經(jīng)濟(jì)學(xué)論文(房地產(chǎn)泡沫)

1、關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的成因與應(yīng)對(duì)策略的討論摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其行業(yè)本身的原因和外部環(huán)境雙重的作用結(jié)果，致使房地產(chǎn)泡沫不可避免。本文主要針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成原因展開(kāi)討論，并借用日本，印尼和中國(guó)香港作為實(shí)證分析，分別討論。最后，針對(duì)中國(guó)的特殊的經(jīng)濟(jì)政治條件給出了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的幾點(diǎn)策略。關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)泡沫 投機(jī) 金融 一房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)說(shuō)起房地產(chǎn)泡沫不得不先解釋一下泡沫經(jīng)濟(jì)的含義。在1987年出版的帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典中金德?tīng)柌裾J(rèn)為：“泡沫經(jīng)濟(jì)這個(gè)名詞，隨便一點(diǎn)說(shuō)，就是一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，開(kāi)始的價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期，于是又吸引了新的買(mǎi)主這

2、些人一般只是想通過(guò)買(mǎi)賣(mài)牟取利潤(rùn)，而對(duì)這些資產(chǎn)本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著漲價(jià)過(guò)程的繼續(xù)，在一定的時(shí)候常常會(huì)發(fā)生預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌，最后以金融危機(jī)告終。通常繁榮（boom）的時(shí)間要比泡沫狀態(tài)的時(shí)間要長(zhǎng)些，價(jià)格、生產(chǎn)和利潤(rùn)的上升也比較溫和一些。以后也許接著就是以暴跌（或恐慌）形式出現(xiàn)的危機(jī)，也有可能以繁榮的逐漸消退告終而不發(fā)生危機(jī)?！蓖ㄋ椎闹v就是如果今天的高價(jià)僅僅是因?yàn)橥稒C(jī)者相信明天的售價(jià)會(huì)更高,而實(shí)際上市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值并不能支撐這種價(jià)格,那么泡沫就可能會(huì)存在。泡沫只是一種繁榮的假象，一旦泡沫破裂，隨之而來(lái)的不是迅速爆發(fā)的金融危機(jī)就是經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期停滯。無(wú)論如何，經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)受到摩

3、擦，發(fā)生畸變。從上述的定義可以看出，由于泡沫是資產(chǎn)價(jià)格的超常規(guī)上漲，因此作為泡沫的載體的資產(chǎn)往往具有稀缺性的特點(diǎn)，在短期內(nèi)不易達(dá)到供求平衡，且相對(duì)于交易價(jià)值而言，交易成本比較低，很容易成為投機(jī)的對(duì)象。房地產(chǎn)是從事不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，而所謂不動(dòng)產(chǎn)主要是指土地及地上的建筑物。眾所周知，土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，房屋不可能成為空中樓閣，總要與土地相聯(lián)系，而土地最大的經(jīng)濟(jì)特征就是稀缺性，它是一種有限的，不可再生的資源。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機(jī)性，必然會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上揚(yáng)。在一定時(shí)間內(nèi)，土地供給量、異質(zhì)性也會(huì)影響地上的附著物房屋的價(jià)格，而使房地產(chǎn)價(jià)格偏離資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，為

4、泡沫的生成提供基礎(chǔ)條件。從而令房地產(chǎn)成為最常見(jiàn)的泡沫載體之一，房地產(chǎn)泡沫也因此成為了最常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)泡沫。簡(jiǎn)單的說(shuō)房地產(chǎn)泡沫是金融泡沫的一種, 是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高,與其使用價(jià)值市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符,雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高,但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)。表觀為在經(jīng)濟(jì)繁榮期,地價(jià)飛漲形成泡沫景氣,但到達(dá)頂峰狀態(tài)后,市場(chǎng)需求量急劇下降,房?jī)r(jià)大跌,泡沫也隨之破滅。二房地產(chǎn)泡沫的成因不同時(shí)期與不同國(guó)家地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的成因各有異同，本文選取幾個(gè)例子來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因。（一） 日本地產(chǎn)泡沫的成因分析80年代后的日本國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化為房

5、地產(chǎn)的“起泡”埋下了隱患?？偨Y(jié)有如下幾個(gè)原因。1 長(zhǎng)期超低貼現(xiàn)率的誘導(dǎo)地價(jià)、股價(jià)的暴漲和暴跌是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要表現(xiàn)形式，而導(dǎo)致他們的主要原因就是長(zhǎng)期超低的貼現(xiàn)率。1985年“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，日本銀行下調(diào)了貼現(xiàn)率，在金融市場(chǎng)上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場(chǎng)利率的核心，后者一般追隨前者變動(dòng)，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模和貨幣供應(yīng)量，在日本，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)己超過(guò)了實(shí)際的經(jīng)濟(jì)需求，有一部分貨幣供應(yīng)量游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外，成為不動(dòng)產(chǎn)、股票投資的資金來(lái)源。隨著投資房地產(chǎn)資金的增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離實(shí)際的價(jià)值而上漲。2 金融自由化使大量資金源源不斷地流向土地等資產(chǎn)所謂金融自由化是指開(kāi)放日本國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)和歐洲日元市場(chǎng)并使

6、利率自由化。日本從1975年起，每年都要發(fā)行大量國(guó)債，國(guó)債大量增加帶來(lái)的結(jié)果是債券市場(chǎng)的急速發(fā)展，債券流通市場(chǎng)的利率是自由利率，高于受管制的銀行利率，銀行如能適當(dāng)?shù)睦米杂墒袌?chǎng)利率的商品，將能增加收益，這樣在很大程度上沖擊了政府對(duì)銀行利率的管制。在這種金融自由化的過(guò)程中，為了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的金融市場(chǎng)上占據(jù)一定的份額，大銀行便毫無(wú)節(jié)制的向土地融資，銀行發(fā)放大量的抵押貸款，鼓勵(lì)土地投資者和其他個(gè)人進(jìn)行土地投機(jī)，并以它們持有的或購(gòu)買(mǎi)的土地為擔(dān)保提供相當(dāng)于地價(jià)70%的貸款，利用這些貸款可以再去購(gòu)地。如此循環(huán)，銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。3 企業(yè)自有資金比率的提高和權(quán)益融資方式的建立促使其改變了資金運(yùn)

7、用的方向這種改變?cè)诤艽蟪潭壬鲜前奄Y金投向了土地等資產(chǎn)上。眾所周知，戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)長(zhǎng)期缺乏資金，其生產(chǎn)發(fā)展主要依賴(lài)城市銀行的貸款，而1973年的第一次石油危機(jī)以后，企業(yè)設(shè)備投資中自有資金的比例得到大幅度的提高。80年代，這一比例基本上保持在80%左右。在企業(yè)自有資金比例提高的同時(shí)，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，這必然促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來(lái)籌集資金。這種新的融資方式就是權(quán)益融資。通過(guò)這種低成本的權(quán)益融資方式取得的資金在1987年以后呈現(xiàn)出顯著增長(zhǎng)的勢(shì)頭。在1985年通過(guò)權(quán)益融資的方式籌集到的資金只有4萬(wàn)億日元，而到了198

8、7年增加到了12萬(wàn)億日元，1988年增加到了18萬(wàn)億日元，1989年達(dá)到了26萬(wàn)億日元。由于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下降，企業(yè)實(shí)物投資積極性不高，因而企業(yè)就把這些資金運(yùn)用于金融資產(chǎn)和土地資產(chǎn)的投機(jī)上，從而獲取了巨額的泡沫利潤(rùn)，顯然大企業(yè)的這種投機(jī)活動(dòng)對(duì)于地價(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。4 預(yù)期和投機(jī)等因素對(duì)地產(chǎn)泡沫也起到了巨大的影響大量社會(huì)經(jīng)濟(jì)和心理因素在土地資產(chǎn)的價(jià)值增值運(yùn)動(dòng)中發(fā)揮作用，使得其價(jià)格變化與整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況和金融狀況相關(guān)。這是因?yàn)?，土地的位置固定性和土地市?chǎng)的不完全性使它不能像一般的流量資產(chǎn)一樣快速流通。每年交易的土地只占土地總量的少部分，其余土地不會(huì)被交易，只是標(biāo)上價(jià)格而己。這種有極少的交

9、易事例給全部土地定價(jià)的現(xiàn)象會(huì)由于一部分不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者的投機(jī)行為造成地價(jià)的大變動(dòng)。（二） 印尼房地產(chǎn)泡沫的成因分析1 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控不力，造成對(duì)房地產(chǎn)的投資過(guò)度印尼從90年代起，大量的資本流入到短期的私人項(xiàng)目上，使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一輪又一輪的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，大量的資金投向了高收益的領(lǐng)域，如房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資熱也引起了資產(chǎn)價(jià)格明顯偏離價(jià)值，如房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格高估。從而造成在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，逐步顯露出泡沫經(jīng)濟(jì)的成分。印尼銀行業(yè)的急劇膨脹，一方面為社會(huì)發(fā)展籌措了必要的資金，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面也帶來(lái)了許多負(fù)面的影響，突出表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和泡沫現(xiàn)象。從貸款增長(zhǎng)率來(lái)看，增幅最大的是房地產(chǎn)信貸。90年代以來(lái)，印尼的建筑業(yè)與房

10、地產(chǎn)急劇增長(zhǎng)，并曾一度以高于制造業(yè)的速度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)與建筑業(yè)的高速增長(zhǎng)，固然有經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)大所帶來(lái)的需求原因，但有銀行規(guī)模過(guò)度膨脹有很大關(guān)系。房地產(chǎn)和建筑業(yè)的增長(zhǎng)加速了印尼房地產(chǎn)泡沫的形成。2 金融監(jiān)管制度不健全，銀行體系薄弱印尼在80年代中期以來(lái)，主要實(shí)施以國(guó)家壟斷為主體的抑制性金融體制。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這種體制不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。印尼政府在1983年頒布了新的銀行管理?xiàng)l例，開(kāi)始了金融自由化的進(jìn)程。后來(lái)印尼通過(guò)兩項(xiàng)計(jì)劃支持國(guó)內(nèi)銀行的發(fā)展，一是儲(chǔ)蓄保證方案，一是資金支持計(jì)劃。后者包括資本金注入，流動(dòng)資金貸款和緊急資金援助。這樣，金融機(jī)構(gòu)相信在其陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)的時(shí)候，政府不會(huì)袖手旁觀，而且又能從中央銀

11、行得到充足的資金。這就造成了“道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題”，由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，銀行在放款時(shí)很少考慮到資產(chǎn)的安全性，而一味追求高收益。銀行將大量的資金投入到風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)上去，致使房地產(chǎn)的價(jià)格上升到不合理的水平。這樣，就形成了房地產(chǎn)泡沫。銀行規(guī)模的過(guò)度膨脹，引發(fā)了銀行同業(yè)在市場(chǎng)占有率方面的惡性競(jìng)爭(zhēng)；而銀行信貸的過(guò)量發(fā)放，使流通中的貨幣連年遞增，增大了通貨膨脹的壓力，利率高居不下。如此高的利率只有利率較高的房地產(chǎn)業(yè)才能承受。因此，大量資金涌向房地產(chǎn)。大量的銀行貸款加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。3 政府腐敗蘇哈托在印尼獨(dú)裁統(tǒng)治32年。據(jù)報(bào)道，蘇哈托家族擁有財(cái)產(chǎn)總值達(dá)到160億美元，是印尼最為富有的人。蘇哈托家族依

12、賴(lài)政府的資助和優(yōu)惠以及對(duì)大項(xiàng)目的壟斷，控制了印尼的經(jīng)濟(jì)命脈，包括交通運(yùn)輸，銀行，酒店等，當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)不例外。（三） 中國(guó)香港房產(chǎn)泡沫的成因分析1 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理香港的房產(chǎn)泡沫成分過(guò)多與其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)有關(guān)。經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，香港的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下特征：服務(wù)業(yè)在香港經(jīng)濟(jì)中所占比重過(guò)大。在服務(wù)業(yè)中，與金融保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的部分就占了50%左右。香港本地的制造業(yè)規(guī)模很小。其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依靠房地產(chǎn)業(yè)，很容易形成投機(jī)的溫床。對(duì)房地產(chǎn)這種非生產(chǎn)性資產(chǎn)投機(jī)，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上升，引起生產(chǎn)性和服務(wù)性企業(yè)成本的提高，從而削弱了他們的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利的能力。擁有一定資金的投資者最后發(fā)現(xiàn)，對(duì)香港的工業(yè)和一般性

13、的行業(yè)投資已經(jīng)是無(wú)利可圖，而他們又沒(méi)有足夠的實(shí)力進(jìn)軍地產(chǎn)或金融，最后只能炒樓和炒股，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過(guò)多。2 聯(lián)系匯率制度所謂聯(lián)系匯率制度是一種貨幣發(fā)行局制度。根據(jù)貨幣發(fā)行局制度的規(guī)定，貨幣基礎(chǔ)的流量和存量都必須得到外匯儲(chǔ)備的十足支持。換言之，貨幣基礎(chǔ)的任何變動(dòng)必須與外匯儲(chǔ)備的相應(yīng)變動(dòng)一致。它是香港金融管理局(金管局)首要貨幣政策目標(biāo)，在聯(lián)系匯率制度的架構(gòu)內(nèi)，通過(guò)穩(wěn)健的外匯基金管理、貨幣操作及其他適當(dāng)?shù)拇胧?，維持匯率穩(wěn)定。但是聯(lián)系匯率制度也有不利的一面，由于香港的經(jīng)濟(jì)是自由開(kāi)放的，在實(shí)行聯(lián)系匯率制度下，香港的利率是由美國(guó)的利率水平?jīng)Q定的。只能夠被動(dòng)的追隨美國(guó)的利率。但是由于在90年代時(shí)

14、，香港的人通貨膨脹率居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)。這樣使得香港的實(shí)際利率很低甚至為負(fù)。從消費(fèi)決策角度來(lái)看，低利率鼓勵(lì)了消費(fèi)，居民對(duì)奢侈品的需求大大上升，而低利率使得人們對(duì)儲(chǔ)蓄的愿望大大降低，居民更愿意購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)和股票來(lái)保佑自己的儲(chǔ)蓄。從而以投機(jī)為主的大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得泡沫高漲。三 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的主要特征和表現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫最明顯的特征就是房?jī)r(jià)的暴漲與暴跌。當(dāng)然，并不是說(shuō)只要是房?jī)r(jià)的價(jià)格快速上漲就一定意味著房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，只有當(dāng)價(jià)格的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值時(shí)，我們才認(rèn)為它可能存在著泡沫現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫期間的這種價(jià)格的快速上漲和大跌與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性的波動(dòng)不同，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性

15、的特征，不具有在一定時(shí)間內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)的必然性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的歷史中，房地產(chǎn)泡沫只是近代才出現(xiàn)的，在一定程度上可以認(rèn)為是市場(chǎng)投機(jī)行為盛行的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)，投資者對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)高或過(guò)于樂(lè)觀。投資者的樂(lè)觀心態(tài)是房地產(chǎn)價(jià)格和需求泡沫增長(zhǎng)的心理基礎(chǔ)，樂(lè)觀心理逆轉(zhuǎn)也是導(dǎo)致泡沫破滅的充分必要條件。比如，直到目前為止，中國(guó)的許多開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然持樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲，結(jié)果是房?jī)r(jià)依然處于上漲過(guò)程中。價(jià)格上漲的預(yù)期吸引了大量新的投資者的進(jìn)入，而這些新的投資者一般只是想通過(guò)投機(jī)獲取價(jià)差、牟取利潤(rùn)，對(duì)所買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)的實(shí)際使用價(jià)值或盈利能力不感興趣；由于大量此類(lèi)新的投資者的不斷介入，需求

16、急劇增加，造成房地產(chǎn)的價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，并進(jìn)一步強(qiáng)化了人們對(duì)資產(chǎn)高估價(jià)的信心；如此周而復(fù)始不斷強(qiáng)化，最終形成泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。較為寬松的貨幣政策，借貸規(guī)模不斷增加，大量信貸資金投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于貨幣政策較為寬松，利率較低，人們樂(lè)于承擔(dān)債務(wù)投資于房地產(chǎn)等資產(chǎn)，同時(shí)期望較高的回報(bào)，在房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展初、中期，這些投資往往的確能帶來(lái)較高的回報(bào)，因此吸引了越來(lái)越多的人不斷加入這個(gè)隊(duì)伍，房地產(chǎn)的價(jià)格也隨之不斷上升，甚至形成“房?jī)r(jià)不跌”的神話(huà)。而到房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，由于作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌，導(dǎo)致大量信貸資金無(wú)法收回，最終成為銀行的壞帳，影響金融體系的穩(wěn)定。銀行等金融機(jī)構(gòu)過(guò)度參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房地

17、產(chǎn)業(yè)是一個(gè)需要大量資本的行業(yè)，如果沒(méi)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的參與，形成大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫的可能性就會(huì)小得多。但在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，銀行間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，金融自由化浪潮不斷深化，各國(guó)銀行為了提高自身的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，往往將收益較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為支持的重點(diǎn)，期望在房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲中獲利。實(shí)際上，日本、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、菲律賓等國(guó)家在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，由于銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)的盲目自信，采取了相對(duì)寬松的貸款審批政策，甚至直接參與房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致信貸過(guò)分?jǐn)U張，最終大大的增加了市場(chǎng)的資金供給，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成起到了推波，助瀾的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資性購(gòu)房的比重高，國(guó)際投機(jī)資本、民間游離資金大量流入。國(guó)際投

18、機(jī)資本、民間資金大量投資房地產(chǎn)，形成巨大的投機(jī)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)急劇攀升，而這部分投資者購(gòu)房基本屬于投資性的。顯然，民間游資、國(guó)際投機(jī)資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性購(gòu)房比例較高是房地產(chǎn)泡沫的又一顯著特征。四 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的宏觀調(diào)控對(duì)策房地產(chǎn)行業(yè)就如同汽車(chē)行業(yè)，曾經(jīng)是西方國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處在起步段，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越顯示出其在經(jīng)濟(jì)中重要的一面。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然能夠帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但同時(shí)它也可能成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體，導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，必須需要政府的合理干預(yù)與宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)

19、濟(jì)的晴雨表，將會(huì)直接關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全局的穩(wěn)定發(fā)展。總的說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是以穩(wěn)定為主基調(diào)，保持適當(dāng)?shù)乃俣?，允許適度泡沫的存在，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，加快市場(chǎng)格局的轉(zhuǎn)變，防止惡性房地產(chǎn)泡沫的形成。針對(duì)這個(gè)目標(biāo)，可以從以下角度采取措施:（一）利用好房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)這把雙刃劍在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)客觀存在的事實(shí)。由于房地產(chǎn)的虛擬資產(chǎn)特性，在其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，會(huì)產(chǎn)生金融放大效應(yīng)和不確定性造成的風(fēng)險(xiǎn)放大效應(yīng)。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮時(shí)，這種放大效應(yīng)以經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的乘數(shù)效應(yīng)遞增，再配合地產(chǎn)公司上市融資，更是把這種放大效應(yīng)放大到了極致，以至蘊(yùn)含了泡沫的因素。因此，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，在負(fù)

20、的乘數(shù)效應(yīng)下，也會(huì)造成經(jīng)濟(jì)的急劇萎縮。房地產(chǎn)暴漲暴跌都存在著極大的安全隱患。這種安全隱患既存在于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部，又存在于外部，體現(xiàn)為房地產(chǎn)某種長(zhǎng)期運(yùn)行特征對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)可能的沖擊，并且有時(shí)二者還互動(dòng)。從房?jī)r(jià)來(lái)看，可能顯現(xiàn)在兩個(gè)方面：首先是房?jī)r(jià)上漲的隱患。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)于高漲時(shí)，若不遏制，長(zhǎng)此下去有可能出現(xiàn)累積性泡沫。同時(shí)，如果房?jī)r(jià)連續(xù)快速上漲，工資收入增長(zhǎng)較慢，房?jī)r(jià)收入比擴(kuò)大，會(huì)直接影響居民購(gòu)房，尤其是中低收入者購(gòu)房更難。這應(yīng)引起政府的高度重視，并采取一系列防范措施。其次是出現(xiàn)大幅降價(jià)主張和預(yù)期的隱患。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲到與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)時(shí)，人們必然主張大幅降價(jià)，這又會(huì)出現(xiàn)新的隱患。因?yàn)檫@種主張若重

21、復(fù)千百遍，真的變成廣大需購(gòu)房者的普遍預(yù)期，那他們勢(shì)必等待大幅度降價(jià)，持幣待購(gòu)現(xiàn)象出現(xiàn)。此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟蕭條，不僅危及房地產(chǎn)自身持續(xù)安全運(yùn)行，同時(shí)也將影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)安全運(yùn)行和發(fā)展。另外，這種大幅降價(jià)的主張和預(yù)期若成為現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)大幅下降，不但絕大多數(shù)居民買(mǎi)得起房，買(mǎi)新房，買(mǎi)大房，而且買(mǎi)兩套房的也會(huì)大增。其可能的后果是，人們成倍地蓋房，使緊張的土地、能源及其他資源更緊張；居民住房消費(fèi)過(guò)度，勢(shì)必影響和抑制其他消費(fèi)，制約其他行業(yè)的發(fā)展；由于過(guò)度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將提前成熟衰退，那么這個(gè)擁有上億就業(yè)機(jī)會(huì)的行業(yè)，將有大量職工提前“下崗”，增加當(dāng)前社會(huì)就業(yè)壓力。此外，對(duì)金融所帶來(lái)的損失，也不可低

22、估。所以，房?jī)r(jià)太高了不行，太低了也不行。正所謂“水能載舟，亦能覆舟”，充分發(fā)揮房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的特性，也可很好的避免和防范風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟(jì)成分是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣蓄水池，從貨幣資金流的角度來(lái)看，它既可以吸收大量的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過(guò)剩資金，也可以補(bǔ)充實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性不足，從而化解實(shí)體經(jīng)濟(jì)的物價(jià)不穩(wěn)定的壓力。隨著金融深化，虛擬經(jīng)濟(jì)的資源配置功能越來(lái)越強(qiáng)，極大的促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于外部沖擊而言，虛擬經(jīng)濟(jì)起到防火墻的作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)受到外部沖擊時(shí)，首先會(huì)反映在虛擬經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，隨著經(jīng)濟(jì)虛擬化的程度加深，這種抵抗外部沖擊的功能是逐漸增強(qiáng)的。所以說(shuō)虛擬經(jīng)濟(jì)適當(dāng)?shù)牟▌?dòng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是有益的，一個(gè)發(fā)達(dá)而完善的房地產(chǎn)

23、市場(chǎng)有可能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到穩(wěn)定作用。所以，應(yīng)該大力發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。只有在房地產(chǎn)不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，我們才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的職能。（二） 設(shè)計(jì)合理的經(jīng)濟(jì)杠桿，抑制土地過(guò)度投機(jī)合理的經(jīng)濟(jì)杠桿策略可以引導(dǎo)土地持有者合理提高土地利用效益，避免投機(jī)。這些杠桿機(jī)制可以是利率、付款機(jī)制、稅制等。商用房、別墅等高檔房與一般居民的生活需要不相符合，最容易成為投機(jī)者關(guān)注的目標(biāo)，對(duì)一般居民用房、房改房和高檔房的貸款利率實(shí)行差別化，有利于防止用于投機(jī)的高檔房屋的過(guò)分增加，同時(shí)向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)，使人們對(duì)高檔房的預(yù)期收益水平下降，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的預(yù)期回復(fù)，使過(guò)熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于平穩(wěn)

24、。利率的差別應(yīng)該體現(xiàn)出一般居民用房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這樣在人們的生活住房需求可以得到滿(mǎn)足時(shí)，也能夠控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求，使人們對(duì)房產(chǎn)投機(jī)的期望發(fā)生改變，所以穩(wěn)定一般居民用房的價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有十分重大的意義。另外，為了弱化房地產(chǎn)抵押貸款給泡沫投機(jī)帶來(lái)的影響，可以從以下角度采取一些策略:在微觀層次上，金融機(jī)構(gòu)要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模、比重、條件等，并且始終注意對(duì)借款人的審查。在宏觀層次上，重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模和房地產(chǎn)價(jià)格，這種調(diào)控的方式、力度、時(shí)機(jī)等必須根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展階段的不同適時(shí)加以調(diào)整，并且同整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控結(jié)合起來(lái)，進(jìn)一步建立完善個(gè)人信用制度和房地產(chǎn)抵押貸款相關(guān)制度，以增強(qiáng)整個(gè)金融體系的抵御周期波動(dòng)的能力。限制房屋的多次買(mǎi)賣(mài)可以有效地減少房屋的投機(jī)比率，可以采取對(duì)貸款、首付等的限制，同時(shí)注意這種限制是通過(guò)經(jīng)濟(jì)機(jī)制而非行政手段，防止政府尋租行為的發(fā)生