房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)-成本費用類科目設置

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用類科目設置一、開發(fā)成本（一）土地征用及拆遷補償費：土地征用費、土地出讓金、土地有關稅費、拆遷補償費、其他。（二）前期工程費                      1、勘察測繪費 ：地質(zhì)勘察費、文物勘察費、地基勘察費、 水文勘察費、 沉降觀測費 、日照測試費、環(huán)境評估費、交通影響分析費、基礎樁應變費、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、

2、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費、基坑監(jiān)測、樁基檢測費、工程主體沉降觀測費。2、工程設計費：規(guī)劃設計費、總規(guī)設計費、可行性研究費、方案評審費、效果圖設計費、規(guī)劃設計模型制作費、地質(zhì)勘察設計費、施工圖設計費、景觀設計費、智能化設計費、綜合管網(wǎng)設計費、排水方案設計費、制圖曬圖費、裝修設計費、其他規(guī)劃設計費。3、行政規(guī)費及規(guī)劃報建費：項目報建費、施工許可證費、規(guī)劃管理費、拆遷管理費、辦證費、安全監(jiān)督費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程造價管理費、交易中心手續(xù)費、消防配套設施費、人防報建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、市政設施配套費、墻改專項基金、招標代理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、施工圖紙審查費

3、、勞動保險基金、預算編制費(審核費）、購航測圖費、定位放線費、渣土費、檢測費、勘察測量費、抗震審查費、消防審查費、防雷檢測費、房屋測繪費、工程驗收費、房屋所有權登記工本費、工程交易費、地名費、地籍地形圖核地、新材料基金、其他行政規(guī)費及規(guī)劃報建費。     4、咨詢顧問費 ：工程施工招標代理費、工程設備招標代理費、工程預結算編審咨詢費、工程結算編審咨詢費、招標費、可行性研究編制費、調(diào)研評估費。     5、三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整費。  &#

4、160;  6、臨時設施費 ：臨時圍墻、臨時辦公室、 臨時場地占用費、其他臨時設施費。    （三）建筑安裝工程費                       1、建筑工程費（土建工程）：（1）基礎工程：包括土石方、樁基、護壁/坡工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水等（2）主體工程 ：主要包括

5、砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體。（3）甲供材料2、安裝工程費：門窗工程、室內(nèi)水暖氣電管線安裝、空調(diào)及通風工程、消防安裝工程、火災報警工程、電梯工程、公共部位裝修、室內(nèi)裝修、避雷接地工程、停車設備及安裝工程、其他安裝工程費。3、裝修工程費：裝修建筑物發(fā)生的費用4、工程監(jiān)理費 ：建設監(jiān)理費、安全監(jiān)理費、設計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費。5、人防設施費：人防設施費。6、樣板間及售樓處：售樓處樣板間土建費用，機電費用，裝修費用，電器費用，家具配飾等。（四）、基礎設施費  

6、0;                     1、道路工程：       道路硬化亮化        2、給排水工程 ：給水管道系統(tǒng)、水泵房、用水增容。雨污水管道系統(tǒng)、雨污水泵站。        3、

7、供電工程 ：設備安裝、管道及電纜系統(tǒng)、配電房、用電增容。        4、通訊網(wǎng)絡工程：有線電視管道預埋、檢查井、報裝等，電話通訊管道預埋、檢查井、報裝等，寬帶管道預埋、檢查井、報裝等。   5、供暖工程：管道預埋、檢查井、報裝等。6、燃氣工程：管道預埋、檢查井、報裝等        7、智能化系統(tǒng)：停車管理系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子公告屏、室外背景音樂。 &#

8、160;      8、園林環(huán)境工程 ：綠化建設、景觀建設、建筑小品、道路及廣場建設費、圍墻建造費、室外照明、室外其他設施。（五）公共配套設施費：游泳池 、幼兒園 、學校 、消防、公廁 、自行車棚、露天停車場或停車設備、水塔、室外游樂設施、球場。根據(jù)實際情況添加明細科目。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭

9、、兒童樂園、自行車棚等;B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出;C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用;D、對于產(chǎn)權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。二、開發(fā)間接費：員工薪酬、社保費、福利費、辦公費、會務費、差旅費、車輛

10、費用、通訊費、房租支出、維修費、培訓費、資本化借款費用、水電物管費、其他費用。開發(fā)間接費用核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項目營銷設施建造費。1、行政管理費：(1)、工資；(2)、職工福利費；(3)、職工社會保險；(4)、住房公積金及房貼；(5)、工會經(jīng)費；(6)、職工教育經(jīng)費；(7)、勞動保護費；(8)、辦公費；(9)、業(yè)務招待費；(10)、差旅費；(11)、出國費用；(12)、租賃費；(13)、運輸費；(14)、折舊費；(15)、修理費；(16)、低值易耗品攤銷；(17)、無形資產(chǎn)攤銷；(18)、咨詢費；(29)、勞務費；(20)、手續(xù)費；(21)、

11、其他。2、營銷設施建造費：（1)、廣告設施費;(2)、銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費;臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用; (3)售樓處樣板間保潔、保安、維修費;(5)、其他。3、物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。三、管理費用：職工薪酬、社保費、福利費、辦公費、業(yè)務招待費、差旅費、車輛費用、房租支出、租賃費、運輸費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、審計和評估費、稅金、勞務費、手續(xù)費、其他。四、銷售費用：職

12、工薪酬 、職工福利費、辦公費、廣告費、營銷宣傳費、差旅費、車輛費用、通訊費、業(yè)務招待費、房租支出、水電物管費、營銷物料制作費、固定資產(chǎn)折舊、登記費、維修費、培訓費、銷售服務費、其他費用。4.5成本費用的歸集與分配 4.5.1土地征用及拆遷補償費 一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中;如果分不清成本核算對象，可先在“土地征用及拆遷補償費”之“待分攤成本” 項目核算中進行歸集，然后再在有關成本核算對象間分配;也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下： 4.5.1.1 按占地面積計征土地征用及拆遷補償

13、費時的分配方法 方法一：可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。 方法二：也先按期(區(qū))的占地面積將土地成本分配到各期(區(qū));再將分配到各期(區(qū))內(nèi)的土地成本，按期(區(qū))內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配;然后將分配到期(區(qū))內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本;房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。4.5.1.2

14、 按建筑面積計征土地征用及拆遷補償費時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。4.5.2 前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費(二級科目)能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目;應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之項目核算進行歸集，再按下表所示分攤標準分配計入各成本核算對象;也可以不進行歸集而直接通過下表所示分攤標準分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下： 成本項目 分攤標準 前期工程費 按建筑面積分攤 建筑安裝工程費 (1)扣除直接費用后，按建筑面積分攤; (2)根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積，確定標準分攤;基礎設施費 按建筑面積分攤;若能區(qū)分可