城市環(huán)衛(wèi)管理方案

1、羅甸縣城區(qū)環(huán)衛(wèi)作業(yè)管理實(shí)施方案2016年 5月6日方案目錄第一節(jié)：管理公司簡(jiǎn)況第二節(jié)：項(xiàng)目簡(jiǎn)況第三節(jié)： 引 言第四節(jié)： 管理服務(wù)理念第五節(jié)： 管理思路第六節(jié)： 采取管理措施及標(biāo)準(zhǔn)第七節(jié)： 管理服務(wù)的要求第八節(jié)： 公司擬采取的管理方式第九節(jié)： 物業(yè)管理處組織架構(gòu)設(shè)置情況第十節(jié)： 錦繡家園物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖第十一節(jié)：物業(yè)管理人員配置第十二節(jié)：前期管理的預(yù)算 第十三節(jié)：物業(yè)管理的具體操作第十四節(jié)：物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明第十五節(jié)：結(jié) 束 語(yǔ)羅甸縣佳誠(chéng)物業(yè)管理公司簡(jiǎn)況羅甸縣佳誠(chéng)商貿(mào)投資管理有限責(zé)任公司成立于2006年，在羅甸縣工商行政管理局登記注冊(cè)，注冊(cè)資金500萬(wàn)元，經(jīng)城建主管部門(mén)批準(zhǔn)，在2007年取得州

2、級(jí)管理認(rèn)證，是具有國(guó)家三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)管理公司。我公司專(zhuān)業(yè)從事市場(chǎng)管理，家政保潔服務(wù)、旅游開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等商貿(mào)投資管理項(xiàng)目，公司擁有專(zhuān)業(yè)的管理技術(shù)人員隊(duì)伍，管理模式按規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化實(shí)施經(jīng)營(yíng)，以客戶(hù)至上、服務(wù)第一為宗旨，實(shí)施獨(dú)具特色的績(jī)效管理方式，實(shí)行獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的運(yùn)行機(jī)制，我公司依法管理、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展，以本地人文實(shí)情出發(fā)，做到人性化、規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)要求，堅(jiān)持文明服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)操作、依法管理的發(fā)展方針，贏得了市場(chǎng)和廣大客戶(hù)的支持與肯定認(rèn)可。公司的發(fā)展立足于市場(chǎng)，以創(chuàng)建現(xiàn)代高品質(zhì)生活的工作目標(biāo)為要求，堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)、熱情、專(zhuān)業(yè)的工作作風(fēng)，通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理，竭誠(chéng)為委托方營(yíng)造安

3、全、文明、整潔、舒適工作和生活環(huán)境，消除各種安全隱患，形成和諧氛圍，達(dá)到以人為本、多方共贏的局面。羅甸縣佳誠(chéng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司將竭誠(chéng)為客戶(hù)獻(xiàn)上更專(zhuān)業(yè)、更規(guī)范、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，執(zhí)行嚴(yán)格管理制度，創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，高效的團(tuán)隊(duì)合作精神，以及員工踏實(shí)努力的工作，專(zhuān)業(yè)的管理素質(zhì)和積極進(jìn)取的心態(tài)，去迎接每一次機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并立志在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)中樹(shù)立良好的服務(wù)品牌和信譽(yù)。公司實(shí)行一站式服務(wù)和承諾服務(wù)制，做到親情服務(wù)、規(guī)范服務(wù)、及時(shí)高效的完成各項(xiàng)服務(wù)工作，真正做到讓業(yè)主滿(mǎn)意，讓委托管理方放心。項(xiàng)目簡(jiǎn)況羅甸縣新建中醫(yī)院大樓位于羅甸縣城高速路出口核心地段，交通便捷，人口稠密，是縣政府重點(diǎn)工程之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚

4、，新中醫(yī)院是集醫(yī)療、住院、住宅等為一體的功能辦公商區(qū)，工程設(shè)計(jì)凝聚了千島之湖、湖濱之城的精彩，視野開(kāi)闊，俯瞰全城，獨(dú)到的民族建筑，綻放無(wú)法抗拒的魅力，順應(yīng)了縣委、縣政府提出的將羅甸建設(shè)成為龍灘湖畔美麗的宜商、宜居城市目標(biāo)。新建設(shè)的羅甸縣中醫(yī)院項(xiàng)目更需要佳誠(chéng)物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的提供體貼周到的服務(wù)與管理，用心經(jīng)營(yíng)管理呵護(hù)，保證院區(qū)的安全，充分體現(xiàn)美觀(guān)整潔、溫馨舒適、管理規(guī)范等特點(diǎn)，讓每一位入院居住者感到安全、整潔、規(guī)范、舒適。引 言根據(jù)羅甸縣新中醫(yī)院的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及地理位置，現(xiàn)我物業(yè)公司擬出“中醫(yī)院安全及保潔管理服務(wù)”的項(xiàng)目管理方案。我們真誠(chéng)希望與貴醫(yī)院合作中，使醫(yī)護(hù)人員與廣大群眾能充分享受

5、到我們公司管理帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù)，提升管理項(xiàng)目品質(zhì)、提高項(xiàng)目品牌，使羅甸中醫(yī)院持續(xù)保持良好的服務(wù)口碑，為院方營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)美、方便的品質(zhì)院區(qū)，實(shí)現(xiàn)醫(yī)院、患者、物業(yè)公司和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。管理服務(wù)理念本著以人為本，營(yíng)建環(huán)境舒適、配套齊備、和諧安全、時(shí)尚生活的高檔綜合生態(tài)型商住小區(qū)。公司提出“真誠(chéng)服務(wù)*創(chuàng)造美好生活”的服務(wù)理念，創(chuàng)建時(shí)尚、文明、和諧高檔花園文化社區(qū)要求，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、智能化、自動(dòng)化的管理目標(biāo)。管理思路我公司針對(duì)該項(xiàng)目管理區(qū)域，業(yè)主更關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、安全、人文和諧環(huán)境，更加需要愉悅身心、親近自然生活方式。將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社

6、區(qū)文化，將圍繞“環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)安全、裝修管理、健康生活”等來(lái)策劃、組織小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。每季度實(shí)施管理報(bào)告制度，將物業(yè)管理服務(wù)情況及小區(qū)維修、治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各項(xiàng)服務(wù)工作的運(yùn)作情況公示，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。將秉持科學(xué)實(shí)施管理、增強(qiáng)客戶(hù)滿(mǎn)意的質(zhì)量工作方針,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理服務(wù)方式，服務(wù)達(dá)到省時(shí)、高效的準(zhǔn)則，努力把住宅小區(qū)管理創(chuàng)建為精神文明的窗口，品牌物業(yè)精品小區(qū)。采取管理措施及標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)錦繡家園的實(shí)況，制定物業(yè)管理服務(wù)措施、標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話(huà)，接受業(yè)主對(duì)物業(yè)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢(xún)、投訴等各類(lèi)信息，按管理要求及時(shí)處理并給予答復(fù)反饋，做好回訪(fǎng)與記錄

7、。二、定期向住戶(hù)發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改，達(dá)到物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。 三、建立維修承諾制，達(dá)到物業(yè)管理零維修，急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%的標(biāo)準(zhǔn)。 四、承諾公開(kāi)半年物業(yè)管理服務(wù)每次費(fèi)用收支情況，公開(kāi)率100%。 五、保障小區(qū)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全，完好率100%。 六、提供專(zhuān)業(yè)的配套有償服務(wù)，滿(mǎn)意率100%。 管理服務(wù)的要求一、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)管理方面 （1） 棟號(hào)、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。 （2） 物業(yè)外觀(guān)完好、整潔、外墻無(wú)脫落，無(wú)亂貼、亂涂、亂畫(huà)現(xiàn)象。 （3） 空調(diào)安裝統(tǒng)一。 2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境

8、整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患。 （1）供電系統(tǒng)：保證正常供電，停電提前1天通知用戶(hù)。 （2）弱電系統(tǒng)：保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。 （3）消防系統(tǒng)：設(shè)備設(shè)施齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用，組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，消防疏散通道暢通，保證無(wú)火災(zāi)安全隱患，明確各區(qū)域防火責(zé)任人，24小時(shí)值班。（4）給排水系統(tǒng)：保證周?chē)鍧嵭l(wèi)生、無(wú)污染，停水提前1天通知；消防泵每月進(jìn)行1次全面檢查、操作，排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車(chē)庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、無(wú)浸泡事故發(fā)生；遇有事故，維修人員在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水，制有應(yīng)急處理方案。 3、共用設(shè)施管理：共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路

9、、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。 4、保安。 （1）專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范，24小時(shí)值班及巡邏，處理突發(fā)事件。（2）出入管理有序，有登記，無(wú)堵塞現(xiàn)象，不影響行人通行。 （3）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。（4）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。 （5）在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。 5、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定點(diǎn)、定時(shí)、定任務(wù)、定質(zhì)量。 （1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。 （2）實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。 （3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。 （4）共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象，大門(mén)、樓梯、扶欄、天臺(tái)、屋面等保持潔凈，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。 （5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提

10、高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。 6、綠化管理 （1）綠地?zé)o改變使用用途，受到破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。 （2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀(guān)，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損。 （3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。 （4）綠化完好率達(dá)到95%以上。 7、室內(nèi)裝飾裝修管理：全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全。 （1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢(xún)與審批。 （2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。 8、社區(qū)文化 （1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。 （2）制有居民精神文明建設(shè)公約。 （3）配合街道辦事處、居委會(huì)、派出所開(kāi)展各項(xiàng)工作。 （4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。9、提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)1、代住戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、室內(nèi)裝修、搬家等； 2

11、、代收?qǐng)?bào)刊郵件等； 3、提供維修服務(wù)公司擬采取的管理方式物業(yè)管理進(jìn)行貼心服務(wù)、規(guī)范化管理，為開(kāi)發(fā)商鑄造品牌，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提升物業(yè)公司的信譽(yù)與形象。 一、標(biāo)準(zhǔn)化管理本公司從項(xiàng)目前期入伙開(kāi)始，均實(shí)施全面的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在內(nèi)部管理上達(dá)到制度嚴(yán)格有序、日常管理規(guī)范、裝修管理專(zhuān)業(yè)、安全管理放心、清潔維護(hù)使業(yè)主滿(mǎn)意等，使委托方放心，不斷提高公司物業(yè)管理的信譽(yù)度。二、溝通服務(wù)上 公司物管處專(zhuān)門(mén)設(shè)置聯(lián)絡(luò)處，具備工作中的各項(xiàng)組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，答復(fù)業(yè)主疑問(wèn)、接待業(yè)主投訴，通過(guò)走訪(fǎng)宣傳，較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題及合理要求。公司物管處設(shè)置業(yè)主投訴箱、公示欄等方式直接了解業(yè)主需求，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系，將利用物

12、業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行疏導(dǎo)和撫慰，按要求規(guī)范管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)，有效化解投訴、矛盾，保證服務(wù)質(zhì)量。三、社區(qū)文化上公司物管處將開(kāi)展多種服務(wù)項(xiàng)目，與業(yè)主共享共榮，構(gòu)建良好的人際關(guān)系，創(chuàng)造和諧、文明、時(shí)尚的社區(qū)文化，改善優(yōu)美的生活與工作環(huán)境。物業(yè)管理處組織架構(gòu)設(shè)置情況為保證物業(yè)管理處服務(wù)工作開(kāi)展順利，為保證人流、物流、信息等到的正常流通，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、性質(zhì)等實(shí)際情況，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與營(yíng)運(yùn)的目標(biāo)，現(xiàn)將設(shè)置物業(yè)管理處組織架構(gòu)及人員情況報(bào)告如下：人民廣場(chǎng)錦繡家園物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖羅甸縣佳誠(chéng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司錦繡家園物管處經(jīng)理 行政服務(wù)部管理辦公室 檔案員保潔部保安隊(duì)綠化員收費(fèi)員交房服務(wù)員工程管理員 物業(yè)管理

13、人員配置一、人員設(shè)置。 根據(jù)物業(yè)管理委托合同內(nèi)容所確定的管理檔次和要求，按物業(yè)管理面積計(jì)算, 經(jīng)實(shí)地考察，錦繡家園管理處擬設(shè)置工作人員12人。 管理人員編制如下：1、物業(yè)管理處經(jīng)營(yíng)主管： 1名；2、物業(yè)管理部主任： 1名；3、樓管員服務(wù)員： 1名；4、物業(yè)小區(qū)保安員： 6名；5、物業(yè)小區(qū)保潔員： 2名； 6、綠化工（兼工程維修）： 1 名；二、錦繡家園收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)錦繡家園按房開(kāi)商與業(yè)主簽訂的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層住宅 0.50元/平方米·月 商場(chǎng) 1.50元/平方米·月 地上小車(chē)位 10元/位·月 地上車(chē)摩托車(chē)位 5元/位·月 前期管理的預(yù)算根據(jù)小區(qū)的建筑面積、綠化

14、面積、工作量及崗位等實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)際調(diào)查研究、認(rèn)真測(cè)算，對(duì)物業(yè)管理成本所涉及到的管理費(fèi)、保安費(fèi)、水電費(fèi)等進(jìn)行了全面的核算，對(duì)主要數(shù)據(jù)進(jìn)行了全面確定評(píng)估，物業(yè)管理成本費(fèi)用情況明細(xì)如下：一、本項(xiàng)目占地面積： 平方米；二、本項(xiàng)目建筑面積： 平方米；三、本項(xiàng)目住宅面積： 平方米；四、本項(xiàng)目的管理成本：（一）人員崗位設(shè)置及工資標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)管理主管： 1名 工資標(biāo)準(zhǔn)：2000元/月；2、小區(qū)管理主任： 1名 工資標(biāo)準(zhǔn)：1200元/月；3、樓管員服務(wù)員： 1名 工資標(biāo)準(zhǔn)：1000元/月；4、小區(qū)保安員： 6名 工資標(biāo)準(zhǔn)：1000元/月；5、小區(qū)保潔員： 2名 工資標(biāo)準(zhǔn)：800元/月；6、綠化工（兼工程維

15、修）：1名 工資標(biāo)準(zhǔn)：1000元/月；以上為小區(qū)必備的管理工作人員共計(jì)12名，其工資費(fèi)用總支出費(fèi)用為12800元/月。五、人員的福利：會(huì)體工作人員的福利費(fèi)用按5%的標(biāo)準(zhǔn)提起為：840元/月。六、辦公費(fèi)：按平均值核算每月500元。七、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)：按平均值核算每月120元。八、小區(qū)管理電費(fèi)：按羅甸縣電力用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)核算，商業(yè)用電0.89元/度，民營(yíng)用電0.46元/度。小區(qū)耗電核算如下：1、路燈費(fèi)、聲控?zé)簦好吭录s耗損400元；2、電動(dòng)門(mén)：每月約耗損60元；3、監(jiān)控器： 每月耗損約120元； 以上費(fèi)用合計(jì)： 580 元/月。九、小區(qū)管理水費(fèi)：按羅甸縣自來(lái)水用水價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)核算，商業(yè)用水元 5 元/

16、噸，生活用水 3 元/噸。小區(qū)水耗核算如下：1、清潔用水： 約預(yù)計(jì)損耗120元； 2、綠化用水： 約預(yù)計(jì)損耗50元 ；3、辦公用水： 約預(yù)計(jì)損耗70元 ；以上費(fèi)用合計(jì)： 240 元/月。十、小區(qū)生活垃圾處理清運(yùn)費(fèi)：500元/月；按本小區(qū)的戶(hù)數(shù)核算：每戶(hù)每天一袋計(jì)，平均每月須清運(yùn)5車(chē)次，平均每車(chē)每次200元（市政管理中心給價(jià)）。十一、小區(qū)化糞池清掏費(fèi)：（1次/2年）十二、員工服裝費(fèi)平均每月746元。280元/套*12人*2套=6720元/年十三、物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)：按總費(fèi)用的5%計(jì)算，本小區(qū)的企業(yè)利潤(rùn)是1288.38元/月。 十四、物業(yè)管理企業(yè)稅金：按總費(fèi)用的5%計(jì)算，本小區(qū)的企業(yè)稅款是1288.

17、38元/月。物業(yè)管理的具體操作公司貫徹“以人為本、業(yè)主至上”的服務(wù)理念，從項(xiàng)目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng)、共用設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。 (一)、前期準(zhǔn)備 公司派出專(zhuān)業(yè)人員對(duì)承接項(xiàng)目周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況進(jìn)行深入了解、研究，結(jié)合物業(yè)特點(diǎn)以及項(xiàng)目規(guī)劃，擬定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案。進(jìn)駐前籌建物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議。進(jìn)駐

18、前必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備。物業(yè)接管須進(jìn)行驗(yàn)收，進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。 開(kāi)展管理工作前進(jìn)行人員培訓(xùn) (二)物業(yè)管理的啟動(dòng) 1.物業(yè)的接管驗(yàn)收 2.交房管理 3.裝修管理 4.環(huán)境衛(wèi)生管理5.共用設(shè)施管理(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù) 1、安全保衛(wèi)系統(tǒng) 2、人員出入管理 3、供電設(shè)備管理 4、消防管理 5、便民服務(wù) 物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明一、我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開(kāi)展，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。 二、為了高效完成接管工作，公司會(huì)議決定成立以總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組接管驗(yàn)收。三、我公司保證接管后按照管理方案進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理工作。結(jié) 束 語(yǔ)貴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所提供資料的基礎(chǔ)上，對(duì)錦繡家園提出上述管