舊城改造商業(yè)項(xiàng)目工作流程與方法

1、舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動(dòng)、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過(guò)程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會(huì)福利設(shè)施的完善過(guò)程；又表示物質(zhì)成果，反映當(dāng)時(shí)的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個(gè)不間斷的過(guò)程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。舊城改造流程圖舊城改造資金回路表一、前期準(zhǔn)備階段（時(shí)間：一個(gè)月）（一）舊城改造辦公室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊改辦）前往地塊現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定是否符合舊改的條件；如需進(jìn)行危房鑒定，報(bào)區(qū)危指辦申請(qǐng)危房鑒定。（二）街道辦對(duì)將要改造的地塊進(jìn)行入戶(hù)摸底調(diào)查，確定地塊的搬遷戶(hù)數(shù)及面積，并征求擬被搬遷范圍內(nèi)的單位和住戶(hù)意見(jiàn)（需90%以上同意）。

2、街道辦將摸底調(diào)查情況整理后報(bào)區(qū)舊改辦。（三）投資方與舊改辦簽訂舊城改造投資整理協(xié)議。（四）區(qū)舊改辦向區(qū)政府提交舊城改造申請(qǐng)，獲得區(qū)政府同意將地塊納入舊城改造的批復(fù)文件。二、搬遷實(shí)施階段（時(shí)間：五個(gè)月）（一）搬遷實(shí)施：投資方與區(qū)舊改辦簽訂委托搬遷工作協(xié)議，明確搬遷過(guò)程中雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系。（二）搬遷實(shí)施：投資方、舊改辦、銀行共同簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。（三）舊改辦依照法定程序確定搬遷代辦公司。（四）由區(qū)舊改辦編制搬遷維穩(wěn)評(píng)估報(bào)告，街道辦編制搬遷維穩(wěn)方案，投資方按照搬遷評(píng)估維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)向區(qū)財(cái)政繳納維穩(wěn)基金。（五）區(qū)舊改辦、投資方和搬遷代辦公司共同擬定搬遷補(bǔ)賠償安置方案。（六）召開(kāi)搬遷動(dòng)員大會(huì)，由住戶(hù)代表在

3、大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)抽取評(píng)估公司，邀請(qǐng)公證人員做現(xiàn)場(chǎng)公證。（七）若搬遷戶(hù)對(duì)房屋實(shí)際面積和權(quán)證面積存在異議，搬遷戶(hù)可提出申請(qǐng)，舊改辦組織測(cè)繪單位對(duì)搬遷房屋實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量。（八）在評(píng)估公司出具擬搬遷房屋評(píng)估價(jià)格后，區(qū)舊改辦和投資方共同明確搬遷安置方案。（九）將舊城改造批復(fù)、搬遷公告、安置方案、補(bǔ)賠償安置協(xié)議（空表）、評(píng)估報(bào)告等在搬遷現(xiàn)場(chǎng)公示上墻。（十）帶方案進(jìn)行模擬搬遷，入戶(hù)簽訂模擬搬遷安置協(xié)議。若在模擬搬遷期限（64戶(hù)通常為2個(gè)月）內(nèi)，簽約率達(dá)到100%，則所簽?zāi)M搬遷安置協(xié)議正式生效；若在模擬搬遷期限內(nèi)簽約率達(dá)不到100%，則終止模擬改造搬遷，所簽搬遷安置協(xié)議自動(dòng)終止。（十一）模擬搬遷安置協(xié)議正式生效后

4、，投資方向區(qū)舊改辦繳納按時(shí)安置返遷戶(hù)保證金（返遷戶(hù)搬遷面積乘以評(píng)估價(jià)的50%）。（十二）正式開(kāi)展發(fā)放補(bǔ)賠償款工作。（十三）搬遷住戶(hù)向舊改辦移交騰空房屋。（十四）搬遷代辦公司對(duì)搬遷房屋進(jìn)行拆除、打圍平整、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)戶(hù)等。（十五）審計(jì)單位對(duì)搬遷項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)。三、土地上市拍賣(mài)階段（時(shí)間：2個(gè)月）（一）土地上市：區(qū)舊改辦向國(guó)土局申請(qǐng)國(guó)土證銷(xiāo)戶(hù)。（二）土地上市：區(qū)舊改辦向成都市土地拍賣(mài)中心提出土地拍賣(mài)申請(qǐng)。（三）市土地拍賣(mài)中心分別向市規(guī)劃、國(guó)土、文化、電業(yè)等有關(guān)部門(mén)發(fā)函要求出具土地拍賣(mài)相關(guān)文件：1、面積計(jì)算（市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院）2、地籍前前置調(diào)查（市地籍調(diào)查中心）3、紅撥、界址點(diǎn)成果表（市規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院）4、

5、紅線圖（市規(guī)劃局）5、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（市規(guī)劃局）6、文物勘探（市文化局）7、電網(wǎng)配套方案（市電業(yè)局）8、地籍前置調(diào)查（市地籍調(diào)查中心）9、起始價(jià)評(píng)估（市地籍調(diào)查中心）10、搬遷安置審查（市征地事務(wù)中心）（四）與市土地拍賣(mài)中心商議土地起拍價(jià)和上市拍賣(mài)條件。（五）由市土地拍賣(mài)中心上會(huì)（土地供應(yīng)會(huì)）審批，并根據(jù)舊城改造土地上市條件的要求，制定上市拍賣(mài)標(biāo)書(shū)（帶返遷設(shè)計(jì)條件）。（六）區(qū)舊改辦與土地拍賣(mài)中心簽訂土地上市工作責(zé)任協(xié)議（帶詳細(xì)拍賣(mài)內(nèi)容、條件）。（七）市土地拍賣(mài)中心在拍賣(mài)開(kāi)始日前 30 日發(fā)布公告，公布拍賣(mài)出讓宗地的基本情況和拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：1、出讓人的名

6、稱(chēng)和地址；2、出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；3、投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)資格的辦法；4、索取招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；5、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；6、確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；7、投標(biāo)、競(jìng)買(mǎi)保證金；8、其他需要公告的事項(xiàng)。（八）公司索取土地出讓文件，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓文件主要包括招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競(jìng)買(mǎi)須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書(shū)或者競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、報(bào)價(jià)單、成交確認(rèn)書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本。（九）報(bào)名及繳納競(jìng)買(mǎi)保證金，報(bào)名所需資料：報(bào)名表、法人代碼證書(shū)、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人

7、證明書(shū)及身份證、資質(zhì)證書(shū)等。（十）根據(jù)土地出讓的方式（注：商業(yè)兼住宅可掛牌，住宅兼商業(yè)或純住宅必須拍賣(mài)）、競(jìng)買(mǎi)人數(shù)等確定競(jìng)價(jià)的策略。（十一）公司競(jìng)得土地后辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽訂土地成交確認(rèn)書(shū)，土地成交確認(rèn)書(shū)應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人的名稱(chēng)、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書(shū)對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。（十二）公司競(jìng)得土地之后，根據(jù)成交價(jià)格向市土地拍賣(mài)中心繳納服務(wù)費(fèi)。（十三）公司向市地稅局繳納拍賣(mài)總價(jià)3%的契稅，并與市國(guó)土局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，按土地成交價(jià)格的50%繳納土地款給市國(guó)土局，經(jīng)市財(cái)政局收取土地成交

8、價(jià)的5%的耕保基金和社?；鸷?，市國(guó)土局將余額返還區(qū)財(cái)政局。區(qū)舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請(qǐng)后，上報(bào)區(qū)政府審批。審批后區(qū)財(cái)政局按土地整理成本的50%（已含資金成本）將資金返還投資方。（十四）公司與市國(guó)土局簽訂土地出讓合同2個(gè)月后，按土地成交價(jià)格的20%繳納土地款給市國(guó)土局，經(jīng)市財(cái)政局收取土地成交價(jià)的5%的耕?；鸷蜕绫；鸷螅袊?guó)土局將余額返還區(qū)財(cái)政局。區(qū)舊改辦收到投資方的返還土地整理成本申請(qǐng)后，上報(bào)區(qū)政府審批。審批后區(qū)財(cái)政局按土地整理成本的20%（已含資金成本）將資金返還投資方。（十五）公司與市國(guó)土局簽訂土地出讓合同6個(gè)月后，按土地成交價(jià)格的30%繳納土地款給市國(guó)土局，經(jīng)市財(cái)政局收取土地成交價(jià)的5%的耕?；鸷蜕绫；鸷?，市國(guó)土局將余額返還區(qū)財(cái)政局