東沖度假海岸公園商業(yè)項目計劃書

1、東沖度假海岸公園商業(yè)計 劃書一、項目介紹 項目是集生態(tài)度假，養(yǎng)生運(yùn)動，綠色美食，科教觀光于一體，構(gòu)筑一個自 然、生命、綠色三位一體的觀光、度假、養(yǎng)生新概念的現(xiàn)代化生態(tài)園區(qū)。以良 好的生態(tài)系統(tǒng)、蓬勃發(fā)展的生態(tài)理念、潔凈的空氣水源與一流的環(huán)境，吸引全 市乃至全省、全國的目光。努力營造和發(fā)掘得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢，始終堅持走 生態(tài)路、打生態(tài)牌、創(chuàng)生態(tài)業(yè) , 加快建設(shè)可持續(xù)發(fā)展生態(tài)示范區(qū)，為實現(xiàn)“效益 深圳，和諧深圳”作出區(qū)域的貢獻(xiàn) 。二、項目總體發(fā)展戰(zhàn)略生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)鏈：“歷史生態(tài)觀光文化科教” 生態(tài)園制定了“一軸”、“兩心”、“三帶”、“四區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，同 時盡快完善并提高基礎(chǔ)設(shè)施配套水平， 整合土地

2、資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局， 打造“綠 色生態(tài)度假海岸公園，塑造東部黃金海岸風(fēng)景線”。1“一軸”指依托園區(qū)主干道進(jìn)行環(huán)境景觀建設(shè)， 形成貫穿園區(qū)的綠色交 通走廊和景觀形象展示帶。2“兩心”指建立園區(qū)產(chǎn)業(yè)管理中心和旅游服務(wù)中心， 把產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和旅游 服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來。3“三帶”指均衡建設(shè)三條貫穿園區(qū)的綠色景觀走廊。 4“四區(qū)”指建設(shè)特色海岸優(yōu)質(zhì)沙灘區(qū)、東部生態(tài)濕地區(qū)、自然科教區(qū)、和綜合服務(wù)區(qū)第二章 項目所在地概述一、地理位置 項目擬建于龍崗區(qū)大鵬半島東沖。 東沖位于深圳東部海岸，深圳大鵬半島最南端，離市區(qū)七八十公里，是一 個三面都被翠綠群山環(huán)抱的美麗海灣，北靠七娘山森林公園，東面是深圳獨(dú)一 無二的淡咸水紅

3、樹林保護(hù)區(qū)，與三門島遙遙相望。近兩公里長的金色沙灘。地 理位置十分優(yōu)越，交通便利，是高檔旅游休閑天然自成之地。東沖和西沖、楊 梅坑圈成一片，形成自然地理的飄揚(yáng)彩帶；又和大鵬所城手心相連，形成地理 及文化的唇齒相依。二、歷史沿革東沖作為深圳的一部分， 共享著光輝的歷史， 早在 6700 年前的新石器時代 中期，就有人類繁衍生息。距今四五千年前，即中原地區(qū)的夏、商年代，在深 圳沿海沙丘谷地，已聚居著與中原民族不同的部族，這些部族種類繁多，被稱 為“百越部族”。生活在深圳區(qū)域的百越部族稱為“南越部族”。他們善于捕 魚、航海，甚少農(nóng)墾。深圳是古代百越部族遠(yuǎn)征海洋的一個駐腳點(diǎn)，也是百越 部族聚居繁衍的地

4、方。公元前 214 年，秦始皇統(tǒng)一中國并在嶺南設(shè)置了南海、 桂林、象郡三郡，深圳隸屬于南?？?。公元 331 年，即東晉咸和六年，朝廷設(shè) 東官郡，轄寶安、海豐、興寧等六縣，其范圍包括珠江三角洲及惠州、潮州一 帶。當(dāng)時寶安縣轄地涉及今天的東莞市、深圳市和香港特別行政區(qū)。東官郡的 郡治所在地就設(shè)在寶安縣內(nèi)的南頭。 公元 590 年（隋開皇十年），朝廷廢東官郡， 寶安縣改屬南?？?，縣治仍在南頭。公元 757 年（唐至德二年，）寶安縣更名為 東莞縣，縣治從南頭遷往東莞，于南頭設(shè)屯門軍鎮(zhèn)。公元 1394 年（明洪武二十 七年），在今深圳境內(nèi)設(shè)立了東莞守御千戶所及大鵬守御千戶所；稍后，又在南 山半島設(shè)立了龐

5、大的軍事機(jī)構(gòu)南頭寨， 牽制范圍東至潮汕，西至上、下川， 南至大洋，有“虎門之外衛(wèi)，省會之屏藩”之說。明朝初年，中國出使南洋， 艦隊開航前必到深圳赤灣的天后廟祭祀禱告， 方可成行。公元 1573 年（明萬歷 元年），朝廷取“革故鼎新，轉(zhuǎn)危為安”之義，新設(shè)新安縣，并建縣治于南頭。 公元 1842年7月24日（清道光二十二年），中英簽訂不平等條約 南京條約， 新安縣的香港島被英國占領(lǐng)。 公元 1860年 1月 11日（清咸豐十年），新安縣的 九龍半島也因不平等條約北京條約而被迫割讓給英國。公元 1898 年 4 月 21 日（清光緒二十四年），清政府與英國簽訂展拓香港界址專條 ，又將新界 租借給英國

6、，為期 99年。此后，新安縣原有的 3076平方公里土地中，有 1055.61 平方公里脫離其管轄，成為英國殖民地。公元 1913 年（民國三年），因新安縣 與河南省的一個縣同名，為免混淆，又復(fù)稱寶安縣，縣治仍在南頭。 1953 年， 因深圳聯(lián)結(jié)廣九鐵路，交通便利，人口聚居較多，工商業(yè)較興旺，便將寶安縣 治東遷至距南頭 10 公里外的深圳墟。 1979 年 3 月，寶安縣改為深圳市，同年 11月，深圳市改為地區(qū)一級的省轄市。 1980年 8月，在深圳設(shè)置經(jīng)濟(jì)特區(qū)。 1981 年 3 月，深圳市升格為副省級市。 1983 年在經(jīng)濟(jì)特區(qū)外設(shè)置寶安縣。 1988 年 11 月，國務(wù)院批準(zhǔn)深圳市在國家

7、計劃中實行單列，并賦予其相當(dāng)于省一級的經(jīng) 濟(jì)管理權(quán)限。 1990年 1月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)設(shè)立福田、羅湖、南山 3區(qū)。1992 年 2 月，全國人大常委會授予深圳市人民代表大會及其常委會、深圳市人民政 府制定地方法律和法規(guī)的權(quán)力， 同年 11月撤銷寶安縣設(shè)立寶安和龍崗 2區(qū)。1997 年 10 月，從羅湖區(qū)分出設(shè)立鹽田區(qū)。 2004 年深圳市成為無農(nóng)村的城市。三、自然環(huán)境屬亞熱帶海洋性氣候。氣候溫和，年平均氣溫22.4 C,最高氣溫38.7 T（1980年7月10日）、最低氣溫0.2 C（ 1957年2月11日）。雨量充足，每年 49月為雨季，年降雨量 1933.3 毫米，年降雨量最多紀(jì)錄 26

8、62毫米（1957年）， 年降雨量最少紀(jì)錄 913 毫米（ 1963 年）。日照時間長，平均年日照時數(shù) 2120.5 小時，太陽年輻射量 5225 年兆焦耳 /平方米。常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南偏東風(fēng)，平 均每年受熱帶氣旋（臺風(fēng)）影響 45 次亞溝鎮(zhèn)屬寒溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年無 霜期積溫在 2600 攝氏度 2900攝氏度四、旅游環(huán)境與西沖并肩偎依在七娘山下，煙霧繚繞，水清沙幼，被驢友稱為深圳的天 堂。迄今為止，到東沖和西沖的人并不多，歸航漁船上的人家享盡了這東邊兩 個海的仙境。東沖是天然的海灘，因為交通原因，沒有經(jīng)過所謂人工的的后天美化，所 以能展示出最自然的風(fēng)情魅力。處在大鵬半島的邊緣，海水藍(lán)而透

9、明，海浪一 排接著一排，氣勢十足。腳踩的沙尤其細(xì)膩，風(fēng)一吹，人的整個身體都會落下 一層，輕拍一下，細(xì)沙又隨著大隊伍飄遠(yuǎn)。最讓人眼饞的是沙灘上滿是貝殼， 相信這是在深圳沿海線上獨(dú)一無二的，撿貝殼不用擔(dān)心別人跟你搶，因為太多 了，所以要記得帶上塑料袋裝貝殼。更有探險精神的朋友，可以沿岸行走到西 沖，來一場激情穿越。巖石上的竄跳，躲避遍山的帶刺野菠蘿，蜿蜒小路，挑 戰(zhàn)自我，絕對是一個美妙旅程。更要提醒您，東沖是見到深圳第一縷陽光的好 地方。海柴角地勢險峻，氣勢雄壯。站在岬角，可見大片裸露的巖石在海風(fēng)中挺 立，有的似斷裂的枯木 ; 有的似滿嘴利齒的怪獸 ;有的似新鮮的奶酪 ; 更有的巖石 在海水的剝蝕

10、下形成了一幅幅的抽象畫。有人感覺它像南非的“好望角”，不只因為地理位置有類似處，而且也同 樣會登上一個山峰，也是沿著一條小路前往一座燈塔，刮在身上的也是帶有海 水腥味的大風(fēng)，憑壁遠(yuǎn)望，同樣是海天一色，云霧繚繞，令人浮想聯(lián)翩。五、政策導(dǎo)向（一）深圳市近期建設(shè)規(guī)劃（ 2006-2010）（摘錄） 大鵬半島旅游控制區(qū)：定位為國際生態(tài)旅游休閑度假區(qū)。 本項目的建設(shè)旨在推動深圳東沖片區(qū)的高檔生態(tài)度假海岸公園的建設(shè)，通 過品牌的推廣， 把它建設(shè)成深圳市的旅游名牌， 進(jìn)一步延展到全國， 沖向國際。（二）深圳龍崗區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（ 2005-2020）（摘錄） 以旅游資源的文化內(nèi)涵為主線，以深圳、香港為核心

11、的珠三角都市圈為動 力源，形成以中心城、大鵬、布吉為三個旅游發(fā)展極，以機(jī)荷高速-水官高速 -深惠公路為軸線的生態(tài)民俗觀光帶， 以鹽壩高速 - 惠鹽高速為軸線的山地生態(tài)休 閑景觀帶、以坪葵公路 - 坪西快速干道為軸線的濱海休閑度假景觀帶的 “三角形” 空間格局，在此基礎(chǔ)上形成四大旅游文化景觀區(qū)，即：東部海洋文化與歷史文 化景觀區(qū)、 北部客家文化與生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀區(qū)、 西部商貿(mào)文化與休閑娛樂景觀區(qū)、 南部山地生態(tài)與休閑旅游景觀區(qū)。東部海洋文化與歷史文化景觀區(qū)，開發(fā)定位為國際濱海度假勝地。 重點(diǎn)開發(fā)西沖國際會議度假區(qū)、 七娘山國家地質(zhì)公園、 東沖度假海岸公園、 金沙灣海上運(yùn)動俱樂部、大鵬所城等景區(qū)。（三

12、）大鵬半島保護(hù)與發(fā)展管理規(guī)定 （摘錄） 一級建設(shè)控制區(qū)：西沖片區(qū)、 東沖片區(qū)、鵝公灣 - 洋籌灣片區(qū)以及桔釣沙片區(qū)的可開發(fā)建設(shè)區(qū)域一級建設(shè)控制區(qū)除可以發(fā)展海洋、高端休閑類特色旅游業(yè)、高端會議展覽業(yè)以及符合 規(guī)劃的原村民非商品住宅外，禁止其它開發(fā)建設(shè)。第三章 項目公司及項目進(jìn)度情況一、公司簡介深圳市金聯(lián)和旅游服務(wù)有限公司是深圳市金聯(lián)和投資發(fā)展有限公司的全資 子公司。公司現(xiàn)有職工35 人，其中MBA 1人，本科學(xué)歷人員10人，大 專學(xué)歷人員20人。近年來，公司按照現(xiàn)代旅游服務(wù)企業(yè)管理模式，建立規(guī)范的 管理制度，以生態(tài)旅游集約化模式為創(chuàng)新主線，開展各種旅游資源的投資與開 發(fā)。作為專業(yè)的旅游服務(wù)企業(yè)，

13、具有較強(qiáng)的管理及創(chuàng)新能力，主要表現(xiàn)： 擁有一支年富力強(qiáng)，管理經(jīng)驗豐富的核心團(tuán)隊。企業(yè)團(tuán)隊成員平均年齡在35歲，有閱歷，有學(xué)歷，在行業(yè)管理方面素有成 效，企業(yè)內(nèi)控建設(shè)系統(tǒng)完美，市場推廣與營銷策劃能力強(qiáng)大。 規(guī)范的旅游山莊經(jīng)驗。企業(yè)現(xiàn)有成規(guī)模的旅游度假山莊，在旅游市場拓展、活動組織、內(nèi)部管理、外聯(lián)反應(yīng)方面已經(jīng)積累了一套成熟的思路。深圳市金聯(lián)和投資有限公司作為在旅游、金融領(lǐng)域具有豐富操作經(jīng)驗的大 型投資開發(fā)企業(yè)，成立于2009年，是一家以房地產(chǎn)置業(yè)、商務(wù)服務(wù)以及物流平 臺整合為核心產(chǎn)業(yè)的大型綜合性公司。下轄 6個子公司，員工210人。有機(jī)整 合從旅游開發(fā)、房地產(chǎn)置業(yè)、商務(wù)服務(wù)等多個產(chǎn)業(yè)鏈條，下轄子公

14、司分別為：。深圳市金聯(lián)和投資有限公司以全球化視野，通過理順組織架構(gòu)、制度化建 設(shè)、監(jiān)督制約機(jī)制、目標(biāo)計劃管理、企業(yè)文化建設(shè)等方面措施，逐步形成了具 有自我管理特色的獨(dú)特經(jīng)營管理模式。同時，以遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)、先進(jìn)的企業(yè) 文化、科學(xué)的激勵機(jī)制、廣闊的個人事業(yè)發(fā)展空間，吸引了大批高級管理人才 加盟。二、項目進(jìn)度安排項目投資期如下：項目投資期為三年（20112013年）（萬元）第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）前期準(zhǔn)備項目起動產(chǎn)業(yè)建設(shè)形成規(guī)模1000100050003000第四章園發(fā)展總體規(guī)劃、總則公司開發(fā)項目圍繞生態(tài)主體分四大主線開發(fā)建設(shè):四大主線開發(fā)設(shè)計生態(tài)攝影建立深圳有名的婚

15、紗攝影基地，創(chuàng)立東沖-金聯(lián)和專業(yè)攝影基地；與多家一線品牌的婚紗影樓建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系；發(fā)展以婚紗攝影為主題的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園，圍繞浪漫主題，完善功能配套 設(shè)施生 態(tài) 觀 光以東沖沙灘景觀為龍頭，以東沖河濕地及原生紅樹林為基礎(chǔ)的生態(tài)公園， 有步驟拓展生態(tài)園、溫泉療養(yǎng)院等。利用深圳都市人群集中、流動人口量大的 優(yōu)勢，發(fā)揮東沖得天獨(dú)厚的地理條件，建成深圳東部最具特色的生態(tài)綠色休閑度 假、休閑保健、生態(tài)文化觀光基地。生 態(tài) 文 化：主要表現(xiàn)為海洋風(fēng)情和綠色文化游園。充分發(fā)揮東沖生態(tài)資源豐富，開發(fā) 潛力極大的優(yōu)勢，建設(shè)東沖度假海岸公園。延伸自然條件的內(nèi)涵，開展環(huán)?？破?知識的主題營活動.生 態(tài) 家 園

16、：為各個特定人群（中高級管理者、大學(xué)教師、設(shè)計院工程師、私企老板、 退休公務(wù)員、企業(yè)管理者、房產(chǎn)投資者等）度身打造各類生態(tài)休閑公園，形成 各具特色的生態(tài)社區(qū)?！耙噪x都市不遠(yuǎn)，離自然很近”，利用既有交通優(yōu)勢， 以及“山清水秀空氣清”的生態(tài)優(yōu)勢，開發(fā)東沖，使之成為珠三江乃至全國的休 閑度假海岸公園。項目的總體策劃充分考慮和利用項目的關(guān)聯(lián)性，使看似繁雜的大型項目 簡單化；以生態(tài)沙灘旅游形成核心競爭力，塑造品牌形象。以大規(guī)模生態(tài)內(nèi) 涵開發(fā)為基礎(chǔ)，提升企業(yè)的規(guī)模競爭力，在生態(tài)大環(huán)境形成的基礎(chǔ)上，開發(fā) 以休閑為主的生態(tài)家園，創(chuàng)造高效益，形成可持續(xù)發(fā)展競爭力。 全部項目投資為 4500萬元項目建成后， 實現(xiàn)

17、當(dāng)?shù)匾徊糠志用褶D(zhuǎn)變?yōu)樾庐a(chǎn) 業(yè)化員工，解決當(dāng)?shù)鼐用袷杖雴栴}。項目建成后會從下面幾個方面對當(dāng)?shù)匕l(fā) 展起到促進(jìn)作用。1. 對東沖屬地的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)能起到一個很好的調(diào)整作用，以促進(jìn)所屬社區(qū) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 , 增加社區(qū)經(jīng)濟(jì)收入?？梢杂行У馗淖円郧澳酥连F(xiàn)在的零散式經(jīng)營 , 豐富經(jīng)寬營活動的內(nèi)容 不再單一地依靠海水來抽取鈔票 ,而是通過多種服務(wù)項目的組合 , 實現(xiàn)全 方位的休閑服務(wù)經(jīng)濟(jì)模式 .2. 對東沖當(dāng)?shù)匾徊糠值木用窬蜆I(yè)提供幫助 ,以實現(xiàn)“效益社區(qū)、和諧社區(qū)” 的建設(shè)。對于有一技之長的居民，積極安排能夠充分發(fā)揮其技能的崗位，并根 據(jù)需要進(jìn)行技能推廣；對于沒有任何技能的居民，可能地安排相應(yīng)的技 能培訓(xùn)，并在其完

18、成相應(yīng)的技能培訓(xùn)后安排相應(yīng)的工作崗位；對有創(chuàng)業(yè) 愿望的并且有可行計劃的居民，給予積極的扶持，使其融入到相應(yīng)項目 中去，以達(dá)到共贏。二、市場背景 隨著生活水平的提高，人們渴望擁有一塊真正屬于他們自己的休閑式社 會交往和溶入自然的居住環(huán)境，使他們可以在輕松而無拘無束的環(huán)境和氣氛 中與商界名流，在笑談中尋找靈感和建立友誼，在花園式的居室里享受生活。新生活模式是一種概念，又是理念的提升。結(jié)合目前生活理念的多元化 和異端化的傾向，我們在高度總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了概括與提煉，提出了新銳 的新生活理念“ 5+2 生活模式”。其特點(diǎn)是：1觀光人群有別于普通的工薪人員；3帶有“移動”辦公性質(zhì)又有假日休閑性質(zhì)的生活模

19、式； 4在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于國家 法定工作日（每周少于 5 天）的生活居所；5項目地與城市距離不超過 30 公里，車程在一小時以內(nèi) 三、項目定位 項目主題定位：與自然的親密接觸 東沖度假海岸公園項目的開發(fā)理念是從現(xiàn)代人接觸自然的新生活模式和 與自然融合的新生活方式為契機(jī)進(jìn)行開發(fā)的。為使項目的新生活概念更具體 化，我們對新生活的方式與理念提出更具體化的標(biāo)準(zhǔn)：1東沖度假海岸公園，使生態(tài)自然與觀光相結(jié)合，使人們能擺脫城市的 喧囂返回到樸素的大自然中，與清新爽悅的心情享受公園內(nèi)的休閑娛樂。2路程在 30 公里以內(nèi)，車程約一小時以內(nèi)。 3與市內(nèi)有保持一定的距離，但氣候

20、條件要好，空氣清新。 4綠化率高，房屋密度低，整體環(huán)境優(yōu)良。5項目區(qū)內(nèi)，要建設(shè)迷你城市廣場。廣場周邊布置歐式咖啡館、酒吧、 餐廳、面包房、花店、水果攤等，晚間可以在廣場上開 party 。這種新生活方式就是我們要創(chuàng)造的“ 5+2 生活模式”！四、項目總體規(guī)劃（1）規(guī)劃先行，堅持立足當(dāng)前，著眼長遠(yuǎn)，可持續(xù)發(fā)展的原則。 近期做好觀光區(qū)總體規(guī)劃的編制和論證工作，完善對現(xiàn)有景點(diǎn)、景區(qū)的 規(guī)劃以精品戰(zhàn)略帶動全區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，使東沖度假海岸公園真正成為鵬城 乃至全國的現(xiàn)代旅游服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的樣板和亮點(diǎn)工程。（2）整合旅游資源，堅持人文資源、自然資源和科普文化相結(jié)合。 資源開發(fā)與環(huán)境保護(hù)并重的原則，以民俗文化

21、為紐帶，以人文資源促進(jìn) 自然資源的開發(fā)，以自然資源充實人文資源的內(nèi)涵，合理開發(fā)一切可利用的 旅游資源。推出歷史文化和生態(tài)旅游兩條特色旅游線，互補(bǔ)性開發(fā)，促進(jìn)中 發(fā)展，既體現(xiàn)文化的悠久歷史，又反映自然的神奇壯美。（3）多層次開發(fā)，堅持點(diǎn)線面結(jié)合的原則，以點(diǎn)串線，以線帶面，打造 區(qū)域旅游特色新產(chǎn)品。點(diǎn)，就是圍繞東沖沙灘進(jìn)行建設(shè)和開發(fā)，同時抓好濕地紅樹林建設(shè)。 線，就是以沿海高速公路發(fā)展沿線經(jīng)濟(jì)，突出海洋風(fēng)情、餐飲游樂、婚 紗攝影產(chǎn)業(yè)、道路綠化及生態(tài)治理等方面， 。面，就是在開發(fā)點(diǎn)、線的同時，引導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)?；?、以 提高居民的生活質(zhì)量，提高居民收入。（4）全方位服務(wù)，堅持游購?qiáng)式Y(jié)合的原則

22、，以游促購，寓樂于游，以豐富多彩的形式吸引游客突出海洋觀光旅游特色，順應(yīng)現(xiàn)代人們親近自然、返樸歸真的需求，超 前性創(chuàng)意，精心推出具有觀光性、參與性、奇特性的景觀和項目，適時組織 形式多樣的節(jié)、會、展等旅游活動，營造“春天踏青、夏天納蔭、秋天嘗鮮、 冬天觀景”的季節(jié)特色風(fēng)情游；研究開發(fā)具有濃郁鄉(xiāng)情、鄉(xiāng)味的“海字號” 產(chǎn)品，滿足人們臨海垂釣、就地嘗鮮、旅游購物、露營野炊等多方面需求， 實現(xiàn)海洋與旅游的有機(jī)統(tǒng)一和完美結(jié)合。五、項目總體規(guī)劃指標(biāo)東沖度假海岸公園周邊服務(wù)性資源:項目的總體技術(shù)指標(biāo)為：海岸線長：11公里沙灘長度：2公里濕地面積：60畝綠地率：三90%六、市場定位及市場范圍（一）市場定位：打

23、造深圳市乃至珠三角最大最完善的生態(tài)基地。（二）市場范圍：深圳市為主/輻射到珠三角/伸向到周邊省/延伸到全國七、項目功能定位及配套設(shè)施功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及功能等角度 出發(fā)，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求， 讓他們吃得稱心如意，玩得舒暢愜意。（一）產(chǎn)品定位由于市場的發(fā)展趨勢和項目的品位等因素，北歐風(fēng)情生態(tài)園配套如下：東沖度假海岸公園產(chǎn)品定位沙灘浴場傳統(tǒng)產(chǎn)品精深加工。針對東沖優(yōu)質(zhì)沙灘，由原來的單一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、單一經(jīng)營領(lǐng)域，向多種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、多 種經(jīng)營領(lǐng)域發(fā)展；增強(qiáng)市場競爭力，順應(yīng)市場和消費(fèi)者需求的變化；帶動其他產(chǎn)業(yè) 發(fā)展。濕地科普濕地科普教育及

24、經(jīng)營。開展各種學(xué)校的濕地科普教育，建立深圳市濕地科普教育基地；對各階層的人士利 用濕地挖掘商業(yè)經(jīng)營活動。項 目 配 套休 閑 配 套功能上滿足不冋年齡層、不冋文化層次的小區(qū)業(yè)主對文化休閑的需求，各項設(shè)施的 配置應(yīng)有相應(yīng)的特色。針對文藝人士、機(jī)關(guān)單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋 藝坊、壁球館、書吧、桌球室。針對商界人士的配置：度假中心、商務(wù)中心、洽談室、咖啡廳、中餐廳、西餐廳、 桑拿室、桌球室、健身房。針對老年人的配置：老年俱樂部、晨跑步道、活動中心、棋牌室等。 針對兒童的配置：親子樂園、青少年活動中心等度假商務(wù)會議中心：事先建成能容納5000人以接待服務(wù)設(shè)施為基礎(chǔ)的會議中心

25、，對 硬件進(jìn)行升級和擴(kuò)大續(xù)建相關(guān)設(shè)施，最終建成生態(tài)園區(qū)內(nèi)集度 假、會議、健身、休閑、娛樂、住宿服務(wù)于一體的度假會議中心 和服務(wù)中心。康復(fù)療養(yǎng)區(qū)：利用優(yōu)質(zhì)空氣、溫泉、森林環(huán)境在此建立志為慢性病人療養(yǎng)的療 養(yǎng)院，冋時建立專為國家較高富裕階層修養(yǎng)的商務(wù)療養(yǎng)區(qū)。運(yùn) 動 配 套垂釣俱樂部：區(qū)內(nèi)建立人工湖實行會員制，開展垂釣比賽、技術(shù)交流、垂釣知識講座等活動，并出租漁具、魚餌、太陽傘等，起到相互傳授心得、修心養(yǎng)情、陶冶情操之作用。野戰(zhàn)彩彈射擊中心：以軍事娛樂為主題，設(shè)有彩彈射擊野戰(zhàn)區(qū)、仿真狩獵場、固定靶 射擊場、野戰(zhàn)烘烤區(qū)。文化配套生態(tài)文化交流中心：附設(shè)生態(tài)科學(xué)技術(shù)研究所，由生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)技術(shù)等方面的專豕

26、 主持，開展生態(tài)技術(shù)的研究與文化交流，疋期舉辦論壇與研討會。與農(nóng)科院聯(lián)合創(chuàng) 立生態(tài)科學(xué)技術(shù) 學(xué)院：培養(yǎng)生態(tài)旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)、市場營銷及生態(tài)科技研究等方面 高等專業(yè)技術(shù)人才，傳播生態(tài)理念與其在人類生活中的重要作 用。高檔游艇會成立游艇會，發(fā)展會員，開展游艇專業(yè)知識培訓(xùn)，海上徜徉活動影視文化開展婚紗攝影租借、組織攝影愛好者集體攝影體驗活動、與影視公司合作開展生態(tài)影視文化的傳播知己文化針對深圳移民城市的特點(diǎn)，組織各種主題文化活動，與知名的交 友俱樂部或網(wǎng)站建立合作關(guān)系，定期開展未婚大齡青年進(jìn)行男女 派對活動，如篝火晚會，東西沖男女穿越茶道文化：在垂釣池旁，規(guī)劃新建匯集中外名茶品嘗、茶道文化交流、茶

27、藝 作坊為一體的休閑茶道文化中心，采用單層園林式建筑。海洋美食配套原料全部采用當(dāng)?shù)爻霎a(chǎn)的海鮮產(chǎn)品，邀請國內(nèi)外最優(yōu)秀的廚師， 打造各色美食，讓游客可以吃到地道的深圳海鮮美食，讓“健康”與“美味”伴隨著每一位游客流連忘返！（二）市場推廣及市場形成條件人對高層次的物質(zhì)和精神生活的追求是生態(tài)生活區(qū)產(chǎn)生、存在和發(fā)展 的源動力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，GDP迅速增長，民營企業(yè)長足發(fā)展，造就了很大的一批消費(fèi) 群體。個人收入增加，形成了一個非常有消費(fèi)實力的階層一中產(chǎn)階層，為生 態(tài)旅游園提供了更廣闊的空間。市區(qū)土地稀缺、房價上漲、環(huán)境惡化、生活空間越來越鋏小擁擠，居 住已經(jīng)開始向近郊延伸，“生活在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的模式開始

28、形成。個人收入增加，生活水平不斷提高，消費(fèi)者開始選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣 清新之地休閑娛樂。當(dāng)亞健康在悄悄侵蝕著城市人的身心，遠(yuǎn)離城市喧囂，渴望心情舒展， 追求田園風(fēng)光享受大自然擁抱，變成人們渴望的一種健康娛樂消遣。公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速，已經(jīng)完全將郊區(qū)與市區(qū)緊密連接在一起。汽車普及，消除了距離障礙，使近郊居住成為現(xiàn)實。（三）項目市場影響1. 改善當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境，使生態(tài)布局更合理。山地坡地都將種植最優(yōu)良的植被。綠化率極大地提高，這里不再有塵土， 因為所有的土地將被各種植被所覆蓋。2. 改善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。公路、民用住宅、特色風(fēng)情建筑、園林建筑都將一應(yīng)俱全，能源、水等 等供應(yīng)將得到保質(zhì)保量地充分滿足。3.

29、改善當(dāng)?shù)厣鐣幕h(huán)境，改善當(dāng)?shù)厝巳何幕Y(jié)構(gòu)。項目由一批學(xué)歷層次、文化層次高的傳授、學(xué)者、研究員、字畫家、影 視演藝人士參與討論、策劃與運(yùn)作，可強(qiáng)化項目的文化氛圍?？茖W(xué)、教育人 士的加盟與參與，可以大大改善當(dāng)?shù)厝巳旱恼w文化結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)民文化素 質(zhì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕ㄔO(shè)。4. 為當(dāng)?shù)厝颂峁┚蜆I(yè)機(jī)會。為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┮欢〝?shù)量的就業(yè)機(jī)會；同時有一定產(chǎn)業(yè)的村民可以將自 己的產(chǎn)業(yè)融入到項目中，很快他們的收入將會成倍的，甚至是指數(shù)型增長。5. 居民幸福指數(shù)提高。當(dāng)?shù)鼐用裥腋Ｖ笖?shù)將會得到提高； 旅游產(chǎn)業(yè)將成為當(dāng)?shù)卣е援a(chǎn)業(yè)， 為鎮(zhèn)域乃至市域經(jīng)濟(jì)快速增長作貢獻(xiàn)。第五章行業(yè)與市場分析、SWO分析SWO分析i項目區(qū)

30、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。距深圳市城區(qū)東部30公里處，有高速公路和二級公路直接到達(dá)，完全 遠(yuǎn)離城市的喧囂，一小時車程。2. 自然條件優(yōu)越，利用潛力大。項目區(qū)經(jīng)營現(xiàn)狀仍以傳統(tǒng)零散經(jīng)營為主，休閑旅游的開發(fā)層級和建設(shè) 水平較低。較低的經(jīng)營開發(fā)利用程度為都市型現(xiàn)代海岸休閑園區(qū)的規(guī)劃 設(shè)計提供了較大的空間。3. 資源優(yōu)勢明顯，市場前景廣闊。東沖目前還沒有形成海岸休閑觀光公園的產(chǎn)業(yè)，在以后的發(fā)展過程中， 在市場空間和顧客資源方面都有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。因此，項目區(qū)在規(guī)劃和發(fā)展過程中，突出創(chuàng)新特色，易形成自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，加上科學(xué) 的管理運(yùn)作，將使項目區(qū)保持旺盛的生命力和競爭力。5.觀光專線，方便出行。沿海高速

31、公路成為景區(qū)至市區(qū)之間觀光專線，方便客人參觀、購物、溝 通、娛樂等。1. 區(qū)域處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅猛及中高層收入人數(shù)的不斷增多， 為項目提供了堅實的經(jīng) 濟(jì)基礎(chǔ)。2. 生活方式的轉(zhuǎn)變。（二）現(xiàn)代人越來越懂得享受生活，向往無拘無束、原始自然的田園風(fēng)光，郊機(jī)會區(qū)的居家生活受到人們的不斷推崇。3. 處于戰(zhàn)略機(jī)遇期。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶動休閑旅游業(yè)的發(fā)展，都市型現(xiàn)代海岸休閑景區(qū) 的發(fā)展也將面臨一個迅速發(fā)展時期。 項目區(qū)把握這一戰(zhàn)略機(jī)遇，積極發(fā) 展都市休閑旅游。（三） 劣勢1. 以傳統(tǒng)經(jīng)營為主，現(xiàn)代休閑產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱。項目區(qū)當(dāng)?shù)匾詡鹘y(tǒng)經(jīng)營為主，設(shè)施發(fā)展水平明顯偏低。2. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，組織化程度低

32、。項目區(qū)與周邊旅游建設(shè)方面相比， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)營方式落后，技術(shù) 水平低，設(shè)施條件相對落后，并且建設(shè)資金和人才短缺，土地流轉(zhuǎn)障礙 較大，農(nóng)民組織化程度較低，缺乏大型產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的帶動和支撐。3. 尚未建立良好的機(jī)制與體制，競爭力相對較弱 。項目區(qū)目前還沒有建立良好的機(jī)制與體制， 這就要求項目區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 要通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，在產(chǎn)品創(chuàng)意上做文章，組合本地資源， 突出生態(tài)特色，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，形成核心競爭力，實現(xiàn)差異化、特色化 發(fā)展。4. 心里因素。交通環(huán)境較城中心比較，尚有一定差距，實際距離不遠(yuǎn)，心理距離較遠(yuǎn)。（四） 威脅1. 競爭。類似項目，在環(huán)境、區(qū)域及規(guī)劃上與本項目都存在一定競爭。

33、2. 消費(fèi)者感知度。消費(fèi)者對東沖的了解比較少，市場推廣的力度有待提咼。、行業(yè)分析隨著我國改革開放步伐的進(jìn)一步加快，特別是我國由一個農(nóng)業(yè)大國向工業(yè) 大國過渡，我們的原生態(tài)土地越來越少，人們越來越遠(yuǎn)離土地，城里人已經(jīng)無 法看到原生態(tài)環(huán)境的魅力。由于工業(yè)化的發(fā)展，城市污染，人們渴望回歸大自 然的愿望越來越強(qiáng)烈。我們的度假海岸公園建成后，當(dāng)?shù)氐囊陨蠁栴}將得以解決。深圳大學(xué)組織旅游系的學(xué)生在東門步行街對過往路人進(jìn)行隨機(jī)問卷調(diào)查：您認(rèn)為深圳應(yīng)從哪方面入手打造旅游精品項目？A.美食8% B.購物16% C.商務(wù)17.3% D.高爾夫5.3% E.農(nóng)業(yè)生態(tài)觀 光12% F海濱休閑度假 45.3% G.其它9.

34、3%以上結(jié)果可以說明，至少有45%的人會認(rèn)可海濱休閑度假方式，他們都是潛 在的消費(fèi)者，深圳市現(xiàn)有居住人口達(dá)1300萬,按45%+算，至少有585萬人會 選擇海濱度假方式，每人每次直接消費(fèi)100元,就有近6個億的直接營業(yè)收 入，上述計算僅以一次計算結(jié)果而已.第六章 效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益測算 “生態(tài)觀光休閑”以大面積的海洋和綠色震撼力來創(chuàng)造市場。利用大面積 生態(tài)公園開發(fā)建成的功能齊全的度假勝地。項目區(qū)沿線海洋風(fēng)光別具特色， 是開展海岸觀光、 異域風(fēng)情休閑的好地方， 規(guī)劃突出爭取三方面客源：1利用其地理位置，爭取深圳、東莞、惠州、廣州及周邊地區(qū)生態(tài)和大型觀光客源（可停留 1-2 日）； 2以濕地、紅

35、樹林為基地，開展青少年社會實踐，爭取周邊地區(qū)大量青少年客源（每人可停留 1-2 天）；3通過海岸資源的培育和保護(hù)， 逐步建成海洋療養(yǎng)基地， 推出老人保健療 養(yǎng)，爭取大批長期客源（每人可停留 15-30 天）。本項目集休閑生態(tài)休閑、海洋觀光、會議度假、社會實踐、保健療養(yǎng)、大 型游樂于一體，可形成大量穩(wěn)定的客源，而投資以海洋、綠色為主，強(qiáng)調(diào)自然 的原汁原味，既可有效控制投資成本，更能充分體現(xiàn)本公司回歸自然的理念。項目建成以后 ,通過市場營銷策劃 ,可以吸引周邊至少 50 萬次人流來消費(fèi) , 可以創(chuàng)造近 5000萬元的銷售收入 . 上交稅收 260萬元.二、社會效益分析 建設(shè)項目的實施將為深圳市民提

36、供一個環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、旅游觀光、 休閑娛樂活動的新去處。通過合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，可使旅客觀賞、了 解到東沖風(fēng)土人情和名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品及歷史文化，對促進(jìn)深圳市旅游業(yè)發(fā) 展、保持社會穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛具有重要作用，對東沖旅游商品開發(fā)、城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、下崗職工再就業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，項目開發(fā)建設(shè)具有較 好的社會效益。三、生態(tài)環(huán)境效益分析東沖度假海岸公園的開發(fā)建設(shè)把保護(hù)、 改善和合理利用生態(tài)環(huán)境融為一體。景區(qū)內(nèi)管理科學(xué)，開發(fā)合理，并禁止景區(qū)內(nèi)對的各種植被進(jìn)行亂砍濫伐，同時 項將在景區(qū)內(nèi)大力種植人工林、水岸植物、花卉和草地，增加綠地面積，對區(qū) 域生態(tài)環(huán)境合理化具有明顯的促進(jìn)作用。四、

37、項目效益分析東沖度假海岸公園的項目投資概算金額 1 億元人民幣，預(yù)計完成后可以創(chuàng) 造 0.25 億元左右的利潤。 因為生態(tài)園策劃和規(guī)劃完全是充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢 進(jìn)行整合，很多植物生態(tài)資源、水域資源、民俗風(fēng)格資源、地理優(yōu)勢資源、野 生動物資源、濕地資源等都是現(xiàn)成的，且有良好的保護(hù)。將這些資源進(jìn)行有機(jī) 的整合開發(fā)利用， 引入旅游的要素，創(chuàng)造出非凡景致與大型會議、原生態(tài)文化、 綠色文化、民族文化完美柔和，打造龍頭旅游景點(diǎn)。1植物生態(tài)資源：園區(qū)內(nèi)的土地 60%已被園林和植物所覆蓋，植被物種有 二十多種，這些野生的植物或是長年自然形成或是人工栽植，在園區(qū)已有相當(dāng) 的數(shù)量，對于綠化園林無需再投入大量資金，只要加強(qiáng)保護(hù)和開發(fā)，即可成為 觀賞的景致。2動物資源：園區(qū)內(nèi)有森林茂盛，毛草密集動物繁殖侯鳥有幾十種，而且 常年有水不干枯，時常驚起一灘鷗鷺景致極為為別致，除自然棲息的飛禽走獸 外還人工飼養(yǎng)動特等也為游人與野生動物零距