房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對(duì)策

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對(duì)策摘要:房地產(chǎn)企業(yè)的重要管理活動(dòng)之一是成本控制，其成敗影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也直接關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。本文從成本控制的內(nèi)涵與重要意義出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制過程中存在的問題，并從管理體制和技術(shù)方面提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的策略。 關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 成本控制 問題 策略 房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容是成本控制，企業(yè)中的浪費(fèi)現(xiàn)象可通過成本控制來減少和杜絕，有限的社會(huì)資源和經(jīng)濟(jì)資源得到節(jié)約。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，還是一個(gè)新興行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范與完善，其競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)高度重視成本控制，加強(qiáng)企業(yè)成本控制

2、，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有非常重要的意義 一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的基本概述 成本控制的基本含義。成本控制是一種管理行為，其成本管理目標(biāo)由企業(yè)根據(jù)一定的時(shí)期預(yù)先建立。為保證實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)，對(duì)各種影響成本的因素和條件在成本控制主體職權(quán)范圍內(nèi)、以及生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生前與成本控制過程中采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施。其基礎(chǔ)工作是成本控制過程的平臺(tái)，也就是成本控制的起點(diǎn)。成本控制要從基礎(chǔ)工作做起，會(huì)大大提高成本控制的效果和成功的可能性。 二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制的意義 (一)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本控制保證了其生存和發(fā)展 首先要在充滿競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中生存下去，然后才能謀求發(fā)展，這是任何企業(yè)要解決的首要問題，房地產(chǎn)企業(yè)也

3、是如此。企業(yè)的“收”和“支”大體平衡，支出可由收入彌補(bǔ)，這是企業(yè)能生存的基本要求。支出得到節(jié)約，企業(yè)積累相應(yīng)增加，這是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行現(xiàn)代成本控制要達(dá)到的新要求，它能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵是成本控制 日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要外部壓力。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興的行業(yè)，很多投資者由于房地產(chǎn)行業(yè)有豐厚的利潤(rùn)而加入到這個(gè)行業(yè)，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要取勝，其重要武器是低成本，而企業(yè)降低成本的最有效途徑是實(shí)行成本控制。 (三)可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提高 在企業(yè)管理中，成本控制是非常重要的一項(xiàng)工作，一方面成

4、本控制能保障有效控制企業(yè)的成本，另一方面對(duì)改進(jìn)和提高企業(yè)其它方面的管理工作有很好的促進(jìn)作用。成本控制指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，具有很強(qiáng)的綜合性，成本指標(biāo)的高低體現(xiàn)了企業(yè)各項(xiàng)工作的好壞。開展成本控制工作，對(duì)生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理、技術(shù)管理、物資管理和勞動(dòng)管理等管理工作有很好的促進(jìn)作用，能使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平提高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)非常必要實(shí)行成本控制。 三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題 (一)對(duì)成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí) 目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分企業(yè)都還沒有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對(duì)成本控

5、制的影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動(dòng)產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。 (二)缺乏先進(jìn)的成本控制方法 主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措

6、施控制企業(yè)成本。 (三)沒有完善的成本控制制度體系 很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有相對(duì)應(yīng)的部門崗位職責(zé)與權(quán)利，導(dǎo)致干多與干少?zèng)]區(qū)別，干好與干壞也是同一個(gè)局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)不公,受罰不服。因礙于情面對(duì)本該受處罰的人員只是批評(píng)一下了事。這種做法，只是安排了工作而對(duì)工作效果沒有考核，或者只獎(jiǎng)不罰而且獎(jiǎng)罰不到位，有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失, 房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。 四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控

7、制的策略 (一)實(shí)行全員成本管理，樹立企業(yè)成本控制的意識(shí) (1)成本的系統(tǒng)控制觀念應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中樹立全方位分析研究企業(yè)成本控制的對(duì)象、內(nèi)容與方法，對(duì)整體與全局進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，把房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成本控制不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，其內(nèi)涵要由物質(zhì)產(chǎn)品成本擴(kuò)展到資本成本、人力資源成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、服務(wù)成本等非物質(zhì)產(chǎn)品成本，在市場(chǎng)上才能使企業(yè)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)能立于不敗之地。 (2)廣大職工對(duì)成本控制的認(rèn)識(shí)應(yīng)提高成本觀念應(yīng)增強(qiáng)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)與技術(shù)，管理與生產(chǎn)并重的原則應(yīng)貫徹。成本意識(shí)的宣傳教育面向全體職工進(jìn)行，全員的成本意識(shí)得到培養(yǎng)，

8、全員參與控制企業(yè)成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓(xùn)班積極舉辦，成本專業(yè)人才的培養(yǎng)和使用在企業(yè)中高度關(guān)注。成本方面的專業(yè)知識(shí)得到提高，降低成本的途徑從技術(shù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域得到開辟。 (二)加強(qiáng)先進(jìn)的成本控制技術(shù)的運(yùn)用 (1)清單報(bào)價(jià)模式的利用房地產(chǎn)企業(yè)的整體控制水平體現(xiàn)在清單報(bào)價(jià)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際消耗成本再是定額模式下的預(yù)算成本，可由分部分項(xiàng)的反映得到；工程量清單是一種計(jì)價(jià)模式，它是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)和與國(guó)際慣例接軌。各單位對(duì)于工程數(shù)量相同的同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目,具有的價(jià)格卻不相同，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平差異有充分的反映，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制必須加強(qiáng)，成本控制水平充分提高，才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的清單計(jì)

9、價(jià)模式。 （2）企業(yè)戰(zhàn)略成本控制的引入戰(zhàn)略成本控制的對(duì)象是企業(yè)的全局，其制定是以企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略為根據(jù)。在戰(zhàn)略管理整個(gè)循環(huán)過程中都有成本信息的貫穿，全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和成本行為，并對(duì)其進(jìn)行控制與改善，具有長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。綜合企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境，企業(yè)的價(jià)值鏈貫穿于企業(yè)內(nèi)部自身價(jià)值創(chuàng)造作業(yè)和企業(yè)外部?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)移作業(yè)的二維空間。從企業(yè)所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境出發(fā)進(jìn)行戰(zhàn)略成本控制，企業(yè)內(nèi)部的價(jià)值鏈分析、企業(yè)所處行業(yè)的價(jià)值鏈分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈分析等都是成本控制所包含的內(nèi)容，知己知彼和洞察全局的目的可以達(dá)到，價(jià)值鏈的各種戰(zhàn)略也可由此形成。 (三)企業(yè)全面預(yù)算的引入 1、全面預(yù)算的概念 全面預(yù)算是關(guān)于企業(yè)在一定

10、的時(shí)期內(nèi)（一般為一年或一個(gè)既定期間內(nèi)）各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等方面的總體預(yù)測(cè)。它包括經(jīng)營(yíng)預(yù)算（如開發(fā)預(yù)算、銷售預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算等）和財(cái)務(wù)預(yù)算（如投資預(yù)算、資金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等）。全面預(yù)算是一種管理工具，也是一套系統(tǒng)的管理方法。全面預(yù)算通過合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)，并與相應(yīng)的績(jī)效管理配合以監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度，控制費(fèi)用支出，并預(yù)測(cè)資金需求、利潤(rùn)和期末財(cái)務(wù)狀況等。全面預(yù)算的編制、執(zhí)行與調(diào)整涉及公司的所有部門及主要人員，包括總公司所有的業(yè)務(wù)部門與職能部門，以及所有子公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。 2、全面預(yù)算的目的及作用 （1）全面預(yù)算能夠

11、細(xì)化公司戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，它是對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一系列量化的計(jì)劃安排，有利于戰(zhàn)略規(guī)劃與年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的監(jiān)控執(zhí)行。通過編制公司全面預(yù)算，使公司管理層必須認(rèn)真考慮完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所需的方法與途徑，并對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化做好準(zhǔn)備。 （2）全面預(yù)算是公司實(shí)施績(jī)效管理的基礎(chǔ)，是進(jìn)行員工績(jī)效考核的主要依據(jù)，通過預(yù)算與績(jī)效管理相結(jié)合，使公司對(duì)其部門和員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”。 （3）全面預(yù)算體系中有一部分?jǐn)?shù)據(jù)可以直接衡量下一年度企業(yè)財(cái)務(wù)、實(shí)物與人力資源的規(guī)模，可以用來作為調(diào)度與分配資源的重要依據(jù)之一。全面預(yù)算可以促進(jìn)公司各類資源的有效配置，提高資源利用效率。 （4）全面預(yù)算是公司管理層進(jìn)行事

12、前、事中、事后監(jiān)控的有效工具，通過尋找經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際結(jié)果與預(yù)算的差距，可以迅速地發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)采取相應(yīng)的解決措施。通過強(qiáng)化內(nèi)部控制，降低了公司日常的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算體系中可以初步揭示企業(yè)下一年度的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)所在，并預(yù)先采取某些風(fēng)險(xiǎn)控制的防范措施，從而達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。 3、房地產(chǎn)成本控制的信息化 在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)為擺脫高成本和低效率的粗放式經(jīng)營(yíng)方式，強(qiáng)大、詳盡與實(shí)時(shí)跟蹤的信息管理系統(tǒng)為其提供了有效的途徑。在企業(yè)成本控制方面應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)，企業(yè)現(xiàn)代化成本控制的進(jìn)程可得到很大程度的提高。 （四）成本管理組織和控制體系

13、的建立與健全 1、成本管理委員會(huì)的成立 成本管理委員會(huì)可由總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、材料總監(jiān)組成，它在公司成本控制工作中起了決策和領(lǐng)導(dǎo)的作用。對(duì)公司成本控制工作的具體指導(dǎo)性意見是由成本管理委員會(huì)提出，向公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，直接決定公司成本控制工作。 2、成本管理小組的建立 在總經(jīng)理和公司成本管理委員會(huì)的指導(dǎo)下建立成本管理小組，它是公司成本控制工作的日常工作機(jī)構(gòu)，進(jìn)行公司成本控制的日常工作。各部門負(fù)責(zé)成本控制的相關(guān)人員是成本管理小組的成員。對(duì)其制定工作細(xì)則，可以保證公司成本控制工作的順利進(jìn)行，使公司的利益得到很好的維護(hù)。 3、目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系的明確 實(shí)時(shí)跟蹤與控制房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過程，房

14、地產(chǎn)企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制，應(yīng)由企業(yè)的管理層制定與完善。承包任務(wù)下達(dá)時(shí),要將質(zhì)量、安全、工期等控制指標(biāo)和成本控制指標(biāo)寫入任務(wù)書中。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制可以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部得到有效地引入，成本控制的資料也有利于房地產(chǎn)企業(yè)搜集與積累，確保房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格加強(qiáng)成本控制。 （五）激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制和約束機(jī)制的建立與相互配合 責(zé)任書在項(xiàng)目開始之初簽訂，使合同管理得到加強(qiáng)。成控部相關(guān)人員、設(shè)計(jì)部相關(guān)人員及項(xiàng)目部（或項(xiàng)目公司）全部人員組成的項(xiàng)目成本管理團(tuán)隊(duì)，只要達(dá)到了項(xiàng)目成本控制目標(biāo)就應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)，否則進(jìn)行處罰，其原則是“獎(jiǎng)罰對(duì)等”。 以下幾項(xiàng)是采用這種方式的好處：(1)完整管理鏈條的形成，各個(gè)環(huán)節(jié)都有成本控制的滲透，可以全過程控制。(2)各相關(guān)部門工作的積極性可以充分調(diào)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)且互相監(jiān)督與制約。(3)各部門之間的推諉和扯皮現(xiàn)象可以避免。(4)企業(yè)員工的成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神得到促進(jìn)，表彰、獎(jiǎng)勵(lì)和樹立榜樣