房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)繳與清算方法

1、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)繳與清算方 法按照土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！蔽覈?guó)的房地產(chǎn)、特別是專門(mén)從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，因其 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對(duì)其應(yīng)繳納的土地增值稅 采取平時(shí)預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反 映房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將 土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考：一、預(yù)征的方法。預(yù)征是按預(yù)售收入乘以預(yù)征率計(jì)算，預(yù)征率由各省、自 治區(qū)、直轄市地方

2、稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。假定A房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃開(kāi)發(fā)住宅樓 5棟，2016年年 底竣工交付使用，預(yù)計(jì)收入總額50000萬(wàn)元，2016年一季度 取得預(yù)售收入10000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為 2%,則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為 10000 2% = 200萬(wàn)元。二、匯算清繳的方法。土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時(shí)間的確定、收入 的確認(rèn)、扣除額的確定、未由售產(chǎn)品相關(guān)事項(xiàng)的確定以及應(yīng) 納稅額的計(jì)算等幾方面。清算時(shí)間的確定。土地增值稅的清算時(shí)間根據(jù)以下情況確定：1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、項(xiàng)目的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn) 行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)由租或自用的。取得銷(xiāo)售許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入, 在確認(rèn)時(shí)應(yīng)注意五點(diǎn)：1、已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金

4、額 確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽 訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合 同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算 前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。2、對(duì)在銷(xiāo)售時(shí)按縣級(jí)以上人民政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi) 用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)所取得的收入。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入 房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、 對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位 和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房 地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序

5、確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類房地產(chǎn)的平 均價(jià)格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 或評(píng)估價(jià)值確定。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用 或用于由租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土 地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi) 用。5、如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成 貨幣收入；如果取得的是無(wú)形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)確 認(rèn)成貨幣收入；如果取得的是外國(guó)貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng) 天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就 是說(shuō)，計(jì)算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算

6、成人民幣現(xiàn)金形 式的收入?？鄢?xiàng)目金額的確定。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定包括五項(xiàng)內(nèi)容：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。其中：對(duì)政府由讓的 土地為支付的土地由讓金；對(duì)以行政劃撥方式取得的土地為 按規(guī)定補(bǔ)交的土地由讓金；對(duì)以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原 土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用， 如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅等等。2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。也就是開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括六部分：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、 勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁в桑?/p>

7、安置動(dòng)遷用房支由等。與所得稅不同的是還包括土地閑置 費(fèi)。前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、 地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、三通一平”等支由。建筑安裝工程費(fèi)。其中以由包方式開(kāi)發(fā)的為支付給承包 單位的建筑安裝工程費(fèi)；以自營(yíng)方式開(kāi)發(fā)的為自建工程發(fā)生 的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、 供水、供電、供氣、 排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支由。公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配 套設(shè)施發(fā)生的支由。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用， 包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費(fèi) 用。3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。相當(dāng)于一般企 業(yè)的期間費(fèi)用或者營(yíng)業(yè)費(fèi)用。對(duì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)