欠記錄的，那么應請對方親自對此作出說明。物業(yè)治理者可通過調(diào)查取得所需要的潛在租戶的以往信譽資料。三、租約條款談判若潛在租戶對物業(yè)感興趣并且其資質(zhì)也符合業(yè)主的條件，具體的談判過程就開始了。談判的目標就是要簽署租賃兩邊都中意的、公平合理的租約，物

9、業(yè)治理公司往往要監(jiān)控談判的全進程。1 .操縱簽約進程要使談判有所進展，物業(yè)治理者就要有能夠駕馭談判局面、操縱簽約進程的能力。物業(yè)治理者要設法避免業(yè)主與租戶的沖突和租賃業(yè)務無果而終的情形發(fā)生。物業(yè)治理者可通過不讓業(yè)主和租戶過早接觸等方式，來規(guī)避可能顯現(xiàn)的沖突。一樣的技術是當談判快要終止預備簽約時，再讓兩邊見面。成功的物業(yè)治理者老是在開始談判前擬訂談判策略，使業(yè)主不至于太早進入面對面的談判中。2 .利用經(jīng)紀人在辦公物業(yè)、零售及商業(yè)物業(yè)和工業(yè)物業(yè)的租賃談判中，業(yè)主為了知足專業(yè)知識的需要往往會聘請第三方一一專業(yè)知識與體會都豐碩的租賃經(jīng)紀人加入進來，這時除非物業(yè)治理者能夠?qū)ｉT好地與這種經(jīng)紀人配合，不然，

10、他們的介入會使談判加倍復雜。在談判開始前，物業(yè)治理者與經(jīng)紀人應已商定好由誰直接去面對租戶。一樣情形下由物業(yè)治理者去面對租戶，由經(jīng)紀人在幕后提出建議和策略。因為在談判中與租用者成立良好的忠實關系是超級重要的，而物業(yè)治理者就比租賃經(jīng)紀人更能成立這種關系。3 .談判妥協(xié)(1)談判妥協(xié)的原那么。妥協(xié)是指業(yè)主降低原始條款而給租戶的一種優(yōu)惠，妥協(xié)的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價值的妥協(xié)會使租戶在大體問題或財政問題上有舒緩的感覺。對條款的每一次妥協(xié)都意味著業(yè)主租賃收益的減少，因此物業(yè)治理者在談判中要時刻堅持業(yè)主的立場，在業(yè)主不可能作出的妥協(xié)上不妥協(xié)。一樣來講，租賃妥協(xié)的原那么是租用規(guī)模越大、租期越

11、長，租價妥協(xié)的空間越大。但要注意的是，一旦對一名租戶作出妥協(xié)，就可能對其他租戶也要有一樣的妥協(xié)。(2)談判妥協(xié)的小技術。在談判中不管妥協(xié)的大小，都要讓租戶感到是在業(yè)主不甘心的情形下作出的，是來之不易的。值得注意的是，有時候妥協(xié)對業(yè)主阻礙專門大，但對租戶卻無價值；而有時租戶以為作出了龐大的妥協(xié)，但對業(yè)主意義不大。因此物業(yè)治理者弄清楚租戶一方的需求是超級必要的。(3)妥協(xié)的程度。租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關鍵在于兩邊立場的堅決性，任何一點點的妥協(xié)都可能引導潛在租戶同意并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業(yè)治理者在談判中要考慮的是妥協(xié)程度多大時才能感動租戶，即妥協(xié)的尺度。一樣來講，決定妥協(xié)程

12、度的因素有三：一是業(yè)主的財務和戰(zhàn)略目標，二是該地域物業(yè)租賃市場競爭的情形，三是租戶租賃的緊迫性。(4)租價與折扣的談判。在租金上作出妥協(xié)，無疑是最具吸引力的，也是最具負面阻礙的妥協(xié)。盡管任何租價折扣，都不是業(yè)主或物業(yè)治理者甘心作出的，但猛烈的物業(yè)租賃市場不能不這么做。因此任何時候物業(yè)治理者都要分析租價折扣的利弊得失，在保證物業(yè)的必然租金水平上才能考慮給予租戶短時間的租金減免優(yōu)惠。一樣租金上的妥協(xié)只能在市場狀況最壞的時候作出。租金折扣一樣是對個別租戶作出的，但這種消息會傳播得專門快，因此一旦對個別租戶妥協(xié)后，其他租戶也紛紛會提出一樣的要求，如此最終會致使租賃效益的降低，乃至造成嚴峻的損失。因此在

13、談判中物業(yè)治理者要堅持最最少的租金水平。若是物業(yè)治理者發(fā)覺物業(yè)的實際價值在整個租期內(nèi)因租金的降低而發(fā)生損失，這時的租賃市場乂是低迷的，提升租價的可能性不大，那么最好的做法是讓物業(yè)空著，留待市場好轉(zhuǎn)，租價適合時再租。因為長期以低廉價錢出租物業(yè)，會使租金收入與物業(yè)的日常營運開支相抵后所剩無幾乃至無利可圖或收支倒掛，這是比物業(yè)空置還要糟糕的事。辦公物業(yè)的租價折扣。在辦公物業(yè)出租中常常采納分級定價的方式，大體標準租金以每平方米計算。在高層辦公樓中，標準租金一樣隨樓層的增高而增加，因為樓層越高越安靜，猶如樣位置的房間在21層的要比在14層的高23元/平方米。而一樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租

14、價高2元/平方米左右,而每一層處于視野好的一面的單元，其租價就要比其他的單元貴一些。居住物業(yè)的租價折扣。居住物業(yè)的租價也采納分級定價，使所有的單元在價錢和價值上取得平穩(wěn)。如一幢無電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費可能就要比樓下一樣單元的月租費廉價些；一樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風光優(yōu)美的單元確信要要比底層包圍在中間的單元的租價貴。(5)免租的談判。租金折扣中最多見的一種方式是短時間減免租金，這種方式在必然程度上知足了租戶和市場的要求。例如,在市場空置率很高的時候，物業(yè)治理者能夠以減免兩個月租金的妥協(xié)，來引使租戶簽約。物業(yè)治理者在實施這一妥協(xié)條款時要注意一樣是在租期的最后執(zhí)行，而不是在租期開

15、始的第一個月免租。如租賃期是一年，那么在最后兩個月能夠不收租金。因為如此能夠幸免租戶不付錢就入住，直到被驅(qū)逐出去時都未付租金的情形發(fā)生。一樣來講，短時間減免租金的妥協(xié)比平均降低整個租期內(nèi)的租金的妥協(xié)要好,因為平均降低租金的妥協(xié)無形中已降低了物業(yè)的市場價值，它造成的損失要比短時間減免租金的損失大。4 .租期的確信在租戶更迭時，業(yè)主為尋覓新租戶要花費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費本錢，談判要花時刻和費用，而每次租戶搬出搬進都要發(fā)生對物業(yè)進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃本錢，減少租賃收益。因此一樣有經(jīng)濟頭腦的業(yè)主都情愿簽一份長一些的租約。固然若是業(yè)主在長租約中沒有慢慢提高

16、租金的條款(如隨物價指數(shù)而變更等)，在長期租約上也會有一些損失。(1)居住物業(yè)的租期。對居住物業(yè)，若是租金隨時刻推移而增加，租期才會超過一年，不然一樣不超過一年。固然也有例外，如對新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會對那些資信好、經(jīng)濟地位堅實的租戶簽定兩三年的租約，因為這些人的租用會提高物業(yè)在租戶及鄰里間的聲望。(2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。辦公、商用物業(yè)那么不同于居住物業(yè)，其租期最短也在510年間，而工業(yè)廠房租期那么要高達1025年或更長。業(yè)主一樣在長期租約中要加入租金隨時刻而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業(yè)，物業(yè)治理者要盡可能尋求較長的租期

17、，以期能完全收回改造費用。在長期租約中，假設以白分比租約方式出租，物業(yè)治理者一樣都要求有保底租金，固然對那些聲譽很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶能夠例外。在租期終止時，給予續(xù)租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽或經(jīng)營業(yè)績好的工商業(yè)戶往往能夠取得續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期那么往往有附加條件，如提高租金等。在租賃市場空置率高的情形下，租戶有時在談判中會提出在租用到預定的時刻后可退租的條款；而在經(jīng)濟不景氣的時候，租戶會提出在租用達到一按時刻后依照經(jīng)營情形減少租用量的條款。在特殊時期，業(yè)主在談判中能夠同意上述條件而不附帶任何處懲條件，但對未收回的、為適應其租用要求而改造的費用，那么要求租戶退租時補繳齊。5 .關于物業(yè)改造

18、的談判新租戶在入住前，一樣總會提出如此或那樣的改造或改良物業(yè)的要求。改造費用一樣通過租金的形式收回。但物業(yè)治理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自大，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內(nèi)的按期重裝修或設備更新能夠在租約中考慮由業(yè)主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負責每三年從頭粉刷一次，每六年改換一次地毯等。居住物業(yè)的改造裝修要求。租戶對居住物業(yè)的要求一樣局限在物業(yè)的裝飾上，如從頭粉刷、重換窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設計挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是不是從頭裝飾由那時的租賃市場狀況和租賃兩邊的的急需程度決定

19、。住宅在從頭出租前一樣都要從頭粉刷油漆一遍，但當市場緊俏或租戶急于入住時,若是租戶情愿，能夠由業(yè)主提供材料，租戶自行完成，物業(yè)治理者要注意把這些口頭協(xié)議記錄下來以避免造成誤解。(2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。工商物業(yè)的租賃談判中，物業(yè)治理者在對物業(yè)改造的條款作出妥協(xié)前，不僅要考慮改造對物業(yè)的阻礙，還要考慮由此而增加的業(yè)主負擔。一樣談判的結(jié)果是用其他條款來互換，以幸免給業(yè)主帶來損失。物業(yè)治理者要給租戶一個能夠改造的上限，許諾租戶在此范圍內(nèi)確信標準。工商物業(yè)在出租前一樣都必需通過相當大的改造，以知足租戶經(jīng)營的特殊需要。改造項目和所需費用及費用如何分派必需在租賃契約中明確寫明。一樣新的工商物業(yè)業(yè)主在建造

20、時，會依照建筑標準預留必然的出口、燈具、窗戶等，這些費用一樣都歸業(yè)主承擔。但超出這些標準的任何設備設施,如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費用應由租戶負擔。若是租戶要求業(yè)主無法知足的奢華昂貴的裝修改造，業(yè)主能夠直接給租戶按每平方米計算的補助。但物業(yè)治理者要監(jiān)督租戶的裝修進程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不可分割的一部份，租戶對其沒有所有權。租戶經(jīng)營的性質(zhì)決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就采納原有的建筑設備設施的標準；而律師事務所那么因業(yè)務緣故，需要單人的辦公間和奢華的裝飾，這往往會超過原有設備設施的標準；醫(yī)療機構對設備設施的要求那么可能更高。6 .擴租權的談

21、判擴租權確實是指許諾租戶在租用一段時刻后依照需要增加租用臨近的物業(yè)。對居住物業(yè)而言，擴租并非常見。但對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長時期的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。但令業(yè)主和物業(yè)治理者頭疼的是，將已許諾擴租的物業(yè)出租給那些不知會呆多久的租戶會帶來麻煩。顯然物業(yè)的空置率越低，租戶取得擴租權的可能性就越小，因為物業(yè)的大部份空間已被占用或被預約租用。7 .限制競爭租戶條款的談判限制競爭租戶條款確實是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權。該附加限制條款常常出此刻商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時也在效勞業(yè)的物業(yè)租賃中顯現(xiàn)，如理發(fā)店等。物業(yè)治理者在談判中要注意若是這一限

22、制條款不致阻礙業(yè)主的利益，或租戶情愿為此交付額外的補償，就能夠夠考慮采納；若是這一條款會阻礙其他有價值的大租戶或有聲望的租戶的進入，那么就不能同意。有些職業(yè)對競爭對手過于接近并非介懷，而有些職業(yè)那么不同。對大型的商業(yè)購物中心，不管租戶情愿付出多大的代價，物業(yè)治理者都不能同意如此的限制性條款。因為購物中心的性質(zhì)確實是要多家同類企業(yè)共存，從而展開競爭，刺激商業(yè)和商場的進展。四、締約技術在租約正式簽約前，許多租戶都會發(fā)生遲疑，如都會停下來思考這樣一些問題:這是否是一個正確的決策？并會反復問自己：要租賃的物業(yè)是不是是所出的價位上最好的？妥協(xié)條款是不是符合我的需要？是不是能夠再等等再說？面對租戶的遲疑，

23、物業(yè)治理者的締約技術是：1 .單刀直入式單刀直入式確實是直接讓對方提出他們自己中意的條件，如，“您更希望什么樣的空間？"，“您還有什么不中意的嗎？”2 .總結(jié)式總結(jié)式確實是強調(diào)物業(yè)的優(yōu)勢和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談進程中始終反復強調(diào)，以顯示該物業(yè)十分理想。五、核查物業(yè)租約簽定就意味著租賃業(yè)務的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，若是租賃兩邊都同時認可物業(yè)的狀況，就應請租賃人辦理同意物業(yè)的簽字手續(xù)。同時，物業(yè)治理者和租賃人都要填寫“物業(yè)遷入一遷出檢查表”（表3-3-2是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業(yè)和工業(yè)物業(yè)租賃檢查表也是

24、類似的），租戶離開時也將利用該表。兩邊必需填寫，以避免發(fā)生爭議。六、提供有效的租賃效勞，成立良好的租賃關系一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關系即告成立。租戶搬進，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關系。因為對物業(yè)的維修和治理來講，與租戶成立良好的關系，是成功的一半；另一方面，租戶若是中意物業(yè)治理的效勞，一樣多數(shù)都情愿續(xù)簽合同。1 .成立租賃共識要與租戶成立良好的關系，物業(yè)治理者在租賃之初就要讓租戶對租賃條約的方方面面有一個清楚的了解,對包括物業(yè)治理條約、制度、處置維修的要求、租金繳納程序、租約中止時.刻、維修儲蓄基金存款和有關罰款制度及業(yè)主委員會等內(nèi)容都要有一個清楚的交代，從而使兩邊在有關的租賃問題上

25、大體達到共識。2 .成立聯(lián)系途徑物業(yè)治理者能夠通過或私人造訪等途徑與租戶維持聯(lián)系，要設法抓住一切機遇并制造機遇與租戶面談，普遍征求他們對舒適、效勞、維修、治理等方面的意見（有關內(nèi)容見本書的第六章）。3 .開展租賃效勞物業(yè)治理者在所開展的租賃效勞中要最重視和最為關鍵的是維修效勞，因為租戶對維修效勞的好壞最為靈敏。因此在租賃初始，物業(yè)治理者應確保租戶了解維修程序（如向誰和如何提出維修效勞要求等）,和由誰一一業(yè)主仍是租戶承擔責任等。為此，物業(yè)治理公司必需成立一個快速有效的效勞系統(tǒng)，使租戶要求能夠準確地反饋給相應的部門，一種方式是將有關維修要求信息一式三份，物業(yè)治理者、維修者和租戶各執(zhí)一份（有關內(nèi)容見

26、第八章物業(yè)工程治理）。與租戶成立良好關系要緊依托于業(yè)主或物業(yè)治理者對租戶要求反映的程度。因此不管什么效勞要求，物業(yè)治理者都應該當即反饋給租戶，若是答案是不是定的，那物業(yè)治理者也要真實地告知租戶并進行說明。最忌諱的做法是表面應允，而事實上卻拖延或逃避。不管物業(yè)治理者對租戶的要求何等負責，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落,租戶與物業(yè)治理公司的良好關系就會受到?jīng)_擊。因此物業(yè)治理公司在處置租戶的各類要求時.，要盡可能使其中意。即便碰到租戶的過分要求，也要有禮貌地傾聽，然后說明提供該效勞將增加額外支出。尤其是要注意在聯(lián)系時，租戶們往往會依照聲音判定物業(yè)治理者的熱情與負責態(tài)度；另外現(xiàn)場的維修工作人員要穿著

27、整潔，最好穿制服。七、收繳租金在租賃開始時，物業(yè)管理者對租金繳納的時間、地點和滯納金制度都要非常熟悉。一般來說，無論是辦公、商業(yè)仍是工業(yè)與居住物業(yè)，提早收取租金是通行的標準。物業(yè)治理者要在簽定租約之初，就要友好而嚴肅地向租戶說明交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費治理程序和有關規(guī)定。為方便租戶，物業(yè)治理者要建立一個可行的收繳租金系統(tǒng)。1 .租金繳納時刻的治理物業(yè)治理者一樣在月初開始租金收繳工作。物業(yè)治理者的收費政策直接關系到租戶上繳租金的速度。如果物業(yè)治理者對交費時刻不在意，租戶就可不能尊重他。2 .滯納金的治理一樣物業(yè)治理者對遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予必然的寬限期。物業(yè)治理者對遲

28、交租金所持的態(tài)度和租戶的交費適應阻礙了物業(yè)治理者對遲交租金所采取的行為。如物業(yè)治理者以為遲交租金是完成足額收繳的必然，那么就會采取給予寬限期的方法。但不管如何，物業(yè)治理者在同意新物業(yè)的管轄時就要建立嚴格的收費制度，能夠?qū)Π雌诶U納的給予必然的獎勵，對遲交的收取必然的滯納金。3 .收費通知單的治理由于各類物業(yè)的治理效勞不同，加上同一物業(yè)中的各租戶享受的效勞也不同，因此在收費通知單中應單列租金。如辦公樓宇治理者就要列出運行費用中每一個租戶的消費量；而商業(yè)物業(yè)的租金通知單，那么要列出電力、公共照明、門廳效勞、管道工作和遲付費等項目。運算機系統(tǒng)能夠打印出收費通知單（見第十三章），但這些價值昂貴的系統(tǒng)只有

29、在大型物業(yè)治理中才會利用，一樣在治理住宅租戶時很少如此做。八、續(xù)簽租約續(xù)簽租約對業(yè)主和物業(yè)管理者都是有好處的，因為對再裝修以及更換其他設施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業(yè)主也節(jié)省了尋覓新租戶的費用。租戶是不是續(xù)約要緊取決于對物業(yè)治理者的中意程度和新契約的條款內(nèi)容。因此新契約的條款作如何的改變是很關鍵的?？紤]新契約條款是不是改變的因素：一是笫一次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是不是準時繳納租金等。二是市場的情形。通常改變租賃條款的內(nèi)容要緊集中在租賃期限，維修、改換、再裝修的程度和租金水平上。1 .宏觀經(jīng)濟對租賃條款更改的阻礙(1)宏觀經(jīng)濟對租期條款的阻礙。租約續(xù)簽時的談判與第一次談判一樣

30、，如宏觀經(jīng)濟形勢看漲，物業(yè)治理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽定短時間租賃合同；相反，若是宏觀經(jīng)濟形勢看跌，物業(yè)治理者那么偏向于簽定長期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶那么希望通過簽定一個長期不變的合同來獲取某些利益。(2)宏觀經(jīng)濟對維修、改換與裝修條款的阻礙。物業(yè)治理者對市場狀態(tài)給維修、改換與裝修造成的阻礙不可掉以輕心。若是租戶要求改換的部份對物業(yè)來講是永久性的，那么能夠考慮。2 .租金調(diào)整條款(1)阻礙租金提高的因素。租約續(xù)簽談判中一個超級要緊的問題是租金的調(diào)整，即租金是不是隨物業(yè)運行費用的增加而發(fā)生轉(zhuǎn)變，在商業(yè)物業(yè)的租賃中那個問題尤其重要。一樣來講，租戶和物業(yè)治理者都不喜愛租

31、金的增加，因為租戶不希望出更多的錢，而后者那么擔憂高空置率使業(yè)主對其工作不中意。但如果是是100%的出租率那么說明相對市場行情來講，租金是偏低了，是到了該調(diào)整租金的時候了。另一方面，若是物業(yè)治理者的傭金與租金掛鉤，那么物業(yè)治理者也會偏向于提高租金。這時，他們通常會對有價值的物業(yè)單元提高租金。物業(yè)治理公司也能夠通過自身消化來幸免租金的增加，如削減效勞與維修費。如能夠降低室外裝修費，盡管室外裝修保護費的削減可不能像削減衛(wèi)生保潔效勞費或日常設備設施保護費那樣受到租戶的抱怨，但室外裝修保護費的削減會有礙物業(yè)的外觀，從而致使有價值租戶的搬遷。若是這致使高租金租戶被低租金租戶取代，那么物業(yè)運行費用會更少，這時物業(yè)治理者也不能不增加租金了。(2)租金增加對空置率的阻礙。租金增加不可幸免地會使部份租戶要挾業(yè)主或物業(yè)治理者要中止租賃而搬遷，但隨著租戶到市場上尋求新的物業(yè)，了解市場后，搬遷人數(shù)會降下來。即便真要搬走，物業(yè)空置率也是臨時的，不久會被新租戶頂替o只要租賃費的增加能夠彌補空置的損失，那么整個收入可不能減少。例如,有個物業(yè)治理公司將一個有50個單元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租戶起初要挾要搬走，可最后只有3個租戶搬走，出租率為94%。