深圳市萬科房地產(chǎn)公司工程管理手冊

1、工程管理手冊2001版深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司工程管理部編制二年十二月序請莫總寫。前言本手冊是為公司工程管理工作提供的簡明實(shí)用、可備查、可操作的程序化參考資料。本手冊的主要內(nèi)容：公司的工程管理規(guī)范和制度，項(xiàng)目管理合理架構(gòu)，工程管理的目標(biāo)、實(shí)施方法和手段。重點(diǎn)介紹了工程管理的操作流程，如施工的前期準(zhǔn)備工作，中期的進(jìn)度跟蹤，質(zhì)量監(jiān)督，后期的分部分項(xiàng)驗(yàn)收和模擬驗(yàn)收，止匕外，還有工程的招投標(biāo)，工程預(yù)結(jié)算，合同管理，材料設(shè)備選型和采購程序等，凡涉及公司工程管理方面的所有內(nèi)容均包括在內(nèi)。本手冊是深圳地產(chǎn)公司工程管理人員，通過多年的實(shí)踐摸索出來的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以當(dāng)前最新的資料、文獻(xiàn)，以及國家有關(guān)政策和法規(guī)為依據(jù)

2、，借鑒國內(nèi)外同行的先進(jìn)管理模式編寫出來的，是全公司工程管理人員集體智慧的結(jié)晶。由于水平有限，書中不妥之處在所難免，懇請讀者批評指正，以使本手冊不斷完善更新，更好地為公司的科學(xué)化、規(guī)范化管理服務(wù)。深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司工程管理部2000年12月于深圳目錄1. 序22. 前言33. 工程管理組織架構(gòu)63.1 公司工程管理組織系統(tǒng)63.2 工程管理部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)63.3 成本管理部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)83.4 項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)104. 公司工程管理規(guī)范和制度4.1 項(xiàng)目經(jīng)理部職權(quán)界定規(guī)范114.2 項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)與定崗定編規(guī)范154.3 項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)立與撤消規(guī)范174.4 工程文件資料管

3、理規(guī)范194.5 對供應(yīng)商的評估管理規(guī)范224.6 工程技術(shù)委員會管理規(guī)范254.7 工程施工、監(jiān)理及工程材料、設(shè)備采購招投標(biāo)管理規(guī)范（修訂稿）294.8 工程管理部工地檢查規(guī)范334.9 工程施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范354.10 合同辦理、審批及存檔規(guī)范384.11 格式化標(biāo)準(zhǔn)合同管理規(guī)范414.12 乙方材料設(shè)備及乙方分包工程限價(jià)管理規(guī)范424.13 工程預(yù)算、結(jié)算管理規(guī)范464.14 對外付款審批責(zé)任規(guī)范5. 工程質(zhì)量監(jiān)督工作要點(diǎn)（此部分請印刷廠打?。?。1房屋工程質(zhì)量監(jiān)督要點(diǎn)52玻璃幕墻工程監(jiān)督要點(diǎn)53市政工程質(zhì)量監(jiān)督要點(diǎn)54關(guān)于監(jiān)督的抽檢規(guī)定55燃?xì)夤こ藤|(zhì)量監(jiān)督要點(diǎn)56建筑電氣安裝工程質(zhì)

4、量監(jiān)督核驗(yàn)要點(diǎn)57通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量監(jiān)督要點(diǎn)室內(nèi)給排水及消防給水工程監(jiān)督要點(diǎn)58關(guān)于建筑防水工程驗(yàn)收現(xiàn)場檢驗(yàn)的規(guī)定525. 工作程序和流程5.1 設(shè)計(jì)階段5.2 施工準(zhǔn)備階段5.2.1 地盤交接及三通一平5.2.2 招投標(biāo)5.2.3 合同評審和交底565.2.4 開工審查575.2.5 施工方案及技術(shù)交底審查585.3 施工階段5.3.1 工程文件會簽595.3.2 材料定板會審595.3.3 重要材料甲方見證送檢605.3.4 材料封板及進(jìn)場申報(bào)驗(yàn)收615.3.5 旁站監(jiān)理625.3.6 施工標(biāo)準(zhǔn)間和施工工藝樣板驗(yàn)收635.3.7 關(guān)鍵工序完工交接、試驗(yàn)、隱蔽驗(yàn)收645.3.8 工程、材料設(shè)

5、備采購計(jì)劃申報(bào)655.3.9 材料、設(shè)備供應(yīng)商注冊785.3.10 工程材料設(shè)備網(wǎng)上集中采購795.3.11 項(xiàng)目經(jīng)理部月度質(zhì)量檢查665.3.12 公司月度聯(lián)合檢查及工程項(xiàng)目評估報(bào)告675.3.13 定期質(zhì)量管理報(bào)告685.4 竣工驗(yàn)收階段5.4.1 設(shè)備、電氣專業(yè)每戶竣工圖695.4.2 每戶模擬驗(yàn)收705.4.3 分部、單項(xiàng)及竣工驗(yàn)收715.4.4 工程竣工總結(jié)765.5 保修階段意見反饋775.6 工程管理培訓(xùn)6. 附圖、表6.1 附表1認(rèn)可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表856.2 附表2供應(yīng)商供貨情況評估表866.3 附圖1合同審批及管理程序876.4 附圖2限價(jià)工作流程886.5 附表3合

6、同審批表896.6 附表4招投標(biāo)流程936.7 附表5材料設(shè)備計(jì)劃單946.8 附表6材料設(shè)備選型定板及限價(jià)計(jì)劃1006.9 附表7限價(jià)材料詢價(jià)情況比較表1016.10 附表8價(jià)格審定表1026.11 附表9三方簽訂及甲供材料超領(lǐng)用量表1036.12 附表10招投標(biāo)履行表1046.13 附表11竣工結(jié)算單1056.14 附表12工作聯(lián)系單1076.15 附表13簽證單1076.16 附表14中間驗(yàn)收評分表1076.17 附表15竣工驗(yàn)收評分表1076.18 附表16付款情況表107深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司工程管理組織系統(tǒng)工程管理部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)、工程管理部架構(gòu)設(shè)置:、崗位職責(zé)說明：崗位部門

7、基本職責(zé)具體職責(zé)說明經(jīng)理公司辦公全面負(fù)責(zé)工程管理部各項(xiàng)，作全面負(fù)責(zé)部門事務(wù)并向工程總監(jiān)負(fù)責(zé)年度、月度部門工作目標(biāo)及計(jì)劃的審定下屬職員的月度、年度績效考核部門內(nèi)部人力資源調(diào)配部門內(nèi)部職員的培養(yǎng)及職業(yè)發(fā)展指導(dǎo)審核各職能組的報(bào)告、申請協(xié)調(diào)與公司其他部門的業(yè)務(wù)副經(jīng)理或經(jīng)理助理公司辦公協(xié)助經(jīng)理處理部門內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)根據(jù)公司經(jīng)營管理目標(biāo)和計(jì)劃制定本部門年度、月度，作計(jì)劃監(jiān)督、控制工作計(jì)劃的實(shí)施情況負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)部例會負(fù)責(zé)整理部門經(jīng)理月報(bào)定期組織工程管理、法規(guī)、技術(shù)培訓(xùn)匯編工程管理指導(dǎo)書文件制定相關(guān)的工程管理規(guī)范負(fù)責(zé)主持定期項(xiàng)目檢查采購協(xié)調(diào)組主管公司辦公采購協(xié)調(diào)組事務(wù)管理負(fù)責(zé)組織米購協(xié)調(diào)組工作會議負(fù)責(zé)制定采購協(xié)

8、調(diào)組月度工作計(jì)劃并跟蹤實(shí)施負(fù)責(zé)編制采購協(xié)調(diào)組工作報(bào)告紜f購實(shí)施協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)集團(tuán)統(tǒng)一米購工作在公司的實(shí)施協(xié)調(diào)（但電子招標(biāo)文件起草、訂貨簽約、跟蹤生產(chǎn)、收貨由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)）負(fù)責(zé)收集公司各項(xiàng)目的建材采購數(shù)據(jù)并匯總負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目編制總體及月度采購計(jì)劃負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)目的電子招標(biāo)文件使其符合采購網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一規(guī)定與成本部聯(lián)合進(jìn)行統(tǒng)一品牌工作的招投標(biāo)崗位部門基本職責(zé)具體職責(zé)說明采購信息管理負(fù)責(zé)與集團(tuán)建材米購協(xié)調(diào)小組的信息傳遞及業(yè)務(wù)對接負(fù)責(zé)使各項(xiàng)目的采購信息資源共享負(fù)責(zé)參與認(rèn)可合作伙伴的認(rèn)證過程品質(zhì)監(jiān)控組主管公司辦公品質(zhì)監(jiān)控組事務(wù)管理負(fù)責(zé)組織品質(zhì)監(jiān)控組工作會議負(fù)責(zé)制定品質(zhì)監(jiān)控組月度工作計(jì)劃并跟蹤實(shí)施負(fù)責(zé)編制質(zhì)量管理工

9、作報(bào)告質(zhì)量事先控制從預(yù)防角度審查施工圖，對不合理或可能導(dǎo)致質(zhì)量問題的部分提出糾正建議并跟蹤落實(shí)在施工前，制定項(xiàng)目質(zhì)量管理辦法質(zhì)量事中控制在房屋建造過程中同步進(jìn)行質(zhì)量檢測、工序驗(yàn)收、交付驗(yàn)收，及時(shí)、客觀的反映任何/、合格，跟蹤承包商改進(jìn)質(zhì)量事后控制交付使用后，以業(yè)主角度系統(tǒng)全面地進(jìn)行房屋品質(zhì)的統(tǒng)計(jì)分析并作為改進(jìn)的依據(jù)品質(zhì)宣傳，使管理人員了解公司對質(zhì)量的要求及在質(zhì)量管理工作中所負(fù)擔(dān)的責(zé)任技術(shù)支持組主管公司辦公設(shè)計(jì)監(jiān)理負(fù)責(zé)跟蹤設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)度負(fù)責(zé)起草結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)要求負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)目的專家審圖（建筑專業(yè)除外）負(fù)責(zé)落實(shí)審圖意見（建筑專業(yè)除外）疑難技術(shù)問題的解決現(xiàn)場出現(xiàn)重

10、大疑難問題時(shí)，負(fù)責(zé)組織專家成員進(jìn)行會診、處理負(fù)責(zé)編制萬科地產(chǎn)工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)參與設(shè)備采購的招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)參加各項(xiàng)目設(shè)備專業(yè)的招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)從技術(shù)方面給出意見、建議從市場（使用、占有率、服務(wù)）方面給出意見、建議配合業(yè)主中心，處理工程遺留問題（由業(yè)主中心經(jīng)辦，工程管理部作為技術(shù)支持）在業(yè)主中心處理遺留問題時(shí)，若業(yè)主中心無專業(yè)人員時(shí)，工程管理部給予該專業(yè)的技術(shù)支持辦理現(xiàn)后工程尾款的支付招投標(biāo)管理組主管公司辦公崗位部門基本職責(zé)具體職責(zé)說明招投標(biāo)管理組事務(wù)管理負(fù)責(zé)組織招投標(biāo)管理組工作會議負(fù)責(zé)制定招投標(biāo)管理組月度工作計(jì)劃并跟蹤實(shí)施負(fù)責(zé)編制招投標(biāo)管理組工作報(bào)告組織實(shí)施樁基、主體、監(jiān)理的招投標(biāo)、簽約負(fù)責(zé)組織在

11、招投標(biāo)過程中與政府部門的業(yè)務(wù)接洽負(fù)責(zé)組織起草招標(biāo)文件、合同負(fù)責(zé)組織樁基、主體、監(jiān)理的初選招投標(biāo)、正式招投標(biāo)負(fù)責(zé)組織合同評審、合同談判、合同簽訂承包商信息管理負(fù)責(zé)使各項(xiàng)目的工程承包信息資源共享負(fù)責(zé)組織認(rèn)可合作伙伴的認(rèn)證過程梅林廠房項(xiàng)目組主管現(xiàn)場辦公項(xiàng)目工程協(xié)調(diào)管理負(fù)責(zé)按公司經(jīng)營管理計(jì)劃如期保質(zhì)完成工程管理負(fù)責(zé)現(xiàn)場工程質(zhì)量、技術(shù)、工期事務(wù)的協(xié)調(diào)工作，包括承包商、監(jiān)理、供應(yīng)商等負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目月報(bào)負(fù)責(zé)主持各種驗(yàn)收工作負(fù)責(zé)與工程有關(guān)的報(bào)建、取證工作項(xiàng)目成本協(xié)調(diào)管理組織工程分包和材料設(shè)備采購招投標(biāo)組織協(xié)調(diào)進(jìn)度款審核、支付項(xiàng)目設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)管理與設(shè)計(jì)單位接洽，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)事務(wù)，保證工程順利進(jìn)展成本管理部組織架構(gòu)及崗位職

12、責(zé)、成本管理部架構(gòu)設(shè)置:、崗位職責(zé)說明：小組部門基本職責(zé)具體職責(zé)內(nèi)容經(jīng)理負(fù)責(zé)綜合管理及工作總協(xié)調(diào)組織確定成本目標(biāo)，制定部門工作目標(biāo)及計(jì)劃，定期檢查成本總控制情況，參與主體及大型設(shè)備的招投標(biāo)，制定有效控制成本的方法，組織對外的工作交流，協(xié)調(diào)及指導(dǎo)的工作，及時(shí)根據(jù)實(shí)際結(jié)算情況進(jìn)行各項(xiàng)目的預(yù)算人員調(diào)配，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段的成本控制，協(xié)調(diào)與項(xiàng)目部之間的關(guān)系，培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干。副經(jīng)理或經(jīng)理助理負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本動態(tài)及預(yù)結(jié)算管理提出新項(xiàng)目投資測算，組織項(xiàng)目主體預(yù)算（100萬以上）的編制，協(xié)調(diào)項(xiàng)目部成本管理方面的業(yè)務(wù)，制定有效控制成本的方法，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，成本舉措的總結(jié)，組織項(xiàng)目結(jié)算分析。負(fù)責(zé)招投標(biāo)文件和合同格式化修改

13、，組織編制樁基、主體及其他重大工程預(yù)算及核對，項(xiàng)目結(jié)算問題的統(tǒng)籌及協(xié)調(diào)，定期檢查成本總控目標(biāo)執(zhí)行情況一、綜合管理小組加大信息的整理成本決策召集組織成本決策委員會日常會議確定目標(biāo)成本總控指標(biāo)，分解成本控制指標(biāo)，提出控制要點(diǎn)匯總編輯成本管理指導(dǎo)書文件營銷費(fèi)用各項(xiàng)目營銷令同及費(fèi)用日勺息控制成本信息建立功能完備運(yùn)仃口靠日勺信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目成本及時(shí)化及動態(tài)化，加強(qiáng)信息共享，提高工作效率對總部要求的成本動態(tài)管理系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理（金蝶財(cái)務(wù)軟件）及匯總建立全面造價(jià)和材料設(shè)備限價(jià)信息資料庫協(xié)助工程部完成材料設(shè)備部分統(tǒng)一品牌及供應(yīng)商的工作定期或不定期進(jìn)行專題或綜合的成本分析和研究歷史項(xiàng)目資料收集收集歷史項(xiàng)

14、目及同行業(yè)項(xiàng)目成本資料，并將提供于綜合組分析，并生成綜合信息把項(xiàng)目成本進(jìn)行分解，編制有參考價(jià)值的造價(jià)信息庫制度規(guī)范建設(shè)制訂成本管理有關(guān)規(guī)范指導(dǎo)及培訓(xùn)進(jìn)行成本管理規(guī)范的培訓(xùn)定期進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、返修的成本管理培訓(xùn)配合工作市場材料價(jià)格的變化趨勢的信息反饋裝修綠化結(jié)算的配合二、項(xiàng)目成本管理組按分期確定人員，保證及解決前一期的結(jié)算與正在施工的成本管理之間的矛盾，配合方面協(xié)助工程部對統(tǒng)一品牌的材料設(shè)備采用標(biāo)準(zhǔn)的招投標(biāo)方式進(jìn)行限價(jià)在工程部確定商家名錄的基礎(chǔ)上統(tǒng)籌各項(xiàng)目的限價(jià)管理工作成本動態(tài)管理提出控制要點(diǎn)及細(xì)化成本指標(biāo)參與審核合同通過設(shè)置成本臺帳及合同審批，即時(shí)反映各項(xiàng)目成本目標(biāo)執(zhí)行情況審核超出合同或超預(yù)結(jié)

15、算金額以及其他非正常付款業(yè)務(wù)按月編制成本管理動態(tài)評估報(bào)告及時(shí)反映項(xiàng)目成本舉措，匯總、比較各項(xiàng)目成本管理舉措，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)監(jiān)督管理抽查項(xiàng)目部零星工程結(jié)算情況定期參加各項(xiàng)目的大檢查（主要是規(guī)范執(zhí)行及招投標(biāo)情況評估）對各項(xiàng)目成本動態(tài)評估進(jìn)行匯總?cè)?、成本預(yù)結(jié)算組人員可根據(jù)項(xiàng)目開工、竣工情況及時(shí)調(diào)整預(yù)算管理配合編制樁基、主體及其他重大工程預(yù)算及核對跟蹤及交底對主體核對后的預(yù)算進(jìn)行詳細(xì)了解及分析及時(shí)完成除主體工程外的各專業(yè)預(yù)算編制配合項(xiàng)目部各種方案預(yù)算的編制及比較，當(dāng)好參謀結(jié)算管理及時(shí)完成所有工程的結(jié)算工作整理部門的合同及預(yù)、結(jié)算資料結(jié)算分析對已完成結(jié)算按不同成本歸口進(jìn)行數(shù)據(jù)分類分析整理，匯入造價(jià)信息庫項(xiàng)

16、目經(jīng)理部組織架構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理部部架構(gòu)設(shè)置：深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理部職權(quán)界定規(guī)范適用范圍：公司所有項(xiàng)目經(jīng)理部規(guī)范目的：界定項(xiàng)目經(jīng)理部及其總經(jīng)理的職權(quán)范圍，明確項(xiàng)目經(jīng)理部與公司各職能部門之間的業(yè)務(wù)管理關(guān)系。撰寫人：羅永國修訂人：規(guī)范內(nèi)容：信息管理第一條：凡是由公司其他各職能部門承擔(dān)的有關(guān)該項(xiàng)目的工作事項(xiàng)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)主動、及時(shí)、全面地跟蹤掌握工作情況（包括工作計(jì)劃、完成情況以及存在的問題，第二條：項(xiàng)目經(jīng)理部各崗位人員掌握本部門內(nèi)、外其他相關(guān)崗位人員工作情況的程度（包括準(zhǔn)確性和及時(shí)性等），應(yīng)作為其直接上司對其進(jìn)行月度考核的依據(jù)之一。第三條：項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理跟蹤掌握所有有關(guān)該項(xiàng)目信息的程度，應(yīng)作

17、為公司總經(jīng)理對其進(jìn)行月度考核的重要依據(jù)之一。工期與質(zhì)量第四條：工期與質(zhì)量由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公司工程總監(jiān)和工程管理部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第五條：項(xiàng)目工期和質(zhì)量方面的具體工作分工如下表：工作內(nèi)容責(zé)任部門工期與質(zhì)重計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制、調(diào)整、修訂工程管理指導(dǎo)書工程管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部參與根據(jù)工程管理指導(dǎo)書，編制、調(diào)整、修訂各分項(xiàng)工程的進(jìn)度計(jì)劃和質(zhì)量計(jì)劃等項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，工程管理部參與開工前現(xiàn)場準(zhǔn)備包括現(xiàn)場確定紅線點(diǎn)；場地拆遷清理；地形圖測量；申請施工用水用電；申請施工用水排放許可；臨時(shí)施工路口報(bào)批；臨建施工報(bào)批；圍墻、道路及臨時(shí)設(shè)施施工；市政配套管線

18、到位情況的進(jìn)一步落實(shí)；等等項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)施工及監(jiān)理合同公司認(rèn)可工程承包商名錄的管理（包括評估、更新、發(fā)布）工程管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部參與公司認(rèn)可監(jiān)理單位名錄的管理（包括評估、更新、發(fā)布）基礎(chǔ)施工隊(duì)伍考察、招標(biāo)及簽約主體工程施工隊(duì)伍考察、招標(biāo)及簽約監(jiān)理單位選擇及簽約各專業(yè)工程施工隊(duì)伍的招標(biāo)及簽約項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，按招投標(biāo)規(guī)范執(zhí)行其他零星工程施工隊(duì)伍的招標(biāo)及簽約圖紙及方案評審初步設(shè)計(jì)、施工圖紙結(jié)構(gòu)方案及設(shè)備系統(tǒng)專家評審工程管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部參與基礎(chǔ)及主體工程施工圖紙會審基礎(chǔ)及主體工程施工組織設(shè)計(jì)審定材料設(shè)備公司認(rèn)可材料設(shè)備供應(yīng)商名錄的管理（包括評估、更新、發(fā)布）工程管理部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部參與選樣

19、、定型按材料設(shè)備選樣定型規(guī)范執(zhí)行制訂材料設(shè)備供貨計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)甲供材料設(shè)備詢價(jià)及訂貨項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，按招投標(biāo)規(guī)范執(zhí)行甲供材料設(shè)備的到貨驗(yàn)收項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)工程驗(yàn)基礎(chǔ)驗(yàn)收項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，工程管收主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收理部協(xié)助工程初/核驗(yàn)各專業(yè)工程驗(yàn)收其他公司工程技術(shù)顧問的聘請、管理工程管理部負(fù)責(zé)公司工程專業(yè)人員技術(shù)培訓(xùn)的組織公司工程管理規(guī)范化工作公司工程管理得失的總結(jié)、經(jīng)驗(yàn)推廣建造成本、設(shè)計(jì)成本、營銷費(fèi)用的控制第六條：項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目建造成本的控制中心，項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理對項(xiàng)目建造成本的控制承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公司財(cái)務(wù)總監(jiān)和審算部、財(cái)務(wù)部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第七條：萬創(chuàng)公司是項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)成本、裝修設(shè)計(jì)

20、成本和環(huán)境設(shè)計(jì)成本的控制中心，萬創(chuàng)公司總經(jīng)理承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公司財(cái)務(wù)總監(jiān)和審算部、財(cái)務(wù)部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第八條：銷售經(jīng)營部是項(xiàng)目營銷推廣和銷售包裝費(fèi)用的控制中心，公司銷售總監(jiān)承擔(dān)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；公司財(cái)務(wù)總監(jiān)和財(cái)務(wù)部、審算部承擔(dān)指導(dǎo)、評估和監(jiān)控職責(zé)。第九條：項(xiàng)目成本費(fèi)用控制方面的具體分工如下表：工作內(nèi)容責(zé)任部門或責(zé)任人成本控制目標(biāo)新項(xiàng)目的成本測算審算部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制建造成本控制目標(biāo)及要點(diǎn)審算部負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制目標(biāo)及其控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書，編制營銷推廣與銷售包裝費(fèi)用控制目標(biāo)及其控制要點(diǎn)預(yù)算工作基礎(chǔ)及主體工程預(yù)算審算部負(fù)責(zé)各專業(yè)工程預(yù)算項(xiàng)目經(jīng)

21、理部負(fù)責(zé)施工過程的成本控制材料設(shè)備限價(jià)信息收集、整理、發(fā)布審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備限價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)，按招投標(biāo)規(guī)范執(zhí)行設(shè)計(jì)變更及簽證的核實(shí)項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)進(jìn)度款審核項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)建造成本動態(tài)分析項(xiàng)目經(jīng)理部和審算部共同負(fù)責(zé)，分別進(jìn)行結(jié)算工作基礎(chǔ)及主體工程結(jié)算項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)各專業(yè)工程結(jié)算結(jié)算報(bào)告的審查認(rèn)可審算部負(fù)責(zé)分析各項(xiàng)目建造成本控制的得與失規(guī)劃與設(shè)計(jì)第十條：項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面的具體工作分工如下表:工作內(nèi)容責(zé)任部門或責(zé)任人建筑設(shè)計(jì)主體施工圖完成之前的所有規(guī)劃設(shè)計(jì)工作（初勘；詳勘；規(guī)劃設(shè)計(jì)；建筑設(shè)計(jì)；擴(kuò)初設(shè)計(jì)；樁基圖設(shè)計(jì)；主體施工圖設(shè)計(jì)；以及各階段設(shè)計(jì)總結(jié)）萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)主體施工

22、圖完成之后的所有設(shè)計(jì)監(jiān)理工作項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)裝修設(shè)計(jì)銷售接待廳/樣板房的設(shè)計(jì)萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)銷售接待廳/樣板房施工單位的選擇、簽約及施工監(jiān)理銷售接待廳/樣板房的家私、裝飾品采購、布置銷售接待廳/樣板房的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理總結(jié)環(huán)境設(shè)計(jì)庭院廣場環(huán)境和銷售環(huán)境設(shè)計(jì)所有環(huán)境工程施工單位的選擇、簽約及施工監(jiān)理銷售包裝設(shè)計(jì)及制作銷售經(jīng)營部負(fù)責(zé)公司設(shè)計(jì)專業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)萬創(chuàng)公田負(fù)責(zé)為各項(xiàng)目經(jīng)理部提供設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)控項(xiàng)目報(bào)建與招商第十一條：項(xiàng)目有關(guān)的對外報(bào)批報(bào)建責(zé)任以及配套設(shè)施招商事務(wù)的劃分如下表:工作內(nèi)容責(zé)任部門或責(zé)任人樁基、主體工程招投標(biāo)手續(xù)的辦理工程管理部負(fù)責(zé)公司報(bào)批報(bào)建責(zé)任界定規(guī)范中明確由工程管理部負(fù)責(zé)

23、的除樁基、主體工程招投標(biāo)手續(xù)以外的所有對外報(bào)批報(bào)建事項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)公司報(bào)批報(bào)建責(zé)任界定規(guī)范中明確由項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)的所有對外報(bào)批報(bào)建事項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)責(zé)各類配套、商業(yè)、娛樂設(shè)施的招商銷售經(jīng)營部負(fù)責(zé)對外付款第十二條：按照工程款項(xiàng)支付手續(xù)和審批程序管理規(guī)范、對外付款審批責(zé)任規(guī)范、對外付款手續(xù)辦理情況跟蹤查詢規(guī)范執(zhí)行。營銷策劃推廣、銷售服務(wù)與業(yè)主事務(wù)第十三條：項(xiàng)目的市場調(diào)研、營銷策劃與推廣、銷售接待服務(wù)、客戶事務(wù)處理等工作，概由公司銷售經(jīng)營部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)按要求提供協(xié)助和配合。第十四條：項(xiàng)目入伙后有關(guān)業(yè)主投訴與糾紛的處理以及工程維修返修等工作，概由公司房產(chǎn)管理部業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)按

24、要求提供協(xié)助和配合。人事行政與后勤第十五條：在項(xiàng)目經(jīng)理部的人事行政、后勤保障及其他方面，項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理的職權(quán)范圍:業(yè)務(wù)內(nèi)容職權(quán)劃分01本部門職員（除總經(jīng)理外）月度考核項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理有決定權(quán)02本部門職員（除總經(jīng)理外）應(yīng)得各類獎金的分配（在公司批準(zhǔn)的額度內(nèi)）項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理提出分配方案，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行03本部門專業(yè)小組主管及以下職位的職員退回公司項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理有決定權(quán)04職員（除總經(jīng)理外）各類休假、請假、考勤項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理有決定權(quán)05辦公用品及低質(zhì)易耗品的購置及其報(bào)銷審批項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理有決定權(quán)第十六條：本規(guī)范的執(zhí)行監(jiān)督人：辦公室負(fù)責(zé)人總經(jīng)理簽署：發(fā)布日期：1999年12月22日

25、深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)與定崗定編規(guī)范適用范圍：公司所有項(xiàng)目經(jīng)理部崗位設(shè)置以及通規(guī)范目的：根據(jù)公司經(jīng)營管理需要，規(guī)范、統(tǒng)一項(xiàng)目經(jīng)理部的組織架構(gòu)、常情況下的人員編制。撰寫人：羅永國修訂人：規(guī)范內(nèi)容：第一條：項(xiàng)目經(jīng)理部的組織架構(gòu)和定崗定編，詳見附圖工程事務(wù)管理組主管：1人成員：5-6人總經(jīng)理1人斗門的屆滿-14人主管：總經(jīng)理兼第二條第三條工四條：項(xiàng)目土給電也建排氣第通£條：工水工工程工程程師程師師師第K條：2-3人1人【總 發(fā)致理, 布日;生署:W：/人'11IJ建 頁蚱 ，設(shè) 繚里999 J卜提出中Q :理部各崗位塞員提出申請一 u建的執(zhí)行監(jiān)督人:詳述理12

26、月 23工 程 師 甲 人-7To r. 2 八k人員數(shù)量，為項(xiàng) “部的崗位設(shè)置和. |公地點(diǎn)的遠(yuǎn)近等n 經(jīng)理部編制以血隹g化一審管算秦工程師彳人行政后勤組也總卿兼w上不得突破編制，確需突 辦公室簽署意見后上報(bào)總名責(zé)人。理批由 常常B成曲貞 非領(lǐng)任成員深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理部設(shè)立與撤銷規(guī)范適用范圍：項(xiàng)目經(jīng)理部的設(shè)立與撤銷規(guī)范目的：明確項(xiàng)目經(jīng)理部的性質(zhì)，規(guī)范其設(shè)立與撤銷的時(shí)間、權(quán)限及程序等。撰寫人：羅永國修訂人：規(guī)范內(nèi)容：第一條：項(xiàng)目經(jīng)理部是：（1） 公司針對一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的管理機(jī)構(gòu)；（2） 公司的一個(gè)非常設(shè)機(jī)構(gòu)；（3） 公司的一個(gè)部門級單位。第二條：一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)開

27、發(fā)項(xiàng)目，一旦正式立項(xiàng)（以與土地方簽署土地開發(fā)協(xié)議書為準(zhǔn)），則應(yīng)及時(shí)成立“XX（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目經(jīng)理部”,任命項(xiàng)目總經(jīng)理。項(xiàng)目總經(jīng)理為該項(xiàng)目各項(xiàng)工作的“總牽頭人”。第三條：當(dāng)該項(xiàng)目最后一期工程竣工并入伙之后，應(yīng)宣布撤銷“項(xiàng)目經(jīng)理部”。第四條：項(xiàng)目經(jīng)理部成立時(shí)，應(yīng)由辦公室根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)與定崗定編規(guī)范，草擬關(guān)于成立XX（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目經(jīng)理部的通知,報(bào)總經(jīng)理、董事長逐級審查批準(zhǔn)后，由總經(jīng)理簽發(fā)（注：由于項(xiàng)目經(jīng)理部是公司的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，故其成立或撤銷以及相關(guān)的人事任命都無須上報(bào)集團(tuán)總部）。第五條：關(guān)于成立XX（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目經(jīng)理部的通知應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 宣布“XX（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目經(jīng)理部”各專業(yè)

28、小組主管及以上職務(wù)的任命，以及各專業(yè)小組成員名單（由于人員將隨項(xiàng)目進(jìn)展分期分批到位，因此部分崗位和職務(wù)可以空缺或兼職，但項(xiàng)目總經(jīng)理人選必須明確）；（2） 應(yīng)明確的有關(guān)該項(xiàng)目經(jīng)理部的其他事項(xiàng)。第六條：項(xiàng)目經(jīng)理部的組織架構(gòu)及其崗位設(shè)置、通常情況下的人員編制，詳見項(xiàng)目經(jīng)理部組織架構(gòu)與定崗定編規(guī)范。第七條：項(xiàng)目經(jīng)理部的職責(zé)范圍及其總經(jīng)理的權(quán)限，詳見項(xiàng)目經(jīng)理部職權(quán)界定規(guī)范。第八條：項(xiàng)目經(jīng)理部的專業(yè)職稱體系及其各專業(yè)職稱的任職資格，詳見項(xiàng)目經(jīng)理部專業(yè)職稱及其任職資格規(guī)范。第九條：項(xiàng)目經(jīng)理部撤銷時(shí)，應(yīng)由辦公室草擬關(guān)于撤銷XX（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目經(jīng)理部的通知（內(nèi)容包括各崗位人員的工作調(diào)動安排），報(bào)總經(jīng)理、董事長逐

29、級審查批準(zhǔn)后，由總經(jīng)理簽發(fā)。第十條：本規(guī)范的執(zhí)行監(jiān)督人：辦公室負(fù)責(zé)人?？偨?jīng)理簽署：發(fā)布日期：1999年12月23日深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理部工程文件資料管理規(guī)范適用范圍：各項(xiàng)目經(jīng)理部工程文件資料管理。規(guī)范目的：在工程管理及項(xiàng)目施工全過程中，妥善處理和保管由項(xiàng)目經(jīng)理部管理的工程文件，以便于歸檔、收發(fā)、查閱、結(jié)算及移交。撰寫人：王衛(wèi)鋒修訂人：規(guī)范內(nèi)容：第一條：工程文件統(tǒng)一編號方法：項(xiàng)目名稱縮寫文件分類縮寫例：文溫馨-SJ-TJ-001專業(yè)分類縮寫/文件順序號第二條：工程文件目錄:序號文件類別編號方案備注施工圖紙文_-TZ-1、前一個(gè)空格為項(xiàng)目代碼，各項(xiàng)目為四季（四季花城）、金色（金色家園）

30、、溫馨（溫馨家園）；新項(xiàng)目參照公司同意代碼；2、后一個(gè)空格為專業(yè)，區(qū)分為TJ（土建），DQ（電氣）、SB（設(shè)備）;3、之后為序列為o設(shè)計(jì)變更文L_-SJ-_-業(yè)主父更文_-YZ-經(jīng)濟(jì)簽證文_-QZ-_-工作聯(lián)系單文_-LX-工程合同副本/復(fù)印件文_-HT-聯(lián)合通知文LJ-LT-會議紀(jì)要文LJ-JY-施工計(jì)劃文_-JH-_-各種指導(dǎo)書文LJ-ZD-公司內(nèi)部往來文件文LJ-GS-向政府部門的申請報(bào)告文_-ZF-政府部門來義文LJ-ZL-公司規(guī)范文_-GF-施工組織設(shè)計(jì)/圖紙會審紀(jì)要文LJ-SG-限價(jià)單文L_-XJ-_-招投標(biāo)資料文>ZB-工程招投標(biāo)履行表文J-LX-工程/材料驗(yàn)收單文-YS-

31、分戶質(zhì)量檔案/竣工圖文L_-zl-_-施工單位來義文LJ-LW-SG-監(jiān)理單位來義文LJ-LW-JL-甲方發(fā)給施工單位的文件文1-FW-SG-甲方發(fā)給監(jiān)理單位的文件文1-FW-JL-工程施工單位、材料供應(yīng)單位、材料質(zhì)量等定期評估報(bào)告文_-PG-第三條：有以下情況之一的文件為不合格文件:沒有及時(shí)注銷的舊版本圖紙；編號不連續(xù)；文件為傳真件；模糊不清；文件資料不全、缺頁；簽字、蓋章不全、無授權(quán)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。第四條：文件應(yīng)分類裝訂成冊，并在每冊文件夾的首頁編制該冊文件目錄，同時(shí)，該目錄應(yīng)錄入公司辦公自動化軟件檔案系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)共享，目錄每周更新一次。第五條：作廢的圖紙、文件應(yīng)及時(shí)銷毀，部分需留做憑證的，需在

32、明顯位置加蓋作廢章后予以保留，確認(rèn)銷毀的，須經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理簽字確認(rèn)。第六條：文件資料的歸檔、收發(fā)、移交（包括向公司移交政府批文）必須在事情結(jié)束后的第一時(shí)間辦理。第七條：文件資料收發(fā)、查閱、借用、調(diào)用須辦理登記手續(xù)，比較重要的文件資料調(diào)用前，須復(fù)印留底。第八條：部門指定的文件管理責(zé)任人調(diào)離本崗位前應(yīng)同新指定的責(zé)任人辦理業(yè)務(wù)交接，指定文件管理責(zé)任人的名單應(yīng)報(bào)公司辦公室專職檔案管理員備案。第九條：每項(xiàng)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人應(yīng)將經(jīng)常查閱的有關(guān)批文、文件的副本或復(fù)印件自行存檔，調(diào)離本崗位前同文件管理責(zé)任人辦理移交，由文件管理責(zé)任人根據(jù)正本存檔情況進(jìn)行對照后存檔或銷毀。第十條：工程管理部負(fù)責(zé)人或負(fù)責(zé)人授權(quán)人有責(zé)任不定期檢

33、查工程資料存檔情況，檢查結(jié)果在每月項(xiàng)目評估報(bào)告中通報(bào)。第十一條：工程竣工后，結(jié)算資料按公司預(yù)算、結(jié)算規(guī)范執(zhí)行。第十二條：工程移交后，各項(xiàng)目應(yīng)通過業(yè)主服務(wù)中心在十個(gè)工作日內(nèi)書面通知物業(yè)公司辦理相關(guān)文件資料移交，移交文件資料內(nèi)容應(yīng)得到項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)。第十三條：工程移交后，各項(xiàng)目應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向公司辦公室辦理其余原始文件資料移交（包括向物業(yè)移交文件資料的清單及移交記錄）。常務(wù)副總經(jīng)理簽署：發(fā)布日期：2000年6月21日深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司對供應(yīng)商的評估管理規(guī)范適用范圍：所有向公司提供建材及設(shè)備的供應(yīng)商，以甲供、限價(jià)及限品牌供應(yīng)商為主（包括生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商）。規(guī)范目的：1、全面了解供應(yīng)商的資質(zhì)

34、，信譽(yù)及供貨能力。2、全面評估供應(yīng)商所供產(chǎn)品的價(jià)格、質(zhì)量、供貨情況及安裝調(diào)試、售后服務(wù)等方面是否符合公司的要求。3、建立長期穩(wěn)定的、可比較選擇的建材及設(shè)備供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。使公司的材料、設(shè)備采購工作達(dá)到“快速、準(zhǔn)確、及時(shí)、優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉”的水平。從而降低采購成本，保證產(chǎn)品的質(zhì)量和交貨期。撰寫人：王國榮修訂人：規(guī)范內(nèi)容：第一部分：評估小組人員的組成第一條：評估小組由公司建材采購協(xié)調(diào)小組及各專業(yè)人員組成。第二條：專業(yè)人員包括公司專業(yè)工程師、項(xiàng)目審算、工程及設(shè)計(jì)人員。物業(yè)管理人員。專業(yè)人員由公司建材采購協(xié)調(diào)小組按產(chǎn)品類別組織。必要時(shí)可邀請供應(yīng)商對其產(chǎn)品作當(dāng)面介紹。第二部分：工作內(nèi)容及程序第三條：評估工作依據(jù)二

35、個(gè)評估表的項(xiàng)目進(jìn)行：認(rèn)可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表、供應(yīng)商供貨情況評估表。第四條：認(rèn)可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表由供應(yīng)商和專業(yè)評估小組填寫；供應(yīng)商供貨情況評估表由項(xiàng)目經(jīng)理部有關(guān)人員和各部門填寫。第五條：認(rèn)可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表由向我司提供建材、設(shè)備的供應(yīng)商填寫后，經(jīng)建材采購協(xié)調(diào)小組按產(chǎn)品類別組織專業(yè)人員進(jìn)行評估。第六條：評估的方法是按產(chǎn)品類別及銷售形式對供應(yīng)商逐項(xiàng)進(jìn)行審定。從所提供的資料中判斷其規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量和供貨能力，挑選出有意向的供應(yīng)商，對其進(jìn)行實(shí)地考察后，確定評估結(jié)果。第七條：評估結(jié)果上報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)認(rèn)可后，由建材采購協(xié)調(diào)小組進(jìn)行分檔。第八條：評估結(jié)果可分為三個(gè)檔次：“可以合作”、“留作備

36、用”、“不能合作”?！翱梢院献鳌奔丛u估小組一致認(rèn)為該供應(yīng)商可以合作的。進(jìn)入公司已評估供應(yīng)商名錄。待有合作項(xiàng)目時(shí)優(yōu)先試用進(jìn)行合作?！傲糇鱾溆谩奔丛u估小組有兩人以上認(rèn)為該供應(yīng)商只能留作備用的。進(jìn)入公司留作備用供應(yīng)商名錄。待將來應(yīng)急時(shí)使用?！安荒芎献鳌奔丛u估小組兩人以上認(rèn)為該供應(yīng)商不能合作的，將其淘汰。進(jìn)入公司不能合作供應(yīng)商名錄。第九條：供應(yīng)商供貨情況評估表適用于已與我司合作的供應(yīng)商。在保修期滿以前由項(xiàng)目經(jīng)理部經(jīng)辦人填寫，保修期滿一個(gè)月內(nèi)由公司建材采購協(xié)調(diào)小組組織各部門進(jìn)行評估。第十條：評估方法為權(quán)重比例和百分制評分相結(jié)合的方式：根據(jù)實(shí)際操作情況給出各單項(xiàng)評分，然后按權(quán)重計(jì)算總得分，得出評估結(jié)果，上

37、報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)認(rèn)可。第十一條：評估結(jié)果按總得分高低分為四個(gè)檔次：“可以合作”、“需要改進(jìn)”、“重新評估”、“不能合作”。第十二條：“可以合作”即80分以上可直接進(jìn)入公司可以合作供應(yīng)商名錄，將來有采購項(xiàng)目時(shí)優(yōu)先選擇。“需要改進(jìn)”即79-70分之間，向其指出需改進(jìn)部分要求其整改后，進(jìn)入公司可以合作供應(yīng)商名錄。“重新評估”即69-60分之間,向其指出需整改部分并要求其提供整改方案后，進(jìn)入公司留作備用供應(yīng)商名錄，留作將來應(yīng)急時(shí)再合作，如在重新評估時(shí)沒有改進(jìn)的則進(jìn)入不能合作檔?！安荒芎献鳌奔?0分以下，因此不能合作而將其淘汰，進(jìn)入公司不能合作供應(yīng)商名錄。對此類供應(yīng)商要加以注明，防止與其再合作。第十三條：

38、所有與公司簽定的建材、設(shè)備采購合同，在執(zhí)行后都要填寫供應(yīng)商供貨情況評估表并對供應(yīng)商進(jìn)行評估。當(dāng)進(jìn)入公司可以合作供應(yīng)商名錄后，經(jīng)過三次合作均為理想的供應(yīng)商，可確定為公司建材及設(shè)備采購長期供應(yīng)商名錄。但在每次合作中有一次合作不理想的供應(yīng)商，即作降級處理。長期供應(yīng)商名錄作為公司今后建材和設(shè)備采購的首選對象。并逐步向定向采購供應(yīng)商發(fā)展。第十四條：所有評估表格評定后均由采購協(xié)調(diào)小組存檔，并交公司辦公室和集團(tuán)協(xié)調(diào)小組備案。第三部分：評估表格第十五條：附表1認(rèn)可材料、設(shè)備供應(yīng)商評估表：第十六條：附表2供應(yīng)商供貨情況評估表：第十七條：本規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行人：公司采購協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)人。常務(wù)副總經(jīng)理簽署：發(fā)布日期：200

39、0年8月28日深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司工程技術(shù)委員會管理規(guī)范適用范圍：公司所有擬建、待建及已建成項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)方案評審、施工圖紙審查、技術(shù)方案論證等技術(shù)工作及工程技術(shù)委員會成員管理。規(guī)范目的：維護(hù)公司的利益，從本公司的角度出發(fā)，審查設(shè)計(jì)圖紙的實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、合理性、施工的可行性。對項(xiàng)目目標(biāo)的投資、質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行控制，做好項(xiàng)目經(jīng)理部的技術(shù)支持。廣泛利用社會力量，解決工程當(dāng)中出現(xiàn)的各種疑難問題，為公司提供工程技術(shù)方面的決策依據(jù)。撰寫人：齊德春修訂人：規(guī)范內(nèi)容：第一部分：技術(shù)委員會組成及專家成員任職資格第一條：技術(shù)委員會由兩部分人員組成，即公司內(nèi)部人員和工程技術(shù)委員會專家成員。第

40、二條：公司內(nèi)部人員由工程管理部主要成員，萬創(chuàng)1人、研究中心1人、各項(xiàng)目經(jīng)理部主要技術(shù)骨干組成。由工程管理部初選，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；第三條：工程技術(shù)委員會專家成員由工程管理部組織聘請行業(yè)專家、技術(shù)權(quán)威組成，總數(shù)為711名，具體如下：結(jié)構(gòu)專業(yè)：35名電氣專業(yè)：23名設(shè)備專業(yè)：23名第四條：工程技術(shù)委員會專家成員的選擇，主要采取邀請或推薦的方式，由工程管理部進(jìn)行調(diào)查及初選后，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。決定聘任后，頒發(fā)聘書，聘書的有效期為一年。聘期滿后，由工程管理部對所有工程技術(shù)委員會成員的技術(shù)水平、工作狀態(tài)、配合協(xié)作進(jìn)行綜合評定。評定合格的，經(jīng)雙方協(xié)商，確定是否續(xù)聘；不合格的，由工程管理部提出解聘建議，報(bào)公司領(lǐng)

41、導(dǎo)批準(zhǔn)。第五條：入選工程技術(shù)委員會需具備以下條件：1、現(xiàn)從事的工作，必須是與建筑工程有關(guān)的行業(yè)，且在行業(yè)當(dāng)中較有影響的技術(shù)權(quán)威，如：設(shè)計(jì)、監(jiān)理、質(zhì)檢、施工等；2、須有在建筑及相關(guān)行業(yè)十年以上的工作經(jīng)驗(yàn)，具備高級工程師職稱。對主要負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)評審的成員，還須具有“國家注冊結(jié)構(gòu)工程師證書”。第二部分：工作內(nèi)容及程序第六條：設(shè)計(jì)階段：1、各階段設(shè)計(jì)完成后，由萬創(chuàng)公司向工程管理部提供全套圖紙兩套；2、在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的方案、擴(kuò)初、施工圖階段，工程技術(shù)委員會負(fù)責(zé)對結(jié)構(gòu)、電氣、設(shè)備專業(yè)的方案及圖紙進(jìn)行審查，建筑專業(yè)由萬創(chuàng)公司負(fù)責(zé)；3、對投資影響較大的分項(xiàng)，如：基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)部分，大型設(shè)備，將作為重點(diǎn)審查內(nèi)容

42、。具體的審查內(nèi)容分為：一般性設(shè)計(jì)問題：圖紙當(dāng)中的錯(cuò)、漏、碰、缺；一般性技術(shù)問題：在技術(shù)方面提出自己的意見或建議，同時(shí)被設(shè)計(jì)院采用，但對于成本方面無具體作用的；重大隱患問題：由于原設(shè)計(jì)考慮不周，使得工程存在重大質(zhì)量隱患，如：違反現(xiàn)行國家規(guī)范、結(jié)構(gòu)可靠度不符合國家標(biāo)準(zhǔn)、；節(jié)約成本問題：樁基的采用型式，基礎(chǔ)的采用型式及造價(jià)的比較，主體結(jié)構(gòu)的鋼筋及硅含量的比較等等，由于專家的意見，使工程造價(jià)與原設(shè)計(jì)相比降低很多造價(jià)的問題。4、審查意見形成后，由工程管理部整理成文并負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院對接、落實(shí)。萬創(chuàng)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人配合。第七條：施工階段：現(xiàn)場如發(fā)生重大質(zhì)量問題或其它疑難問題，在設(shè)計(jì)院、承包商表示無法處理或無相關(guān)

43、經(jīng)驗(yàn)時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理部向“工程技術(shù)委員會”提出申請，經(jīng)工程管理部確認(rèn)，確屬疑難問題時(shí)，工程管理部組織工程技術(shù)委員會相關(guān)專業(yè)成員進(jìn)行處理。第八條：使用階段：如出現(xiàn)與安全有關(guān)的重大隱患，應(yīng)首先由業(yè)主服務(wù)中心請?jiān)O(shè)計(jì)、質(zhì)檢、施工、監(jiān)理進(jìn)行復(fù)核、處理，若上述單位表示無法處理時(shí)，業(yè)主服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)向工程管理部提出申請，經(jīng)確認(rèn)后，工程管理部組織工程技術(shù)委員會相關(guān)專業(yè)成員進(jìn)行處理。第九條：技術(shù)培訓(xùn)：工程管理部將針對工程的具體情況，不定期邀請各類專家，舉辦各種技術(shù)培訓(xùn)活動。第三部分：工程技術(shù)委員會經(jīng)費(fèi)第十條：報(bào)酬：工程技術(shù)委員會專家成員審圖及處理現(xiàn)場疑難問題時(shí)提出的各種問題及建議，經(jīng)工程管理部及成本管理部分析、確認(rèn)

44、后，按以下標(biāo)準(zhǔn)支付報(bào)酬：1、對只提出“一般性設(shè)計(jì)問題及一般性技術(shù)問題”的成員，每審圖一次，付酬金人民幣：1000元整/人（不含稅金）。2、對提出存在“重大隱患問題”的成員，一次性獎勵(lì)人民幣：5000元整/人（不含稅金）。3、對提出結(jié)構(gòu)方面“節(jié)約成本問題”的成員，經(jīng)設(shè)計(jì)院認(rèn)可及公司成本管理部核定后，節(jié)約成本總額在100萬以內(nèi)的（含100萬），按節(jié)約成本總額的5%計(jì)取報(bào)酬；節(jié)約成本總額在100萬以上的，超出部分，按節(jié)約成本總額的3%計(jì)取報(bào)酬，總額10萬元封頂。4、對提出設(shè)備、電氣方面“節(jié)約成本問題”的專家成員，經(jīng)設(shè)計(jì)院認(rèn)可及公司成本管理部核定后，按節(jié)約成本總額的5%計(jì)取報(bào)酬，總額5萬元封頂。5、對

45、于處理現(xiàn)場疑難問題的成員，在提出具體措施并經(jīng)各方認(rèn)可后，每人報(bào)酬人民幣：1000元整（不含稅金）。6、對于本條第3、4款內(nèi)容，專家個(gè)人所得報(bào)酬，應(yīng)按國家稅法有關(guān)規(guī)定，自行納稅。7、成本部核算的節(jié)約成本總額數(shù)，應(yīng)為剔除因設(shè)計(jì)變動而引起加曬圖紙、施工難度增加、工期變化等因素所產(chǎn)生費(fèi)用后的凈值。8、為鼓勵(lì)專家人員積極性，工程管理部根據(jù)具體情況，每人每年發(fā)5001000元的購物卡。第十一條：活動經(jīng)費(fèi)：1、 辦理證書。2、舉辦學(xué)術(shù)交流、參觀考察。3、定期舉行聯(lián)誼活動。4、以上活動（除辦理證書外），每季度舉辦一次，每次經(jīng)費(fèi)為人民幣：5000元整。第十二條：培訓(xùn)、講課的報(bào)酬，按公司培訓(xùn)課酬支付管理規(guī)范執(zhí)行。

46、第十三條：本規(guī)范自發(fā)布之日起執(zhí)行。第十四條：本規(guī)范執(zhí)行監(jiān)督人為工程管理部經(jīng)理。常務(wù)副總經(jīng)理簽署:發(fā)布日期：2000年6月20日深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司.工程施工、監(jiān)理及工程材料設(shè)備采購招投標(biāo)管理規(guī)范.（修訂稿）適用范圍：本公司所有甲方分包工程、工程監(jiān)理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料采購、設(shè)備采購。以下情況除外：工程造價(jià)在5萬元以下或者采購產(chǎn)品在1萬元以下的，經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)；明碼實(shí)價(jià)的商品以及壟斷經(jīng)營項(xiàng)目，經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理批準(zhǔn)；經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)的其他項(xiàng)目。規(guī)范目的：招投標(biāo)工作做到公開、公平、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，以最低的成本，挑選最可靠的施工單位和監(jiān)理單位及材料和設(shè)備供貨商，確保工期、質(zhì)量、成本

47、控制達(dá)到公司要求，切實(shí)維護(hù)公司利益。撰寫人：章建雄、王衛(wèi)鋒修訂人：楊海、王衛(wèi)鋒、馬偉明、王國榮規(guī)范內(nèi)容：招投標(biāo)機(jī)構(gòu)第一條：公司招投標(biāo)小組：負(fù)責(zé)公司招投標(biāo)工作的領(lǐng)導(dǎo)及決策，負(fù)責(zé)對全部招投標(biāo)工作的監(jiān)管，小組成員：董事長、總經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總工程師、項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理、工程管理部經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理、工程管理部招標(biāo)工程師、建材采購協(xié)調(diào)小組成員（工程材料設(shè)備采購）。第二條：項(xiàng)目經(jīng)理部招投標(biāo)小組：負(fù)責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理部招投標(biāo)工作的經(jīng)辦工作，小組成員：項(xiàng)目總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總助、設(shè)計(jì)師、專業(yè)工程師、審算工程師。工程施工/監(jiān)理及材料/設(shè)備采購規(guī)模劃分第一條：大型招標(biāo)：1 .主體工程、樁基工程、工程監(jiān)理；

48、2 .標(biāo)的在100萬元以上材料、設(shè)備的采購；3 .以及各項(xiàng)目通用的工程（具體內(nèi)容待定）。第二條：中型招標(biāo)1 .（除大型招標(biāo)內(nèi)容以外）標(biāo)的在30萬以上的工程；2 .標(biāo)的在15100萬元（包括100萬元）材料、設(shè)備的采購；第三條：小型招標(biāo)1 .（除大型招標(biāo)內(nèi)容以外）標(biāo)的在30萬元以下的工程。2 .標(biāo)的在15萬元以下（包括15萬元）的材料、設(shè)備的采購。第四條：同一項(xiàng)目、同一類別的材料設(shè)備不得分次或拆分招投標(biāo)。材料設(shè)備采購計(jì)劃第一條：在項(xiàng)目開工前制定項(xiàng)目材料設(shè)備采購總體計(jì)劃表，提交建材采購協(xié)調(diào)小組，由建材采購協(xié)調(diào)小組根據(jù)各項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)整，原則要求所有項(xiàng)目的同類材料設(shè)備能夠集中采購。第二條：在每月25

49、日之前，各項(xiàng)目經(jīng)理部提交準(zhǔn)確的下月度采購計(jì)劃，（中途需要變更的要填寫“計(jì)劃變更情況表”，）由建材采購協(xié)調(diào)小組統(tǒng)一編制上網(wǎng)計(jì)劃；不具備上網(wǎng)條件的，由建材采購協(xié)調(diào)小組通知項(xiàng)目經(jīng)理部自行按規(guī)范其他條款組織招投標(biāo)。第三條：一次招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)流程為20個(gè)工作日，項(xiàng)目經(jīng)理部需提前作好安排。投標(biāo)單位的確定第一條：工程管理部負(fù)責(zé)建立由公司認(rèn)可合作單位（包括承建商、供貨商、監(jiān)理公司）名冊和資料庫。第二條：公司認(rèn)可合作單位，必須是與萬科有過良好合作經(jīng)歷的，或者是社會聲譽(yù)卓著并且經(jīng)考察證實(shí)具備實(shí)力可以合作的單位。合作單位由部門經(jīng)理及以上級別人員推薦（其他職員可通過部門經(jīng)理推薦），并由推薦部門（材料、設(shè)備由建材采購協(xié)調(diào)

50、小組）統(tǒng)一組織考察小組進(jìn)行考察，出具考察報(bào)告，通過評估小組評估，經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理或工程管理部經(jīng)理或成本管理部經(jīng)理簽署及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，即納入認(rèn)可單位名冊。考察詳細(xì)情況報(bào)告（包括時(shí)間、人員、結(jié)果、分析報(bào)告等）歸入其檔案。第三條：公司定期對認(rèn)可合作單位進(jìn)行評估，評估不合格的單位應(yīng)單獨(dú)列入不能合作單位名單予以淘汰；詳細(xì)規(guī)定見萬科地產(chǎn)合作單位管理規(guī)范和供應(yīng)商評估管理規(guī)范。第四條：投標(biāo)單位必須是萬科地產(chǎn)認(rèn)可名冊中的單位；投標(biāo)單位一般不得少于三家，投標(biāo)單位不夠三家時(shí)：小型招標(biāo)需報(bào)工程管理部和成本管理部同意，中型和大型招標(biāo)還需報(bào)工程總監(jiān)及總經(jīng)理批準(zhǔn)。第五條：投標(biāo)單位的選擇：小型招標(biāo)全部由項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)小組推薦，

51、并報(bào)工程管理部、成本管理部備案；中型招標(biāo)由項(xiàng)目經(jīng)理部推薦2/3競標(biāo)單位，工程管理部及成本管理部推薦1/3競標(biāo)單位；大型招標(biāo)由項(xiàng)目經(jīng)理部推薦1/3競標(biāo)單位，由工程管理部和成本管理部推薦2/3競標(biāo)單位，并報(bào)公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定批準(zhǔn)。招標(biāo)書第一條：招標(biāo)書應(yīng)采用公司統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)文本，其內(nèi)容主要包含：工期要求、進(jìn)場要求、工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求、質(zhì)量要求、付款方式、招標(biāo)范圍、結(jié)算方式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、廢標(biāo)條件、接標(biāo)時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間、定標(biāo)方法、標(biāo)準(zhǔn)合同條文、圖紙、投標(biāo)單位的補(bǔ)充意見、其他要求等。第二條：招標(biāo)書中的空白部分和補(bǔ)充內(nèi)容，均由經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫，標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)書中不適用本工程的條款，可在補(bǔ)充條款中注注明及補(bǔ)充。

52、第三條：大型招標(biāo)的招標(biāo)書，須征求公司招投標(biāo)小組意見，由工程管理部經(jīng)理最后定稿；中型招標(biāo)的招標(biāo)書，須征求項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)小組及工程管理部、成本管理部意見，由項(xiàng)目總經(jīng)理最后定稿。第四條：小型招標(biāo)的招標(biāo)書，須征求項(xiàng)目經(jīng)理部招投標(biāo)小組意見，由項(xiàng)目總經(jīng)理最后定稿，并報(bào)工程管理部、成本管理部備案。第五條：材料、設(shè)備采購在網(wǎng)上招標(biāo)的招標(biāo)書，由項(xiàng)目經(jīng)理部在網(wǎng)上填寫標(biāo)書后提交給公司建材采購協(xié)調(diào)小組，經(jīng)過公司指定有關(guān)人員審核后，通過集團(tuán)電子商務(wù)安排上網(wǎng)招標(biāo)。開標(biāo)第一條：大型招標(biāo)的開標(biāo)會，由工程管理部主持，由項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部、工程管理部等三個(gè)部門的人員參加。第二條：中、小型招標(biāo)的開標(biāo)會，由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)主持，由

53、項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理（或副總、總助）及項(xiàng)目經(jīng)理部審算工程師、項(xiàng)目經(jīng)理部專業(yè)工程師等至少三人參加。第三條：網(wǎng)上招標(biāo)的，按規(guī)定設(shè)置開標(biāo)時(shí)間、開標(biāo)權(quán)限，不再召開會議。第四條：開標(biāo)后，由經(jīng)辦人如實(shí)填寫記錄，參加人員簽字作實(shí)。定標(biāo)第一條：評標(biāo)、定標(biāo)工作，應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行“貨比三家”的原則，項(xiàng)目成本管理指導(dǎo)書中有關(guān)成本控制指標(biāo)是評標(biāo)、定標(biāo)的重要依據(jù)之一，定標(biāo)價(jià)超出該指標(biāo)10萬或10%的，需進(jìn)行專題說明，資料報(bào)送公司成本決策委員會審批。第二條：大型招標(biāo)的定標(biāo)會，由工程管理部經(jīng)理主持，公司招投標(biāo)小組成員參加評標(biāo)和定標(biāo)，會議結(jié)果報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效。第三條：中型招標(biāo)的定標(biāo)會由項(xiàng)目總經(jīng)理主持，項(xiàng)目經(jīng)理部招標(biāo)小組及工程管理部、成本管理部參加，超過300萬元以上的工程、超過100萬元以上的材料及設(shè)備的定標(biāo)會，還需公司招標(biāo)小組參加；定標(biāo)結(jié)果報(bào)公司主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效；第四條：小型招標(biāo)的定標(biāo)會由項(xiàng)目經(jīng)理部招投標(biāo)小組自行組織，會議結(jié)果報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理部總經(jīng)理批準(zhǔn)后生效，定標(biāo)結(jié)果報(bào)工程管理部和