分時度假酒店研究

1、分時度假（Timeshare）是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結合在一起的全新投資模式和度假住宿設施。它起源于六十年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，70年代引進美國后得到了迅速發(fā)展，并延伸到全世界各地，逐步成為全球推崇休閑新型度假方式。 一、分時度假的內涵     確切地講，分時度假包含兩方面的內容，一個是分時度假概念，一個是分時度假交換概念。其具體運作是圍繞家庭休閑度假分時段共享產(chǎn)權的開發(fā)和經(jīng)營來進行的。      60年代中期的歐洲，旅游度假風氣興盛，成為一種時髦的大眾消費方式。許多人早已擁有了一套都市居所之后，更希望在

2、都市以外的風景度假區(qū)或海濱度假區(qū)擁有一個休閑度假處。但多數(shù)人都沒足夠的錢購買自己的別墅。而買得起的別墅人，每年在別墅最多只住幾周，空置率很高，又需要付出一大筆維修和管理費用。所以，出現(xiàn)了親朋友好友聯(lián)合購買一幢別墅，供大家不同時間分別使用的情況，最早的分時使用權的概念也由此產(chǎn)生。不久，房地產(chǎn)商抓住了這一積聚潛力的市場，適時提出了"復合產(chǎn)權"的新概念，既將一幢別墅按照時間分解出售給若干個業(yè)主，一幢別墅的產(chǎn)權由多個人分擔購買，每一個購買者都獨立擁有自己度假時段的產(chǎn)權，時段產(chǎn)權的期限可以是20年、30年，甚至更長的時間。顧客購買了一個時段的產(chǎn)權后，即可每年在此使用這一段時間的度假設

3、施，這樣既滿足了休閑度假者的需要，又減輕了他們的經(jīng)濟負擔，提高了設備設施的利用率。但是不久，新的問題又被提出來：長期固定在一個地方一個時段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根據(jù)不同的愛好和需求改變度假地和度假時間。為了解決這個問題，許多房地產(chǎn)商將各自建設的度假別墅統(tǒng)一在一個檔次、規(guī)格和服務標準上，再添加上一些相應的配套服務設施，使其擴展成度假村或酒店的模式，然后組成一個網(wǎng)絡機構，讓客戶將自己的度假時段產(chǎn)權拿到網(wǎng)絡上去與其他客戶交換使用，將度假酒店或度假村的一個房間的使用權以周和不同的時間為單位分時段賣給多個客人。后來，許多已經(jīng)建設好、客房利用率低、季節(jié)性強的度假酒店也采取了這種方式出售自己的客房

4、。這就是所謂的"Timeshare" 和"Resort Net work"，亦即"共享時段與度假地網(wǎng)絡服務"的概念。與此同時，顧客還享有分時度假的轉讓、饋贈、繼承等系列權益以及對公共配套設施的優(yōu)惠使用權。其原理就是以度假住宿設施替代傳統(tǒng)的酒店住宿設施。分時度假最大的特色和吸引力是它的分時度假交換概念。即當你某一年決定不在你所購買了時段的酒店、度假村或別墅居度假時，你就可以用你的時段產(chǎn)權去交換同屬于一個交換服務網(wǎng)絡中的任何一家酒店或度假村的另一個時段產(chǎn)權。     

5、上述概念賦予了這種房地產(chǎn)與旅游相結合新產(chǎn)品特殊的意義：對于購買者來說，它既是一種新型的度假消費，同時也是一份投資和一份產(chǎn)業(yè)。如同一般的房地產(chǎn)一樣，可以長期享用，并可以將其出租、轉賣、繼承和贈送。      分時度假從誕生到現(xiàn)在，經(jīng)過三十多年的不斷完善和發(fā)展，已成為當今世界旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長最快的部分，成為全球旅游業(yè)的一大支柱。目前在全世界90多個國家和地區(qū)已有4145家左右的分時度假區(qū)，已有來自世界191個國家和地區(qū)超過450萬個家庭擁有分時度假權，1999年全球分時度假營業(yè)收入已超過67億美元，據(jù)專家預測，1995年-2009年，全球分時度假營業(yè)

6、收入將達到2000億美元，它吸引著越來越多的投資開發(fā)商投身其中，同時也吸引著越來越多的購買者。這種蓬勃發(fā)展的動力主要來自于分時度假產(chǎn)品本身的價值和使用價值以及它所開發(fā)和培育的不受國界、地域、年齡及社會階層限制的消費市場。二、分時度假的優(yōu)勢和綜合效益     在分時度假產(chǎn)品經(jīng)營的過程中，可以在多環(huán)節(jié)多領域形成收益，業(yè)內人士將其稱為由有形利潤和無形收益組成的綜合效益中心。具體地說，它可以給投資經(jīng)營者和旅游度假地和消費者帶來如下方面的收益： 1、可使酒店閑置客房按房地產(chǎn)的方式獲利，迅速收回投資，并形成多項利潤。首先是資本運營利潤。由于分時度假是一種先付費后消費的產(chǎn)品，在

7、實際產(chǎn)品消費之前，就能形成一筆銷售收入，通過對這筆資金的合理使用可以形成資金運營利潤。其次是管理利潤。在度假時段銷售之后，會員每年還需向酒店支付一筆度假客房維修管理費用，這就為酒店帶來了管理利潤，相當于普遍房產(chǎn)銷售后負責管理的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營業(yè)務利潤。例如，一家三星級酒店用100間客房作"分時度假"銷售，每間客房按30年計算，每年有一星期來進行分時銷售，售價10000元。售出50個星期，即可收回資金5000萬元。平均每平方米（標準客房18平方米/間）可回收資金27776元，消費者還將另行繳納年費來作為酒店客房的維護費用，不在房價之內。 2、可以提高酒店開房率和綜合效益。酒店

8、向消費者銷售分時度假時段之后，相當于建立了一批穩(wěn)定忠實的顧客。仍用上述例子，一間客房按50個時段進行分享使用，100間客房將使酒店擁有5000個售出時段；酒店每年可增加35000間的使用率。購買分時度假的客戶往往比散客和團隊客人的停留時間長，度假人數(shù)也比其他游客多，還會帶動別的顧客前來，增加旅游產(chǎn)品的銷售量。若按客房收入與綜合設施收入1比1的比例計算，酒店和度假地如果加強餐飲、娛樂、保健、休閑等配套服務設施的經(jīng)營管理，會獲得較好的綜合經(jīng)濟效益。另據(jù)調查表明：由于分時度假客人已無須再交住宿費，所以，他們在度假時的餐飲、娛樂、保健、休閑等綜合消費要比其它類型客人高出20%。對當?shù)氐馁徫?、交通及其?/p>

9、消費具有良好的促進作用。 3、帶動和促進度假地經(jīng)濟的發(fā)展。由于旅游產(chǎn)品具有不可轉移性、不可貯藏性和消費交換的同時性等特點，消費者購買時段產(chǎn)權后，重游率明顯提高，在目的地的停留時間到大大延長。據(jù)美國分時度假業(yè)的一項調查表明，分時度假購買者在未來的十年間預計返回所購買分時度假設施地區(qū)的機會是未購買分時度假設施地區(qū)的兩倍，消費者在購買分時度假設施前，平均只停留3.2天，而購買后增加到6.8天。再加上分時度假客人購買力強，對休閑度假消費的要求較高，在度假目的地的綜合消費水平也較高，由此刺激并帶動當?shù)芈糜蜗嚓P行業(yè)的發(fā)展，再加上稅收等，這些都為旅游度假地帶來了直接和間接的經(jīng)濟收入，產(chǎn)生較好的乘數(shù)效應。 4

10、、創(chuàng)造就業(yè)機會。分時度假業(yè)除酒店業(yè)、房地產(chǎn)、消費者、交換公司以外，其經(jīng)營涉及面較廣，往往需要其它機構或組織參與，提供相關的輔助服務，如金融、財務、法律、商業(yè)、交通、娛樂、餐飲等部門，這無疑為度假地提供了許多新的就業(yè)機會。根據(jù)近期一項研究表明，如果能夠建立一個百萬名會員的分時度假及交換系統(tǒng)，將直接拉動市場內需50-70億元人民幣，間接拉動200-300億元內需，并直接增加2萬人、間接增加10萬個就業(yè)機會。 5、緩解旅游季節(jié)性矛盾。大部份引入分時度假經(jīng)營的旅游目的地每年分時度假周轉50次左右，這樣就保證每年游客數(shù)量的均勻和基本穩(wěn)定。有時，即使購買了度假時段的游客不能前去或選擇去其它地區(qū)旅游度假，也

11、可以通過分時度假交換公司將時段轉讓給他人，這就提高了分時度假產(chǎn)品的吸引力和競爭力。以英國為例，分時度假的開發(fā)和經(jīng)營使當?shù)氐穆糜巫∷拊O施使用率達70%，比沒有經(jīng)營分時度假的設備使用率提高了10%。在美國，分時度假的市場比較成熟，旅游度假設施的使用率高達85%，根據(jù)墨西哥旅游業(yè)的最近的調查發(fā)現(xiàn)，旅游設施的使用率也高達75%，而未引入分時度假經(jīng)營的旅游設施的使用率只有40%。分時度假的客人不會向旅游團對和散客一樣多數(shù)集中在旅游旺季前來，而是根據(jù)自己購買的時段前來度假。 6、優(yōu)化旅游度假地的環(huán)境。分時度假對旅游度假地的開發(fā)、建設、管理和環(huán)境保護都提出了較高的要求，要求度假地具有優(yōu)美的自然環(huán)境，完善的公

12、用設施，超值的會員服務，配套的綜合消費等，這些要求從客觀上促使開發(fā)商從一開始就比較注重綜合環(huán)境的質量。并通過不斷加強管理，嚴格開發(fā)和實施質量標準使之趨于完善。其次，分時度假購買對一般消費者來說屬于購買房屋和汽車后的一項高消費選擇，因此，希望購買分時度假能物有所值。他們主要從設施的質量、地理位置、氣候和自然環(huán)境以及內外部設計等方面來衡量。此外，開發(fā)商、客戶和交換公司都注重長期利益，對維護設施的高質量和環(huán)境保護都比較重視。例如，一位購買高質量時段設施的顧客通常只愿與擁有同等綜合質量時段設施的顧客進行交換。交換公司網(wǎng)絡的會員在時段使用后會被要求回答一些問題，如對入住、退房、餐飲質量、客房管理等其它綜

13、合消費服務的滿意程度進行打分。會員反饋的這些信息被送回交換公司。用來評價和調整對旅游目的地經(jīng)營管理質量，以滿足消費者對度假時段服務的要求。  7、給消費者帶來極大利益和超值的服務。購買分時度假的價格相對便宜，因為不管酒店門市價和房地產(chǎn)的價格如何變化，分時度假購買者一直可按購買時的房價入住。所以，同樣條件下，分時度假方式的花費可能只有一般住宿方式的一半甚至更少，可大大節(jié)省用于休閑度假或商務旅行的開支。由于分時度假網(wǎng)絡與其加盟酒店或度假村的緊密合作，提供了最大限度的交換機會，網(wǎng)絡越大，交換成功的可能性也越大，消費者可獲得由分時度假交換機構提供的所有服務就越好，使自己在作度假或旅行時能有多

14、種選擇。此外，分時度假既是一種休閑度假消費，同時也是一份投資，可以一直享用10年、30年、50年甚至更長，還可以出借、出租、轉讓、贈送和繼承，并且是以當年的價格購買了未來的消費。使消費者體驗一種新型的消費方式和個人投資方式。 三、中國開發(fā)分時度假產(chǎn)品的利與弊 1、 有利條件 我國于90年代開始引入分時度假的概念，在國際分時度假業(yè)中占主導地位的是RCI和II公司。RCI公司1996年開始涉足中國市場。到目前為止，已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市15家酒店或度假村加入RCI，擁有會員700多人。近年以來，國內還首次出現(xiàn)了專門從事分時度假開發(fā)和經(jīng)營的分時度假網(wǎng)絡交換公司、分時度假銷售公司

15、和分時度假俱樂部。不論是供給還是需求，都已基本具備了發(fā)展分時度假的有利條件，表現(xiàn)在下屬方面： 1）巨大的市場需求潛力 中國地大物博，人口眾多，經(jīng)過改革開放以來20多年的發(fā)展，已經(jīng)進入世界旅游強國的行列。2000年入境旅游人數(shù)世界排名第五，旅游收入世界排明第七，國內旅游人數(shù)高達6.7億，形成了世界上最大的入境和國內旅游市場。進入21世紀，隨著旅游消費的不斷增長和消費者的日漸成熟，人們的旅游方式不斷改變。經(jīng)過80年代觀光為目的旅游發(fā)展階段后，游客對文化、休閑、享受性的旅游產(chǎn)品需求日見增長。隨著節(jié)假日的增多，休閑和外出度假成為人們的生活方式。越來越多的家庭選擇外出休閑度假，越來越多的公司把獎勵員工旅

16、游度假作為一種福利和激勵制度。同時，隨著我國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，商務活動日趨頻繁，商務旅行亦呈急劇增長趨勢。對這一潛力巨大的市場來說，分時度假產(chǎn)品的跨地域使用性及其經(jīng)濟實惠性無疑具有極大吸引力，其間蘊藏著無限商機。兩塊市場的形成和擴大，將為分時度假產(chǎn)品創(chuàng)造出旺盛的需求。 2）酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)供過于求 近年來，我國酒店業(yè)的經(jīng)濟效益逐漸滑入低谷，出現(xiàn)了全行業(yè)虧損的局面。除了國際經(jīng)濟形勢不景氣的影響之外，對供給缺乏應有的規(guī)制，供給的發(fā)展速度嚴重超過需求的增長。根據(jù)有關調查表明，全國目前有6000 多家星級酒店，但近幾年全國酒店的平均開房率不到47%，1996-1999年我國酒店開房率分別為58.12%

17、、55.27%、53.78%和51.67%，呈不斷下降趨勢。1999年全國客房數(shù)量為76.5萬間，至少有30萬間客房處于閑置狀態(tài)。如果只按平均每間客房10萬元投資計算，全國就有300億元的旅游資產(chǎn)閑置。經(jīng)過90年代前期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，中國大地又出現(xiàn)了大量的閑置房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的爛尾工程，有許多地區(qū)幾經(jīng)努力也無法盤活。而分時度假的出現(xiàn)給上述閑置的資產(chǎn)帶來了無限的市場生機，是解決酒店客房和房地產(chǎn)閑置率過高的有力措施。 3） 巨大的投資吸引力 在我國，由于在工業(yè)技術方面與發(fā)達國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿易組織后全面開放市場的威脅，在工業(yè)領域的投資需求不旺，以家庭經(jīng)營為基礎的農(nóng)業(yè)領域內雖存在較

18、大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴重不足。此外，我國城市居民儲蓄居高不下，除對未來風險的預期過高等因素之外，沒有合適的投資領域是一個主要的原因。若能保持分時度假的良好運作，上述資金也會對分時度假交換系統(tǒng)有很大的支撐力。分時度假無疑是市場前景良好的投資新領域，在國際成功先例的基礎上，無論是對企業(yè)對個人都有著強烈的投資吸引力。 4）加入WTO和申奧成功帶來的新機遇 加入WTO和申辦奧運的成功不僅對我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展產(chǎn)生積極影響，也將為我國旅游業(yè)的突破性發(fā)展創(chuàng)造重要機遇，面對

19、新的發(fā)展機遇和市場形勢，我們應采取有效的策略，將巨大的市場需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會抓住。隨著中國對外開放和國外投資及經(jīng)營管理方式的輸入而帶來的新的運作方式和新的觀念，在不久的將來成為帶動旅游行業(yè)發(fā)展的積極因素，我們應該及時主動介入新興領域，掌握主動權，推廣和運用 "分時度假"新概念，使這些管理和促銷的新理念成為推動我國旅游業(yè)走向世界的積極力量，不斷將旅游精品推向世界旅游市場，從總體上提高我國旅游產(chǎn)品的吸引力和國際競爭力。 2、遇到的問題 由于我國整體社會經(jīng)濟發(fā)展水平與發(fā)達國家有較大差距，分時度假產(chǎn)品引入我國時又沒有作適應性的調整，基本照搬了國外的經(jīng)營模式，銷售價格也與國際市場相同

20、，有些甚至要高于國際平均水平。因此，在我國分時度假的開發(fā)和經(jīng)營上遇到一些問題： 1）銷售價格高于大眾購買力。將分時度假國際市場的平均銷售價格與我國居民的平均收入水平相比較，發(fā)達國家算不上豪華的分時度假產(chǎn)品到我國變?yōu)樯莩奁?。目前城市工薪階層多數(shù)不具備對分時度假產(chǎn)品的現(xiàn)實購買力。這使分時度假的目標市場只能集中于國內少數(shù)高薪階層，限制了分時度假產(chǎn)品向大眾的促銷和發(fā)展。 2）消費時間上缺乏靈活性。由于市場沒有完全被開發(fā)和培育，交換機制尚未成熟，分時度假產(chǎn)品在消費時間上沒有靈活性。在每年固定使用一周或幾周的分時度假產(chǎn)品，與我國城市居民目前的旅游度假消費模式有很大差異。因為帶薪休假制度尚未普遍實施，每個家

21、庭很難提前確定自己在每年當中的哪一周有出游時間，也不能保證每次外出度假都能有整整一周時間。在余暇時間的制約下，時間完全固定的分時度假產(chǎn)品，在我國市場上變成了可望而不可即的產(chǎn)品。 3）中國公民出境旅游受到一定限制。在多數(shù)國家，國際化交換是分時度假產(chǎn)品的主要賣點之一。在我國，則由于公民出境旅游方面的限制而大受影響。我國的法律規(guī)定，公民自費出境旅游的目的地國家和地區(qū)只有15個，分別是：新加坡、馬來西亞、泰國、菲律賓、澳大利亞、新西蘭、韓國、日本、越南、老撾、文萊、緬甸、中國香港特區(qū)和中國澳門特區(qū)，目前尚不允許組織公民到這15個國家和地區(qū)之外的地方旅游。此外，公司自費出境旅游按規(guī)定需要到旅行社報名組團

22、，并采取團進團出的方式，這些都大大限制了分時度假產(chǎn)品購買者參與國際性交換，也大大降低了分時度假產(chǎn)品的國際化交換能力。 4）尚未形成規(guī)模大、有影響的國內度假網(wǎng)絡。分時度假最早是由個別房地產(chǎn)公司和飯店企業(yè)引入我國，其著眼點是解決自己手中積壓的房地產(chǎn)或提高飯店客房的出租率。這些公司無論從自身實力還是經(jīng)營理念上多是就事論事的小規(guī)模小范圍經(jīng)營，在購建國內交換網(wǎng)絡方面起點低、規(guī)模小，消費者在短期內無法自由選擇國內的各類度假地，影響了分時度假產(chǎn)品的吸引力。 現(xiàn)階段分時度假在中國存在的問題只是暫時性的，隨著市場的逐步成熟和加入WTO，貿易自由化和旅游自由化的局面一定會出現(xiàn)。分時度假將會向更加完善的方向邁進，上

23、述問題將迎刃而解。分時度假在中國有著非常光輝的前景，將會成為中國人真正的時尚消費新模式。圖5 典型的分時度假運營機制5、房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批準符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進行交換。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關費用。6、會員和與其開展交換的其他會員早期，會員如果通過交換公司與其他會員進行交換，兩者之間也成為通過合約進行商業(yè)交換的關系。因為會員在通過交換公司進行交換時，明確表達自己所希望得到的產(chǎn)品的特征，實際上就是發(fā)出要約，若雙方條件彼此符合，交換系統(tǒng)作為中介按統(tǒng)一制度

24、規(guī)定的順序將彼此符合條件的會員聯(lián)絡到一起，實現(xiàn)網(wǎng)上交換。目前，通過儲存庫設計的非"一對一"交換模式中，會員只與交換公司發(fā)生聯(lián)系，會員之間就不再具有交易的關系。會員將自己的度假房產(chǎn)使用權投入交換公司儲存庫，然后選擇自己所需的產(chǎn)品，通過交換公司對自己的住宿權利進行確認。此外，在加入管理公司、信托公司等的情況下，各方之間的關系更加復雜。僅以管理公司為例，一種情況是開發(fā)商自我管理，管理商屬于開發(fā)商的自有機構，負責管理分時度假房產(chǎn)；另外一種情況是外請管理機構，這樣的機構在產(chǎn)品銷售初期由開發(fā)商簽約聘請，按照與開發(fā)商簽訂的管理合同管理物業(yè)，在產(chǎn)品銷售到一定比例以后，由業(yè)主組成的業(yè)主委員會

25、負責選擇管理公司進行物業(yè)管理。在不涉及產(chǎn)權的分時度假產(chǎn)品設計中，自始至終管理公司是對開發(fā)商負責的。三、 中國的分時度假業(yè)（一）中國分時度假業(yè)歷史回顧從中國分時度假業(yè)的發(fā)展進程來看，目前遠遠不是總結與回顧歷史的恰當時機，但作為全面了解我國分時度假業(yè)一個必需組成部分，本節(jié)中憑借有限的材料來簡單回顧分時度假業(yè)在中國短暫的發(fā)展史。1、國外公司的違規(guī)進入分時度假概念傳入我國，是從90年代后期。1997年，經(jīng)國務院批準，國家旅游局、公安部聯(lián)合發(fā)布了中國公民自費出國旅游管理暫行辦法，1997年7月1日正式實施。這個辦法的出臺，標志著我國出國旅游市場正式形成，引起了海外旅游界的普遍關注。英國派克林環(huán)球有限公司

26、認為到我國發(fā)展會員的時機已經(jīng)到來，在未經(jīng)我任何部門批準的情況下，即在北京的一家寫字樓租用了辦公室，聘用了幾名外國人，非法進行銷售會員卡的活動。為此，他們專門雇用了一批國內的工作人員在商場、酒店等場所物色潛在消費者。一旦獲知其對出國旅游度假感興趣，就向他們介紹分時度假概念和分時度假交換網(wǎng)絡的情況，邀請他們參加派克林展示會。他們組織的展示會，每次有10對中國夫婦參加，會上播放世界風光錄像片，介紹RCI組織，推廣會員卡（每張卡3萬美元，稱先加入者可享受45的折扣，即每張卡16500美元；可先預付2000美元，一周內交齊余款；并稱憑此卡每年可攜帶3個人在世界上83個國家的3000個旅游度假地享受免費住宿度假2周的權利）。北京市旅游局、工商局發(fā)現(xiàn)此情況后，依法對其進行了查處。國家旅游局于1997年9月23日向各省、自治區(qū)、直轄市旅游局發(fā)出關于對非法從事旅游經(jīng)營活動的境外企業(yè)駐華機構查處工作情況的通報，第一條即點出?quot;派克林公司非法雇用工作人員在京舉辦展示會，收取會費"的問題。但時隔不久，又有人向國家旅游局舉報說，派克林公司仍在搞發(fā)展會員的非法活動。國家旅游局即聯(lián)合北京市旅