房地產(chǎn)開發(fā)中跟蹤審計(jì)的實(shí)施與控制

1、房地產(chǎn)開發(fā)中跟蹤審計(jì)的施行與控制房地產(chǎn)開發(fā)中跟蹤審計(jì)的施行與控制摘要:跟蹤審計(jì)不僅可以減少破綻，進(jìn)步資金使用效率，而且防止了許多在決算中開發(fā)商與承包商不必要的價(jià)格糾紛。全過(guò)程跟蹤審計(jì)是在新形勢(shì)下產(chǎn)生的一項(xiàng)新的審計(jì)方式，通過(guò)不斷理論與探究，將在招標(biāo)、合同簽定、工程施行、開工等環(huán)節(jié)為進(jìn)步房地產(chǎn)開發(fā)建立資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。關(guān)鍵詞:跟蹤審計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)，控制wWw.LWlm 自2005年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷深化和土地招掛拍制度的推行，房地產(chǎn)開發(fā)從過(guò)去的暴利時(shí)代逐步向微利時(shí)代過(guò)渡，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)工程的投資控制日益成為開發(fā)商所關(guān)心的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)全過(guò)程跟蹤審計(jì)

2、是開發(fā)工程投資控制的重要手段，也是工程造價(jià)由靜態(tài)控制向動(dòng)態(tài)控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)工程工程造價(jià)全過(guò)程跟蹤審計(jì)是指造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)工程從前期、施行、開工結(jié)算的各階段、各環(huán)節(jié)工程造價(jià)進(jìn)展全面的、全過(guò)程的監(jiān)視和控制。跟蹤審計(jì)作為現(xiàn)代審計(jì)的一種重要方式，已經(jīng)在大中型房地產(chǎn)開發(fā)工程審計(jì)中被廣泛采用，并且獲得了明顯的社會(huì)效益和直接的經(jīng)濟(jì)效果。一、開發(fā)工程全過(guò)程跟蹤審計(jì)的主要特點(diǎn)工程全過(guò)程跟蹤審計(jì)不同于傳統(tǒng)意義上的工程結(jié)算審計(jì)。傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計(jì)是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)展事后控制，這種工程造價(jià)的控制方法是在工程實(shí)體形成，開工交付使用后進(jìn)展的，雖然也能節(jié)約一定的建立資金，但是存在難以抑制的缺點(diǎn)，而全過(guò)程跟蹤審計(jì)那么是對(duì)

3、工程施工前期至完畢全過(guò)程的控制，即工程招標(biāo)完畢簽訂合同前造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)就介入，在整個(gè)工程合同簽訂、材料采購(gòu)、施工、開工結(jié)算過(guò)程中，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)展全過(guò)程控制。與傳統(tǒng)的工程開工結(jié)算審計(jì)相比，全過(guò)程跟蹤審計(jì)具有其突出的特點(diǎn)。首先，全過(guò)程跟蹤審計(jì)是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)展的主動(dòng)控制，從材料采購(gòu)招標(biāo)、材料設(shè)備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預(yù)決算審核、工程進(jìn)度款支付審核等方面進(jìn)展工程全過(guò)程跟蹤審計(jì)效勞，合理確定并有效控制工程造價(jià)，使工程建立投資在事前和事中得到控制，到達(dá)主動(dòng)控制的目的，最大限度地降低工程造價(jià)。其次，從時(shí)間角度來(lái)看，全過(guò)程跟蹤審計(jì)屬于事前、事中審計(jì)，而傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計(jì)屬于事后審計(jì)。工程開工結(jié)算

4、審計(jì)只能在工程完畢后，根據(jù)施工和監(jiān)理單位提供的結(jié)算資料進(jìn)展審計(jì)；而對(duì)工程建立中大量的隱蔽工程以及眾多的變更簽證無(wú)法準(zhǔn)確掌握，造成了工程造價(jià)的潛在水分。最后，全過(guò)程跟蹤審計(jì)相對(duì)于開工結(jié)算審計(jì)工作業(yè)務(wù)量大，并且?guī)в泻艽蟮淖稍冃?、效勞性，施行開發(fā)工程全過(guò)程跟蹤審計(jì)后，專業(yè)審計(jì)人員可以根據(jù)工程委托方或投資方的需要，及時(shí)提供咨詢效勞，從而將盲目擴(kuò)資、超投資方案、超預(yù)算等現(xiàn)象消滅在事前。二、全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作的施行內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程跟蹤審計(jì)的內(nèi)容非常復(fù)雜，從總體上看，可劃分為以下幾個(gè)階段進(jìn)展施行：招標(biāo)合同簽訂工程施行開工協(xié)助編制或?qū)徍苏袠?biāo)文件 審核合同 做好工程計(jì)量 審核工程結(jié)算參與招標(biāo)、評(píng)標(biāo)審核協(xié)

5、議條款 按工程計(jì)量控制中期付款 審計(jì)工程財(cái)務(wù)提出合理化建議 控制工程變更后的價(jià)款調(diào)整決算控制工程材料、設(shè)備1、招標(biāo)階段該階段為承受委托的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助委托人編制或?qū)徍耸┕?、材料設(shè)備采購(gòu)招標(biāo)文件，保證其內(nèi)容完好，有關(guān)要求合理、合法，主要工作內(nèi)容包括：審核工程量清單，并保證其完好、正確；審核工程設(shè)置特別是第五級(jí)編碼設(shè)置、工程名稱表達(dá)、工程量計(jì)算規(guī)那么等是否符合?建立工程工程量清單計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?要求；確定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法是否科學(xué)合理；審核標(biāo)底，并保證其完好合理；參與招標(biāo)、評(píng)標(biāo)過(guò)程，提出合理化建議，保證其招投標(biāo)全過(guò)程符合有關(guān)規(guī)定等。2、合同簽訂階段該階段造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的主要工作內(nèi)容有：擬訂施工及設(shè)備材料采購(gòu)

6、合同，保證其合理、合法的合同形式；審查重要合同條款付款方式、合同雙方風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，重點(diǎn)審核合同中關(guān)于工程價(jià)款調(diào)整的范圍、程序、計(jì)算根據(jù)和設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)格的簽發(fā)和確認(rèn)方面的條款，明確工程造價(jià)結(jié)算方式，防止因合同簽訂的破綻造成索賠現(xiàn)象的發(fā)生。3、工程施行階段對(duì)工程量清單報(bào)價(jià)招投標(biāo)的工程，根據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)文件和簽定的施工合同內(nèi)容進(jìn)展跟蹤設(shè)計(jì)。跟蹤審計(jì)部門參與圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更的論證，對(duì)影響工程價(jià)款的部分提出相應(yīng)的建議或方案；審核圖紙以外工程經(jīng)濟(jì)簽證，對(duì)于影響工程造價(jià)較大的工程工程，特別是隱蔽工程，審計(jì)人員及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展審核或確認(rèn)，并作相應(yīng)的取證；嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更，盡量減少變更費(fèi)用

7、；定期進(jìn)展方案支付與實(shí)際支付的比較分析，不定期提交造價(jià)變化分析報(bào)告，找出存在的問(wèn)題，研究糾偏的措施；搜集整理有關(guān)新材料、新工藝施行過(guò)程中的有關(guān)資料，對(duì)工程施工過(guò)程中采用的新材料、新工藝的性能等進(jìn)展跟蹤記錄，作為審核與編制招標(biāo)文件的根底資料；根據(jù)工程的實(shí)際需要，審計(jì)咨詢機(jī)構(gòu)可會(huì)同開發(fā)企業(yè)、施工承包單位、監(jiān)理單位對(duì)新工藝的工、料、機(jī)的消耗量進(jìn)展試驗(yàn)、測(cè)定、計(jì)量，積累施工工程單價(jià)資料。4、開工階段分析研究可能發(fā)生工程費(fèi)用索賠的誘因，制定防范性對(duì)策，防止減少承包單位提出索賠的時(shí)機(jī)；審核承包單位提出的索賠要求，并進(jìn)展協(xié)商，及時(shí)處理費(fèi)用索賠；審核承包單位提交的開工結(jié)算書；審計(jì)工程財(cái)務(wù)決算。三、跟蹤審計(jì)工作

8、的控制重點(diǎn)在全過(guò)程跟蹤審計(jì)工作理論中，造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)常常是對(duì)建設(shè)工程的每個(gè)分部、分項(xiàng)的建立活動(dòng)全部參與并審計(jì)，這種做法重點(diǎn)不突出，不僅工作量大，造成審計(jì)資源浪費(fèi)，而且影響施工進(jìn)度，因此，科學(xué)合理地選擇跟蹤審計(jì)介入的時(shí)機(jī)和內(nèi)容是跟蹤審計(jì)的關(guān)鍵。首先，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資影響較大且事后不能審計(jì)或?qū)徲?jì)難度較大的工作內(nèi)容，要作為跟蹤審計(jì)的重點(diǎn)和必審工程，提早介入。對(duì)其他工程內(nèi)容和施工活動(dòng)，根據(jù)審計(jì)資源和條件采取不定時(shí)抽查的方式進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)取證和審核，隨機(jī)進(jìn)展。其次，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)中確定的施工措施和方法重點(diǎn)審核。對(duì)涉及變更的工程應(yīng)先報(bào)審變更資料，經(jīng)審核需要變更的，要嚴(yán)格程序，防止隨意變更。對(duì)牽扯到增減工程造

9、價(jià)的wWw.LWlm 現(xiàn)場(chǎng)簽證，不僅要對(duì)其進(jìn)展論證，還要求其現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)間性，不能補(bǔ)簽、改簽，對(duì)簽證的標(biāo)準(zhǔn)性、及時(shí)性和必要性要重點(diǎn)審查。詳細(xì)說(shuō)來(lái)有以下幾點(diǎn)：、參與工程工程的招投標(biāo)工作。審計(jì)人員參與招投標(biāo)工作，主要從招標(biāo)程序、招標(biāo)文件、招標(biāo)組織上進(jìn)展審計(jì)監(jiān)視，審查有無(wú)不按規(guī)定執(zhí)行，有無(wú)暗箱操作，是否按招標(biāo)工程的綜合條件擇優(yōu)確定中標(biāo)單位。、合同簽訂前的審核。對(duì)合同的簽訂進(jìn)展監(jiān)視和法律咨詢，審核合同是否符合法律法規(guī)，同時(shí)還要審查招標(biāo)方的有關(guān)要求是否落實(shí)到合同中去，對(duì)于約束施工單位行為的處分措施有沒有詳細(xì)表達(dá)。、對(duì)影響工程造價(jià)比較大的重要部位和重要環(huán)節(jié)進(jìn)展重點(diǎn)跟蹤。根據(jù)施工進(jìn)度，采用定期或不連續(xù)方式進(jìn)展跟蹤，利用照相機(jī)、攝像機(jī)等工具記錄、取證。對(duì)于定額缺項(xiàng)或不在綜合單價(jià)中的工程，在施工過(guò)程中協(xié)助有關(guān)各方做好實(shí)際消耗量的計(jì)量、記錄。、把握好設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)。以合同的形式，催促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，盡量減少設(shè)計(jì)變更，必須變更的，應(yīng)先報(bào)審變更資料，經(jīng)審核確需要變更的，要嚴(yán)格程序，防止隨意變更。嚴(yán)格審查施工簽證的標(biāo)準(zhǔn)性、及時(shí)性和必要性。房地產(chǎn)開發(fā)工程全過(guò)程跟蹤審計(jì)不僅可以減少破綻，進(jìn)步資金使用效率，而且防止了許多在決算中業(yè)主與承包