第五章房地產(chǎn)評(píng)估(第一講)

1、房地產(chǎn)評(píng)估南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院錢錢 坤坤南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院中國(guó)新建建筑被指未老先衰n2009年8月4日，石家莊市一座建于上世紀(jì)80年代的二層樓房在雨中倒塌；n2009年9月5日，寧波市錦屏街道南門社區(qū)的一幢5層居民樓突然倒塌，該房屋建造于1987年；n2012年12月16日，交付20余年的寧波市江東區(qū)徐戎三村2幢樓發(fā)生倒塌；n2013年3月28日，紹興市越城區(qū)城南街道外山新村，一幢四層樓的民房倒塌，這幢房子建于上世紀(jì)90年代初期；n2013年5月，福州市一棟建于上世紀(jì)70年代的建筑突然坍塌，當(dāng)?shù)夭块T稱，由于大樓樓體陳舊，正在進(jìn)行裝修n2014年4月，奉

2、化居敬路29幢1.5單元房屋倒塌，房屋建造于1994年；南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u本章教學(xué)內(nèi)容本章教學(xué)內(nèi)容：通過(guò)本章教學(xué)，能使學(xué)生了解房地產(chǎn)的特性、評(píng)估原則及評(píng)估程序，掌握資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法收益法、市場(chǎng)法、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，熟悉在建工程的評(píng)估方法。u本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評(píng)估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法。對(duì)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)的確定是難點(diǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)

3、 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第五節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性u(píng)房地產(chǎn)評(píng)估的原則房地產(chǎn)評(píng)估的原則u操作程序操作程序房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 土地的特性土地的特性 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性土地特性土地特性房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院土地特性土地特性p土地的自然特性p土地的經(jīng)濟(jì)特性房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)

4、經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p土地的自然特性數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性位置的不可移動(dòng)性區(qū)域性永續(xù)使用性效用的差異性不具有完全替代性房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p土地的經(jīng)濟(jì)特性 用途的多樣性 供給的稀缺性（總量有限、位置固定） 經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（交通條件、商業(yè)配套、住宅建設(shè)等） 可壟斷性房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性p 位置固定性位置固定性p 使用長(zhǎng)期性使用長(zhǎng)期性p 投資大量性投資大量性p 保值增值性保值增值性p 受政策面因素影響較大受政策面因素影響較大房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)

5、計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)評(píng)估的原則房地產(chǎn)評(píng)估的原則 合法原則合法原則 不完全可替代原則不完全可替代原則 最佳使用原則最佳使用原則 房地綜合考慮原則房地綜合考慮原則 區(qū)域及地段原則區(qū)域及地段原則房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)評(píng)估的程序房地產(chǎn)評(píng)估的程序接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)p明確評(píng)估對(duì)象明確評(píng)估對(duì)象p明確評(píng)估目的明確評(píng)估目的p明確評(píng)估基準(zhǔn)日明確評(píng)估基準(zhǔn)日p明確評(píng)估報(bào)告提交日期明確評(píng)估報(bào)告提交日期制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告評(píng)定估算，給出評(píng)估

6、結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)評(píng)估概述南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)格的特性u(píng)我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系體系u房地產(chǎn)價(jià)格分類房地產(chǎn)價(jià)格分類u影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)價(jià)格的特性房地產(chǎn)價(jià)格的特性 由于土地與建筑物是通過(guò)不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成。此外，在我國(guó)，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。 在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的

7、價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院16u我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系我國(guó)土地權(quán)屬類型我國(guó)土地權(quán)屬類型我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院我國(guó)土地權(quán)屬類型我國(guó)土地權(quán)屬類型 在我國(guó)實(shí)行在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)所有權(quán)與使用權(quán)相分離相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)

8、計(jì)學(xué)院我國(guó)土地權(quán)屬類型我國(guó)土地權(quán)屬類型p根據(jù)國(guó)家規(guī)定根據(jù)國(guó)家規(guī)定p土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 根據(jù)國(guó)家規(guī)定： 但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國(guó)家征用后，再出讓。 農(nóng)民集體所有農(nóng)村和市郊土地國(guó)家所有城鎮(zhèn)土地土地所有權(quán)房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)土地使用權(quán) 土地使用權(quán)屬無(wú)形資產(chǎn)（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體土地的特性和條件。 前者是指以無(wú)償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無(wú)使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓出租、抵押。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院

9、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金支付土地使用權(quán)出讓金的行為。的行為。 土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定。種方式。有最高年限規(guī)定。 出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。n 土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可

10、申請(qǐng)續(xù)期，否則國(guó)家將期，否則國(guó)家將無(wú)償收回土地使用權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院土地使用權(quán)出讓最高年限n國(guó)務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地 70 年工業(yè)用地 50 年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年綜合或者其他用地 50 年南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使

11、用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。 南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院土地使用權(quán)二次交易 n 1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來(lái)規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著

12、物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 2.土地使用權(quán)出租指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。 3.土地使用權(quán)抵押其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系p 基準(zhǔn)地價(jià)p 標(biāo)定地價(jià)p 出讓底價(jià)p 轉(zhuǎn)讓價(jià)格p 其他價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p基準(zhǔn)地價(jià)含義：既土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利

13、用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院理解：l城鎮(zhèn)一定區(qū)域內(nèi)大面積土地的平均地價(jià)l一定時(shí)期的地價(jià)。如一年內(nèi)的平均地價(jià)l按不同用途測(cè)算的單位面積地價(jià)l國(guó)有土地使用權(quán)的基本標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)含義：是指以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)地塊的一定使用年限的價(jià)格。是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一評(píng)估日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。政府定期

14、公布。以適應(yīng)不同時(shí)期市場(chǎng)行情變化的需要房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p出讓底價(jià)出讓底價(jià)含義：政府在招標(biāo)、拍賣國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)標(biāo)定地價(jià)確定的最低控制價(jià)格。又稱土地使用權(quán)出讓底價(jià)。底價(jià)的確定既要以標(biāo)定地價(jià)為參考依據(jù)，還要考慮具體地塊的微觀區(qū)位因素，以及土地出讓年限、土地用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院理解l以標(biāo)定地價(jià)為基礎(chǔ)l時(shí)點(diǎn)價(jià)l政府確定成交價(jià)的基礎(chǔ)南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p轉(zhuǎn)讓價(jià)格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)確定的價(jià)格。包括買賣價(jià)、租賃價(jià)等房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京

15、財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p其它價(jià)格 主要有抵押價(jià)格、課稅價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院注意 我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。 一級(jí)市場(chǎng)：由國(guó)家壟斷的出讓市場(chǎng)，是一級(jí)市場(chǎng)：由國(guó)家壟斷的出讓市場(chǎng)，是地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，上述地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，上述1 13 3屬土地屬土地一級(jí)一級(jí)市市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)；二級(jí)市場(chǎng)，是場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)；二級(jí)市場(chǎng)，是競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，一個(gè)開(kāi)放的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，一個(gè)開(kāi)放的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，讓市場(chǎng)，4 45 5屬土地屬土地二級(jí)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)

16、會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u房地產(chǎn)價(jià)格分類房地產(chǎn)價(jià)格分類土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院樓面地價(jià)樓面地價(jià)p含義含義 單位建筑面積地價(jià)。是平均到每單位建筑面積的單位建筑面積地價(jià)。是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格土地價(jià)格 p計(jì)算公式計(jì)算公式樓面地價(jià)土地總價(jià)格樓面地價(jià)土地總價(jià)格建筑總面積建筑總面積建筑總面積建筑總面積土地總面積容積率土地總面積容積率樓面地價(jià)土地單價(jià)樓面地價(jià)土地單價(jià)容積率容積率p意義意義房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院土地價(jià)格構(gòu)成土地

17、征用費(fèi)或拆遷費(fèi)獲取土地使用權(quán)而支付的土地出讓金土地開(kāi)發(fā)費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院思考思考u通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有無(wú)影響？為什么？u貸款利率提高對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？u戶籍制度的改革對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響？u一個(gè)區(qū)域人的文化教育素質(zhì)、社會(huì)秩序好壞對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有何影響？u講究風(fēng)水、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅等心理對(duì)房?jī)r(jià)有無(wú)影響？房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一般因素一般因素區(qū)域因素區(qū)域因素個(gè)別因素個(gè)別因素 房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院一般因素 行政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、心理、國(guó)行政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、心

18、理、國(guó)際因素際因素p社會(huì)因素 p經(jīng)濟(jì)因素p政策因素房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院區(qū)域因素p商業(yè)繁華度p道路通達(dá)度p交通便捷度p設(shè)施完善度p環(huán)境質(zhì)量狀況 對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院n個(gè)別因素q指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)；形狀、臨位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)；形狀、臨街狀況；規(guī)劃的用途、容積率；生熟程度街狀況；規(guī)劃的用途、容積率；生熟程度等等p影響建筑物價(jià)格

19、的個(gè)別因素 面積、構(gòu)造、材料；設(shè)計(jì)、設(shè)備；施面積、構(gòu)造、材料；設(shè)計(jì)、設(shè)備；施工質(zhì)量；樓層、朝向；政策法規(guī)定、新舊工質(zhì)量；樓層、朝向；政策法規(guī)定、新舊程度等程度等房地產(chǎn)價(jià)格南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u適用范圍適用范圍u基本思路及基本公式基本思路及基本公式u新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估u新建房地產(chǎn)評(píng)估新建房地產(chǎn)評(píng)估u舊房地產(chǎn)評(píng)估舊房地產(chǎn)評(píng)估u案例案例房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u適用范圍適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的例的公益性房地產(chǎn)公益性房地產(chǎn)；如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、

20、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等單純單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格評(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。時(shí)，成本法較適宜。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院使用受限使用受限 由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地僅僅是它所花費(fèi)的成本，也就是說(shuō)，由于土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以，成本法在土地

21、估價(jià)中應(yīng)用范圍受到一定限以，成本法在土地估價(jià)中應(yīng)用范圍受到一定限制。制?；竟交竟?評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格各項(xiàng)損耗評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格各項(xiàng)損耗 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院該公式可針對(duì)三類評(píng)估對(duì)象而具體該公式可針對(duì)三類評(píng)估對(duì)象而具體化化p新開(kāi)發(fā)的土地新開(kāi)發(fā)的土地p新建的房地產(chǎn)新建的房地產(chǎn)p舊的房地產(chǎn)舊的房地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中的成本法新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中的成本法新開(kāi)發(fā)土地新開(kāi)發(fā)土地 包括填海造田、開(kāi)山造田、征用農(nóng)用包括填海造田、開(kāi)山造田、征用農(nóng)用地后進(jìn)行地后進(jìn)行“幾通一平幾通一平”支出等開(kāi)發(fā)的土地支出等開(kāi)發(fā)的土

22、地及在城市舊城區(qū)改造等開(kāi)發(fā)的土地。及在城市舊城區(qū)改造等開(kāi)發(fā)的土地。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院理解理解“三地三地”p生地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的三通(通道路和臨時(shí)水、電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未搬遷拆除。p毛地：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有三通(通路、通水、通電)或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但未進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。p熟地：指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院

23、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法計(jì)算公式新開(kāi)發(fā)土地評(píng)估中成本法計(jì)算公式p新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格取得成本新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格取得成本+ +開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +稅費(fèi)稅費(fèi)+ +投資利息投資利息+ +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+ +土地增值收益土地增值收益房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算取得成本估算取得成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村農(nóng)村取得土地取得土地使用權(quán)還是從使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。取得土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)

24、學(xué)院p估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本估算取得待開(kāi)發(fā)土地的成本n從農(nóng)村取得土地從農(nóng)村取得土地國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用濟(jì)組織的費(fèi)用支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法房地產(chǎn)評(píng)估的成本法n土地補(bǔ)償費(fèi)：由于土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失。耕地一般以被征地前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍補(bǔ)償。支付給被征地單位而非個(gè)人。n青苗補(bǔ)償費(fèi)：對(duì)正在生長(zhǎng)的農(nóng)作物損害的補(bǔ)償。一般按在田作物的一季產(chǎn)量、產(chǎn)值計(jì)算。承包地應(yīng)支付給個(gè)人。n地上附著物補(bǔ)償費(fèi)：房屋、樹木、水井等。視其價(jià)值及折舊情況而定。屬個(gè)人的應(yīng)支付給個(gè)人。n安置補(bǔ)助費(fèi)：應(yīng)支付

25、給被征地單位及安置勞動(dòng)力的單位用于勞動(dòng)力安置及培訓(xùn)的費(fèi)用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)；S-征用前3年單位面積平均年產(chǎn)值；D-補(bǔ)助倍數(shù)，4-6；P-征用耕地面積；H-人均耕地面積n新菜地開(kāi)發(fā)基金：征用城市郊區(qū)商品菜地時(shí)支付給地方財(cái)政的費(fèi)用。城市人口百萬(wàn)以上，7000-10000元/畝；50萬(wàn)人以上，5000-7000元/畝；不足50萬(wàn)人，3000-5000/畝。n耕地占用稅：征用耕地、魚塘、園地、菜地等支付給地方財(cái)政。按實(shí)際占用面積和規(guī)定的稅額一次性征收。全縣人均占有耕地?cái)?shù)1畝以下地區(qū)，2-10元/m2 ;1-2畝，1 .6-8.0元/ m2; 2-3畝，1.5-6.5元/

26、m2;3畝以上，1-5元/m2；房地產(chǎn)評(píng)估的成本法房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院n從城鎮(zhèn)取得土地從城鎮(zhèn)取得土地為取得已利用城市土地而向原土地使用為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。者支付的拆遷費(fèi)用。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算土地開(kāi)發(fā)成本估算土地開(kāi)發(fā)成本n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 主要是指“七通一平”支出；小區(qū)內(nèi)綠化、照明、衛(wèi)生等小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)用根據(jù)資料測(cè)算。n公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指學(xué)校、圖書館、幼兒園等公用設(shè)施費(fèi)用該費(fèi)用一般是由開(kāi)發(fā)商交給政府，按政府部門規(guī)定測(cè)算。

27、 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法n估算管理費(fèi)用估算管理費(fèi)用n 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的管理人員工開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。按照開(kāi)發(fā)費(fèi)用的一定比例計(jì)算。按照開(kāi)發(fā)費(fèi)用的一定比例計(jì)算。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算投資利息估算投資利息n注意： 無(wú)論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； 計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用管理費(fèi)用分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入； 期初一次性投入：全期計(jì)息； 均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半； 分段均勻投入（例如：第一

28、年投入30%，第二年投 入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間；房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 示例1 某土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地的費(fèi)用某土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地的費(fèi)用和該階段的稅費(fèi)共和該階段的稅費(fèi)共300萬(wàn)元，取得土地萬(wàn)元，取得土地后即開(kāi)始動(dòng)工，將土地開(kāi)發(fā)成熟地后后即開(kāi)始動(dòng)工，將土地開(kāi)發(fā)成熟地后轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)期為轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)期為2年，同期銀行貸款年年，同期銀行貸款年利率為利率為8%，計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息。，計(jì)算土地取得費(fèi)用的利息。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院n解：土地取得費(fèi)用的利息解：土地取得費(fèi)用的利息92.49 1%)81(3002房

29、地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算稅費(fèi)估算稅費(fèi) 主要指主要指銷售階段銷售階段應(yīng)繳納的稅費(fèi)，按應(yīng)繳納的稅費(fèi)，按照國(guó)家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來(lái)確定。主照國(guó)家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來(lái)確定。主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。附加、土地增值稅等。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地用），也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。價(jià)。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)

30、大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院n開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常按一定基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算：p直接成本利潤(rùn)率（計(jì)算基數(shù)=取得成本和開(kāi)發(fā)成本）p成本利潤(rùn)率（計(jì)算基數(shù)：取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）p銷售利潤(rùn)率（計(jì)算基數(shù)：開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的銷售價(jià)格）房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p土地增值收益的確定 土地增值收益主要是由于土地增值收益主要是由于土地用途的改變或土地功土地用途的改變或土地功能變化能變化而引起的。如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，新用途的收益將而引起的。如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會(huì)帶來(lái)土地增值收益。由于這大大高于原用途土地，必然會(huì)帶來(lái)土地增值收益。由于

31、這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來(lái)的，應(yīng)歸整種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來(lái)的，應(yīng)歸整個(gè)社會(huì)所有。個(gè)社會(huì)所有。 計(jì)算：前幾項(xiàng)之和為計(jì)算：前幾項(xiàng)之和為成本價(jià)格，乘以土地增值收益率成本價(jià)格，乘以土地增值收益率即為土地所有權(quán)收益。即為土地所有權(quán)收益。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院例題例題 某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過(guò)平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為土地出讓而取得的，出讓金為2020萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，拆畝，拆遷費(fèi)遷費(fèi)3030萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)3.753.75億元億元/ /平方公里，平方公里，土

32、地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的總開(kāi)發(fā)費(fèi)的40%40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為資報(bào)酬率為10%10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%6%，試評(píng)，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院1 1、估算土地取得成本、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 202030305050萬(wàn)元萬(wàn)元/ /畝畝 750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地開(kāi)發(fā)成本、估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本3.753.75

33、億元億元/ /平方公里平方公里 375375元元/ /平方米平方米房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院3 3、估算投資利息、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入，則：為兩年，土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息投資利息750750 （1 16%6%）2 2113 7 53 7 5 4 0 %4 0 % （ 1 1 6 %6 % ）1 . 51 . 5 1 1 37537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113

34、.05(113.05(元元/ /平方米平方米) )房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院4 4、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（750750375375）10%10% 112.5 (112.5 (元元/ /平方米平方米) )5 5、計(jì)算土地價(jià)格、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)土地單價(jià) 750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55 (1,350.55 (元元/ /平方米平方米) ) 土地總價(jià)土地總價(jià) 1,350.55 1,350.55 80,00080,000 108,044,000(108,044,000(元元) )即該地塊

35、經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為108,044,000108,044,000元。元。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院習(xí)題： 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 m m2 2，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 1 1萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為億元平方公里，萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為億元平方公里，土地開(kāi)發(fā)周期為年。第一年投入資金占總開(kāi)土地開(kāi)發(fā)周期為年。第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為發(fā)費(fèi)用的，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為，當(dāng)土地出讓增值收益率為，銀，當(dāng)土地出讓增值收益率為，銀行貸款年利率為。試評(píng)估土地的

36、價(jià)格。行貸款年利率為。試評(píng)估土地的價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院1.計(jì)算土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi) 10萬(wàn)元/畝150（元/平方米） 提示：1畝667平方米2.計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 2（億元/平方公里）200（元/平方米） 提示：1平方公里106平方米習(xí)題講解南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院3.計(jì)算投資利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則土地取得費(fèi)利息150（16%）2118.54（元/平方米）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息20035%（16%）1.5120065%（16%）0.51 10.23（元/平方米）習(xí)題講解南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)

37、大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院4.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)（150200）10%5.土地出讓增值 （取得費(fèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)利息利潤(rùn)）15%前五步之和（沒(méi)有稅費(fèi)）6.計(jì)算土地價(jià)值。 土地單價(jià)（1）（2）（3）（4）（5） 15020018.5410.233562.07475.84（元/平方米） 土地總價(jià)475.8415 0007 137 600（元） 習(xí)題講解南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 基本思路基本思路 根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、根據(jù)房地產(chǎn)從取得土地、安置補(bǔ)償、前期工程、建設(shè)施工直至建成銷售的全過(guò)前期工程、建設(shè)施工直至建成銷售的全過(guò)程，逐步逐項(xiàng)確定必要成本、利息、利潤(rùn)

38、、程，逐步逐項(xiàng)確定必要成本、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等并加總，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。稅費(fèi)等并加總，從而得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理費(fèi)用管理費(fèi)用+投資利息投資利息+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+利潤(rùn)利潤(rùn) （單純的）新建（單純的）新建建筑物建筑物價(jià)格建筑物建造成本價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)管理費(fèi)用用+投資利息投資利息+銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+利潤(rùn)利潤(rùn) u新建房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算公式新建房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)算公式房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院估

39、價(jià)步驟估價(jià)步驟（一）估算土地取得成本（一）估算土地取得成本（二）估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本（開(kāi)（二）估算土地開(kāi)發(fā)成本與建筑物建造成本（開(kāi)發(fā)成本）發(fā)成本）（三）估算管理費(fèi)（可并入（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）（二）”計(jì)算）計(jì)算）（四）估算投資利息（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)（五）估算銷售稅費(fèi)（六）估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（六）估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的

40、、處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地地產(chǎn)功能相同的、處于全新?tīng)顟B(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。算舊有房地產(chǎn)的損耗。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u計(jì)算公式計(jì)算公式舊建筑物價(jià)格建筑物的重置成本建筑物舊建筑物價(jià)格建筑物的重置成本建筑物損耗損耗的損耗）括土地的損耗和建筑物舊有房地產(chǎn)的貶值（包購(gòu)建價(jià)建筑物重新或重新開(kāi)發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院u舊舊房地產(chǎn)重置成本測(cè)算房地產(chǎn)重置成本測(cè)算可采用可采用房地分估房地分估的方式的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，

41、也可采用市場(chǎng)法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開(kāi)發(fā)的土地。 這里主要是估算建筑物的重置成本。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算建筑物的重置成本估算建筑物的重置成本 直接法直接法 間接法間接法房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p直接法 指在指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)適當(dāng)修正修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中

42、，通常經(jīng)過(guò)分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方常經(jīng)過(guò)分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。面積。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p間接法 根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所在地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)筑物所在地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出算出工程直接費(fèi)，工程直接費(fèi)，再加上再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪こ涕g接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)商

43、利潤(rùn)后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p估算建筑物的損耗估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素）有形損耗（理化因素） 無(wú)形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）無(wú)形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院有形損耗n耐用年限法（使用年限法）n打分法 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院n耐用年限法（使用年限法）耐用年限法（使用年限法）自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命耐用年限確定時(shí)

44、應(yīng)注意建設(shè)期不包含在內(nèi)、耐用年限確定時(shí)應(yīng)注意建設(shè)期不包含在內(nèi)、與土地使用權(quán)年限無(wú)關(guān)與土地使用權(quán)年限無(wú)關(guān)運(yùn)用使用年限法確定建筑物折舊額運(yùn)用使用年限法確定建筑物折舊額房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限的參考值一般為： 1 鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年； 2 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； 3 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)

45、用房30年，非生產(chǎn)用房50年； 5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； 8 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，年，0磚混結(jié)構(gòu)一等：磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，年，2磚混結(jié)構(gòu)二等：磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，年，2磚木結(jié)構(gòu)一等：磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，年，6磚木結(jié)構(gòu)二等：磚木結(jié)構(gòu)二

46、等：40年，年，4磚木結(jié)構(gòu)三等：磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，年，3簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：10年，年，0房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：則建筑物每年的折舊為：NRCNSCD1房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 某建筑物建筑面積為某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為，重置價(jià)為2500元元/m2，耐用年限為，耐用年限為40年，已使用年，已使用7年，年，殘值率為殘值率為4。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。 V2500320-2500320（1-4%

47、）/40 7 800000192007665600（元）（元）房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p打分法（觀察法）打分法（觀察法） 是評(píng)估人員借助于是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分對(duì)照打分，得出成新率。，得出成新率。房地產(chǎn)評(píng)估的成本法南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院p打分法計(jì)算成新率公式 成新率成新率結(jié)構(gòu)部分結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分合計(jì)得分G+裝修部分裝修部分合計(jì)得分合計(jì)得分S

48、+設(shè)備部分設(shè)備部分合計(jì)得分合計(jì)得分B G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法完損等級(jí)完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房成新率（%）80-10060-7940-5940以下殘值技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修齊全完好成色新，使用良好基本完好，成色略舊，有少量或微量損壞，基本能正常使用有部分損壞或變形、老化，需進(jìn)行大、中修理有明顯損壞和變形，且不齊全需進(jìn)行大修理或翻修結(jié)構(gòu)構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，隨時(shí)有倒塌的可能原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部19841984年頒發(fā)年頒發(fā)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)部部 位位 內(nèi)內(nèi) 容容結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)裝修裝修設(shè)備設(shè)備 完損完損 等級(jí)等級(jí)成新率成