典型物業(yè)糾紛案例解析

1、典型物業(yè)糾紛案例解析1 、物業(yè)收費(fèi)糾紛解析 相關(guān)法律法規(guī) ： ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第七條： 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù) ：? 遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；? 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè) 共用部位 和共用設(shè)施設(shè)備 的使用、 公共秩序 和 環(huán)境衛(wèi)生 的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；? 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決 定；? 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；? 按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十六條： 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞 。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，

2、應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。 ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十二條： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù) 物業(yè)效勞合同的約定 交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約 定，業(yè)主負(fù) 連帶繳納 責(zé)任。?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百零六條： 公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任 . ?合同法?第一百零七條： 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。?物權(quán)法?第七十二條 ： 業(yè)主對(duì)建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)；不得 以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)：常識(shí)一：

3、 物業(yè)管理效勞不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合 理的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體工程， 如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘 費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等 .業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化 方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)效勞合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明 顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)效勞費(fèi)，但不能拒 交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的效勞，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的 .常識(shí)二： 業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無(wú)權(quán) 拒交物業(yè)管理費(fèi)按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無(wú) 論是物業(yè)管理委員會(huì)還是

4、業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解 聘物業(yè)管理企業(yè) .但即使這種情況發(fā)生了， 單個(gè)業(yè)主也不能以 物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理 效勞的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來(lái)否認(rèn)物 業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)效勞合同，本身就 違法了 .在?合同法?上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種 效力待定狀態(tài)， 假設(shè)之后召開的業(yè)主大會(huì)決定成認(rèn)這份合同， 那么該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否認(rèn)了這 份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)效勞， 交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi) .如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的效勞存有異議， 應(yīng)通過(guò)建議召開業(yè) 主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。

5、常識(shí)三： 與物業(yè)管理公司未簽訂過(guò)物業(yè)效勞合同，業(yè)主仍需交物業(yè) 費(fèi)根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主 大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可 以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物 業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理效勞，只要與執(zhí)行業(yè)主大 會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)效勞合同即可，無(wú)需再與每位 業(yè)主單獨(dú)訂立合同。另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立 效勞合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)效勞，業(yè)主事 實(shí)上接受了效勞的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng) 的物業(yè)效勞費(fèi)用。(1) 因物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)致使業(yè)

6、主不繳納物業(yè)費(fèi)的典型案例 ：證明效勞不周拒交物業(yè)費(fèi)，法院判決仍須補(bǔ)交 70 馮女士因拖欠 41 個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理推上法庭。 在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理服 務(wù)存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設(shè)啤酒 銷售攤位等。法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原那么，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一 定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為 30 ，馮女士須 交 41 個(gè)月物業(yè)費(fèi)的 70 。案例解析 ：?物業(yè)管理?xiàng)l例? 第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi) 用的義務(wù)，同時(shí)?物權(quán)法?第七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專 有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)；不得

7、以放棄 權(quán)利不履行義務(wù) .因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)效勞就要承當(dāng) 繳納物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的效勞有瑕疵， 業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在服 務(wù)瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。2非因物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)產(chǎn)生的物業(yè)糾紛 以物業(yè)效勞不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的 典型案例 ：業(yè)主不滿物業(yè)效勞拒交物業(yè)費(fèi)敗訴7 月 20 日，北京世紀(jì)城物業(yè)管理訴業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)一案一審宣 判。北京市海淀區(qū)人民法院復(fù)興法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè) 管理費(fèi) 2.9 萬(wàn)元、供暖費(fèi) 6076.2 元、車位管理費(fèi) 1500 元。原告世 紀(jì)城物業(yè)管理訴稱， 業(yè)主曹女士于 2000 年前后購(gòu)置了世紀(jì)

8、城的房子， 至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi) 2.9 萬(wàn)余元、供暖費(fèi) 6000 余元及車位 管理費(fèi) 1500 元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱，被 告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè) 效勞不能令人滿意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師 那么認(rèn)為，?物業(yè)管理?xiàng)l例?第 67 條規(guī)定 :“違反物業(yè)效勞合同約定， 業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納； 逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。也就是說(shuō)， 對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)催促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有 業(yè)委會(huì)催促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。法院經(jīng)

9、審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理與曹女士就物業(yè)管理事 項(xiàng)簽訂了?物業(yè)管理公約?，在?物業(yè)管理公約?中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)及效勞內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。 雙方所簽訂的上述?物業(yè)管理公約?，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意 思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙 方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主 逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期 仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 。曹女士根據(jù)上述 規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)催促其交納物業(yè)費(fèi)的

10、情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂 的?物業(yè)管理公約?的時(shí)間早于?物業(yè)管理?xiàng)l例?公布、施行的時(shí)間， 在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向 人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng) 當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院 提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)?物 業(yè)管理?xiàng)l例?第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理 由，法院不予米信。曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但 其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世

11、紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理 等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議， 可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相 關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì) 算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。案例解析：?物業(yè)管理?xiàng)l例?第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)效勞 費(fèi)用的義務(wù)，此外，?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百零 六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)效勞后，業(yè)主 負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理效勞合同 中已有明確約

12、定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原那么， 被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否那么就要承 擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū) 8棟701室.老兩口在澳大 利亞女兒家住了半年，最近回到自己家物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi) ,黃先生講 :我們半年都不在家 ,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。 法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)案例解析 ： 第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部 分空置 ,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著 .實(shí)際上雖然區(qū) 分所有建筑物的專有局部在空置 ,但區(qū)分所

13、有建筑物的共用 局部仍然在運(yùn)行 ,使用之中 ,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要 維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運(yùn)行,使用 ,維修和保養(yǎng) ,如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少 ,就不能使區(qū)分 所有建筑物的共用局部的正常運(yùn)行 ,使用 ,維修和保養(yǎng)得到維 持和保證 .第二 ,當(dāng)局部業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后 ,并不意味著就可 以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理效勞的工作量.并不意味著可以減少維持 ,保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運(yùn)行,使用 ,維修和保養(yǎng)的工作量 ,電梯,上下壓配電設(shè)備 ,共用照明 , 水泵 ,消防設(shè)施等共用設(shè)備 ,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行 ,仍然需 要維修和保養(yǎng) ;保安的值勤 ,巡邏 ,

14、平安檢查等工作量也不會(huì)減 少;清潔衛(wèi)生 ,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理效勞工作量一樣 也不會(huì)因局部業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少 .第三 ,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身 , 而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此 ,空置 房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司 .第四，減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái) 說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在 享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)效勞而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增 值的經(jīng)濟(jì)成果.典型案例：某女士購(gòu)置了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了 不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有到達(dá)入住條件，但因要舉家出國(guó)， 就在入住交接單上提出了

15、自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該 女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā) 出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子 不滿意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終 的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只 有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑 證。但是在實(shí)際操作中，由于開發(fā)商銷售的房屋絕大多數(shù)都 是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使 標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得 無(wú)法完全同步。因此，入住交接

16、就成了房屋買賣交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)， 買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交 付條件的一個(gè)主要程序。在?商品房買賣合同?第八條和第十一條中，均對(duì)房屋 交接的程序做了約定的標(biāo)準(zhǔn)，女口：要求開發(fā)商在交付房屋時(shí)， 向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明北京地區(qū)的驗(yàn)收合格文 件為?北京市建筑工程竣工驗(yàn)收備案表?；開發(fā)商不出示 證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由 此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承當(dāng)。具體到該女士，雖然她對(duì)開發(fā)商的交付提出了自已的意 見，但如果這些意見不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況比方房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等，同時(shí)又收下了房門 鑰匙，那么說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已

17、表示認(rèn)可，她可以就房 屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn) 為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物管費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。 業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛典型案例:2005 年 4 月，黃女士購(gòu)置了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的 業(yè)主委員會(huì)成立于 2005 年 10 月，同年 11 月，業(yè)主委員會(huì)與某物 業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同，約定物業(yè)效勞費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè) 直接向業(yè)主按月收取。從 2006 年 6 月份起，黃女士將該套商品房出 租給萬(wàn)某一家使用。從 2006 年 10 月份開始，黃女士認(rèn)為物業(yè)效勞 費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人 萬(wàn)某收取。

18、某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)效勞費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某 認(rèn)為物業(yè)效勞費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付 物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)。案例解析： 本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞 費(fèi)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè) 效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定 由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶 繳納責(zé)任。 因此， 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)效勞費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)效勞費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服 務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè) 效勞合同的約定，根據(jù)?合同法?第六十一條第一款的規(guī)定， 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，

19、全面，老實(shí)的履行合同設(shè)立的義 務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管 理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，那么業(yè)主享有，履 約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交 納物業(yè)效勞費(fèi)。物業(yè)效勞合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān) 系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng) 當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)效勞 合同向物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履 行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)效勞 合同約定的義務(wù)。 這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的， 不能混淆這兩種義務(wù)。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使

20、用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng) 負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服 務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)效勞費(fèi)，業(yè) 主在交納物業(yè)效勞費(fèi)后， 享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。 具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租 人支付物業(yè)效勞費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)效勞費(fèi) 用。 以未簽訂物業(yè)效勞合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)， 2003 年 7 月1 日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂?省政府 公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同?，規(guī)定物業(yè)管理提供效勞的受益人為 本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使

21、用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服 務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。 2003 年 11 月 7 日，政興物業(yè) 公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的 2003 年下半年物業(yè)管理費(fèi) 3611.6 元，并承當(dāng)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物 業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的效勞不多為由，拒絕交 納物業(yè)費(fèi)。法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)， 具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同的職責(zé)。艾明輝作為 業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi) 3611.6 元。案例解析 ：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員

22、會(huì)與物業(yè)公 司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè) 費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)效勞合同， 但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)效勞的，業(yè)主那么應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的 效勞價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求 確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照?合同法?的有關(guān) 規(guī)定， 只要合同未違反法律禁止性規(guī)定， 應(yīng)視其為有效合同 至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合 同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理效勞，業(yè)主就應(yīng) 按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，

23、就要想方設(shè)法 為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有局部業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)?理由拒繳費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主 的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題 。2、小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百零 六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民 事責(zé)任.?合同法?第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者 履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取不久 措施或者賠償損失等違約責(zé)任。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì) 選聘的物業(yè)效勞企業(yè)訂立書面的物業(yè)效勞合同。物業(yè)效勞合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、

24、效勞質(zhì)量、效勞費(fèi) 用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管 理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十六條：物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè) 效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財(cái)產(chǎn)平安受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。 1 車輛被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：王女士的汽車停放在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司按每 次每輛車 5 元的標(biāo)準(zhǔn)收取露天臨時(shí)停車費(fèi)。 前年 12 月 22 日 晚車輛喪失。市中院經(jīng)審理后認(rèn)為，公安部門對(duì)車輛被盜案 一直未有結(jié)論，據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服 務(wù)合同規(guī)定，王女士繳納的露天停車泊位

25、費(fèi)，僅能證明物業(yè) 公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)，雙方之間并 不形成車輛保管合同，且王女士也未提供確鑿證據(jù)證明物業(yè) 公司存在重大過(guò)錯(cuò)，判決物業(yè)無(wú)責(zé)。案例解析：在此類糾紛中，物業(yè)公司是否承當(dāng)責(zé)任，關(guān) 鍵是看，物業(yè)公司與車主之間存在的是保管合同關(guān)系還是場(chǎng) 地使用關(guān)系以及物業(yè)公司在車輛喪失中是否存在過(guò)錯(cuò)。1 、如果對(duì)小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理， 即在物業(yè)管 理合同中約定的保安費(fèi)包括車輛保管效勞，那么發(fā)生車輛喪 失的，業(yè)主可以要求特業(yè)管理公司依保管義務(wù)承當(dāng)相應(yīng)的賠 償責(zé)任； 2 、如果沒(méi)有約定，但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏 于管理，未盡至平安防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的平安防范設(shè)備，對(duì)車輛的喪

26、失有過(guò)錯(cuò)過(guò)失的，物業(yè)管理公司應(yīng)承當(dāng)與其過(guò)錯(cuò) 相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然，如果物業(yè)管理公司履行了正常的 平安防范義務(wù)，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，物業(yè)管理公司可不承當(dāng)賠償責(zé) 任，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人，業(yè)主的車輛被竊， 是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的，犯罪分子是直接的 侵害行為人。 業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財(cái)產(chǎn)保管關(guān)系， 對(duì)業(yè)主的車輛沒(méi)有保管義務(wù)。3 、如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場(chǎng)，并對(duì)停放的車輛收取場(chǎng)地使用費(fèi)，那么應(yīng)根據(jù)其 收費(fèi)的數(shù)額和車輛的價(jià)值比率，確定物業(yè)管理公司應(yīng)承當(dāng)?shù)?賠償責(zé)任。在無(wú)法查清該車是否喪失，是否在本小區(qū)內(nèi)喪失 時(shí)，應(yīng)按照最高人民法院?證據(jù)規(guī)定?第 73 條高度蓋然性 的證明

27、標(biāo)準(zhǔn)，即在證據(jù)對(duì)待證事實(shí)的證明無(wú)法到達(dá)確定充分 的情況下，如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實(shí)發(fā)生 具有高度蓋然性， 人民法院即可以對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)的規(guī)定， 并同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理公司的過(guò)錯(cuò)程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè) 管理公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。 2 業(yè)主家中財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例： 業(yè)主王某家中被盜 ,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣 王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理效勞內(nèi)容 因此其家中被盜 ,物業(yè)公司應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任 .案例解析：首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管 理效勞為公共區(qū)域的治安防范效勞 ,而非業(yè)主家中的平安保障效勞 .因此本案中 ,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承當(dāng)責(zé)任 ,應(yīng)視具體

28、情況 .如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多 ,保安員不履行職責(zé) ,而 且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,那么根據(jù)?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百零六條規(guī)定,公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的 ,應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任 .如 果物業(yè)公司采取了多種防范措施 ,公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患 ,保 安員盡職盡責(zé) ,業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處 . 那么物業(yè)公 司不應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任 .治安管理是物業(yè)管理最根本的內(nèi)容 .為 了確保業(yè)主 ,住戶的平安 ,躲避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn) ,一方面物業(yè)管理 公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù) ,加大平安防范的力度 . 另一方面 ,物業(yè)管理公司最好購(gòu)置公眾責(zé)任險(xiǎn) ,將所應(yīng)承當(dāng)

29、的 賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司 .風(fēng)險(xiǎn)防范：為了防止因業(yè)主財(cái)務(wù)被盜引發(fā)的物業(yè)糾紛， 物業(yè)小區(qū)的保安及管理人員應(yīng)切實(shí)的履行對(duì)業(yè)主的平安保障 義務(wù)，嚴(yán)格的按照物業(yè)公司與業(yè)主的約定提供平安保障效勞 并嚴(yán)格的執(zhí)行公司的執(zhí)勤及巡視制度的規(guī)定，只要盡到了必 要的平安保障義務(wù)，物業(yè)公司是無(wú)責(zé)任的在此類糾紛中。3、因物業(yè)維修問(wèn)題而引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī) :?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十六：物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任?物業(yè)管理?xiàng)l例? | 第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主

30、的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由 雙方約定。?物權(quán)法?第七十條 ：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房 等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共 有和共同管理的權(quán)利。?物權(quán)法?第七十一條 ：業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占 有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑 物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。?物權(quán)法?第七十二條 ：業(yè)主對(duì)建筑物專有局部以外的 共有局部，享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義 務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有局部 享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。(1) 因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害應(yīng)由物業(yè)公司承 擔(dān)責(zé)任典

31、型案例：某住宅小區(qū)第 25 棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象， 該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予 以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該 棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不 幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公 司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物 業(yè)管理公司告上法院。法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任。案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l理?及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管 理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部 分，即戶門以內(nèi)的局部和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的 管線和自

32、用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯 間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、 消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和 維修。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí) 予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng) 由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。物業(yè)公司要防止因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須 對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)

33、維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處分。(2) 因維修費(fèi)用的承當(dāng)引發(fā)的物業(yè)糾紛 典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承當(dāng)維修費(fèi) 用去年年底， 某大廈 6 樓一住戶洗菜池下水管堵塞， 委 托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管 堵塞嚴(yán)重，在 6 樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5 樓，從下水管檢查孔 反向往上清疏。經(jīng)過(guò) 3 個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。 疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞 是該住戶裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取 40 元維修費(fèi)用 時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l理?及相關(guān)

34、規(guī)定，物業(yè)管 理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為： 業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人， 應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部 分，即戶門以內(nèi)的 局部和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的 管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 房屋的共用部門和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯 間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、 消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和 維修。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以 根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，服 務(wù)報(bào)酬由雙方約定。 在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托 對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承當(dāng)。 3

35、 維修共用設(shè)施業(yè)主不配合引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例 ：A 物業(yè)小區(qū)的甲樓的共用水箱建在樓頂， 清 洗水箱需要出入頂層的業(yè)主家，但這樣會(huì)破壞該業(yè)主家的清 潔衛(wèi)生，因此，物業(yè)管理公司清洗水箱時(shí)，該業(yè)主總是加以 阻礙， 并要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。案例解析：按照?物權(quán)法?第 70 72 條規(guī)定，各區(qū)分 所有權(quán)人對(duì)自己專有局部享有完整的所有權(quán)，具有獨(dú)立支配 的權(quán)利，但并不意味著對(duì)專有局部享有絕對(duì)支配權(quán)利，不允 許其他任何人利用。各區(qū)分所有權(quán)人均有為他人使用專有部 分及其共有局部提供便利的義務(wù)。這種義務(wù)屬于各區(qū)分所有 權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，而并非相鄰關(guān)系的義務(wù)，對(duì)各區(qū)分所有權(quán) 人在履行義務(wù)時(shí)所造成的損害給予補(bǔ)償，那么是應(yīng)

36、當(dāng)?shù)摹? 、樓房墜落物致人損害的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：?華人民共和國(guó)民法通那么? 第一百二十六 條:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物 ,擱置物發(fā)生倒塌 , 脫落 ,墜落造成他人損害的 ,它的所有人或管理人應(yīng)承當(dāng)民事 責(zé)任 ,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外 .?物業(yè)管理?xiàng)l例? 第三十六條： 物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物 業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主 人身、 財(cái)產(chǎn)平安受到損害的， 應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。典型案例：某大廈是被告某實(shí)業(yè)公司開發(fā)的寫字樓，其產(chǎn) 權(quán)屬實(shí)業(yè)公司，該樓主要通過(guò)出租的方式使用。該大廈的物 業(yè)管理由實(shí)業(yè)公司委托給某物業(yè)管理企業(yè)管

37、理。大廈共 16 層，由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā) 生玻璃墜落之事，租戶普遍提出意見，但實(shí)業(yè)公司未及時(shí)進(jìn) 行修繕處理。 2001 年 5 月 21 日下午 3 時(shí)許， 13 層廣告公 司的職工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落并破碎，玻 璃碎片下落插入當(dāng)時(shí)在樓下搬運(yùn)貨物的孫某的頭部，致死孫 某當(dāng)場(chǎng)昏迷。孫某的同事當(dāng)即將其送往醫(yī)院腦外科搶救，先 后用去醫(yī)療費(fèi)，護(hù)理費(fèi)，誤工損失費(fèi)等共計(jì)人民幣 8 萬(wàn)元。 事后，孫某將實(shí)業(yè)公司、肖某及物業(yè)管理企業(yè)告上法庭，要 求三被告承當(dāng)賠償責(zé)任。被告肖某辯稱：玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致，而 非本人責(zé)任，實(shí)業(yè)公司作為某大廈的所有人和管理人應(yīng)

38、承當(dāng) 賠償責(zé)任。被告實(shí)業(yè)公司辯稱：玻璃調(diào)落傷人系租戶肖某關(guān)窗不當(dāng)所 致，本公司對(duì)此不能承當(dāng)責(zé)任。被告物業(yè)管理企業(yè)辯稱：某大廈窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn) 題，物業(yè)管理企業(yè)曾屢次向?qū)崢I(yè)公司反映， 要求其出資修繕， 但實(shí)業(yè)公司始終未予答復(fù)。物業(yè)管理企業(yè)已盡管理職責(zé)，故 不應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。判決人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司系某大廈的所有 人，該樓玻璃安裝質(zhì)量不佳，本身存在事故發(fā)生的隱患，且 在數(shù)次發(fā)生墜落后未能及時(shí)采取措施，在物業(yè)管理企業(yè)提出 改正要求后仍不作為，對(duì)孫某被致傷負(fù)有主要責(zé)任。肖某系 房屋使用人， 關(guān)窗時(shí)本應(yīng)該正常方式關(guān)閉， 但其卻用力過(guò)猛， 致玻璃下落，對(duì)孫某的損害亦負(fù)有一定的責(zé)任。物業(yè)管理企

39、 業(yè)作為某大廈的管理人，曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的要求，已 盡管理義務(wù)，孫某的傷害同物業(yè)管理并無(wú)直接的、必然的因 果關(guān)系，因此，物業(yè)公司不應(yīng)承當(dāng)法律責(zé)任。案例解析：本案的核心是誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任，法院的 判決是正確的。本案產(chǎn)生的原因，一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量 問(wèn)題，使用中曾數(shù)次發(fā)生玻璃墜落，但沒(méi)有及時(shí)得到維修； 二是 13 層廣告公司的職工肖某在關(guān)窗戶時(shí)用力過(guò)猛，致玻璃墜落。因此，要確定誰(shuí)應(yīng)承當(dāng)本案的法律責(zé)任，首先就應(yīng) 當(dāng)搞清楚對(duì)于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn)題卻沒(méi)有及時(shí)得到維 修的責(zé)任。根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律責(zé)任和相鄰權(quán)的有關(guān)理 論，產(chǎn)權(quán)的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本 案中物業(yè)存

40、在平安隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益，存 在足以造成致以人民群眾財(cái)產(chǎn)或者人身平安損害的缺陷。由 于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內(nèi)的人 或者財(cái)產(chǎn)因之負(fù)有可能遭受損害的風(fēng)險(xiǎn)，如果這種風(fēng)險(xiǎn)不及 時(shí)排除，就可能造成財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害。根據(jù)民法原理，業(yè)主有及時(shí)維修的義務(wù)，如果這種傷害或者人身?yè)p害發(fā)生， 那么責(zé)任人負(fù)有賠償?shù)牧x務(wù)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十六條規(guī) 定，物業(yè)存在平安隱患，危及公共利益和他人合法權(quán)益時(shí)， 責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。本案實(shí) 業(yè)公司作為某大廈的所有人，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)主要責(zé)任。其次，關(guān)于肖某的責(zé)任。肖某關(guān)窗時(shí)用力過(guò)猛，是窗戶玻 璃墜落的直接原因，與孫某的

41、傷害存在必然的直接關(guān)系，因 此肖某應(yīng)當(dāng)承當(dāng)法律責(zé)任。但由于窗戶玻璃安裝存在質(zhì)量問(wèn) 題，使得玻璃存在平安隱患，也是窗戶墜落的原因，與孫某 的傷害存在間接的因果關(guān)系，因此肖某應(yīng)當(dāng)與實(shí)業(yè)公司共同 承當(dāng)法律責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，主要是看其是否有過(guò)錯(cuò)。從 本案的案情來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)某大廈窗戶玻璃安裝存在 質(zhì)量問(wèn)題曾向?qū)崢I(yè)公司提出改進(jìn)的請(qǐng)求，但實(shí)業(yè)公司并未答 復(fù)，說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)對(duì)窗戶玻璃平安問(wèn)題已引起足夠的重 視。如果物業(yè)效勞合同沒(méi)有特別的約定，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng) 當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)防范：對(duì)樓房墜落物致人損害的侵權(quán)行為，物業(yè)公 司是否承當(dāng)責(zé)任，關(guān)鍵是看物業(yè)公司對(duì)侵權(quán)行為的發(fā)生有沒(méi) 有管理上的

42、過(guò)錯(cuò)，只要物業(yè)管理人員對(duì)樓房業(yè)主自有部位的 擱置物存在的平安隱患盡到了必要的注意告知義務(wù)和對(duì)樓房 共有部位擱置物存在的平安隱患采取了必要的防范措施，那 么在此情形下，物業(yè)公司是免責(zé)的，所以為了防止此類糾紛 的發(fā)生，關(guān)鍵是要及時(shí)的發(fā)現(xiàn)樓房擱置物、懸掛物存在的安 全隱患并盡到必要的注意告知義務(wù)和采取必要的措施消除隱 患。5 、小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛 相關(guān)法律法規(guī)： ?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十八條：物業(yè)管理 用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)效勞 企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。?物業(yè)管理?xiàng)l例? 第五十條： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建 設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)

43、主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在 依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)效勞企業(yè)；物業(yè)效勞企業(yè)確需 改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決 定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物 業(yè)效勞企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收 益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的 決定使用。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有以下 行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰 款；所得收益，用于物業(yè)管

44、理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余局部按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：一擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建 筑和共用設(shè)施用途的；二擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損 害業(yè)主共同利益的；三擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng) 的。個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處 1000 元以上 1 萬(wàn)元以 下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處 5 萬(wàn)元以上 20 萬(wàn)元?民法通那么?第 71 條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái) 產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。?物權(quán)法?第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房 等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共 有和共同管

45、理的權(quán)利。?物權(quán)法? 第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占有、 使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的 平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。?物權(quán)法?第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有局部以外的共有 局部，享有權(quán)利，承當(dāng)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有局部 享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。?物權(quán)法?第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共 有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于 業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬 于業(yè)主共有。?物權(quán)法?第七十六條：以下事項(xiàng)

46、由業(yè)主共同決定：一制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；二制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；三選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；四選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人； 五籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； 六改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 七有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部 占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同 意。 1 物業(yè)管理公司擅自改變公共建筑和公共設(shè)施的用途 引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：物業(yè)公司無(wú)權(quán)出租共用局部某小區(qū)

47、的物業(yè)管理公司，將小區(qū)傳達(dá)室一間 20 多平方 米的房子出租給他人經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)業(yè)主認(rèn)為在購(gòu)房時(shí)已將傳 達(dá)室分?jǐn)側(cè)胨?gòu)房屋的建筑面積，對(duì)傳達(dá)室擁有所有權(quán)，物 業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將傳達(dá)室出租，這侵犯了他 們的合法權(quán)益，于是跟物業(yè)公司發(fā)生了糾紛。案例解析：按照?民法通那么?第 71 條和?物業(yè)管理?xiàng)l 例?第 11 、55 、66 條規(guī)定，小區(qū)傳達(dá)室是共用局部，所有 權(quán)人是全體業(yè)主，如要另作他用，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)決定。物 業(yè)公司只能對(duì)傳達(dá)室行使管理權(quán)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)就擅自 出租，侵犯了業(yè)主所有權(quán)。業(yè)主可要求物業(yè)公司停止侵權(quán)， 賠償損失，并可要求房地產(chǎn)2業(yè)主擅自占用共用部位引發(fā)的糾紛典型案例：

48、 曾先生原是婁底市的一個(gè)煤礦主， 2006 年 2 月他在長(zhǎng)沙市一高檔小區(qū)買了一套 180 多平方米的商品房， 把一家人從婁底遷到長(zhǎng)沙的新房居住。去年 7 月，曾先生買 了一輛高檔小車。小區(qū)的車位比商品房少，曾先生買房時(shí)車 位已全部售完， 害得他常常為找不到車位泊車而苦惱。 后來(lái)， 曾先生發(fā)現(xiàn)樓下還有一處堆滿亂石的空地，小區(qū)未將它規(guī)劃 為綠化或其他建設(shè)用地，可以開辟出來(lái)做泊車之用。于是，曾先生未經(jīng)開發(fā)商和物業(yè)管理公司許可，就請(qǐng)來(lái) 民工把空地整理出來(lái)，不到 2 天時(shí)間搭建好了一個(gè)車棚。開 發(fā)商和物業(yè)管理公司知道后，限定曾先生在一周內(nèi)把車棚拆 掉，否那么雇請(qǐng)民工將車棚強(qiáng)行撤除，而且還要求曾先生支付

49、 撤除費(fèi)用。對(duì)開發(fā)商和物業(yè)管理公司提出的撤除要求，曾先生不但 拒不執(zhí)行，而且還辯稱呼，小區(qū)空地使用權(quán)屬于全體小區(qū)住 戶，他作為小區(qū)住戶之一也占有一份，有權(quán)使用空地。小區(qū)不能給他提供車位， 他把屬于自己的空地平整出來(lái)搭建車棚， 是合情合理的。為此，曾先生與開發(fā)商及物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，至今 還沒(méi)有解決。案例解析：按照建設(shè)部公布的?住宅共用部位共用設(shè)施 設(shè)備維修基金管理方法?第 3 條對(duì)共用部位的解釋，小區(qū)內(nèi) 的空地屬于住宅共用部位。小區(qū)內(nèi)空地的使用權(quán)屬于小區(qū)全 體業(yè)主共同所有， 業(yè)主可以對(duì)小區(qū)內(nèi)的空地合理行使使用權(quán)， 但不能對(duì)其中一局部主張使用專屬性，單獨(dú)排他性使用；按 照?物業(yè)管理?xiàng)l例?第 7

50、 、51 條規(guī)定，小區(qū)的空地使用權(quán)歸 全體業(yè)主享有，個(gè)體業(yè)主占用空地應(yīng)該征得業(yè)主委員會(huì)的同 意；按照?物業(yè)管理?xiàng)l理?第 1 條規(guī)定，物業(yè)管理公司對(duì)曾 先生的行為應(yīng)該履行制止的職責(zé)和向有關(guān)行政管理部門報(bào)告 的義務(wù)。按照?物權(quán)法?第 70 73、76 條規(guī)定，曾先生搭建車 棚的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。?物權(quán)法?第 71 條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部 享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危 及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。6 、業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)： ?物權(quán)法?第七十七條：業(yè)主不得違反法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將

51、住宅 改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?物權(quán)法?第八十四條：不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利 生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原那么，正確處理相 鄰關(guān)系。典型案例： 2002 年 3 月，吳先生在某小區(qū)買了一套一 層三居室商品房，入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種 配套設(shè)施還不完善， 特別是飯館缺少， 吳先生于是把他那 100 多平方米的房子改成了小餐館，開業(yè)一個(gè)月，小區(qū)物業(yè)管理 企業(yè)找上門來(lái)了， 要求關(guān)閉餐館， 吳先生覺(jué)得他為大家效勞， 解決大家早餐問(wèn)題是好事，物業(yè)管理不應(yīng)該干預(yù)，為此發(fā)生 糾紛。案例解析：本案的核心是業(yè)主是否有權(quán)利擅自改變

52、房屋 的使用性質(zhì)。根據(jù)我國(guó)?物權(quán)法?第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)?經(jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng) 有利害關(guān)系的業(yè)主同意及?物權(quán)法?第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利 生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原那么，正確處理相 鄰關(guān)系的規(guī)定，吳先生不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，吳先 生如果確需改變房屋的使用性質(zhì)，也不得不違反相鄰權(quán)，并 且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 無(wú)論是業(yè)主還是使用人， 都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計(jì)規(guī)定的用途，如果擅自改 變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅影響社會(huì)管理秩序，而且有可能對(duì) 相鄰權(quán)造成影響。

53、相鄰權(quán)是可以從相鄰他方得到必要的便利 和防止來(lái)自相鄰他方的危害或危險(xiǎn)的權(quán)利；相鄰義務(wù)那么是向 相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害或危險(xiǎn) 的義務(wù)。物業(yè)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)在于不得違反全體業(yè)主的共同利 益，不得將其權(quán)利濫用，即對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使的法律限制。擅 自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于相鄰權(quán)所禁止的行為。區(qū)分所有 權(quán)人雖然可以自由地使用自己的專有局部，但必須依據(jù)其本 來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)的居住、營(yíng)業(yè)或者其它特定的用途來(lái)使用，否那么 構(gòu)成不當(dāng)使用。7、特殊侵權(quán)行為引發(fā)的物業(yè)糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：?民法通那么?第 123 條： 從事高空、 高壓、易燃、易爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍 環(huán)境有高度危險(xiǎn)的作業(yè)造

54、成他人損害的， 應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任； 如果能夠證明損害是由受害人成心造成的， 不承當(dāng)民事責(zé)任。物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十六條：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物 業(yè)效勞合同的約定， 提供相應(yīng)的效勞。 物業(yè)管理企業(yè)未能 履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損 害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第 52 條：供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān) 管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘 道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀?！景咐繉O某男， 10 歲在家里玩耍是發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)旁邊 的樹上有小鳥，用身邊的鐵條去打小鳥，結(jié)

55、果被掛在樹上的 折斷的高壓電線所吸而觸電受傷。孫某的父母向法院提起訴 訟，要求物業(yè)管理公司和電力公司共同承當(dāng)賠償責(zé)任。法院 查明，在距離孫家陽(yáng)臺(tái)的垂直距離大約 5 米處，有 10 千伏 的高壓線，事發(fā)前天晚上有 7 級(jí)大風(fēng)，大風(fēng)將高壓線刮斷， 導(dǎo)致?lián)p害事故的發(fā)生。審理結(jié)果：電力公司負(fù) 80 的責(zé)任，物業(yè)公司負(fù) 20 的責(zé)任案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例? 等法律法規(guī)的規(guī)定， 高壓電線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任是由電力公司承當(dāng)?shù)?，電力公司?有維修養(yǎng)護(hù)高壓電線的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照?電力設(shè)施保護(hù) 條例?及其?實(shí)施細(xì)那么?的規(guī)定，采取有力的措施保障電力 設(shè)施的平安，在大風(fēng)過(guò)后應(yīng)當(dāng)采取措施消除危險(xiǎn)。?物業(yè)管 理?xiàng)l例

56、?第 52 條第 1 款規(guī)定，“供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān) 管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。電力公司未能及時(shí)檢 修刮斷的電力設(shè)施， 主觀上有過(guò)錯(cuò)， 應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任 ?民法通那么?第 123 條規(guī)定，“從事高空、高壓、易燃、易 爆、劇毒、放射性、高速運(yùn)輸工具等對(duì)周圍環(huán)境有高度危險(xiǎn) 的作業(yè)造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任；如果能夠證明 損害是由受害人成心造成的，不承當(dāng)民事責(zé)任。本案中孫 某并非成心觸電，電力公司不具有免責(zé)條件，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng) 法律責(zé)任。此外，物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)平安保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小 區(qū)內(nèi)存在的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知

57、義務(wù)，但本 案中，物業(yè)公司卻沒(méi)有盡到注意告知義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一定 的責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)防范：盡管?物業(yè)管理?xiàng)l例?第 52 條規(guī)定供水、 供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。但 是物業(yè)公司負(fù)有物業(yè)小區(qū)平安保障的義務(wù)，應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)存在 的隱患進(jìn)行排除并盡到合理的注意告知義務(wù)，因此物業(yè)公司 要想躲避此類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就應(yīng)對(duì)供水、供電、供氣、供熱、 通訊、有線電視等單位的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備在物業(yè)小區(qū)內(nèi) 存在的平安隱患盡到必要的注意告知義務(wù)并作出必要的平安 警示標(biāo)志。8、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè) 糾紛相關(guān)法律法規(guī)：?物業(yè)管理?xiàng)l

58、例?第三十六條：物業(yè)管 理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定， 導(dǎo)致業(yè)主人身、 財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。?合同法?第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù) 或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)繼續(xù)履行、采取 不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 1典型案例： 上消防逃生門 物業(yè)管理存隱患擔(dān)責(zé)三成高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂(lè)苑小區(qū)的一套公寓房居住， 去年 12 月 20 日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂 樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無(wú)阻，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。 下午 5 點(diǎn)多黃昏時(shí)分，高某上樓收取衣服，心急的他沒(méi)有多想直 接上了天臺(tái)，沒(méi)想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛 落下，臉部鮮血也隨著涌了出來(lái)。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院， 經(jīng)過(guò)認(rèn)真清理，他臉上大傷口 3 個(gè)被縫了近 30 針，其他小傷醫(yī) 生實(shí)在無(wú)法下針只好作了消毒處