房地產(chǎn)開發(fā)可行性實施分析的報告[的（模板）]

1、.wdXX房地產(chǎn)工程可行性研究報告公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司編制人員：* * *完成日期：目錄調(diào)查人員聲明4第一局部：工程總論51.1工程背景51.2工程概況51.2.1工程名稱51.2.2工程建立單位概況51.2.3工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀51.2.4工程規(guī)劃控制要點71.2.5工程開展概況71.3可行性研究報告編制依據(jù)71.4可行性研究結(jié)論及建議8第二局部：市場研究82.1宏觀環(huán)境分析82.2全國房地產(chǎn)行業(yè)開展分析82.3本市房地產(chǎn)市場分析82.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀82.3.2本市房地產(chǎn)市場開展趨勢92.4板塊市場分析92.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況92.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征102

2、.4.3區(qū)域市場目標客層研究102.5工程擬定位方案102.5.1可類比工程市場調(diào)查102.5.2工程SWOT分析112.5.3工程定位方案11第三局部：工程開發(fā)方案113.1工程地塊特性與價值分析113.2規(guī)劃設(shè)計分析123.3產(chǎn)品設(shè)計建議133.4工程實施進度153.5營銷方案163.6機構(gòu)設(shè)置163.7合作方式及條件17第四局部：投資估算與融資方案174.1投資估算174.1.1投資估算相關(guān)說明174.1.2分項本錢估算174.1.3總本錢估算204.1.4單位本錢204.1.5銷售收入估算204.1.6稅務(wù)分析204.1.7工程資金預(yù)測214.1.8現(xiàn)金流量表214.1.9自有資金的核

3、算214.2融資方案224.2.1工程融資主體224.2.2工程資金來源224.2.3融資方案分析224.2.4投資使用方案224.2.5借款歸還方案22第五局部：財務(wù)評價235.1財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取235.2財務(wù)評價方案1235.2.1財務(wù)盈利能力分析235.2.2靜態(tài)獲利分析245.2.3動態(tài)獲利分析245.2.4償債能力分析245.2.5綜合指標表245.3財務(wù)評價方案2255.4財務(wù)評價結(jié)論25第六局部：不確定性分析256.1盈虧平衡分析256.2敏感性分析266.2.1變動因素一本錢變動266.2.2變動因素二售價變動266.2.3變動因素一容積率變動266.3風(fēng)險分析276

4、.3.1風(fēng)險因素的識別和評估276.3.2風(fēng)險防范對策27第七局部：綜合評價277.1社會評價定性277.2環(huán)境評價影響及對策277.3公司資源匹配分析27第八局部：研究結(jié)論與建議278.1結(jié)論278.2建議27第九局部：附錄289.1附件：289.2附表：289.3附圖：29調(diào)查人員聲明我們鄭重聲明：1、 我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、 我們依照XXXX公司統(tǒng)一的?房地產(chǎn)可行性研究報告模式?進展分析。3、 形成意見和結(jié)論。4、 撰寫本可行性研究報告。5、 我們已或沒有對本報告中的擬建工程進展了實地查勘在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建工程進展了實地查勘。6、 其他需

5、要聲明的事項參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一局部：工程總論1.1工程背景這一局部主要應(yīng)說明工程的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的開展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作根底。為此，需將工程的提出背景與開展概況作系統(tǒng)地表達。說明工程提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進展的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在表達工程開展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本工程可行性研究的重點和問題。1.1.1工程所在區(qū)域開展情況城市開展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略開展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)

6、業(yè)環(huán)境。1.1.2工程發(fā)起人及發(fā)起緣由工程淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.1.3工程投資的必要性工程啟動對公司未來幾年開展戰(zhàn)略、開展規(guī)劃的意義一般35年，在公司開展中的地位是否核心工程；公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；1.2工程概況1.2.1工程名稱1.2.2工程建立單位概況1.2.3工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)

7、位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物如市中心商圈、機場等的相對位置和距離、地段的定性描述與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系。宗地現(xiàn)狀1四周范圍；2地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比擬；3地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑小峽谷、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進度的影響；5地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6土地的完整性，有否市政代

8、征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7地質(zhì)情況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。工程周邊的社區(qū)配套1周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套l 交通狀況a 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；b 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；c 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；l 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量

9、情況。l 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平l 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場l 文化、體育、娛樂設(shè)施l 公園l 銀行l(wèi) 郵局l 其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀工程周邊環(huán)境根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫1)治安情況2)空氣狀況3)噪聲情況4)污染情況化工廠、河流湖泊污染等5)危險源情況如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等6)周邊景觀7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建立等。9)其他大市政配套都要說明距宗地距離、本錢、接入的可能性1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃開展包括現(xiàn)有路幅、

10、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系影響。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。1.2.4工程規(guī)劃控制要點規(guī)劃控制要點總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

11、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、住宅容積率建筑密度控高綠化率其他1.2.5工程開展概況已進展的調(diào)查研究工程及成果工程地塊初勘及初測工作情況工程建議書編制、提出及審批過程研究工作進展情況1.3可行性研究報告編制依據(jù)在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個局部：工程主管部門對工程的建立要求所下達的指令性文件；對工程承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件?？尚行匝芯块_場前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法

12、規(guī)。根據(jù)工程需要進展調(diào)查和收集的設(shè)計根底資料。1?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準?2?A市城市拆遷管理條例?3?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?4?住宅設(shè)計標準?5?住宅建筑設(shè)計標準?6?建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準?7?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標準?8?高層民用建筑設(shè)計防火標準?1.4可行性研究結(jié)論及建議1.4.1市場研究1.4.2開發(fā)方案1.4.3投資估算與融資方案1.4.4財務(wù)評價1.4.5不確定性分析1.4.6綜合評價1.4.7研究結(jié)論與建議1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表第二局部：市場研究2.1宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進展房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、

13、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)開展分析2.2.1行業(yè)政策2.2.2市場供給與需求2.2.3行業(yè)開展趨勢2.3本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，工程所在國內(nèi)部地區(qū)之間的開展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對工程所在區(qū)域進展因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟開展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的開展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)那么滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受

14、宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀1、近三到五年商品住宅市場開展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、開展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場比擬：1量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。2各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量變化和開展趨勢等。5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃開展方

15、向描述城市開展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建立等與工程開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。6、主要開展商情況：開展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名開展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征8、客戶的購置偏好、購置關(guān)注的要素9、重點樓盤描述備注：需要完成城市開展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告報告格式及內(nèi)容另附2.3.2本市房地產(chǎn)市場開展趨勢需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進展分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息

16、資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進展分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。2.4板塊市場分析2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購置人群變化區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況近3-5年開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及開展趨勢2.4.2區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供給狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征平

17、均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：工程周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的時機點結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及開展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點問題2.4.3區(qū)域市場目標客層研究各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍建立在本區(qū)域參照工程的經(jīng)歷研究及全市的趨勢特征上結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點、訴求點。2.

18、5工程擬定位方案2.5.1可類比工程市場調(diào)查序號 比擬因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建工程分值 備注詳細1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水； 社會效勞設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度6 樓盤規(guī)模 100 3

19、% 100 建筑總面積在建及未建；總占地面積；戶數(shù)；7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高9 開展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10 銷售手法 100 5% 11011 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：1此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比擬，發(fā)現(xiàn)擬建工程的優(yōu)缺點。2使我們的價格制定更客觀合理。3此表中的權(quán)重比

20、例，公司可根據(jù)實際情況進展適當調(diào)整。2.5.2工程SWOT分析2.5.3工程定位方案市場定位目標市場定位工程產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標價格定位：工程 銷售均價 元/ 出租均價 元/×月 可租售面積 備注寫字間配套功能停車場住宅銷售 第三局部：工程開發(fā)方案3.1工程地塊特性與價值分析3.1.1地塊特征分析3.1.2土地價值分析1估價方法和計算公式2估價過程3拆遷本錢估算3.1.3土地升值潛力初步評估。從地理位置、周邊土地供給價格與成交的情況、周邊環(huán)境及配套、市場開展狀況、政府規(guī)劃、城市未來開展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。3.1.4土地法律性質(zhì)評估土地所有權(quán)、

21、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途取得土地使用權(quán)程序評估土地性質(zhì)變更的評估已經(jīng)是商品房用地可以不寫政策性風(fēng)險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致工程中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、工程開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或局部損失的可能性判斷。對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進展評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；局部或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。3.2規(guī)劃設(shè)計分析3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品表達的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園

22、、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型工程，對營造大社區(qū)概念的考慮。市場公共配套設(shè)施配置方案3.2.2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑小峽

23、谷、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)、供水、排水、通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況與是否開通業(yè)主班車有關(guān)、商業(yè)設(shè)施大型購物中心、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建立規(guī)模

24、和面積作出判斷。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原那么與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選方案1序號 工程名稱 建筑面積 層數(shù) 備注1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店不含地下局部及局部配套功能2 住宅 7200 12 不含地下局部3 地下停車場 4320 1 地下一層4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及局部配套功能5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室合計 36264 方案2略3.3產(chǎn)品設(shè)計建議3.3.1綜合樓寫字間打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新

25、建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要表達為：采光充足，通透性好，定時換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風(fēng)格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，表達智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層面積：12096戶數(shù)：12096÷100×20%+150×30%+220×40%+300×10%=66戶型配比：面積 比例按戶數(shù)% 備注100-110 20% 1、各戶型內(nèi)部按功能分割；2、大戶型集中于高層。150-160 3

26、0% 200-220 40% 300-320 10% 配套功能：功能 面積 樓層 計算依據(jù) 備注會議室 大1個 360 附樓3層及主樓3層局部 1.5/人 可同時容納200人中2個 200 附樓4層 2/人 100人宴會廳中餐廳 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧咖啡廳、茶秀 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房3.3.2住宅方案1總面積：7200層高：12層戶數(shù)：48戶型：

27、2梯4戶兩種戶型：120-140 160-180或4種戶型：120-140兩種 160-180兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場的角度，140-160的戶型是最不好銷的。方案2略分析建議12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，構(gòu)造上也略有差異。12層的單位建安本錢約為1300元，18層的為1500元左右。1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安本錢后者比前者大。18層差異不大。因此建議：假設(shè)建12層，應(yīng)為1梯4戶；假設(shè)建18層，那么主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比擬。戶型

28、設(shè)計建議：動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量防止“黑屋，總公攤不包括地下室控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大90%以內(nèi)3.3.3停車場需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個按方案2；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。地下停車場的設(shè)計依據(jù)：地下停車場平面示意圖兩種建立方案：地下停車場的立面示意圖方案 方案方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 4320 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個 35/個

29、造價 693萬元 1600元/出租 效益 44萬元/年 租價300元/個×月回收期 15.8年 693÷44出售 效益 738萬元 6萬元/個利潤 45萬元 738-693方案的經(jīng)濟核算：經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)面積 7630 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 191個 40/個造價 1378萬元 1800元/土方、構(gòu)造、防水等本錢增加出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個×月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 -232萬元 綜合比擬分析上述兩個方案，方案明顯投資大，效益差，因此建議采用方案。注：停車位售價的核算：目前

30、的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300元/個×月×12個月÷8%=4.5萬元/個投資住宅買房出租的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300元/個×月×12個月÷5%=7.2萬元/個綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。本工程能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。供需差額為24個。停車場的使用管理：綜合樓

31、門前15個和樓后裙樓下30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理臨時IC卡。3.4工程實施進度在可行性研究階段，需將工程實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進展統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的工程實施各階段所需時間，編制實施進度表，工程實施進度表有多種表示方法。簡單工程的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜工程的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對工程開發(fā)周期、各期開工面積、竣工方案、開竣工時時間等進展預(yù)計。附表1開發(fā)進度模擬表時間工程 2003年 2004年

32、2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計招標建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認購正式銷售竣工-3.5營銷方案3.5.1對租售市場的預(yù)測3.5.2工程經(jīng)營方案方案A寫字樓中留出4000自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按本錢價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。方案B略3.5.3市場推廣設(shè)想營銷方式營銷費用預(yù)測3.5.4銷售方案銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表；銷售方案實現(xiàn)的可行性分析

33、。3.6機構(gòu)設(shè)置在可行性研究報告中，根據(jù)工程規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)方案。企業(yè)組織是否需要成立獨立法人公司工程公司；主要部門設(shè)置；企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型工程可采用兩級管理；大型工程可采用三級管理。人力資源需求：啟動工程對個專業(yè)部門人員的需求，具體人數(shù)重點是專業(yè)經(jīng)理。勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、效勞人員。在可行性研究中，分別估算各類

34、人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費用估算人員來源分析，需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)方案：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓(xùn)費用：3.7合作方式及條件合作方根本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房面積、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承當營業(yè)稅的義務(wù)

35、。付款進度及與拿地程序的配合其他合作的主要條件與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四局部：投資估算與融資方案4.1投資估算在房地產(chǎn)開發(fā)工程的可行性研究中，工程的本錢測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。本錢測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對工程的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，本錢測算較易把握。4.1.1投資估算相關(guān)說明投資估算范圍投資估算編制依據(jù)投資估算說明4.1.2分項本錢估算房地產(chǎn)工程的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建立本錢、營銷預(yù)算、金融本錢。A土地費用：土地出讓金政府一次性收取的標準地價拆遷本錢用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混構(gòu)造，其中4棟5層住

36、宅樓房實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需撤除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)歷。拆遷本錢估算：按照A市?城市房屋拆遷管理暫行方法?規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。1、住宅：640元/平方米*0.9+0.3+0.08+0*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*0.9+

37、1.5+0.3+0.45+2.7*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物水、電、 、空調(diào)以上其它住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費：1、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2、過渡費：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*1

38、6元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆遷評估費：35000元5、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省?城市房屋拆遷管理方法?，在2003年7月1日開場執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷根本停頓。再者，A市房屋拆遷管理方法即將出臺，其基準價在原根

39、底上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷本錢預(yù)計為：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計：本工程占地#畝，每畝#萬元，土地總價值為#萬元。B建立本錢估算前期工程費用、建立配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建立監(jiān)理費、建立單位管理費、預(yù)備費以及建立期貸款利息等項。設(shè)計方案一：對該宗地塊的建立規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000，建筑面積：2000。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建立東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建立

40、東路建二層裙房，形式根本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606，合計建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟 15層29.4*13.8*15層；一棟 12層29.4*13.8*12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為297戶。建筑本錢估算工程前期費：前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、

41、前期工程咨詢費等項費用。按建安本錢的2%取費。規(guī)劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建立工程造價指標，結(jié)合本工程實際情況，住宅樓按1300元/方案1，1500元/方案2，綜合樓按1600元/，寫字樓裝修按600元/，酒店及配套效勞功能裝修按1000元/計算，本工程建筑安裝工程總造價為8472萬元方案1，9168萬元方案2。工程本錢：樁基：59460*100元/=594.6萬元地下室：4861*600元/=291.66萬元主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外工程

42、費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本工程實際情況，按50元/計算，本工程的室外工程費為萬元。室外水電氣工程：按50元/計算，本工程的室外工程費為萬元。建立配套費用。包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)視費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安本錢的10%取費。工程建立監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算，共計為萬元。建立單位管理費按前五項費用之和的2%計提。預(yù)備費由于工程開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安本錢的6%計提。C營銷

43、預(yù)算工程前研究及可行性研究的開支工程籌劃的開支銷售籌劃的開支廣告開支工程公司日常運作的開支工程及企業(yè)的公關(guān)開支D金融本錢貸款引起的利息支出按本工程建立期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元每年為250萬元。各項保險開支稅收和行政性收費不可預(yù)見開支4.1.3總本錢估算說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，工程總投資直接建造本錢加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅等。工程總投資估算表方案1項 目 投資總額萬元 單位本錢元/m21土地費用2前期工程費用3建筑安裝工程費用含裝修費4建立配套費用5室外工程費6管理費用7

44、銷售費用8財務(wù)費用9各種稅金支出10預(yù)備費綜合以上1至10項費用，本工程總投資估算為15487萬元方案1，16342方案2。4.1.4單位本錢4.1.5銷售收入估算依據(jù)比擬定價和市場定價相結(jié)合的原那么，就該工程的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/ 商鋪6000元/ 地下車庫800元/銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604各項費用 142392800*4%=5695712總本錢：拆遷本錢+建安本錢+稅收+費用+土地本錢=

45、42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2毛利潤：銷售收入總本錢=142392800-137103490.2=5289309.8元4.1.6稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅4.1.7工程資金預(yù)測工程投入總資金及分年投入方案資金投入方案：各期地價、前期費用、根底、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款方案：各期銷售回款方案。資金需求方案：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額4.1.8現(xiàn)金流量表要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制

46、原那么，針對工程的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如工程較大，開場回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表單位：萬元：時間工程 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169 建立配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財

47、務(wù)費用 250 250 250其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 -7238 61164.1.9自有資金的核算建立期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。經(jīng)營期自有資金占用工程 資金占用量(萬元) 計算依據(jù)固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的10%4.2融資方案4.2.1工程融資主體4.2.2工程資金來源籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不

48、能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預(yù)算內(nèi)撥款；國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源?？尚行匝芯恐校謩e說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、歸還方式、最大歸還時間等。4.2.3融資方案分析籌資方案要在對工程資金來源、建立進度進展綜合研究后提出。為保證工程有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進展比選。可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資本錢、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險等進展比擬，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的

49、籌資方案。1資金來源可靠性分析2融資構(gòu)造分析3融資本錢分析4.2.4投資使用方案投資使用方案要考慮工程實施進度和籌資方案，使用相互銜接。編制投資使用方案表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。4.2.5借款歸還方案借款歸還方案是通過對工程各種還款資金來源的估算得出的，借款歸還方案的最常年限可以等于借款資金使用的最常年限，制定借款歸還方案，應(yīng)對下述內(nèi)容進展說明。還款資金來源、計算依據(jù)；各種借款的歸還順序；方案還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力歸還借款不同的是

50、借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：等額歸還本金和利息，即每年歸還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。歸還的本金局部逐年增多，支付的利息局部逐年減少。等額還本，利息照付。即各年歸還的本利之和不等，每年歸還的本金相等。利息將隨本金逐年歸還而減少。第五局部：財務(wù)評價在工程的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進展財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷工程在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建立方案。本局部的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建工程未來的效益費用?？疾旃こ探ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)歸還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析工程的盈利能力。工程投資方

51、案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。5.1財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1.財務(wù)價格2.利率3.工程計算期選取4.財務(wù)基準收益率ic設(shè)定5.2財務(wù)評價方案15.2.1財務(wù)盈利能力分析投資與本錢費用估算1土地出讓地價款 包括兩局部：   土地使用權(quán)出讓金 根據(jù)該市國有土

52、地使用權(quán)出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬元。  拆遷補償安置費 根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊拆遷補償費為8075萬元。 上述兩項合計：12332萬元前期工程費 本工程前期工程費估算見表6-4 參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該工程的建安工程費估算結(jié)果。見表6-5。4根底設(shè)施費 其估算過程參見表6-6 5開發(fā)期稅費 其估算過程參見表6-7 6不可預(yù)見費 取以上14項之和的3%。那么不可預(yù)見費為：12332+903.425+11067+687.24×3%=748.89(萬元)開發(fā)本錢小計：28110.384萬元。2、開發(fā)費用估算

53、（1） 管理費用 取以上14項之和的3%。那么管理費用為：748.89(萬元) 2銷售費用 銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為2606.34萬元。銷售收入詳見表6-9。3財務(wù)費用 指建立期借款利息。第1年借款9000萬元，貸款利率為6.5%，每年等本歸還，要求從建立期第2年起2年內(nèi)還清。建立期借款利息計算如下：第1年應(yīng)計利息：(0+9000÷2)×6.5%=292.5萬元第2年應(yīng)計利息：(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125萬元 第3年應(yīng)計利息：(

54、5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928萬元那么財務(wù)費用為上述合計：1393.5053萬元。詳見表6-14貸款還本付息表。開發(fā)費用小計：4748.7353萬元?？偙惧X費用合計：32859.1193萬元(35965.37)3、投資與總本錢費用估算匯總表詳見表6-8。4、工程銷售收入估算1銷售價格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該工程各局部的銷售單價為：住宅：6700元平方米商鋪：17200元平方米車位：21萬元個2銷售收入的估算 本工程可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪局部13248平方米，地下車位188個。詳見表6-9 3銷售方案與收款方案確實定 具體見表6-10 5、稅金估算 1銷售稅金與附加估算具體見表6-11 2土地增值稅估算 具體見表6-12 6、投資方案與資金籌措 本工程開發(fā)投資總計需332859.1193萬元。其資金來源有三個渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資局部。 本工程開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動資金，其中第一年投入約50.11%，第二年投入約18.51%，第三年投入約26.38%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；缺乏款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資方案與資金籌措表6-13。5.2.2靜態(tài)獲