物業(yè)管理規(guī)定

1、陜西省物業(yè)管理條例（ 2000 年 9 月 23 日陜西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過2004 年 8 月 3日陜西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正 2008 年 12 月 12 日陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議修訂）陜西省人民代表大會常務(wù)委員會公告十一屆第九號陜西省物業(yè)管理條例已于 2008 年 12 月 12 日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，現(xiàn)予公布，自 2009 年 5 月 1 日起施行。陜西省人民代表大會常務(wù)委員會2008 年 12 月 12 日第一章總 則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動， 維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)

2、益,創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境,根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、 養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。第四條物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。第五條省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣（市、 區(qū)） 人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作

3、?？h級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第六條 設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理， 完善市政、 公用和生活服務(wù)設(shè)施， 使其達到實施物業(yè)管理的條件。第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會第一節(jié)業(yè)主大會籌備組第七條已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未進行房屋權(quán)屬登記， 但基于買賣、贈與、 拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)

4、利為由不履行義務(wù)。第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意， 決定不成立業(yè)主大會的， 由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50以上的；（2） 首套房屋出售并交付使用滿兩年的， 且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20以上的。第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事

5、處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組?？h（市、 區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當予以指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。第十一條業(yè)主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一 名，建設(shè)單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)

6、管理區(qū)域內(nèi)公告。第十二條建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。第十三條業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；（六）承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第（一）項至第（五

7、）項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十四條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選 舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔。第二節(jié)業(yè)主大會第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員；（三）聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）管理、使用和續(xù)籌專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

8、業(yè)主大會決定前款第（五）項、第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。第十六條業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且 占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加； 采用書面形式征求意見的， 業(yè)主應(yīng)當實名簽署 意見，并

9、由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當出具書面委托書，并載明委托事項。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。第十七條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維 修、養(yǎng)護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應(yīng) 當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事

10、項作出約定。管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益， 其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。第十九條首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當自通過之日起十五 日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。第二十條業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。業(yè)主委員會應(yīng)當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決

11、事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第（二）項情況除外。第二十一條業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。第三節(jié)業(yè)主委員會第二十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）審核需要業(yè)主分攤的費用；（五）監(jiān)

12、督管理業(yè)主共有收益；（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；（八）調(diào)解物業(yè)使用糾紛；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十三條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十四條 業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會決定。第二十五條業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。未當選業(yè)主委員會主任、 副主任、

13、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第二十六條 業(yè)主委員會組成人員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費；（三）本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；（四）遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力；（五）具備必要的工作時間。第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

14、備案時應(yīng)當提交以下材料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；（三）業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。備案事項發(fā)生變更時， 業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十八條業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為：（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物；（二）承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作；（三）接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。第二十九

15、條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止：（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；（四）被判處刑罰的。第三十條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會組成人員資格終止：（一）不履行業(yè)主委員會委員職責或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的；（二）不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的；（三）違反本條例第二十八條規(guī)定的；（四）向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的；（五）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。第三十一條業(yè)主委員

16、會主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任；委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。業(yè)主委員會組成人員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。第三十二條業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集；主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街

17、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。第三十三條業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決 權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。業(yè)主委員會應(yīng)當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 告。第三十四條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應(yīng)當于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。業(yè)主委員會

18、換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會 組成人員人選。業(yè)主委員會換屆籌備組應(yīng)當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議， 選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第三十六條業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后，原業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之 日起十日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第三十七條 業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成

19、立業(yè)主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應(yīng)當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會應(yīng)當自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。第三十八條占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。 業(yè)主委員會應(yīng)當在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主 大會臨時會議。業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。第四節(jié)其他規(guī)定第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主 大會、

20、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第四十條業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決 定，由簽名同意該決定的成員承擔相應(yīng)的法律責任。第四十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、 使用由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應(yīng)當定

21、期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。第三章前期物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域劃分第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素， 按照相對獨立、便于管理的原則，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門劃定。第四十三條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分：（一）按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（三）已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的， 應(yīng)當劃分為一個 物業(yè)管理區(qū)域；其主要配套設(shè)施設(shè)

22、備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后， 可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。對物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。第四十四條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的 同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū) 域的申請?？h（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當自受理之日起三十日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦 事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設(shè)單位。第二

23、節(jié)前期物業(yè)管理 第四十五條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當具備下列條件，方可交付使用：（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，并供水到戶；（二）用電納入供電網(wǎng)絡(luò)，不得使用臨時施工用電；（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫（

24、位）、公共服務(wù)設(shè)施、公用消防設(shè)施的建設(shè)，具備必要的綠化用地和設(shè)施；（八）分期建設(shè)的住宅區(qū)，其相關(guān)配套設(shè)施應(yīng)當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。建設(shè)單位在新建住宅交付使用前，應(yīng)當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收， 并向設(shè)區(qū)的市或者縣（市）建設(shè)行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。建設(shè)單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應(yīng)當提供新建住宅建設(shè)工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設(shè)施設(shè)備符合交付使用條件的相關(guān)文件和資料。第四十六條前期物業(yè)管理是指業(yè)主委員會或者業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。第四十七條

25、 建設(shè)單位應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標的方 式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位， 應(yīng)當采用招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、 區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，現(xiàn)售商品房應(yīng)當在出售前三十日完成招標，預(yù)售商品房應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證前完成招標。第四十九條建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前制定符合本條例第十八條第一款和第三款規(guī)定的臨時管理規(guī)約， 并與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物

26、業(yè)服務(wù)合同。 臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地的縣 （市、區(qū)） 物業(yè)管理行政主管部門備案。第五十條 建設(shè)單位應(yīng)當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容， 載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標準和方式。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。第五十一條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第五十二條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)時，應(yīng)當共同對物業(yè)的共用

27、部位、共用設(shè)施設(shè)備進行交接查驗，不符合竣工驗收資料的，由建設(shè)單位負責處理。第五十三條建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（五）業(yè)主名冊；（六）物業(yè)管理必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。建設(shè)單位應(yīng)當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)， 將物業(yè)管理區(qū)域的土地使用證、 物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證移交業(yè)主委員會。第五十四條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按

28、照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3 %。提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3%。提供外，超過部分按1 %。的標準提供；（3） 具備水、電等基本使用功能， 且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有， 并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記， 建設(shè)單位、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。第五十五條建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提供物

29、業(yè)服務(wù)用房面積和位置，并在商品房預(yù)售或者銷售時予以公示。設(shè)區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢。第五十六條建設(shè)單位應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房配置獨立的水、電等計量器具。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第五十七條從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書。物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第五十八條一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)管理服務(wù)。第五十九條業(yè)主大會可以決定采用招標或者協(xié)議的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定采用招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的， 由業(yè)主委員會組織招標， 并代表業(yè)主與中 標的

30、物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、 擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。第六十一條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)的基本情況；（二）委托方和受托方的權(quán)利義務(wù)；（三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求；（四）物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法；（五）物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求；（六）合同的期限、變更和

31、解除；（七）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；（八）違約責任及解決糾紛的途徑；（九）專項維修資金的管理使用；（十）物業(yè)管理服務(wù)用房；（H一）雙方當事人約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提供下列服務(wù)：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；（二）物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；（三）公共綠化的養(yǎng)護和管理；（四）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；（五）車輛停放管理服務(wù)，保障道路暢通；（六）物業(yè)檔案、資料管理；（七）裝飾裝修管理服務(wù)；（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企

32、業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當承擔的責任。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并 委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。第六十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府定價、政 府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)的收費標準和形式，由建設(shè)單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標

33、準、收費項目及收費標準等事項。第六十五條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用：（一）業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收??；（二）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；（三）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。第六十六條 供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應(yīng)當向 物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續(xù)

34、費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續(xù)費等額外費用。供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。供水、供電、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位違反前款規(guī)定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當 承擔賠償責任。第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定應(yīng)急預(yù)案對 突發(fā)事件的預(yù)防和應(yīng)對作出規(guī)定。發(fā)生突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時， 應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。第六十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限

35、屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽 物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；（二）第五十三條規(guī)定的資料；（三）物業(yè)服務(wù)用房；（四）維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料；（五）物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備；（六）其他應(yīng)當移交的資料和財物。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。第七十條 業(yè)主、

36、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應(yīng)當及時調(diào)查核實，并依法處理。第五章 物業(yè)的使用和維護第七十一條 物業(yè)使用中不得有下列行為：（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗；（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人

37、合法權(quán)益的活動；（六）侵占綠地，毀壞花草樹木；（七）亂倒垃圾、亂堆雜物；（八）亂設(shè)攤點、亂停車輛；（九）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（十）排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；（十一）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；（十二）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。發(fā)生上述行為時， 業(yè)主有權(quán)投訴、 舉報， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、 業(yè)主委員會應(yīng)當勸阻、 制止； 勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當依法及時處理。第七十二條任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因物業(yè)維修或者公共利益確需臨時占用、挖掘道路、 場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員

38、會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第七十三條 物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時， 相關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當予以配合；相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備， 造成相關(guān)業(yè)主的自用部位、 自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責任人應(yīng)當承擔賠償責任。第七十四條業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項， 并對房屋裝修裝飾施工進行監(jiān)督。業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，

39、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當報告有關(guān)行政主管部門依法處理； 造成相鄰業(yè)主損失或者對公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當承擔賠償責任。第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、 車庫，應(yīng)當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、 場地停放機動車輛的， 由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、 收取標準和用途等事項。 業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的， 場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)物價部門核定的標準收取機動車輛停放服務(wù)費。機動車輛停放服務(wù)費、機動車輛場

40、地占用費的收取標準應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛的， 不得占用消防通道， 不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。第七十六條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，應(yīng)當經(jīng)相關(guān)業(yè)主、 業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第七十七條建設(shè)單位應(yīng)當按照國務(wù)院及其建設(shè)行政主管部門規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。第七十八條新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)， 其建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)竣工驗收合格后、 申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前， 按照物業(yè)建筑安裝總造價2的比例，一次性向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。 物業(yè)保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立專戶。 建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時， 應(yīng)當提供專戶銀行出具的物業(yè)保修金全額交存證明。第七十九條 物業(yè)保修金保證的保修責任期限