商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)題講座之第15期商業(yè)地產(chǎn)投融資與資產(chǎn)管理

1、第15期：商業(yè)地產(chǎn)投融資與資產(chǎn)管理商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)講臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)投、融資與資產(chǎn)管理 主講：鄂麗華 嘉億領(lǐng)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng) 鄂麗華：非常感謝新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道為我們組織了這次活動(dòng)。各位網(wǎng)友好，首先介紹一下我本人，我是嘉億引領(lǐng)國(guó)際商業(yè)管理有限公司的董事長(zhǎng)鄂麗華。現(xiàn)在簡(jiǎn)單介紹一下這個(gè)公司，以及我們從事的行業(yè)。  嘉億引領(lǐng)公司主要是一家有國(guó)際資源商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。我們的團(tuán)隊(duì)是國(guó)際團(tuán)隊(duì)組合，我們公司的主要服務(wù)平臺(tái)是為政府提供商業(yè)規(guī)劃，為金融機(jī)構(gòu)提供投資開(kāi)發(fā)的商業(yè)管理項(xiàng)目。我們公司與美國(guó)富頓集團(tuán)做了國(guó)際戰(zhàn)略聯(lián)盟，達(dá)成了在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)以及投資開(kāi)發(fā)管理的綜合合作。我們和韓國(guó)聯(lián)

2、合金玉管理公司（樂(lè)天的運(yùn)營(yíng)商），我們做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的合作。我們有14家國(guó)際國(guó)內(nèi)的戰(zhàn)略聯(lián)盟公司。我們與國(guó)際團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作的是南京的世貿(mào)中心（與美國(guó)富頓集團(tuán)合作）,這個(gè)項(xiàng)目在南京河西區(qū)，18萬(wàn)平米的面積，我們與韓國(guó)團(tuán)隊(duì)合作的無(wú)錫商業(yè)新城是一個(gè)6萬(wàn)平米的商業(yè)，我們還為政府做商業(yè)規(guī)劃?，F(xiàn)在開(kāi)始跟大家正式交流。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間在目前還是很有前景的，但是我們需要謹(jǐn)慎地把握時(shí)機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)投資比房地產(chǎn)投資更加理性，投資回報(bào)的目標(biāo)需要進(jìn)行調(diào)整，我們需要從商業(yè)地產(chǎn)投資這個(gè)特性做出分析，采取正確的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。我們將來(lái)會(huì)更多地關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，以及后期資本管理以及操作。中國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面提供了很大的發(fā)展空間，加快了國(guó)

3、際化進(jìn)程，比如深圳、上海、北京、天津等地，一些大的城市。與此同時(shí)，這些國(guó)際都市化進(jìn)程對(duì)周邊城市有了一些輻射性作用以及影響。這種國(guó)際都市化的進(jìn)程和輻射的必然性引起了商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)，刺激了商業(yè)地產(chǎn)的投資，提高了商業(yè)地產(chǎn)的需求潛力，以及未來(lái)要加強(qiáng)資產(chǎn)管理的標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的資本運(yùn)作。今天我主要講的有三個(gè)內(nèi)容。第一部分是商業(yè)地產(chǎn)投資；第二部分是商業(yè)地產(chǎn)的融資模式；第三部分講的是商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理。第一部分 商業(yè)地產(chǎn)投資下面咱們進(jìn)行今天第一個(gè)主題，商業(yè)地產(chǎn)投資與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，首先我們先講商業(yè)地產(chǎn)的投資。商業(yè)地產(chǎn)的投資目的就是為了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)達(dá)到資本的運(yùn)作，這是第一個(gè)環(huán)節(jié)。我分幾個(gè)細(xì)節(jié)去跟大家解釋。首先，我們

4、先講一下商業(yè)地產(chǎn)投資的幾個(gè)分類(lèi)，大家都非常清楚，商業(yè)地產(chǎn)主要分兩種類(lèi)型，一個(gè)是持有型，一個(gè)是出租型。持有型的商業(yè)地產(chǎn)包括各種類(lèi)型：百貨業(yè)態(tài)、超市、家居、工業(yè)直銷(xiāo)折扣的工廠店、商業(yè)街以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，娛樂(lè)以及購(gòu)物中心等。持有型商業(yè)地產(chǎn)的投資模式，這類(lèi)地產(chǎn)是唯一類(lèi)的經(jīng)營(yíng)模式，意味著開(kāi)發(fā)商必須先通過(guò)金融操作籌備到足夠的資金，按照商業(yè)規(guī)劃去進(jìn)行建設(shè)。通過(guò)投入運(yùn)營(yíng)，再依靠租金的收入提取回報(bào)的資本，獲取利潤(rùn)。如果開(kāi)發(fā)商不能解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的資金問(wèn)題，對(duì)后面的資本運(yùn)作以及商業(yè)資產(chǎn)的維護(hù)，以及資產(chǎn)的提升，就會(huì)有一定的影響。持有型商業(yè)地產(chǎn)目前投資狀態(tài)是這樣的，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正處在發(fā)展初期，而且至今為止資本市場(chǎng)還沒(méi)有

5、形成一個(gè)有效的循環(huán)。雖然不少零售商已經(jīng)在國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)掛牌上市，但是資金的用途主要用于零售的經(jīng)營(yíng)，而不是專(zhuān)業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)投資。專(zhuān)業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)投資的很少有獲得掛牌上市的資格，很少有從事資金的運(yùn)作。專(zhuān)門(mén)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的機(jī)構(gòu)沒(méi)有進(jìn)行組合，而且普遍地缺乏驅(qū)動(dòng)性?，F(xiàn)在講一下出售型的商業(yè)地產(chǎn)。出售型商業(yè)地產(chǎn)有以下幾種類(lèi)型：商業(yè)街、商鋪、各種類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，特別是批發(fā)市場(chǎng)，也有餐飲業(yè)態(tài)，以及建筑底商的商業(yè)形式，他們一般以散售為主，開(kāi)發(fā)商是為了盡快地回收資金。出售型的商業(yè)地產(chǎn)投資模式是以商鋪出售為特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力確實(shí)比較大，為了緩解投資的壓力，降低開(kāi)發(fā)商的投資門(mén)檻，有利于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作。鑒

6、于出售型商業(yè)地產(chǎn)投資門(mén)檻相對(duì)低一些，所以很多房地產(chǎn)商在規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平米以內(nèi)的項(xiàng)目大部分采取了銷(xiāo)售的形式，以及實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)，增加收益。另外，這樣可以提升整體項(xiàng)目的綜合價(jià)值，為整個(gè)項(xiàng)目增加了一些賣(mài)點(diǎn)。目前，二三線城市許多開(kāi)發(fā)商采取了一種新的投資模式，也象征著另外一種融資模式。開(kāi)發(fā)商通過(guò)投資回報(bào)的產(chǎn)品，向民間融資，帶產(chǎn)品賣(mài)，帶回報(bào)率，這種出售型商業(yè)地產(chǎn)的投資也會(huì)給很多購(gòu)房者造成一定經(jīng)濟(jì)上的壓力以及損失。因?yàn)檫@樣銷(xiāo)售型的商業(yè)沒(méi)有整體運(yùn)營(yíng)，會(huì)對(duì)民間投資者有一定的影響。說(shuō)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資有抗調(diào)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。2008年經(jīng)過(guò)金融危機(jī)的洗禮之后，我們特別顯著地看到商業(yè)地產(chǎn)，特別是綜合體的抗調(diào)

7、性。價(jià)格的取向也不像住宅這么明顯。加上商業(yè)地產(chǎn)總量的聚集，這兩年有很多商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)晚一些時(shí)間開(kāi)業(yè)或者是延期開(kāi)業(yè)，09年無(wú)論如何都會(huì)正常地推向市場(chǎng)。無(wú)論它是資金回籠的需要推向市場(chǎng)，還是從正常開(kāi)發(fā)到開(kāi)業(yè)，今年應(yīng)該形成一個(gè)熱點(diǎn)。股市的震蕩和全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定，讓投資渠道更加狹窄了。投資不動(dòng)產(chǎn)可能在今年回歸，商業(yè)地產(chǎn)是可持久性發(fā)展的業(yè)態(tài)。但是率先反彈和反轉(zhuǎn)并走上上升的形勢(shì)必將是商業(yè)地產(chǎn)在這種金融危機(jī)中受到打擊最小的一次。如果住宅在當(dāng)前樓市投資置業(yè)中是有目共睹的紅海，那么商業(yè)地產(chǎn)是柳暗花明的藍(lán)海。所以稱(chēng)之為是“具有抗風(fēng)險(xiǎn)性和抗調(diào)性”一個(gè)非常好的投資熱點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資的另外一個(gè)特點(diǎn)就是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、刺

8、激消費(fèi)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)生活的重要條件，也是擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的一個(gè)啟動(dòng)機(jī)器。目前在全國(guó)災(zāi)難性危機(jī)的籠罩下，為了穩(wěn)定市場(chǎng)保證就業(yè)，國(guó)家不斷推出就業(yè)政策，拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)。反過(guò)來(lái)不難理解刺激消費(fèi)就是商業(yè)地產(chǎn)，就是救市經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)上嗅覺(jué)比較好的開(kāi)發(fā)商一定會(huì)抓住這個(gè)機(jī)遇，在今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身，投入商業(yè)地產(chǎn)。另外，就是國(guó)家的新政策非常有利于商業(yè)地產(chǎn)的投資。扶持中小型企業(yè)的政策有利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中小型企業(yè)就像滿天的星星一樣分散在全國(guó)各地。國(guó)家政策有助于協(xié)助中小型企業(yè)搭建創(chuàng)業(yè)平臺(tái)。國(guó)務(wù)院關(guān)于搞活流通擴(kuò)大消費(fèi)的意見(jiàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了政策的環(huán)境。這個(gè)政策環(huán)境指出的是要促

9、進(jìn)流通企業(yè)發(fā)展，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和銷(xiāo)售價(jià)格，讓利于消費(fèi)者。還有支持中小貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展，扶持和促進(jìn)中小型貿(mào)易企業(yè)的發(fā)展。實(shí)行商業(yè)與工業(yè)用水、用電的優(yōu)惠政策，都是國(guó)家為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)辟了新的投資條件。還有一個(gè)特點(diǎn)，投資商業(yè)地產(chǎn)符合市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。從現(xiàn)在市場(chǎng)的狀況來(lái)看，隨著商品房的快速成熟，隨之而來(lái)的就是人們的就業(yè)需求，以及對(duì)就業(yè)需求產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)功能的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。這是符合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的。也是啟動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)有利的客觀條件。我們?cè)賮?lái)分析一下商業(yè)地產(chǎn)的投資現(xiàn)狀。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)一直在學(xué)習(xí)國(guó)外的模式，首先我們這家公司是跟美國(guó)富頓集團(tuán)合作的，通過(guò)跟這個(gè)國(guó)際聯(lián)盟合作，我們充分體會(huì)到的是，在西方

10、經(jīng)濟(jì)世界里美國(guó)地產(chǎn)模式是比較容易被中國(guó)接受的，因?yàn)樗哪Ｊ揭呀?jīng)非常成熟，被認(rèn)為是一種比較成熟的開(kāi)發(fā)模式。美國(guó)模式是研究消費(fèi)者的心里為中心，以消費(fèi)者需求進(jìn)行物業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。這是根據(jù)其土地私有制相關(guān)，因?yàn)槊绹?guó)的土地是持有在個(gè)人手里，中國(guó)土地一般都是在政府手里，通過(guò)招牌掛去取得土地。這樣國(guó)外的土地性質(zhì)對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)有了一個(gè)開(kāi)放性和決定性。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)運(yùn)營(yíng)組合為核心，這樣跟中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資形勢(shì)和投資利潤(rùn)目標(biāo)分析是完全不一樣的。國(guó)外是以保證項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)為中心來(lái)進(jìn)行整體產(chǎn)業(yè)鏈的設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)的設(shè)計(jì)以及融資渠道的設(shè)計(jì)。在美國(guó)大型商業(yè)載體，在規(guī)劃、投資、開(kāi)發(fā)到出租經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，有很多該領(lǐng)域

11、強(qiáng)勢(shì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，進(jìn)行把關(guān)。而我們中國(guó)是缺乏整合資源的能力。開(kāi)發(fā)商的主要責(zé)任是將商業(yè)地產(chǎn)建成，通過(guò)整體出租，收取租金獲取投資回報(bào)，并由開(kāi)發(fā)商自有的商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。還有投資模式可以簡(jiǎn)單分析如下。這個(gè)投資機(jī)構(gòu)的組合包括投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)投資信托公司以及產(chǎn)業(yè)基金；經(jīng)營(yíng)模式包括物權(quán)整合、持有和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，管理模式包括專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司以及各業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)管理公司進(jìn)行整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)中國(guó)目前存在的商業(yè)地產(chǎn)投資的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)來(lái)講，它的投資主要由開(kāi)發(fā)商先通過(guò)招拍掛，從政府獲得土地，再做規(guī)劃報(bào)批，一般是進(jìn)行貸款開(kāi)發(fā)，以出租或出售為主，沒(méi)有意識(shí)在商業(yè)地產(chǎn)投資的價(jià)值上進(jìn)行整合

12、，由運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。還有一點(diǎn)，中國(guó)現(xiàn)在存在一個(gè)問(wèn)題，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合分發(fā)了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)的目標(biāo)，于2007年12月正式實(shí)施。根據(jù)這個(gè)新版的目標(biāo)，高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，雖然國(guó)家政策對(duì)外資基金進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了相應(yīng)的限制和控制，但是市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)決定了商業(yè)物業(yè)必須與基金結(jié)合，才能延續(xù)商業(yè)地產(chǎn)的存在和它的生命力?？梢?jiàn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展面臨很多的困難?？梢?jiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)也在實(shí)現(xiàn)國(guó)際化發(fā)展中面臨著很多困難。如何推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)與國(guó)際接軌，實(shí)現(xiàn)中國(guó)特色的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，是推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展所需要考慮的問(wèn)題。這是目前中國(guó)的現(xiàn)狀。目前我們通過(guò)跟國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作，我們總結(jié)出了我

13、們嘉億引領(lǐng)倡導(dǎo)的一種方式，也是國(guó)際上現(xiàn)在最成熟模式的實(shí)施過(guò)程。一般在取得土地以后，國(guó)內(nèi)主要流程是從政府手里進(jìn)行招拍掛取得土地之后進(jìn)行項(xiàng)目的研測(cè)，這是國(guó)內(nèi)慣用的，先取得土地，再進(jìn)行項(xiàng)目的定位和規(guī)劃，再進(jìn)行施工，招商，開(kāi)業(yè)。一般租金是這個(gè)項(xiàng)目最主要的一種回報(bào)方式。而國(guó)際成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式，也是我們未來(lái)要先定向項(xiàng)目的定位，有了準(zhǔn)確的定位之后，先組合投資經(jīng)營(yíng)者，這些經(jīng)營(yíng)者可能有酒店、酒店式公寓、寫(xiě)字樓以及綜合性的商業(yè)，包括購(gòu)物中心、超市、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)。先把有投資能力的投資商和經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行組合，在這時(shí)候解決一部分融資的過(guò)程，再做投資開(kāi)發(fā)的測(cè)算，再取得土地，再根據(jù)業(yè)態(tài)的配比做規(guī)劃再進(jìn)行施工，再通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)

14、營(yíng)自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，自己去經(jīng)營(yíng)自己主項(xiàng)的業(yè)務(wù)，這樣就規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，同時(shí)解決了一種新的投資開(kāi)發(fā)模式。下面再講講商業(yè)地產(chǎn)投資操作的重點(diǎn)與難點(diǎn)解析。首先要明確商業(yè)地產(chǎn)投資目的，隨著近幾年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展以及政府給了許多政策的支持，投資商業(yè)地產(chǎn)的目的已經(jīng)非常清晰。投資商業(yè)地產(chǎn)的目的相對(duì)單純，而且使投資目的與資本行為還未形成倒置。尤其是對(duì)于沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，以及一些缺少前期調(diào)研和精準(zhǔn)定位的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，失敗的案例很多。因此，開(kāi)發(fā)商在明確了投資目標(biāo)之后再考慮取得土地，這樣是非常重要的一部分。認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)投資的特點(diǎn)，也是要在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)充分考慮的。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的面積比較大，投資總價(jià)比

15、較高，培育時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。對(duì)資金鏈有一種依賴(lài)性，相對(duì)住宅投入周期也比較長(zhǎng)，收益會(huì)更高，需要理性和專(zhuān)業(yè)的分析。解決商業(yè)地產(chǎn)投資和融資途徑是大家應(yīng)該重點(diǎn)考慮的一個(gè)問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)期需要巨大資金投入。因?yàn)槿谫Y成了開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資方式比較單一，最傳統(tǒng)的方式就是自有資金加銀行貸款。但隨著國(guó)家貨幣政策穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，加之金融危機(jī)對(duì)投資的影響，銀行體系縮緊了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的放款。因此，如何拓展融資渠道，解決融資瓶頸是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)需要重點(diǎn)考慮的一個(gè)問(wèn)題。下面是一些難點(diǎn)的分析，如果不去整體持有商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一的時(shí)候就很難進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣就會(huì)對(duì)

16、資產(chǎn)的提升和維護(hù)造成影響。由于部分發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，經(jīng)營(yíng)能力又沒(méi)有，商業(yè)地產(chǎn)在設(shè)計(jì)的時(shí)候本身就存在一些問(wèn)題，對(duì)提高經(jīng)營(yíng)水平造成了一些障礙。商場(chǎng)最重要的是客流，客流是靠動(dòng)線進(jìn)行疏導(dǎo)，如果設(shè)計(jì)本身將客流分散，停留時(shí)間不進(jìn)行科學(xué)的分析，就會(huì)造成資源的浪費(fèi)和消費(fèi)力的降低。比如北京和深圳在商場(chǎng)特別注重內(nèi)部景觀和外部景觀的設(shè)計(jì)，但缺乏實(shí)際運(yùn)營(yíng)的考慮。因?yàn)槲覀冊(cè)陧?xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，確實(shí)遇到過(guò)這樣的情況。我們意德法家現(xiàn)在跟兩家基金進(jìn)行合作，他們收購(gòu)了成熟的物業(yè)之后幫助他們做資產(chǎn)的創(chuàng)造和提升。如果在前期這方面不注意的時(shí)候，它的運(yùn)營(yíng)成本就會(huì)增加，比如衛(wèi)生間的水，有的是感應(yīng)式的，有的就是腳踩的，或者是手動(dòng)的

17、，如果在設(shè)計(jì)不合理的時(shí)候就會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本。包括通風(fēng)系統(tǒng)以及空調(diào)系統(tǒng)都會(huì)增加運(yùn)營(yíng)成本。在最初考慮運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，在這里面投資也要分析到運(yùn)營(yíng)成本的問(wèn)題，這是未來(lái)在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要解決和規(guī)避的一個(gè)問(wèn)題和難點(diǎn)。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)目前的現(xiàn)狀是不夠?qū)I(yè)，未來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)一定要注重專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的整合和運(yùn)營(yíng)能力的規(guī)范化，這是非常重要的幾點(diǎn)。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商投資環(huán)境。我們根據(jù)目前大家比較熟悉的案例做了一些分析，比如說(shuō)富力轉(zhuǎn)型的代價(jià)，富力轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)導(dǎo)致資金鏈問(wèn)題的傳言，富力高層也在頻頻辟謠，說(shuō)資金鏈不僅僅是他們的問(wèn)題，也是整個(gè)行業(yè)的問(wèn)題。這種情況都影響到了目前商業(yè)地產(chǎn)投資的因素。比如世茂在目前為止是做股份控制，擁有全國(guó)數(shù)個(gè)住宅

18、的開(kāi)發(fā)和酒店物業(yè)。商業(yè)物業(yè)已經(jīng)有相對(duì)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)在運(yùn)營(yíng)，在持有這些商業(yè)物業(yè)的時(shí)候做了一些平衡發(fā)展策略。從眾多案例可以看到，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有經(jīng)過(guò)前期專(zhuān)業(yè)論證以及自身能力的把握，和資源整合、管理運(yùn)營(yíng)能力整合的情況下，在選擇商業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候出現(xiàn)了一些不理智的行為。我們覺(jué)得萬(wàn)科始終關(guān)注住宅類(lèi)型物業(yè)的發(fā)展，它的發(fā)展相對(duì)比較穩(wěn)定，選擇的投資也是比較理性的。商業(yè)地產(chǎn)投資未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)我們認(rèn)為在2009年是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的年代。全國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷影響中國(guó)市場(chǎng)是有限的，投資與壓力仍然是不減的。根據(jù)我們跟美國(guó)和國(guó)內(nèi)幾家基金合作來(lái)看，他們一下子選擇了六個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)和投資開(kāi)發(fā)，說(shuō)明國(guó)內(nèi)和國(guó)外的資金還是看好了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投

19、資發(fā)展的趨勢(shì)以及它的潛力和空間。2009年住宅應(yīng)該是有宏觀調(diào)控沖擊的，但是商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策影響相對(duì)小一些?？陀^上推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。對(duì)于一些有資金實(shí)力和融資渠道的企業(yè)會(huì)加緊和主動(dòng)地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。隨著很多房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)是必然了。其目標(biāo)和目的是大型公司明確了自持商業(yè)地產(chǎn)和組建自己商業(yè)的專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)，以及商業(yè)管理公司和運(yùn)營(yíng)公司，資產(chǎn)提升的必要性是未來(lái)他們投資的主流，也是他們投資的方向和目標(biāo)。受到城市進(jìn)程加速的因素驅(qū)動(dòng)，在中國(guó)城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，還有城市新城的改造，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是非常迫切的，需要資金和各方面專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持。

20、商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模會(huì)進(jìn)行一個(gè)放量擴(kuò)展階段?？偨Y(jié)起來(lái)就是這樣的，層次會(huì)多元化；消費(fèi)需求以及市場(chǎng)的需求會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)整體的發(fā)展。受?chē)?guó)家金融危機(jī)和信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成新的壓力。中小型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)逐步受到影響，還有可能進(jìn)一步去改變或影響到周邊的邊緣化。這是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的融資模式因?yàn)槲覀冎饕亲錾虡I(yè)地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)管理。融資我們雖然不是專(zhuān)業(yè)，但是我們通過(guò)跟國(guó)際團(tuán)隊(duì)合作的項(xiàng)目，確實(shí)也接觸到了融資這個(gè)環(huán)節(jié)。我們通過(guò)實(shí)際遇到過(guò)的項(xiàng)目和運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了一些分析。商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)的新興商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的分支。商業(yè)地產(chǎn)資金回收主要來(lái)源于商鋪?zhàn)饨鹨约皩?duì)商戶

21、提供物業(yè)管理等附加的服務(wù)收取的一些費(fèi)用。因發(fā)展的需求，和發(fā)展過(guò)程中貸款、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、還貸及贏利，對(duì)資金快速回收的模式進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制，商業(yè)地產(chǎn)的收益必須保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的回收，對(duì)資金鏈有較高的依賴(lài)性，需要對(duì)資金鏈進(jìn)行更專(zhuān)業(yè)的管理。我們分析有幾種模式。首先說(shuō)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，銷(xiāo)售并不是盈利的主要模式，商業(yè)地產(chǎn)資金回收主要是靠租金以及運(yùn)營(yíng)中的其他管理費(fèi)用。這樣開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)住宅地產(chǎn)的貸款、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、還貸及盈利的快速回收的模式進(jìn)行了簡(jiǎn)單復(fù)制。目前商業(yè)地產(chǎn)收益必須要保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的回收，對(duì)資金鏈有更高的需求。那么，要完善處理好商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)融資已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)

22、展中的重要環(huán)節(jié)。國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)的主流融資方式有四種形式，主要體現(xiàn)在股權(quán)融資，項(xiàng)目貸款，房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)地產(chǎn)抵押證券的形式。股權(quán)融資是指資金不通過(guò)金融中心的機(jī)構(gòu)，借助股票載體，直接從資金盈利部門(mén)流向資金短缺部門(mén)。資金供給者（股東）享有對(duì)企業(yè)控制權(quán)的融資方式，這是股權(quán)融資方式。因此我國(guó)在商業(yè)地產(chǎn)融資過(guò)程中使用了較少的銀行貸款。項(xiàng)目融資在我國(guó)房地產(chǎn)仍處于初級(jí)階段。項(xiàng)目融資一般指項(xiàng)目在承辦人，也就是股東，為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司作為接待人，籌備貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流收益作為還貸來(lái)源。相對(duì)以自身的資信狀況和還款能力為審核標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押而取得的抵押貸款。目前

23、融資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身考核比較少，也具有風(fēng)險(xiǎn)性。追求僅僅限于項(xiàng)目公司的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)?，F(xiàn)在這四種形式中，REITs是從2005年以來(lái)被我國(guó)地產(chǎn)和金融業(yè)以及經(jīng)濟(jì)學(xué)家們非常關(guān)注的資本市場(chǎng)。它的融資模式是西方國(guó)家中應(yīng)用最廣泛的。資產(chǎn)證券化是一種方式，只是通過(guò)發(fā)展股票和證券的一種資產(chǎn)收益憑證，以這種方式集合公眾投資者的資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)以及之后的不動(dòng)產(chǎn)出租管理，由此產(chǎn)生的收益和資產(chǎn)受益由憑證的持有者享有。嚴(yán)格來(lái)講REITs只適用于商業(yè)地產(chǎn)，而非住地產(chǎn)使用。第四種，商業(yè)抵押證券型的，是以傳統(tǒng)抵押貸款匯集到一種組合的貸款中，通過(guò)證券形式向投資者發(fā)放的一種融資方式。CMBS是投資銀行根據(jù)評(píng)級(jí)來(lái)確定發(fā)行

24、價(jià)格，向投資者發(fā)行。商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)保持未來(lái)的增長(zhǎng)潛力以及資產(chǎn)負(fù)責(zé)是一種表面的融資方式。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主流融資模式經(jīng)歷了十多年房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新時(shí)代。包括以下幾種，就是內(nèi)部融資，運(yùn)用自有資金和預(yù)租預(yù)售款和定金進(jìn)行地產(chǎn)融資。這是商業(yè)地產(chǎn)的一種內(nèi)部融資模式。外部融資是通過(guò)銀行貸款，上市股票，以及信托，并購(gòu)，以購(gòu)買(mǎi)出讓方的股權(quán)，以及債券的融資。我們通過(guò)跟我們基金公司進(jìn)行合作的時(shí)候，基金可以為政府去融資，政府幫助開(kāi)發(fā)商控制資金的使用。這也是一種新的融資模式。國(guó)內(nèi)的融資方式存在的幾個(gè)問(wèn)題，體現(xiàn)在下面幾個(gè)環(huán)節(jié)。一，依法環(huán)境尚未完善；相關(guān)法律法規(guī)尚未與國(guó)際投資慣例和投資機(jī)制接軌，特別是我們和美國(guó)公

25、司進(jìn)行合作的一些項(xiàng)目中，中國(guó)的評(píng)估機(jī)制和流程與國(guó)外模板完全不同，造成了投資資金到位非常緩慢。這是我們?cè)趯?shí)操當(dāng)中確實(shí)遇到的問(wèn)題。外資的投資收益轉(zhuǎn)移出境受約束，限制了海外基金投資的積極性。另外，在投資透明度上還未能達(dá)到一般投資者和國(guó)際投資者的要求，很難實(shí)現(xiàn)目前的融資途徑。我國(guó)的資本市場(chǎng)的發(fā)展速度還難以滿足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)的需求，融資途徑缺乏，目前還沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)基金和抵押貸款證券發(fā)行暢通的市場(chǎng)，民間資本和海外資本在投資變現(xiàn)的能力上受到了制約和限制，商業(yè)地產(chǎn)的融資方式比較單一。還有，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式不是很透明，令投資商不敢冒然進(jìn)行投資，限制了民間資本和海外資本投資的渠道。這也是我們通過(guò)項(xiàng)目操作和國(guó)際團(tuán)隊(duì)合

26、作中確實(shí)體會(huì)到和遇到的。種種因素使投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不確定性大大提高，投資風(fēng)險(xiǎn)高。很多測(cè)算公式不同，很多投資商不明確開(kāi)發(fā)商測(cè)算的回報(bào)值和回報(bào)和利潤(rùn)點(diǎn)。比如，我們現(xiàn)在跟太原政府做了一個(gè)市地標(biāo)性質(zhì)的項(xiàng)目，在土地拆遷完成之前，國(guó)外基金是很難介入這種項(xiàng)目的。因?yàn)閺膽T例上來(lái)講，他們最怕國(guó)有土地的拆遷程序，通過(guò)這種拆遷程序會(huì)造成他們資金投入很難按期回收，取得利益。商業(yè)地產(chǎn)融資中遇到的問(wèn)題，就是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)性不夠強(qiáng)?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商都在不斷地提高和學(xué)習(xí)，但是商業(yè)地產(chǎn)不是短時(shí)間就可以使一個(gè)開(kāi)發(fā)商具備經(jīng)營(yíng)商和管理商的能力。從開(kāi)發(fā)建設(shè)到運(yùn)營(yíng)要有一個(gè)規(guī)范的技巧和技能，這是與住宅完全不同的一種開(kāi)發(fā)的區(qū)別。在大型商業(yè)地產(chǎn)

27、中造成融資困難的一個(gè)重要因素就是對(duì)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)分析以及投資分析能力比較弱，沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)，又不容易完全能接受?chē)?guó)內(nèi)的模式。他覺(jué)得這里面風(fēng)險(xiǎn)非常大，不想去接受這種新的運(yùn)營(yíng)模式和投資模式。對(duì)于項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，許多外資和基金對(duì)于正處在國(guó)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)公司不專(zhuān)業(yè)，也是不能幫助中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的問(wèn)題。以后在商業(yè)地產(chǎn)投資和融資渠道中，跟國(guó)際化對(duì)接的途徑要給它普及和擴(kuò)大。商業(yè)地產(chǎn)的融資發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)融資渠道會(huì)出現(xiàn)新的變化，會(huì)多元化格局。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)紛紛尋求新的融資模式，比如說(shuō)REITs會(huì)作為一種比較理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式，比如REITs，它會(huì)普及，也會(huì)被資金方逐步接受。但由于海外上市門(mén)檻較高，REIT

28、s的成功在中國(guó)還屬于個(gè)別案例。在未來(lái)通過(guò)對(duì)接口的擴(kuò)展和國(guó)外開(kāi)發(fā)流程和模式的規(guī)范化，中國(guó)的融資渠道也會(huì)不斷擴(kuò)大。其中，購(gòu)買(mǎi)商鋪以及寫(xiě)字樓的模式對(duì)于未來(lái)已經(jīng)不是一個(gè)新的融資渠道。摩根斯坦利、美林、高盛集團(tuán)和花旗銀行先后涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國(guó)際投行也在關(guān)注中國(guó)資本市場(chǎng)，將中國(guó)市場(chǎng)作為一個(gè)新的選擇。以國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，除了競(jìng)爭(zhēng)有了基本的合作，加大做蛋糕的同時(shí)，也會(huì)加深蛋糕的切分。海外資本大舉進(jìn)入咱們國(guó)內(nèi)和縱深的發(fā)展，將使商業(yè)地產(chǎn)有更多的機(jī)會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越多。我們總結(jié)了三種商業(yè)地產(chǎn)融資模式，就是整體持有模式、物業(yè)散售和資本運(yùn)作，下面將各自的優(yōu)缺點(diǎn)簡(jiǎn)單說(shuō)一下。自持的金融貸款形式，它的優(yōu)點(diǎn)是可以獲得商業(yè)

29、物業(yè)的長(zhǎng)期收益，變現(xiàn)部分有資金的使用。缺點(diǎn)是對(duì)物業(yè)要求比較高，對(duì)應(yīng)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)。物業(yè)散售型的是商業(yè)街，它的優(yōu)點(diǎn)是能夠快速回籠資金，缺點(diǎn)是后期運(yùn)營(yíng)可能會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，影響整開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)。它的物業(yè)類(lèi)型主要是臨街的商鋪、底商以及鋪面比較小的。資本運(yùn)作市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)是可以一次性把資金回籠，實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作的目的。缺點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的綜合要求比較高。這種物業(yè)類(lèi)型是指大型優(yōu)質(zhì)集中性的商業(yè)地產(chǎn)。資產(chǎn)上市公司的優(yōu)點(diǎn)，是加強(qiáng)上市公司的資產(chǎn)和穩(wěn)定收益的操作比較簡(jiǎn)單，缺點(diǎn)是沒(méi)有REITs高。這個(gè)物業(yè)類(lèi)型是質(zhì)地較優(yōu)良的商業(yè)。REITs的優(yōu)點(diǎn)是能夠快速回籠資金，要求回報(bào)率比較低，收益相對(duì)比較大。它的缺點(diǎn)是對(duì)資產(chǎn)規(guī)模、商業(yè)質(zhì)地要求比

30、較高，操作程度比較復(fù)雜，時(shí)間也會(huì)比較長(zhǎng)。它針對(duì)的類(lèi)型是大型優(yōu)質(zhì)集中的商業(yè)物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)管理下面開(kāi)始講第三部分，也是最重要的部分。我們?cè)诘谝画h(huán)節(jié)講到了商業(yè)地產(chǎn)的投資目的。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是真正投資商業(yè)地產(chǎn)的目的，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)核心主要分四大塊，營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)、招商、資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目的維護(hù)過(guò)程，通過(guò)經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估，重大翻新、改造和提升，市場(chǎng)價(jià)值的提升，通過(guò)經(jīng)營(yíng)改善、繁簡(jiǎn)措施，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，尋找合適的投資商以及適合的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)過(guò)程。資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)應(yīng)該是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須重視的環(huán)節(jié)。因?yàn)樵谏虡I(yè)物業(yè)變現(xiàn)的時(shí)候，還需要項(xiàng)目的變現(xiàn)評(píng)估。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)最重要的一部分。

31、由于我們研究商業(yè)地產(chǎn)是持有型的產(chǎn)品，我們把這些項(xiàng)目看作是資產(chǎn)，這是無(wú)可厚非的。而對(duì)于這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)可以納入到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的范疇。但大多數(shù)人認(rèn)為運(yùn)營(yíng)就是一個(gè)商場(chǎng)、一個(gè)購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，以及開(kāi)業(yè)之后的正常的經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。其實(shí)這種觀點(diǎn)考慮得還不夠周全，這是導(dǎo)致中國(guó)大部分商業(yè)物業(yè)中心投入運(yùn)營(yíng)以后被消費(fèi)者津津樂(lè)道的沒(méi)有幾個(gè)的原因。反而大部分商業(yè)和中小型商業(yè)的空置率會(huì)越來(lái)越多，而且目前逐漸在提升。所以出租收益會(huì)降低，因?yàn)橥顿Y回報(bào)完全與成本投入不成正比。所以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是對(duì)資產(chǎn)投資和資產(chǎn)提升的最重要環(huán)節(jié)。我們下面通過(guò)幾個(gè)環(huán)節(jié)和大家一起分析和探討資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要性。我先講第一個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的概念。主要分三

32、個(gè)層次。第一，是物業(yè)管理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)延續(xù)。物業(yè)管理，我們指的商業(yè)地產(chǎn)有很多種類(lèi)型，除了持有和出售型需要物業(yè)管理，它要通過(guò)這個(gè)物業(yè)管理做一些日常的維護(hù)，保護(hù)商業(yè)物業(yè)和資產(chǎn)正常的運(yùn)行。第二個(gè)層次就是資產(chǎn)管理。通過(guò)制定資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略控制物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)營(yíng)績(jī)效，并要定期進(jìn)行投資與運(yùn)營(yíng)狀態(tài)分析，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)。要設(shè)定目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)短期和長(zhǎng)期的目標(biāo)，要進(jìn)行資產(chǎn)管理，良好的資產(chǎn)管理是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和項(xiàng)目資產(chǎn)的重要的工作環(huán)節(jié)。它不僅可以實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的凈收益值的最大化，還可以實(shí)現(xiàn)保持商業(yè)資本的發(fā)展?jié)摿Α５谌N，組合投資管理。是通過(guò)房地產(chǎn)多種經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行組合，以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的

33、最大化，其中包括的內(nèi)容是以投資者溝通，并制定組合的投資目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合的投資策略，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)配置以及延伸工具的運(yùn)用，監(jiān)督物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)、處置以及資產(chǎn)的維護(hù)和再投資的決策。這里面我們提的再投資是非常重要的，因?yàn)槟阍谫Y產(chǎn)維護(hù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中是有一部分收益的，是不在你投資測(cè)算和投資回報(bào)之中的。資產(chǎn)管理再次投資這個(gè)策略是非常重要的，評(píng)估組織的投資績(jī)效也都是非常重要的。我們的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的對(duì)象是直接投資者和經(jīng)營(yíng)者，這個(gè)經(jīng)營(yíng)者包括我們招商引進(jìn)來(lái)的商家和承租者。還有一個(gè)間接的投資者，就是國(guó)際資金、股權(quán)投資合作者。金融投資人，有的是指信托、REITs、購(gòu)買(mǎi)者。我們服務(wù)對(duì)象主要針對(duì)這幾類(lèi)人

34、群。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中為什么要強(qiáng)調(diào)它的必要性和重要性？是從商業(yè)地產(chǎn)的特性開(kāi)始分析，和價(jià)值量大的情況，和管理的專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的必要性來(lái)分析的。商業(yè)地產(chǎn)是物業(yè)資產(chǎn)管理類(lèi)型的首要領(lǐng)域，最主要的原因是商業(yè)房地產(chǎn)以獲得物業(yè)資產(chǎn)投資收益或增值為主要目的。它比住宅型的物業(yè)更具需要專(zhuān)業(yè)和普遍容易廣泛執(zhí)行的意識(shí)，因此物業(yè)資產(chǎn)管理人更容易，更有機(jī)會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)使用價(jià)值與交換價(jià)值，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的最大化。這是必要性。那么，商業(yè)物業(yè)管理的重要性是通過(guò)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，達(dá)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的目的。首先，投資意味著擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)就是運(yùn)營(yíng)的一個(gè)最重要的目的。要?jiǎng)?chuàng)造最佳的收益回報(bào)，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)

35、的一個(gè)核心工作。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的使命是從商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是除了住宅以外的都屬于商業(yè)項(xiàng)目。任何商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始的時(shí)候，是商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)始。資產(chǎn)管理的目的是通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，有效地提升商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，提早進(jìn)入資本運(yùn)作市場(chǎng)。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的重要性，是可以帶來(lái)商業(yè)物業(yè)的保值和增值，穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)資金流，良好的品牌信譽(yù)度。這種資金開(kāi)發(fā)流是在我們運(yùn)營(yíng)了幾個(gè)項(xiàng)目之后，幫助開(kāi)發(fā)商，通過(guò)你的運(yùn)營(yíng)要改變以前僅僅靠出租來(lái)獲取的回報(bào)。現(xiàn)在我們?cè)诒本┯羞\(yùn)營(yíng)的合作項(xiàng)目，我們跟美國(guó)富頓集團(tuán)合作的項(xiàng)目，是幫助開(kāi)發(fā)商運(yùn)用現(xiàn)金流，進(jìn)行再投資的使用。我們?cè)僦v一下為什么資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)在商業(yè)地產(chǎn)中是非常重要的。資產(chǎn)管理是對(duì)商業(yè)

36、地產(chǎn)投資發(fā)揮著重要的作用，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)投資無(wú)論是在開(kāi)發(fā)投資還是物業(yè)建成后的投資，從置地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷(xiāo)售、收回投資都需要經(jīng)歷一個(gè)時(shí)期，最短的也要兩年，長(zhǎng)達(dá)五年或者更長(zhǎng)的時(shí)間，這就要看這個(gè)項(xiàng)目的投資標(biāo)的以及投資性質(zhì)。如果沒(méi)有強(qiáng)有力的專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理人員進(jìn)行服務(wù)，有可能會(huì)延期投資回報(bào)周期或者是達(dá)不到投資者預(yù)期的效益。資產(chǎn)管理的專(zhuān)業(yè)服務(wù)包括了投資分析、交易管理、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、交易過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制，以及如何通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的金融投資、銀行信托以及證券化的資本運(yùn)作，來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。也就是說(shuō)，資產(chǎn)管理等于物業(yè)管理加資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，加財(cái)務(wù)管理。這是非常重要的。由于商業(yè)地產(chǎn)投資性強(qiáng)，收益性持久，以及使用

37、價(jià)值與投資價(jià)值并存等特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)作為資產(chǎn)管理的首選物業(yè)類(lèi)型。如果資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)管理到位會(huì)提升商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目品牌，從而影響整體的租賃收益和租賃價(jià)格。在新的一輪商業(yè)招租或者商鋪轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值會(huì)明顯地體現(xiàn)出來(lái)。不是所有的資產(chǎn)都能稱(chēng)為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)不是所有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都能稱(chēng)為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)資產(chǎn)項(xiàng)目不是不多，但是除了體量，衡量一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)特征，我們沒(méi)有一個(gè)權(quán)衡的標(biāo)準(zhǔn)。我們通過(guò)分析這幾點(diǎn)可以判斷一個(gè)商業(yè)建筑是不是優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，就是建筑的外型、輪廓的設(shè)計(jì)，建筑布局的表情等級(jí)，基本雷同。比如說(shuō)一些能夠形成品牌差異化的幾乎沒(méi)有。在商業(yè)內(nèi)部動(dòng)向以及商業(yè)空間的使用上都缺少一些東西，主題不明確，

38、比如燈光的設(shè)計(jì)，地圖地標(biāo)，購(gòu)物手冊(cè)等等，很少有一些綜合性的創(chuàng)意和系統(tǒng)性的指導(dǎo)，大部分比較雷同。為什么不能做到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？就是因?yàn)楹雎粤藘?nèi)部空間建設(shè)上的使用和共享空間的互動(dòng)，比如說(shuō)內(nèi)部交通的動(dòng)線和外部交通動(dòng)線如何結(jié)合，中庭的設(shè)計(jì)要鮮明，讓消費(fèi)者能有一些眼球發(fā)亮的感受，我們目前的資產(chǎn)中都缺少這些東西，嚴(yán)重存在各種業(yè)態(tài)比例失調(diào)，特別重零售、重百貨，重購(gòu)物中心，娛樂(lè)、體驗(yàn)、消費(fèi)的體量配比不夠。這是影響我們優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的普遍問(wèn)題。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，客戶消費(fèi)趨于理性的，雖然有更多的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司出現(xiàn)，但是，真正能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)良好運(yùn)營(yíng)，則需要規(guī)避幾個(gè)問(wèn)題：第一，就是選址測(cè)算。我們做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，一

39、定要分析它的周邊情況。做未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)特別是綜合體一定要考慮到周邊的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)你的商業(yè)支持是非常重要的，還有就是城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，對(duì)于選址也是非常重要的因素。盲目地相信商家，經(jīng)營(yíng)者的意向，這也是一個(gè)問(wèn)題。第三就是規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)綜合體的互動(dòng)功能缺少考慮。比如商業(yè)綜合體必須有三種以上的組合才能稱(chēng)為綜合體，這樣三種以上的綜合體就需要有一個(gè)共享空間和互動(dòng)，在之前的項(xiàng)目中考慮不周全，在未來(lái)和設(shè)計(jì)投資這種商業(yè)地產(chǎn)綜合體的時(shí)候要考慮這個(gè)因素。還有一點(diǎn)，就是建筑物本身沒(méi)有什么特別的顯著性和特色，沒(méi)有視覺(jué)沖擊力，這是普遍現(xiàn)象。大部分都是方方正正的，沒(méi)有一些情景，沒(méi)有一些新的環(huán)境的感覺(jué)。營(yíng)銷(xiāo)模式存在很大的

40、統(tǒng)一性，很大的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)，包括分割的銷(xiāo)售，售后的返租，統(tǒng)一管理都存在著一些問(wèn)題。接下來(lái)通過(guò)一些案例我們做一下說(shuō)明。隨著萬(wàn)達(dá)、新光天地這些大型高端商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，CBD這個(gè)區(qū)域，我們分析還是覺(jué)得沒(méi)有完全走出同質(zhì)化高端消費(fèi)品的區(qū)域。這個(gè)區(qū)域里面缺少一種具有文化底蘊(yùn)的商業(yè)，或者是對(duì)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈支持的商業(yè)。位于銀泰的雙子座是捱著長(zhǎng)安街，這個(gè)位置的選擇也是出現(xiàn)了一些問(wèn)題。有人說(shuō)由于CBD這個(gè)地區(qū)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大，造成招商不利，很多人認(rèn)為是因?yàn)閲?guó)貿(mào)商圈的租金很高影響了招商，其實(shí)不是。通過(guò)我們分析，我們了解到兩個(gè)區(qū)域里面等著排隊(duì)入住的商業(yè)是非常多的，衡量一個(gè)商業(yè)的成功與否主要看它的銷(xiāo)售額。只要

41、銷(xiāo)售額夠高，即使租金水平再高也不會(huì)使招商受到影響。我們認(rèn)為品牌入住不夠的原因是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)從一開(kāi)始的定位就出現(xiàn)了問(wèn)題，招商策略出現(xiàn)了問(wèn)題。說(shuō)說(shuō)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，有以下幾個(gè)特別重要的問(wèn)題需要關(guān)注：一，不要相信品牌的戰(zhàn)略同盟。比如我在投資之前會(huì)告訴你我可能有多個(gè)主力店跟我是戰(zhàn)略聯(lián)盟的。可是這些主力店，你不要相信心他永遠(yuǎn)跟著你走，有可能他會(huì)受到大環(huán)境的影響和他開(kāi)店區(qū)域的拓展目標(biāo)實(shí)施問(wèn)題，你選擇的這個(gè)項(xiàng)目他不一定永遠(yuǎn)跟著你走。所以不要相信這個(gè)。二，項(xiàng)目選址一定要專(zhuān)業(yè)化。商業(yè)地產(chǎn)綜合體是一個(gè)多業(yè)態(tài)的整合，要整合多業(yè)態(tài)的管理公司是最重要的，因?yàn)橹挥卸鄻I(yè)態(tài)的管理公司才能管理你這個(gè)綜合體里面

42、的各個(gè)業(yè)態(tài)，它會(huì)對(duì)你的資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的維護(hù)。開(kāi)發(fā)商自己不能做這種運(yùn)營(yíng)管理，因?yàn)樗枰氖窃谶@個(gè)行業(yè)里面最有優(yōu)勢(shì)和最有專(zhuān)業(yè)性的機(jī)構(gòu)來(lái)整合這種能力，去為他創(chuàng)造資產(chǎn)。第四點(diǎn)就是購(gòu)物中心的“血管”。我們說(shuō)的“血管”就是動(dòng)線，是直接影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的最重要的一點(diǎn)。使用最大價(jià)值的出租率，而且有效地把客流導(dǎo)入到所有的動(dòng)線里面，這是一個(gè)技巧，是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)。五，客戶需求研究要透徹化?，F(xiàn)在的客戶需求就是消費(fèi)者的需求以及商家的需求，是我們未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中最重要的部分。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)絕對(duì)不是品牌與品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)，和面積大小、體量的競(jìng)爭(zhēng)，而是你要對(duì)客戶的需求和你引來(lái)的經(jīng)營(yíng)者的需求進(jìn)行分析，為他們提供真正

43、的服務(wù)之后跟你共同創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。第六點(diǎn)就是空間設(shè)置的人性化和建筑形式的特色化。這一點(diǎn)也是需要考慮的問(wèn)題。第七點(diǎn)就是品牌招商的差異化與業(yè)態(tài)搭配的合理性。我們要還是強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，大家在做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，很多年就在提這個(gè)差異化，如何去實(shí)現(xiàn)這個(gè)差異化是未來(lái)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)首要考慮的問(wèn)題。第八點(diǎn)，購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)管理和專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的信息化平臺(tái)的搭建。我們從八個(gè)方面分析了商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要性。下面我們把每一個(gè)重點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析。開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商總是存在有效供應(yīng)不足的問(wèn)題。選址的原則是非常重要的，剛才我們講到選址要根據(jù)周邊項(xiàng)目實(shí)際需求和產(chǎn)業(yè)需求，和規(guī)劃需求，去研究最終端的需求，要細(xì)化和細(xì)分這個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)

44、和商圈氛圍，這是非常重要的。我們認(rèn)為投資需求最終決定的因素，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求，也就是投資回報(bào)的要求。在很大程度上反映租金回報(bào)率或者是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在這幾方面專(zhuān)業(yè)化的體現(xiàn)。一定要分析城市的規(guī)劃，這里面就有很多因素。目前在開(kāi)業(yè)的有很多需要跟市政做規(guī)劃，跟大的交通做規(guī)劃，比如軌道交通，交通樞紐型的商業(yè)，如何利用它的交通樞紐的功能產(chǎn)生商業(yè)最大化，這是非常重要的。我們同時(shí)也要考慮城市建設(shè)規(guī)劃，包括短期和長(zhǎng)期規(guī)劃。有的地方是從當(dāng)前分析最佳位置，但將來(lái)可能不太合適，所以在設(shè)計(jì)和選址中要考慮到未來(lái)的規(guī)劃。反之，有些地區(qū)看來(lái)不是特別理想的，可能是在未來(lái)城市發(fā)展中和新城發(fā)展中變成一個(gè)非常好的位置。因此，對(duì)于未來(lái)發(fā)展空間

45、要有一個(gè)明確的關(guān)注。我們分析了專(zhuān)業(yè)選址，包括7大指標(biāo)，42個(gè)因素。會(huì)用不同的分值量來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化地考慮這個(gè)商業(yè)的價(jià)值，包括城市分類(lèi)。我們嘉億引領(lǐng)最近成立了商業(yè)地產(chǎn)研究院，我們會(huì)在這方面做出模板，在這個(gè)行業(yè)中我們先提出一個(gè)基礎(chǔ)的模板，為這個(gè)行業(yè)做一些實(shí)實(shí)在在的基礎(chǔ)工作，因?yàn)槲覀冊(cè)谌珖?guó)做了這么多項(xiàng)目，又和國(guó)際項(xiàng)目進(jìn)行合作，我們從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際需求，結(jié)合國(guó)內(nèi)一些地產(chǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，我們做了一套選址標(biāo)準(zhǔn)流程和模板。我們會(huì)通過(guò)新浪樂(lè)居商業(yè)地產(chǎn)頻道提供給大家作為參考。我們分析一下多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)。我們先比較一下它的因素。物業(yè)性質(zhì)，城市綜合體會(huì)有什么優(yōu)勢(shì)？就是收益加消費(fèi)型，它跟單一型物業(yè)相比就

46、有一定的競(jìng)爭(zhēng)性。而且投資商業(yè)綜合體和未來(lái)的城市發(fā)展是有一種需求的，我們覺(jué)得商業(yè)綜合體的多業(yè)態(tài)組合是非常重要的。不同的發(fā)展模式成功驅(qū)動(dòng)的因素是不同的，城市型綜合體的五種發(fā)展模式我們簡(jiǎn)單分析一下。第一種，均衡發(fā)展型。典型案例比如北京的華貿(mào)中心、香港的太谷廣場(chǎng)。規(guī)模二，住宅驅(qū)動(dòng)性，主要以住為主，不是純居住性，是商業(yè)公寓型的，建外SOHO等。城市綜合體的發(fā)展模式有五種。第三種模式就是商務(wù)驅(qū)動(dòng)性的，比如高科技，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，會(huì)議會(huì)展等，成功的案例就是廣州的中信廣場(chǎng)。第四種模式就是以酒店為主的，如上海商城。第五種是以休閑娛樂(lè)、餐飲為主，還有一些景觀的觀光，比如深圳的華潤(rùn)中心，日本的福岡博多運(yùn)河城，都是比較典

47、型的案例。綜合體的物業(yè)相互支撐，比如綜合體里面的公寓、酒店、商業(yè)的互助關(guān)系，是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行整合、互動(dòng)，達(dá)到一個(gè)統(tǒng)一的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和資產(chǎn)維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，去運(yùn)作整個(gè)綜合體的。整合多業(yè)態(tài)的資產(chǎn)管理公司，去專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，這是為什么？什么是城市綜合體？城市綜合體是都市多種物業(yè)，集文化，包括商務(wù)、居住、酒店、娛樂(lè)以及一些會(huì)議集中在一起的綜合性的業(yè)態(tài)，或者由其他幾個(gè)實(shí)業(yè)組成。一個(gè)城市綜合體需要有多個(gè)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司跟他一起去做運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在酒店的運(yùn)營(yíng)管理公司比較多，而且酒店的投資管理模式也基本逐步成熟。國(guó)際化的酒店管理已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)很久，這種城市綜合體里的酒店運(yùn)營(yíng)管理不是一個(gè)最重要的問(wèn)題。而城市

48、綜合體的管理屬于商業(yè)物業(yè)管理是最復(fù)雜的，需要統(tǒng)一互助。這就是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平一定要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化，這是一種需求。國(guó)際上的綜合體是用物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理分工合作。通過(guò)各業(yè)態(tài)的無(wú)縫連接成為一個(gè)和諧的整體。所以我們未來(lái)開(kāi)發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，一定要有意識(shí)整合多個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，去運(yùn)營(yíng)這個(gè)商業(yè)綜合體和商業(yè)地產(chǎn)投資。在資產(chǎn)管理當(dāng)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是動(dòng)線，剛才我們強(qiáng)調(diào)了幾次動(dòng)線設(shè)計(jì)，就是要符合每一個(gè)項(xiàng)目本身的結(jié)構(gòu)。要求人流系統(tǒng)要根據(jù)建筑物本身的物理因素設(shè)計(jì)，包括樓層的垂直設(shè)計(jì)，交通，立柱、中庭、大堂、應(yīng)急出口要從基本需求上進(jìn)行設(shè)計(jì)，達(dá)到統(tǒng)一，特別是導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)。還要考慮到顧客心里上的需求，緩解顧客在商業(yè)體里面的視覺(jué)感受

49、和身體感受。商鋪要采取玻璃圍墻為主，而寫(xiě)字樓的管理一定要考慮它的電梯。電梯是寫(xiě)字樓人員每天上下班人員流通的高峰，如何解決電梯的問(wèn)題是非常重要的。資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)里需要的是運(yùn)營(yíng)技巧，我們可以看到一些成功的案例，我這里有一個(gè)北京西單大悅城的六層直達(dá)電梯，方便了顧客的可達(dá)性，顧客可以直達(dá)5層，這樣對(duì)它的餐飲起到了一個(gè)比較好的推動(dòng)作用。因?yàn)椴惋嫎I(yè)態(tài)也是瞬間聚集人流的一個(gè)業(yè)態(tài)。我們來(lái)看一個(gè)案例，這是最現(xiàn)代的百貨公司的設(shè)計(jì)動(dòng)線，就是青島海信廣場(chǎng)。為什么在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，我們要強(qiáng)調(diào)動(dòng)線？正常的做法是在建設(shè)前進(jìn)行人流系統(tǒng)的規(guī)劃，我們也在其中做了考慮和設(shè)計(jì)。特別是在設(shè)計(jì)動(dòng)線的時(shí)候，要考慮到未來(lái)的人流發(fā)展空間。為了優(yōu)先

50、考慮，有的需要做一些補(bǔ)充的議案。整體商業(yè)的使用價(jià)值和商業(yè)組合缺乏導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本，無(wú)論是前期還是后期，所有人流導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)的建立都是優(yōu)先于地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)，這絕對(duì)不是現(xiàn)有雞再有蛋的問(wèn)題，這是優(yōu)先考慮商業(yè)還是地產(chǎn)的問(wèn)題。我們舉一些案例，包括中庭、公共空間的使用，外立面如何對(duì)接的使用。中庭的主要元素不僅是一個(gè)主題的表現(xiàn)，同時(shí)也擺脫了中庭設(shè)計(jì)雷同，沒(méi)有視覺(jué)感的難堪。以購(gòu)物中心為例，購(gòu)物中心最大的空間場(chǎng)所就是中庭，它會(huì)給消費(fèi)者第一個(gè)直觀印象，而且它也是消費(fèi)者購(gòu)物會(huì)聚的一個(gè)交流點(diǎn)和中點(diǎn)。中庭能有效地告訴消費(fèi)者這個(gè)購(gòu)物中心的企業(yè)形象，告訴消費(fèi)者他是在什么樣的氛圍里進(jìn)行消費(fèi)體驗(yàn)的。天津的海信廣場(chǎng)是超大挑空的設(shè)計(jì)，從視覺(jué)和空間感上給人的感覺(jué)很舒服。再說(shuō)說(shuō)外立面。建筑設(shè)計(jì)方面，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都有意識(shí)去請(qǐng)一些國(guó)外的設(shè)計(jì)公司和專(zhuān)業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)公司跟我們一起做商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，包括建筑設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)以及商業(yè)設(shè)計(jì)。如何設(shè)計(jì)是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及資產(chǎn)維護(hù)當(dāng)中最重要的一部分，因?yàn)樗P(guān)系到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的成本。尤