南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告課件

1、南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告中南中南軍山半島軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告 2008.10 shanghai 上海華燕置業(yè)策劃(集團(tuán))南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告綱舉目張綱舉目張壹壹 板塊篇板塊篇 城南高尚富人板塊巍然成型城南高尚富人板塊巍然成型貳貳 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 西班牙風(fēng)情水城西班牙風(fēng)情水城VSVS電梯別墅電梯別墅叁叁 定位篇定位篇 新財(cái)富階層獨(dú)享山水別墅夢(mèng)新財(cái)富階層獨(dú)享山水別墅夢(mèng)肆肆 營(yíng)銷(xiāo)篇營(yíng)銷(xiāo)篇 常規(guī)媒體開(kāi)道活動(dòng)促銷(xiāo)引爆常規(guī)媒體開(kāi)道活動(dòng)促銷(xiāo)引爆南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告 20082008年的南通，孔雀東南飛。年的南通，孔雀東南飛。壹壹 板塊篇板塊篇 城南高尚富人板

2、塊巍然成型城南高尚富人板塊巍然成型南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告城南，南通未來(lái)規(guī)劃高尚住宅的集中片區(qū)城南，南通未來(lái)規(guī)劃高尚住宅的集中片區(qū)AAAA級(jí)狼山風(fēng)景區(qū)紅線(xiàn)規(guī)劃版圖級(jí)狼山風(fēng)景區(qū)紅線(xiàn)規(guī)劃版圖直面軍山蔥郁景致南通唯一高爾夫球場(chǎng)紅桂坊酒吧商業(yè)一條街規(guī)劃中雙語(yǔ)國(guó)際幼兒園五星級(jí)酒店一品江山優(yōu)山美地、名人世家等高尚別墅區(qū)聯(lián)袂演繹城南高尚富人區(qū)的成熟魅力“富人區(qū)富人區(qū)”魅力崛起魅力崛起城市的高尚，向南城市的高尚，向南南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告城南高尚板塊是本案的地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的共性賣(mài)點(diǎn)共性賣(mài)點(diǎn)；項(xiàng)目硬傷項(xiàng)目硬傷強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)如何“忽略”抗性，提升產(chǎn)品價(jià)值，給客戶(hù)利益點(diǎn)？個(gè)性亮點(diǎn)個(gè)性

3、亮點(diǎn)的挖掘才是本案吸引客群，在市場(chǎng)上出奇制勝的關(guān)鍵。賣(mài)生活方式賣(mài)生活方式賣(mài)產(chǎn)品品質(zhì)賣(mài)產(chǎn)品品質(zhì)華燕公司選擇從產(chǎn)品個(gè)性挖掘結(jié)合概念營(yíng)銷(xiāo)切入華燕公司選擇從產(chǎn)品個(gè)性挖掘結(jié)合概念營(yíng)銷(xiāo)切入南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告建筑是風(fēng)景的點(diǎn)綴；非常西班牙。建筑是風(fēng)景的點(diǎn)綴；非常西班牙。貳貳 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 西班牙風(fēng)情水城西班牙風(fēng)情水城 VS VS 電梯別墅電梯別墅南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告項(xiàng)目?jī)?nèi)容地理位置星湖大道南麓占地面積226042平米建筑面積28萬(wàn)平米容積率1.24建筑密度22%綠地率35%車(chē)位1072南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告產(chǎn)品解讀軍山：本案直面軍山，但相較于金水灣與一品江山，本案優(yōu)勢(shì)驟減。

4、規(guī)模：本案總建面28萬(wàn)，大規(guī)模意味著客戶(hù)對(duì)社區(qū)休閑、娛樂(lè)、生 活配套的更高要求，也不利于別墅產(chǎn)品的低密度、稀缺特性。疊加：本案主力三疊式疊加設(shè)計(jì)與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比個(gè)性不足，金水灣、 紫瑯上郡、名人世家等都有疊加產(chǎn)品規(guī)劃，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。價(jià)格：就區(qū)域而言，本案前期單價(jià)入市存在一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但就項(xiàng) 目整體而言，主力約160-180的戶(hù)型設(shè)計(jì)，高總價(jià)是必然。另辟差異化的產(chǎn)品路線(xiàn)才是本案制勝的關(guān)鍵。南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告華燕公司對(duì)本案差異化產(chǎn)品的個(gè)性挖掘：產(chǎn)品為王產(chǎn)品為王向規(guī)劃規(guī)劃要效益向風(fēng)格風(fēng)格要品質(zhì)向電梯電梯要亮點(diǎn)向戶(hù)型戶(hù)型要利潤(rùn)南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告向規(guī)劃要效益：本案純多層規(guī)劃，

5、組團(tuán)式布局以水系區(qū)隔，主題廣場(chǎng)、人工沙 灘、游泳池等配套共建高檔社區(qū)。向風(fēng)格要效益：本案純正西班牙風(fēng)格結(jié)合異域雕品，演繹地中海火熱風(fēng)情，與 同類(lèi)產(chǎn)品中式、英倫和北美風(fēng)情相比，本案概念包裝可塑性強(qiáng)。向電梯要亮點(diǎn)：市面上多層洋房和疊加別墅很多，但是帶電梯的多層與疊加本 案獨(dú)樹(shù)一幟，就產(chǎn)品而言，本案沒(méi)有獨(dú)棟與雙拼的尊貴，也不 是傳統(tǒng)意義上豪宅，但是本案將開(kāi)啟南通別墅時(shí)代的來(lái)臨。向戶(hù)型要利潤(rùn)：本案下沉式庭院與空中露臺(tái)的設(shè)計(jì)，為實(shí)惠型營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了極具競(jìng) 爭(zhēng)力的賣(mài)點(diǎn)，從本案前期的階段性銷(xiāo)售情況來(lái)看，疊加1-2層和 5-6層的去化情況遠(yuǎn)比3-4層樂(lè)觀，也充分左證了這一點(diǎn)。 本案A戶(hù)型（主力約180）在市場(chǎng)及業(yè)

6、界享受高美譽(yù)度（首批推 出房源A戶(hù)型大定51.9%），結(jié)合本案樣板房及未來(lái)樣板組團(tuán)的體 驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，戶(hù)型本身將是我們宣傳的主力賣(mài)點(diǎn)之一。南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告產(chǎn)品個(gè)性賣(mài)點(diǎn)提煉西班牙風(fēng)格西班牙風(fēng)格人工開(kāi)渠水循環(huán)人工開(kāi)渠水循環(huán)帶電梯的別墅帶電梯的別墅純粹就產(chǎn)品而提煉的產(chǎn)品定位西班牙風(fēng)情藝墅水城西班牙風(fēng)情藝墅水城開(kāi)啟南通電梯別墅時(shí)代開(kāi)啟南通電梯別墅時(shí)代南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告理性賣(mài)點(diǎn)與感性訴求的碰撞，炫耀生活。理性賣(mài)點(diǎn)與感性訴求的碰撞，炫耀生活。叁叁 定位篇定位篇 新財(cái)富階層獨(dú)享的山水別墅夢(mèng)新財(cái)富階層獨(dú)享的山水別墅夢(mèng)南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告軍山半島前期企劃定位檢索軍山半島前期

7、企劃定位檢索從專(zhuān)業(yè)的角度，華燕公司對(duì)本案前期企劃定位的客觀分析： 前期產(chǎn)品定位以“花園洋房”的概念包裝入市，在南通百姓的心目中，花 園洋房更多的是與普通多層住宅掛鉤，從本案的地段與產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)看，別 墅的概念能更好的迎合市場(chǎng)，迎合目標(biāo)客群的心理。中式山水別墅的包裝基調(diào)中式山水別墅的包裝基調(diào)背離西班牙背離西班牙軍山半島前期定位的關(guān)鍵詞：依山傍水依山傍水島居生活島居生活 前期定位主要圍繞“軍山景色”和“水系組團(tuán)”演繹，該主題的提煉，相 較于競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如金水灣，屬共性賣(mài)點(diǎn)，不具核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)“花園洋房花園洋房”弱化弱化“別墅別墅”概念概念 本案前期整體包裝缺乏統(tǒng)一調(diào)性，門(mén)頭圍墻的酒紅色、戶(hù)外廣告

8、的天藍(lán)色、 包裝物料的墨綠色、報(bào)紙媒體的金色調(diào)色系較雜，整體設(shè)計(jì)偏向中式園 林別墅，與項(xiàng)目的西班牙、地中海風(fēng)情背離，缺乏張力。南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告華燕公司對(duì)本案企劃定位前的思考華燕公司對(duì)本案企劃定位前的思考產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)文化營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)客群文化心理訴求情感營(yíng)銷(xiāo)西班牙風(fēng)情水城電梯別墅產(chǎn)品的特性與品質(zhì)尚有待于工程節(jié)點(diǎn)及樣板進(jìn)度的具化，純粹的產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)不利于核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。挖掘本案目標(biāo)客群的共性，結(jié)合其經(jīng)濟(jì)勢(shì)力、文化背景、買(mǎi)房目的、生活習(xí)性等，另辟溪徑，情感營(yíng)銷(xiāo)。華燕觀點(diǎn)：產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)與文化營(yíng)銷(xiāo)融合（情感的共鳴）華燕觀點(diǎn)：產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)與文化營(yíng)銷(xiāo)融合（情感的共鳴）南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告企劃營(yíng)銷(xiāo)需要解決

9、的三大問(wèn)題：企劃營(yíng)銷(xiāo)需要解決的三大問(wèn)題：What Who How 產(chǎn)品定位客群定位營(yíng)銷(xiāo)策略本案產(chǎn)品定位：西班牙水城電梯別墅本案企化定位前率先要解決的問(wèn)題：本案企化定位前率先要解決的問(wèn)題：我們的目標(biāo)客群是誰(shuí)？我們的目標(biāo)客群是誰(shuí)？他們的背景屬性如何？他們的背景屬性如何？他們的置業(yè)目的為何？他們的置業(yè)目的為何？他們的消費(fèi)習(xí)性如何？他們的消費(fèi)習(xí)性如何？他們的心理特性怎樣？他們的心理特性怎樣？2 2個(gè)個(gè)“WW” + 1 + 1個(gè)個(gè)“HH”的思考的思考南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告華燕公司從企劃的角度分析本案目標(biāo)客群的特性華燕公司從企劃的角度分析本案目標(biāo)客群的特性有效統(tǒng)計(jì)至08年8月25日，售樓處來(lái)人約

10、1075組；來(lái)電1110組。（大定141套，退定21套，成交率13%） 已購(gòu)客戶(hù)區(qū)域?qū)傩苑治鲆奄?gòu)客戶(hù)區(qū)域?qū)傩苑治?34%市中心；17%開(kāi)發(fā)區(qū)；13%城南；11%海門(mén)；10%其他（上海、溫州、啟東等） 已購(gòu)客戶(hù)職業(yè)屬性分析已購(gòu)客戶(hù)職業(yè)屬性分析 43%私營(yíng)業(yè)主；24%商業(yè)貿(mào)易；7%醫(yī)生律師；7%建筑行業(yè)；6%公務(wù)員；5%IT行業(yè)；1%教師 已購(gòu)客戶(hù)年齡層次分析已購(gòu)客戶(hù)年齡層次分析 39%36-40歲；26%41-45歲；19%31-35歲；9%46-50歲；4%50歲以上 已購(gòu)客戶(hù)購(gòu)房目的分析已購(gòu)客戶(hù)購(gòu)房目的分析 約90%以上的客戶(hù)購(gòu)房用于自住，他們買(mǎi)房的共性在關(guān)心房型、價(jià)格等基礎(chǔ)要數(shù)上， 尋求更

11、多的追求，如：生活配套、子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)休閑等。 已購(gòu)客戶(hù)購(gòu)房細(xì)則分析已購(gòu)客戶(hù)購(gòu)房細(xì)則分析 約70%以上的客戶(hù)購(gòu)房選擇按揭貸款。本案目標(biāo)客群的共性本案目標(biāo)客群的共性南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告本案客群共性：中產(chǎn)收入家庭；向往更高的生活品質(zhì)；渴望身份品位的被認(rèn)同。本案客群共性：中產(chǎn)收入家庭；向往更高的生活品質(zhì)；渴望身份品位的被認(rèn)同。 南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告本案主推廣告語(yǔ)的推導(dǎo)理性的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與感性的客戶(hù)心理需求緊密結(jié)合西班牙電梯城堡呼喚財(cái)富領(lǐng)主西班牙電梯城堡呼喚財(cái)富領(lǐng)主挑戰(zhàn)客群的價(jià)值觀，迎合客群的人生觀。南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告品牌的聯(lián)動(dòng)，滿(mǎn)城勁刮西班牙旋風(fēng)。品牌的聯(lián)動(dòng)，

12、滿(mǎn)城勁刮西班牙旋風(fēng)。肆肆 營(yíng)銷(xiāo)篇營(yíng)銷(xiāo)篇 常規(guī)媒體開(kāi)道活動(dòng)促銷(xiāo)引爆常規(guī)媒體開(kāi)道活動(dòng)促銷(xiāo)引爆南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告關(guān)于本案案名的建議華燕公司的觀點(diǎn)： 1 1、保留軍山半島的主推名、保留軍山半島的主推名 A、該案名從字面上直接點(diǎn)明樓盤(pán)位置，較為直接明了； B、最關(guān)鍵的原因是項(xiàng)目前期從預(yù)熱到開(kāi)盤(pán)至今一年有余，軍山半島的推 廣宣傳在南通百姓心目中已扎根，更換案名不利于前期成果的延續(xù)。 2 2、更換軍山半島系列設(shè)計(jì)、更換軍山半島系列設(shè)計(jì) 從整體的色系、元素、設(shè)計(jì)風(fēng)格上全面顛覆前期風(fēng)格，更加切合樓盤(pán)基 調(diào)，給市場(chǎng)和客戶(hù)全新的形象。軍山半島軍山半島南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告預(yù)留版面：系列預(yù)留版

13、面：系列VIVI設(shè)計(jì)稿穿插設(shè)計(jì)稿穿插南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告華燕觀點(diǎn)：SPSP活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)將是本案下階段推廣的重點(diǎn)。華燕公司對(duì)本案前期營(yíng)銷(xiāo)推廣的分析小結(jié)：華燕公司對(duì)本案前期營(yíng)銷(xiāo)推廣的分析小結(jié)： 1、項(xiàng)目前期推廣更側(cè)重于常規(guī)媒體的投放，如報(bào)紙、直郵和手機(jī)短信等的投放比重較大。 2、就報(bào)紙廣告的效果分析來(lái)看，江海晚報(bào)、南通日?qǐng)?bào)、現(xiàn)代快報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、廣播電視 報(bào)等，江海晚報(bào)的綜合效果最為理想，該媒體也是我們下階段整合推廣的側(cè)重點(diǎn)之一。 3、本案前期已購(gòu)客戶(hù)（141組）獲取本案的媒體渠道表現(xiàn)如下：39%售樓處聞?dòng)嵍鴣?lái)；26%老客戶(hù)介紹新客戶(hù)成交；11%來(lái)源于江海晚報(bào)； 9%通過(guò)房展會(huì)成交；4%通過(guò)

14、廣播電視報(bào)獲取信息；其他4、本案前期推廣有兩大不足：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)少，老客戶(hù)情感營(yíng)銷(xiāo)較弱 中南地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)、樓盤(pán)聯(lián)動(dòng)SP活動(dòng)少。 截止0808年9 9月1515日，本案前期廣告費(fèi)用投入總計(jì)約440440萬(wàn)元南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告華燕公司對(duì)本案下階段營(yíng)銷(xiāo)推廣的總策略：常規(guī)媒體開(kāi)道；多渠道拓寬宣傳通路；重點(diǎn)結(jié)合SPSP活動(dòng)引爆新聞炒作（板塊）新聞炒作（板塊）樣板體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)（產(chǎn)品提升）樣板體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)（產(chǎn)品提升）概念營(yíng)銷(xiāo)概念營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)四大四大推廣戰(zhàn)術(shù)推廣戰(zhàn)術(shù)南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告戰(zhàn)術(shù)一戰(zhàn)術(shù)一【新聞炒作新聞炒作】充分整合中南地產(chǎn)與新聞界的資源從新聞?dòng)浾叩慕嵌?，結(jié)合軟文推廣板塊炒作，全

15、面提升板塊價(jià)值和投資發(fā)展?jié)摿Γ?讓客戶(hù)在接受我們的產(chǎn)品之前率先認(rèn)同本案的區(qū)位地段。報(bào)紙廣告重點(diǎn)結(jié)合報(bào)紙廣告重點(diǎn)結(jié)合江海晚報(bào)江海晚報(bào)硬廣硬廣 + + 南通日?qǐng)?bào)南通日?qǐng)?bào)千字軟文千字軟文 多渠道開(kāi)拓宣傳通道：多渠道開(kāi)拓宣傳通道： 聯(lián)系南通當(dāng)?shù)刂懈邫n消費(fèi)場(chǎng)所，如：咖啡廳、酒店、俱樂(lè)部和品牌 汽車(chē)直銷(xiāo)店等，擺放本案宣傳資料和優(yōu)惠易拉寶，開(kāi)拓客源。 聯(lián)系南通當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主相對(duì)集中的XXXX街和XXXX專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，進(jìn) 行派單，有針對(duì)性的吸引個(gè)體業(yè)主進(jìn)行促銷(xiāo)。 與南通大型汽車(chē)直銷(xiāo)店和旅行社聯(lián)動(dòng)，中高檔客戶(hù)資源共享，以短信 或信函方式派送本案信息，深入挖掘潛在客戶(hù)。 組織團(tuán)購(gòu)，針對(duì)本案周邊工廠(chǎng)（500強(qiáng)企業(yè)）員

16、工采取特殊優(yōu)惠政策促銷(xiāo)。 大型商場(chǎng)大堂樓盤(pán)巡展。 將中南地產(chǎn)所有樓盤(pán)的已購(gòu)業(yè)主資源共享，結(jié)合以老帶新挖掘更多潛在客戶(hù)。 南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告戰(zhàn)術(shù)二戰(zhàn)術(shù)二【概念營(yíng)銷(xiāo)概念營(yíng)銷(xiāo)】西班牙風(fēng)情藝墅水城西班牙風(fēng)情藝墅水城電梯別墅電梯別墅財(cái)富階層專(zhuān)屬的山水別墅夢(mèng)財(cái)富階層專(zhuān)屬的山水別墅夢(mèng)西班牙電梯城堡呼喚財(cái)富領(lǐng)主西班牙電梯城堡呼喚財(cái)富領(lǐng)主概念演繹概念演繹：1 1、非常西班牙、非常西班牙 2 2、非凡財(cái)富領(lǐng)主、非凡財(cái)富領(lǐng)主 3 3、非一般別墅（電梯別墅時(shí)代）、非一般別墅（電梯別墅時(shí)代） 4 4、跟著中南地產(chǎn)向南走、跟著中南地產(chǎn)向南走 系列戶(hù)外廣告牌、燈箱、引導(dǎo)旗、工地圍墻，包括樓書(shū)等系列宣傳品，結(jié)合

17、全新的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)與概念演繹，同步更換，讓人耳目一新。南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告戰(zhàn)術(shù)三戰(zhàn)術(shù)三【樣板體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)樣板體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)】售樓處售樓處“一見(jiàn)鐘情一見(jiàn)鐘情”樣板房樣板房“深度誘惑深度誘惑”樣板組團(tuán)樣板組團(tuán)“完美邂逅西班牙完美邂逅西班牙”華燕公司對(duì)本案形象及現(xiàn)場(chǎng)工地整改的建議：華燕公司對(duì)本案形象及現(xiàn)場(chǎng)工地整改的建議： 售樓處門(mén)頭及內(nèi)部形象整改（增加西班牙異域風(fēng)情元素，迎合別墅高檔調(diào)性） 樣板房展示功能完善（建議結(jié)合電梯別墅的概念，盡可能增加電梯功能展示） 樣板組團(tuán)建設(shè)（抓緊進(jìn)度，率先搭建樣板組團(tuán)，結(jié)合建筑、景觀、水系等實(shí)景營(yíng)銷(xiāo)） 重點(diǎn)抓緊南向景觀隔離帶的建設(shè)（弱化工業(yè)污染的硬傷）本案前期銷(xiāo)售顯示：

18、原先累積約本案前期銷(xiāo)售顯示：原先累積約230230組組A A類(lèi)客戶(hù)，最終流失的原因分析類(lèi)客戶(hù)，最終流失的原因分析工廠(chǎng)污染工廠(chǎng)污染房市觀望房市觀望景觀不滿(mǎn)景觀不滿(mǎn)地段偏遠(yuǎn)地段偏遠(yuǎn)學(xué)府需求學(xué)府需求總價(jià)太高總價(jià)太高付款方式付款方式車(chē)庫(kù)車(chē)位車(chē)庫(kù)車(chē)位交房時(shí)間交房時(shí)間其他其他50組組42組組39組組22組組16組組13組組21組組9組組9組組9組組南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告戰(zhàn)術(shù)四戰(zhàn)術(shù)四【情感營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)】攻攻“心心”為上，為上，“利利”點(diǎn)誘惑。點(diǎn)誘惑。1 1個(gè)滿(mǎn)意老個(gè)滿(mǎn)意老客戶(hù)客戶(hù)2626人人考慮考慮實(shí)地實(shí)地察看察看8 8人人1 1個(gè)新客個(gè)新客戶(hù)戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)1 1：2626：8 8：1 1規(guī)律規(guī)律

19、華燕成功推廣經(jīng)驗(yàn)：樓盤(pán)華燕成功推廣經(jīng)驗(yàn)：樓盤(pán)25%25%的銷(xiāo)售金額源自客戶(hù)以老帶新的銷(xiāo)售金額源自客戶(hù)以老帶新南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告各節(jié)點(diǎn)各節(jié)點(diǎn)SPSP活動(dòng)構(gòu)想活動(dòng)構(gòu)想 成功的策劃營(yíng)銷(xiāo)，不僅僅在于讓客戶(hù)認(rèn)同你的產(chǎn)品形象、接受你的概念，最關(guān)鍵的一是讓客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品持有足夠的信心，并能展開(kāi)有利于項(xiàng)目的口碑傳播。SP活動(dòng)無(wú)疑是樓盤(pán)促銷(xiāo)成效最高的銷(xiāo)售渠道之一。熱情、奔放、時(shí)尚的西班牙旋風(fēng)席卷南通熱情、奔放、時(shí)尚的西班牙旋風(fēng)席卷南通西班牙元素：西班牙元素：咖啡、雪莉紅酒、西班牙吉他音樂(lè)、橄欖油、皮革制品、 弗朗明戈舞蹈、堂吉訶德情景劇、狂歡節(jié) 08年10月底秋交會(huì)，中南品牌三大樓盤(pán)聯(lián)展，第一波西班牙風(fēng)來(lái)襲。（展會(huì)方案另附）11月份，舉辦首批業(yè)主聯(lián)誼舞會(huì)，請(qǐng)部分專(zhuān)業(yè)演員穿插吉他、舞蹈表演調(diào)節(jié)氣氛圍。 （每一位老業(yè)主贈(zèng)送精美禮品，同結(jié)合新客戶(hù)優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)）售樓處現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合不同階段舉辦西班牙特色精品展，如皮革制品、手工藝品等。紅酒派對(duì)、咖啡品鑒會(huì)等品牌時(shí)裝發(fā)布會(huì)國(guó)慶、五一、中秋等傳統(tǒng)節(jié)假日促銷(xiāo)（如房車(chē)優(yōu)惠聯(lián)動(dòng)、高爾夫體驗(yàn)活動(dòng)等）南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告SPSP活動(dòng)示意照片參考活動(dòng)示意照片參考南通中南軍山半島企劃營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告 如果人的選擇是充分自由的話(huà)，同類(lèi)型的人就會(huì)逐漸住到一起！如果人的選擇是充分自由的話(huà)，同類(lèi)