萬科經(jīng)濟(jì)地理

1、一 公司簡(jiǎn)介深萬科成立于84年5月，前身為隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司的全民所有制貿(mào)易企業(yè)。88年12月公司經(jīng)股份制改組，成為全國(guó)首批上市公司之一。93年4月向境外發(fā)行4,500萬股B股。     公司以中國(guó)大陸市場(chǎng)為目標(biāo)、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，涉及進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點(diǎn)主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。二 公司最近公布的一些數(shù)據(jù)銷售樓市偏冷的情況下，公司銷售仍繼續(xù)增速，但增速有所減緩，銷售業(yè)績(jī)有保證 萬科9月份實(shí)現(xiàn)銷售面積108萬平方米, 環(huán)比8月份上升19.21%,同比去年則下降4.9%。實(shí)現(xiàn)銷售金額

2、125.1億元,環(huán)比上升19.37%,同比下降12%。今年前三季度,公司累計(jì)銷售面積達(dá)841.2萬平方米,銷售金額970.8億元,同比分別上升39.9%和35.9%。表明公司整體銷售仍然令人滿意。同時(shí),2010年末公司擁有已售未結(jié)算款項(xiàng)820億, 使得今年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)得以保證。拿地謹(jǐn)慎拿地速度有所放慢。拿地方面,萬科9月份在北京、鞍山、撫順、佛山、廣州、廈門等城市增加了土地儲(chǔ)備共191.72萬平方米,權(quán)益地價(jià)共68.1億元,為年內(nèi)拿地最多月份。比起8月份22.46億元大幅上升2倍以上。19月份,萬科累計(jì)新增權(quán)益建面970萬平方米,累計(jì)拿地金額為263億元,占總銷售金額僅27%左右。而今年以來拿地的

3、平均樓面地價(jià)約2711元/平方米,比去年2700元/平方米的均價(jià)基本持平。表明在市況不太明朗下,公司拿地變得謹(jǐn)慎,速度有所放慢2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額、面積TOP20 萬科居于榜首萬科以36.3億元的業(yè)績(jī)?cè)倬愉N售額榜首。這是企業(yè)管理的成功萬科企業(yè)管理的成功我認(rèn)為主要有：一、    完善的企業(yè)制度管理體系        萬科作為一個(gè)大型的跨地區(qū)的集團(tuán)企業(yè)，擁有眾多的下屬企業(yè)和員工，那么萬科是如何保持對(duì)其高效的管理呢？        

4、萬科之所以能夠?qū)崿F(xiàn)高效管理，因?yàn)槠浣⒘艘惶淄晟频闹贫裙芾眢w系。         萬科管理體系的建立，通過多年的摸索，并不斷的加以創(chuàng)新、實(shí)踐，同時(shí)引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理思路和管理系統(tǒng)。最終形成了現(xiàn)在制度管理體系。 1   制度 建設(shè)體系        萬科，并不是所有時(shí)候都要求下級(jí)服從上級(jí)，但卻是所有時(shí)候都要求所有人服從制度。        萬科的制度建設(shè)有兩大特色，第一是規(guī)范化 ”  &

5、#160;     萬科的內(nèi)部網(wǎng)站上有一個(gè)制度規(guī)范庫(kù)，其制度主要是工作指引型的告訴職員遇見各種狀況應(yīng)該如何操作，而無須層層請(qǐng)示。        萬科規(guī)范的制度體系使得萬科內(nèi)部很少出現(xiàn)繁瑣的請(qǐng)示匯報(bào)，提高了工作效率，降低了內(nèi)部交易成本。     同時(shí)職員可以將主要精力放在工作上，而無須將過多的精力花費(fèi)在與上級(jí)的溝通上。        萬科之所以取得驕人的業(yè)績(jī)，有注重品牌建設(shè)的因素，也有制度建設(shè)規(guī)范化的因素。

6、      流程優(yōu)先 ” 萬科制度建設(shè)另一大特色。        制定每一項(xiàng)新制度之前，首先就考慮流程的規(guī)范。流程中充分考慮總部與地區(qū)公司、公司各部門之間的對(duì)接；考慮最直接、有效的渠道，打破上下級(jí)之間、各部門之間的職能剛性束縛。         萬科的制度建設(shè)強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔、規(guī)范，中國(guó)較早采用 ISO9000 管理體系的企業(yè)。每一項(xiàng)制度首頁(yè)就是流程圖，非常明晰。      

7、 各業(yè)務(wù)指導(dǎo)程序就是工作指引和工作表格，易于執(zhí)行。       流程管理 ” 萬科內(nèi)部管理的一大特色，從合同審批到項(xiàng)目決策，均可按照流程執(zhí)行。員工有流程作指導(dǎo)，工作起來得心應(yīng)手，而不會(huì)無所適從。        2 標(biāo)準(zhǔn)化管理         萬科管理最大的特點(diǎn)就是一切以實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)為出發(fā)，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。        具體操作模式為：設(shè)定工作目標(biāo)，形成工作

8、網(wǎng)絡(luò)；工作實(shí)施過程中以流程為指導(dǎo)，不受層級(jí)和職能的限制，流程規(guī)定需要由哪個(gè)部門或公司負(fù)責(zé)就由其完成。萬科的內(nèi)部管理中，沒有 “ 職能型 ” 和 “ 炬陣型 ” 之爭(zhēng)，只有流程！強(qiáng)調(diào)做流程型企業(yè)，強(qiáng)調(diào)各職能部門、各層級(jí)和各專業(yè)線服務(wù)于流程。       標(biāo)準(zhǔn)化管理是萬科一直提倡的面向市場(chǎng)、以客戶為導(dǎo)向、柔 ” 化組織架構(gòu)、強(qiáng)調(diào)以流程為核心建立工作網(wǎng)絡(luò)的一種制度實(shí)踐。       3 內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)       萬科作為一個(gè)大型企業(yè)，其高效運(yùn)轉(zhuǎn)的背后是緣

9、于其建立了一個(gè)完備的內(nèi)部網(wǎng)系統(tǒng)，各公司、各部門之間的溝通便捷、順暢。       內(nèi)部網(wǎng)是萬科信息管理的平臺(tái)，總部和各地區(qū)公司均有獨(dú)立的內(nèi)部網(wǎng)。內(nèi)部網(wǎng)涵蓋了制度、通知、會(huì)議紀(jì)要、 審批 結(jié)果、工作總結(jié)、工作計(jì)劃、 政策 動(dòng)向、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、企業(yè)動(dòng)態(tài)、人事變動(dòng)、 績(jī)效考核 薪金查詢、客戶投訴、內(nèi)部論壇等各方面的信息，萬科內(nèi)部管理信息的重要溝通平臺(tái)。       集團(tuán)內(nèi)各部門都有屬于自己的專欄，配有專職的信息管理員，負(fù)責(zé)將信息進(jìn)行更新、發(fā)布。技術(shù)支持則由專門的技術(shù)部門進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。  

10、0;     內(nèi)部網(wǎng)最大的功能是構(gòu)建了扁平化的信息反饋體系，提高了工作效率，信息反饋速度迅捷。避免了大集團(tuán)由于集權(quán)管理而產(chǎn)生的信息阻隔；也避免了繁瑣的形式化辦公弊病。        4 SA P 系統(tǒng)      SA P 管理系統(tǒng)是萬科的又一大管理系統(tǒng)，主要是應(yīng)用于行政人力管理方面。         SA P 管理系統(tǒng)源自德國(guó)，其全稱為 “ 系統(tǒng)、應(yīng)用與數(shù)據(jù)處理產(chǎn)品 ” 該系統(tǒng)

11、集成了人事檔案、薪金管理、培訓(xùn)管理、 績(jī)效考核 等眾多模塊。        目前正在處于運(yùn)用階段的有人事檔案、薪金管理、績(jī)效考核等模塊，管理著萬科集團(tuán)整個(gè)的人事資料、每月薪金的計(jì)發(fā)及績(jī)效考核資料。        其操作模式為：每位入職萬科的新員工均通過網(wǎng)絡(luò)在線的形式將個(gè)人資料錄入 SA P 管理系統(tǒng)，經(jīng)所在公司和集團(tuán)總部人力資源部門審核后存檔；該員工每月薪酬由系統(tǒng)根據(jù)其個(gè)人信息自動(dòng)生成，經(jīng) 審批 后統(tǒng)一發(fā)放至員工帳戶上；績(jī)效考核均采用在線考核形式 上季度末填入本季度工作計(jì)劃，

12、本季度末進(jìn)行對(duì)照考核，并填入下季度工作計(jì)劃，循環(huán)反復(fù)。         SA P 系統(tǒng)只是萬科幾個(gè)全國(guó)性管理軟件系統(tǒng)之一，萬科利用互聯(lián)網(wǎng)大平臺(tái)、采用先進(jìn)管理工具簡(jiǎn)化管理程序、提高工作效率、加快信息反饋速度的舉措之一。        通過 SA P 系統(tǒng)，萬科總部可對(duì)各地區(qū)任何人的人事檔案進(jìn)行即時(shí)查詢，對(duì)人力資源進(jìn)行即時(shí)管理，隨時(shí)掌握各地動(dòng)態(tài)，給萬科總部對(duì)人力資源系統(tǒng)的集權(quán)式管理提供了支持，既保證了集權(quán)又保證了效率。     &

13、#160; 5 網(wǎng)絡(luò)化審批系統(tǒng)        萬科的網(wǎng)絡(luò)化審批系統(tǒng)其實(shí)就是將傳統(tǒng)的審批程序以網(wǎng)絡(luò)形式進(jìn)行，但是較之于傳統(tǒng)的方法，效率更快，反饋更及時(shí)。        內(nèi)部審批系統(tǒng)是通過管理軟件將審批流程進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)格式化，依托萬科的內(nèi)部網(wǎng)進(jìn)行簽呈和報(bào)告的傳遞，審批效率大幅度提高。        申請(qǐng)職員進(jìn)入內(nèi)部網(wǎng)后，點(diǎn)擊進(jìn)入審批系統(tǒng)，錄入相關(guān)信息，添加所有后續(xù)審批人，將審批信息發(fā)出。之后，審批提示信息會(huì)自動(dòng)逐級(jí)傳遞到各審

14、批人的郵箱，要求審批。申請(qǐng)職員在此期間可隨時(shí)通過內(nèi)部網(wǎng)查詢審批的進(jìn)度，各審批人員也可隨時(shí)查詢其他人的意見。待最終審批通過后，申請(qǐng)職員即可通過打印審批信息，直接辦理相關(guān)事宜，無需上下級(jí)的公文傳遞和傳真往來。        網(wǎng)絡(luò)化的審批系統(tǒng)具體體現(xiàn)了萬科流程管理和信息管理的兩大優(yōu)勢(shì)。        6 郵件系統(tǒng)        郵件系統(tǒng)是萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公的主要工具。     &#

15、160; 萬科每位新職員正式入職后，就會(huì)得到一本工作手冊(cè)，通過手冊(cè)上面的指引，進(jìn)入萬科的內(nèi)部網(wǎng)，擁有一個(gè)綴有自己姓名的內(nèi)部郵箱，憑此可以進(jìn)入內(nèi)部網(wǎng)和郵件系統(tǒng)。       職員可以通過可以郵箱，隨時(shí)瀏覽公司各種咨訊和發(fā)布各種咨訊，進(jìn)行與同事之間的溝通。         萬科的郵件系統(tǒng)是采用 MICROSOFT OUTLOOK 軟件，注重其實(shí)用和簡(jiǎn)便功能?？梢岳绵]箱發(fā)布各類信息，也可以利用接受各種工作簡(jiǎn)報(bào)。      

16、;  萬科根據(jù)職員的級(jí)別和專業(yè)的不同，對(duì)總部及下屬子公司所有人員進(jìn)行了郵件群組分類，既方便了管理，又保證了信息能及時(shí)傳送到特定的郵箱里。        通過郵件系統(tǒng)，萬科總部各種指令的傳達(dá)減少了中間環(huán)節(jié)，直接傳遞到指定員工的信箱，無需進(jìn)行層層傳達(dá)?？梢源_保所有的信息和指令能夠在最短的時(shí)間內(nèi)以最準(zhǔn)確的方式傳達(dá)給每一個(gè)指定員工。        與其他網(wǎng)上辦公系統(tǒng)相比，通過郵件系統(tǒng)進(jìn)行信息傳遞，其準(zhǔn)確性和時(shí)效性能夠得到保證。   二、先進(jìn)的人力資源管理

17、體系        萬科最早的員工也許不記得職員手冊(cè)的樣子，但一定記得扉頁(yè)上的一句話：人才是理性的河，哪里有谷地，就向哪里流！        由此可見萬科對(duì)于人才的解讀萬科企業(yè)管理成功之道的原因重視。企業(yè)的未來發(fā)展規(guī)劃中，萬科宣稱人力資源回報(bào)和股東資本回報(bào)并重。而且萬科在人力資源的競(jìng)爭(zhēng)中一直在地產(chǎn)行業(yè)之中保持著領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。       那么萬科的人力資源有哪些可取之處呢？綜合如下：    

18、0;  1 垂直管理體系        萬科的人事管理實(shí)行垂直管理，人資系統(tǒng)由總部控制，各地區(qū)公司 經(jīng)營(yíng)管理 中相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)。人資系統(tǒng)甚至對(duì)于新 項(xiàng)目 取舍擁有 “ 一票否決權(quán) ”        地區(qū)公司部門（職能部門和項(xiàng)目部）副經(jīng)理級(jí)（含）以上人員的任命權(quán)和薪資核定權(quán)由總部控制，任命書均由總經(jīng)理簽發(fā)。        地區(qū)公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（財(cái)務(wù)總監(jiān)）總辦（ 行政 與人資）負(fù)責(zé)人一般由總部外派，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人同時(shí)控制

19、財(cái)務(wù)部和成本管理部。          2   任人惟賢的招募制度        萬科的企業(yè)文化中，有一點(diǎn)便是人才是資本 ” 因此萬科一直把人才招募作為企業(yè)一個(gè)重要工作。       萬科有一個(gè)舉薦制度，就是鼓勵(lì)企業(yè)員工積極推薦優(yōu)秀的人才加入團(tuán)隊(duì)。       同時(shí)，萬科也注意從其他渠道招募人才。繼 “ 海盜行動(dòng) ” 慧眼行動(dòng) ” 之后，萬科集團(tuán)更是提出了社

20、會(huì)精英計(jì)劃 ” 將目光瞄準(zhǔn)了跨國(guó)公司的中國(guó)區(qū)高管。        正是有了任人惟賢的人才招募制度，因此萬科企業(yè)可謂是精英云集。也正是由于擁有一大批優(yōu)秀的人才，萬科才可以在業(yè)界保持如此之強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。        3 獨(dú)到人力培養(yǎng)規(guī)劃        基層員工的招募上，與普通企業(yè)招收員工時(shí)強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)不同，萬科更青睞于高素質(zhì)的應(yīng)屆畢業(yè)生。        每年萬科都要

21、從各院 校應(yīng)屆畢業(yè)生中招收一批新職員，并冠以 “ 新動(dòng)力 ” 稱號(hào)，并加上年份予以區(qū)分，如 2006 年入職的新職員，則被冠以 2006 新動(dòng)力的稱號(hào)。        萬科的新動(dòng)力 ” 為企業(yè)提供了源源不斷的高素質(zhì)人材，其工作激情和良好的紀(jì)律性成為萬科發(fā)展的潤(rùn)滑劑。        新職員入職后，統(tǒng)一安排到萬科總部去進(jìn)行培訓(xùn)，為期 3 個(gè)月，主要課程為熟悉集團(tuán)管理運(yùn)作的模式。        同時(shí)萬科還為這些新職員制定了

22、系統(tǒng)的培訓(xùn)和選拔計(jì)劃，對(duì)于表現(xiàn)突出的新職員進(jìn)行提拔使用，目前萬科的不少中層骨干都是由 “ 新動(dòng)力 ” 成長(zhǎng)起來的        三、不斷的學(xué)習(xí)與發(fā)展        人的價(jià)值由兩個(gè)部分組成，一是自我價(jià)值，指薪酬、福利；二是超我價(jià)值，指學(xué)習(xí)與晉升的機(jī)會(huì)。萬科在職員的學(xué)習(xí)和發(fā)展方面，確有獨(dú)到地方。        1 雙向交流       無論是集團(tuán)總部還是下面子公司的職員，

23、都有可能被安排到其他地方去進(jìn)行學(xué)習(xí)鍛煉和參與實(shí)際工作。也有可能被安排去其他地方去傳遞先進(jìn)的技術(shù)與知識(shí)。       雙向交流主要為達(dá)到以下兩個(gè)目的         、 強(qiáng)化業(yè)務(wù)。如總部人事專員可以為強(qiáng)化某個(gè)新公司的人員培訓(xùn)而到該公司交流數(shù)月；總部的設(shè)計(jì)人員為貫徹某個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)施而到該公司交流一段時(shí)間。       、 資源共享。如某些專業(yè)技能突出的公司的部門人員可到該項(xiàng)技術(shù)較欠缺的公司進(jìn)行交流一段時(shí)間，以提升該公司人員專業(yè)技能；也可以

24、是某些專業(yè)技能薄弱的公司的部門人員到該項(xiàng)技術(shù)較成熟的公司進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)一段時(shí)間。        這種可以由公司指派，也可以由員工自己提出。雙向交流制度促進(jìn)了相互之間的交流和學(xué)習(xí)，從而加強(qiáng)了集團(tuán)范圍內(nèi)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)資源共享，促進(jìn)了企業(yè)職員業(yè)務(wù)能力的共同提升。         2 專門課程培訓(xùn)        萬科總部每年都要不定期的對(duì)集團(tuán)內(nèi)所有的中層管理者開展不同形式的培訓(xùn)。    &

25、#160;   培訓(xùn)的主要分為兩種：內(nèi)部培訓(xùn)和外部培訓(xùn)。內(nèi)部培訓(xùn)由集團(tuán)內(nèi)部組織，聘請(qǐng)專家進(jìn)行培訓(xùn)；外部培訓(xùn)則由專門的培訓(xùn)、教育機(jī)構(gòu)舉辦的各種課程。        此外，職員個(gè)人利用假期或業(yè)余時(shí)間參加外部專門機(jī)構(gòu)的上崗培訓(xùn)、職稱及資格證書考試、攻讀學(xué)位，可在結(jié)業(yè)后向公司申請(qǐng)一定金額的進(jìn)修資助，以鼓勵(lì)個(gè)人進(jìn)修。        通過規(guī)范的專業(yè)培訓(xùn)，提高職員的工作能力，讓其隨時(shí)接受新事物和新觀念，不至于為時(shí)代淘汰。     

26、   3 網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺(tái)        萬科設(shè)有網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺(tái)，職員可以自主安排時(shí)間，利用網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)平臺(tái)研習(xí)各項(xiàng)課程。        萬科的網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺(tái)分為幾個(gè)大方面，有專業(yè)講解、資料庫(kù)等體系。由萬科的專業(yè)負(fù)責(zé)人、高管通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行培訓(xùn)。         如 “ 課程體系 ” 方面，就是針對(duì)不同職務(wù)的員工設(shè)有 “ 新職員課程體系 ” 職員提升計(jì)劃課程體系 ” 新經(jīng)理培訓(xùn)課程體系 ” 和 “ 資深經(jīng)理培訓(xùn)課程體系 ” 其中就由萬科集團(tuán)高管來?yè)?dān)任 “ 資深經(jīng)理培訓(xùn)課程體系 ” 講師。        通過萬科網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺(tái)，可以讓職員隨心所欲的學(xué)習(xí)自己需要強(qiáng)化的知識(shí)，同時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)平臺(tái)，又強(qiáng)化了萬科內(nèi)部的信息化建設(shè)。         4 職輔導(dǎo)        從集團(tuán)總部和各子公司基層人員中挖掘有潛質(zhì)的人員進(jìn)行重點(diǎn)