工程策劃管理

1、工程策劃管理 房地產(chǎn)策劃的重要性 1、清楚房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的特點(diǎn)： 在進(jìn)行項(xiàng)目策劃之前，我們首先要清楚自己是在對什么樣的產(chǎn)品進(jìn)行策劃，這類產(chǎn)品有著什么樣的特點(diǎn)。 商品住房，是一種很特別的商品。住房可以通過市場自由買賣也就是近二十年的事情。在二十年以前，住房是由國家統(tǒng)一分配，并不是一種可以買賣的商品。但是隨著我國實(shí)現(xiàn)住房改革后，住房成了一種商品，可以買賣，但仍要受一定限制的商品(個(gè)人之間買賣住房，必須要到房管部門辦理過戶手續(xù)，并繳納契稅等法律的限制)。有一個(gè)安身之所是人類生存的最基本必須求，而馬斯洛的必須求層次理論也將安全必須求列為僅次于飲食(生存)以外最重要的必須求。同時(shí)我們國家人口眾多，18億

2、畝的土地紅線決定了土地的稀缺性，這同樣決定了商品住房在我們國家具有價(jià)格高，很可能具有唯一性消費(fèi)的特點(diǎn)。在一個(gè)像濟(jì)南章丘這樣的三線地級城市買一套商品住房都必須要五十萬元，這基本上是一個(gè)一般家庭一輩子最大的支出。但關(guān)于高收入人群來說，住房從某種意義上是身份的象征，高貴奢華的高檔社區(qū)代表了居住者顯赫的社會(huì)地位。 2、進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位： 進(jìn)行項(xiàng)目策劃，定位是關(guān)鍵。項(xiàng)目定位是在目標(biāo)客源建立的基礎(chǔ)上，為最大限度的滿足客戶的必須求而對項(xiàng)目的整體把握。它是圍繞目標(biāo)市場將項(xiàng)目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。在什么位置建什么檔次的樓盤，建多大面積的戶型，在進(jìn)行策劃之前都要很準(zhǔn)確的弄清楚這些問題。高、中、低端

3、樓盤的定位，中式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等項(xiàng)目建筑形式的定位都很重要。在一個(gè)低端樓盤的項(xiàng)目里搭配古典浪漫的歐式風(fēng)情建筑，顯然是不合適。甚至可以打破傳統(tǒng)的按人口、地域、收入等要素進(jìn)行項(xiàng)目定位的做法，重新針對將來十年最具潛力的購房者群體制定、建造具有定制意義的房子。 3、以人為本，通過差異化的手段完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃： 在個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的年代，更要注重以人為本，通過差異化的手段完成好項(xiàng)目策劃。注重人們對住宅新功能的要求，例如強(qiáng)調(diào)舒適性、注重娛樂性和多功能等方面的要求，在制定的細(xì)節(jié)方面做好項(xiàng)目策劃。 房地產(chǎn)工程管理全程策劃研究的內(nèi)容 房地產(chǎn)工程的區(qū)位分析和選擇 房地產(chǎn)工程對區(qū)位的選擇要求較高，選擇較好的區(qū)

4、位能夠帶來更好的經(jīng)濟(jì)效益。影響房地產(chǎn)工程項(xiàng)目區(qū)位的因素較多，通常工程項(xiàng)目所在地的地形、水文等自然條件對區(qū)位的影響較大。另外在城市中不同的地塊位置有著不同的用途，城市規(guī)劃部門對土地的規(guī)劃要求不盡相同，這也會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位選擇產(chǎn)生顯然的影響。所以在房地長項(xiàng)目區(qū)位選擇的時(shí)候要充分的對城市的定位、城市發(fā)展的方向和目標(biāo)有一個(gè)準(zhǔn)確的熟悉。同時(shí)也要合計(jì)到城市的交通方面的因素影響，隨城市的市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共的配套服務(wù)設(shè)施的完備狀況、人口和經(jīng)濟(jì)分布狀況也要有全面的了解和熟悉。 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的定位 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的定位主要是對產(chǎn)品的定位、對客戶的定位、對形象和品牌的定位。產(chǎn)品的定位主要是為了在公眾面前樹立一

5、個(gè)優(yōu)良的產(chǎn)品形象。對房地產(chǎn)工程的定位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己的產(chǎn)品有目的和針對性的推廣和銷售。要合計(jì)到所面向的客戶群體的必須求。對客戶的定位就必須要了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)群體的特征，對消費(fèi)者的行為和動(dòng)機(jī)進(jìn)行研究。要注意對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目產(chǎn)品形象的宣揚(yáng)，能夠方便快捷的進(jìn)行形象的宣揚(yáng)，跟工程四周的各種市場環(huán)境結(jié)合起來。在房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈的今天，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須確立自己的企業(yè)品牌和開發(fā)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的品牌。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營銷策略的核心是以消費(fèi)者為中心。在營銷策略的制定過程中要對消費(fèi)者的消費(fèi)必須求和消費(fèi)的欲望有一個(gè)全面的熟悉，在此基礎(chǔ)上來制定合理的銷售計(jì)劃，制定合適的銷售

6、價(jià)格，從而來吸引更多的客戶的眼光。另外在銷售策略的制定過程中要適當(dāng)?shù)暮嫌?jì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目銷售的節(jié)奏。房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策略主要是產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和營銷渠道的定位。 項(xiàng)目實(shí)施過程中的管理具體措施 1、充分重視做好施工準(zhǔn)備工作 工程中標(biāo)后，建設(shè)施工單位既要著手編制詳盡的施工組織制定，又要對中標(biāo)前施工組織制定的完善，從牛產(chǎn)、技術(shù)及要求和施工的關(guān)鍵部位、安全、質(zhì)量確保措施為主線，擬定科學(xué)合理的具體實(shí)施細(xì)則，做好施工組織制定，采納先進(jìn)技術(shù)和現(xiàn)代化的管理方法，科學(xué)地組織施工，對提升勞作生產(chǎn)率，保證工程質(zhì)量，縮短工期，節(jié)約材料，降低工程成本，文明施工，獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)揮著重要作用。所以必須使項(xiàng)目部各

7、相關(guān)人員對施工組織制定有一個(gè)全面的了解，保證施工組織制定的落實(shí)落實(shí)。 2、精干施工管理人員，組織專業(yè)隊(duì)伍合理施工。施工現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)及作業(yè)隊(duì)伍要少而精，做到一方面必須要廣大工程技術(shù)管理人員提升熟悉，轉(zhuǎn)變觀念，努力提升自身的技術(shù)業(yè)務(wù)素養(yǎng)，干部、工人一專多能，減少計(jì)劃外用工，降低外雇人工費(fèi)支出，既可以增加職工收入，又能調(diào)動(dòng)職工的積極性和創(chuàng)造性，提升職工的工作效率。另一方面要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際和具體的業(yè)務(wù)加以落實(shí)落實(shí)，要求施工管理人員，做到對施工進(jìn)度計(jì)劃和施工方案了如指掌，能夠在施工中組織專業(yè)隊(duì)伍連續(xù)交叉作業(yè)，使工序銜接合理緊密，避免窩工，既能提升工程質(zhì)量，確保施工要求，又可以降低工程成本，因此做好施工組

8、織制定工作是實(shí)現(xiàn)施工技術(shù)和施工管理相結(jié)合的有效形式。 3、合理選用施工技術(shù)，采用強(qiáng)有力的趕工措施。在滿足工程合同及制定圖紙的質(zhì)量要求前提下，采納新材料、新工藝、新方案，減少主要材料的浪費(fèi)損耗，杜絕返工，返修及合理縮短工期來降低工程成本。如：某小區(qū)的六層框架住宅施工中，為了搶工期，保質(zhì)量對硬架支模、門井式腳手架等進(jìn)行了比選，最后結(jié)合該工程的現(xiàn)狀、特點(diǎn)，采納了硬架支模的方法。 4、嚴(yán)格質(zhì)量控制。工程質(zhì)量成本是指為使完工工程達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所發(fā)生的一切費(fèi)用，包括：確保工程達(dá)到合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所支付的費(fèi)用;完工工程未達(dá)到合同的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求所造成的損失(返工或返修等);處置工程質(zhì)量缺陷所發(fā)生的費(fèi)用?？刂坪霉こ藤|(zhì)量成本，必須消滅工程質(zhì)量問題成本和缺陷成本，同時(shí)要求提升質(zhì)量檢測環(huán)節(jié)及質(zhì)量檢測工作的效率，減少預(yù)防成本支出，只要把好材料入口質(zhì)