承租人逾期支付租金出租人是否有權(quán)解除租賃合同的案例-

1、承租人逾期支付租金,出租人是否有權(quán)解除租賃合同的案例【關(guān)鍵字】租賃合同房屋租賃合同解除權(quán)單方解除合同【案情簡介】原告:秦某被告:趙某2004年2月,原被告簽訂了房屋租賃合同,約定秦某將兩間店面出租給趙某,租期為3年,年租金為16萬元。第一年租金于簽訂合同時(shí)一次付清,后兩年租金于每年的1月初支付。合同還約定如趙某違約,秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋。合同簽訂后,趙某支付了當(dāng)年租金,并經(jīng)秦某許可,對房屋進(jìn)行裝修,以開辦培智班用。2005年1月初,趙某未按約定支付租金。2月,原告書面通知被告要收回房屋,被告提出異議,雙方產(chǎn)生矛盾。3月底,趙某支付租金,秦某卻拒收。趙某于是將16萬元租金通過他人轉(zhuǎn)交秦某,秦某依

2、然拒收。4月底,趙某將16萬元租金存入原告的銀行賬戶中。2005年7月初,秦某向法院提起訴訟,訴稱趙未按合同要求期限支付租金,構(gòu)成違約,請求解除房屋租賃合同,收回房屋?！静门幸c(diǎn)】法院認(rèn)為,被告趙某在履行合同過程中,有逾期履行支付租金的違約行為,但沒有出現(xiàn)根本性違約;被告已將租金存入原告銀行賬戶,也沒有對原告的合法權(quán)益造成損害。被告雖未按約定履行義務(wù),但尚在法律規(guī)定允許的范圍以內(nèi),法院駁回原告請求,同時(shí)判令被告按約定支付違約金。【爭議焦點(diǎn)】本案原告是否有權(quán)解除合同?【法理評析】解決本案爭議焦點(diǎn)的關(guān)鍵是明確出租人解除房屋租賃合同的要件。以下根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,并結(jié)合本案具體案情,綜合分析出租人解除

3、租賃合同的要件。首先,明確出租人解除房屋租賃合同的法定事由。城市房屋租賃管理辦法第二十四條明確規(guī)定了房屋出租人單方解除房屋租賃合同的八種事由:1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;4、拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的;5、公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;6、租用承租房屋進(jìn)行違法活動的;7、故意損壞承租房屋的;8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。根據(jù)上述規(guī)定,承租人遲延支付租金,不是出租人解除房屋租賃合同的法定事由,只有在承租人拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的,出租人才有法定解除房屋租賃合同的權(quán)利。本案不存在出租人解除合同

4、的法定事由。其次,房屋租賃合同可以約定出租人解除合同的條件,但是不得違反合同法的相關(guān)規(guī)定。本案中,原被告簽訂的房屋租賃合同約定“如趙某違約,秦某有權(quán)隨時(shí)收回房屋”,從此約定的內(nèi)容來看,原告秦某解除合同的條件并不明確,是不是趙某的任何違約行為均可引起秦某單方解除合同的法律后果?根據(jù)合同法有關(guān)合同解除權(quán)的規(guī)定,答案是否定的。根據(jù)合同法有關(guān)合同解除的規(guī)定,只有在一方當(dāng)事人根本約定的情形下,對方當(dāng)事人才有權(quán)解除合同。本案中有關(guān)出租人單方解除房屋租賃合同的約定,一方面沒有明確解除合同的條件,另一方面違背了合同法有關(guān)合同解除的規(guī)定,因此,不能作為原告解除合同的依據(jù),本案應(yīng)適用合同法的有關(guān)規(guī)定處理再次,合同

5、法第二百二十七條規(guī)定了承租人延期支付租金的法律后果,根據(jù)此規(guī)定,結(jié)合本案案情,在被告趙某未按合同約定時(shí)間支付租金的情況下,原告秦某并沒有解除合同的權(quán)利,但可以要求被告在合理的期限內(nèi)支付。如果被告逾期仍沒有支付的,原告就有權(quán)解除合同了。綜上,本案原告沒有解除權(quán)。法院的判決是正確的,但適用合同法總則存在問題。租賃合同是有名合同,應(yīng)適用合同法分則的規(guī)定?！九泶蟪陕蓭熖崾痉娠L(fēng)險(xiǎn)及防范】租期屆滿以前,當(dāng)事人一方隨意解除房屋租賃合同會給對方當(dāng)事人造成損失,因此,當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同時(shí),一定要明確約定解除合同的條件。實(shí)踐中,出租人為了防范風(fēng)險(xiǎn),一般都會約定出租人單方解除合同的權(quán)利,彭大成律師提示,約定

6、解除合同的條件一定要具體且符合合同法的規(guī)定,承租人要特別注意有關(guān)出租人單方解除合同的約定?！痉l鏈接】1、城市房屋租賃管理辦法(建設(shè)部1995年5月9日頒發(fā),自1995年6月1日起施行第二十四條承租人有下列行為之一的,出租人有權(quán)終止合同,收回房屋,因此而造成損失的,由承租人賠償;(一將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;(二將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;(三將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;(四拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的;(五公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;(六租用承租房屋進(jìn)行違法活動的;(七故意損壞承租房屋的;(八法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。2、合同法第二百二十七條承租人無正

7、當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。房屋租賃合同可約定逾期未支付租金的出租方可解除合同法院作出如下判決:一、解除原告程某與被告張某之妻冉某某于2009年6月23日簽訂房屋(商鋪?zhàn)赓U合同;被告張某在判決生效后3日內(nèi)歸還原告程某所有的位于重慶市長壽區(qū)某處某商鋪商鋪;二、被告張某在判決生效后3日內(nèi)給付原告程某從2011年11月起至商鋪歸還時(shí)止所拖欠的租金(從2011年11月起至2012年7月的按每月租金3013元計(jì)算并扣除1個(gè)月免租金3013元;從2012年8月起按每月租金3310元計(jì)算;三、被告張某在判決生效后3日內(nèi)給付原告

8、程某違約金10000元;北京資深房地產(chǎn)律師袁玉柱評析:原告與被告之妻冉某某之間簽訂房屋(商鋪?zhàn)赓U合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定,故合法、有效,該合同對雙方當(dāng)事人具有法律約束力,雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。原告履行了向冉某某交付房屋的義務(wù),冉某某在世時(shí)亦按合同履行了義務(wù),但在冉某某死亡后,被告張某作為其法定繼承人,可以選擇繼續(xù)履行合同或解除合同,被告張某按合同約定履行合同義務(wù)將租金繳納至2011年10月,充分說明了被告選擇了繼續(xù)履行合同,愿意承受合同的權(quán)利及義務(wù),被告就應(yīng)按合同約定履行,現(xiàn)被告未按合同履行義務(wù),至今欠租金達(dá)6個(gè)月,系違約行為,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)