第六代商業(yè)模式

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上解讀Lifestyle center 首座生活方式中心系列報道之一被稱為繼傳統(tǒng)門店、百貨商城、購物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式的生活方式中心Lifestyle center，近日悄然登陸鄭州，低調(diào)醞釀。但已在業(yè)內(nèi)引發(fā)不小震動！為此，記者走訪了首座生活方式中心的開發(fā)商北京泰益德置業(yè)集團，試圖為大家解讀全球最新首座生活方式中心 引領(lǐng)鄭州商業(yè)未來首座生活方式中心位于鄭州市未來大道與商城路交匯處，為首座國際廣場商業(yè)裙樓部分， 總占地40000余平方米。其中首座生活方式中心建筑面積50000平方米。同時擁有10000平方米音樂噴泉休閑廣場、10000平方米超大

2、型地下停車場等至尊配套.打造集購物、餐飲、休閑、娛樂、體驗于一體的一站式生活街區(qū)。首座生活方式中心總體三層，一層為首座名店街，匯聚芬迪（FENDI）、圣塔芭芭拉、MISS SIXTY、馬克?華菲、Prada、GBR等國際知名品牌，經(jīng)營范圍涵蓋男女裝、珠寶、化妝品、皮具箱包、男女鞋類、休閑運動等。二層為首座新食空，借鑒東方新天地模式，匯聚全國特色餐飲、風(fēng)味名吃、中西快餐、咖啡茶語、美容健身等餐飲休閑業(yè)態(tài)。三層為大賣場，據(jù)首座生活方式中心的負責(zé)人介紹，目前正在和全球排名前五，鄭州尚無分店的兩家大賣場洽談合作意向，最終將確定一家!首座生活方式中心消費群體優(yōu)勢典型的Lifestyle Center的消

3、費者定位主要是富裕的高消費階層。ICSC的數(shù)據(jù)顯示，Lifestyle Center的典型消費者的平均年齡為35.6歲，可以看出：Lifestyle Center主要吸引的是25歲49歲的高收入人群而這是一個相當(dāng)忠誠的消費群體，對Lifestyle Center來說是一個穩(wěn)定的投資因素。根據(jù)ICSC的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2560歲的人們更喜歡在Lifestyle Center里逛街、購物或者吃飯。ICSC對傳統(tǒng)購物中心和Lifestyle Center的消費者行為的分析，光顧LSC的顧客層更年輕、消費力更強，光顧的頻率也較高。研究發(fā)現(xiàn)，和傳統(tǒng)中心相比：顧客的光顧頻率高12%、每次消費額高5%。而首座

4、生活方式中心所處區(qū)位為全市公認富人居住區(qū)，40多萬常住人口。同時鄭汴商圈30多個大型市場，13萬私營業(yè)主及從業(yè)人員生活于此。龐大的消費客群，使首座生活方式中心消費群體優(yōu)勢彰顯無遺。首座生活方式中心定位中高端經(jīng)營利潤高是吸引業(yè)主的關(guān)鍵。Lifestyle Center的消費層面較寬，但由于總租用成本占經(jīng)營收益的比重較低，且經(jīng)營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產(chǎn)品，致使Lifestyle Center的業(yè)主的零售凈利潤率平均達30%以上。Lifestyle Center的業(yè)態(tài)分布側(cè)重享受，通常集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂服務(wù)等為一體的集合體。但從業(yè)

5、態(tài)、業(yè)種的比例分配上，一些明顯的差異形成了與Mall之間的本質(zhì)區(qū)別。首座生活方式中心定位與Lifestyle Center全球通行慣例不謀而合，以營造全新的生活消費方式為主導(dǎo)，充分調(diào)動顧客的參與性。以中高端客群為目標群體，打造體驗式的高端休閑生活方式中心！首座生活方式中心商戶強調(diào)餐飲娛樂大多數(shù)Lifestyle Center都除了主力店（主力店包括百貨店、大型超市、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)）外，與MALL相比，更注重于餐飲、休閑、娛樂與體驗！在餐飲方面，Mall采用快餐廣場形式，因為購物者如果能夠吃些小吃休息一下，他們就可以在里面停留更長的時間購物；而Lifestyle Center是以餐廳為主，它的

6、目的不是為了讓消費者坐下來休息一會兒喘口氣，而是為了給消費者提供一個社交的場所，鼓勵消費者參與社交生活。餐廳在Lifestyle Center的非主力店中所占的比例為11.4%，而在Mall中只占4.8% 從這個數(shù)據(jù)就可以看出餐廳在Lifestyle Center中的重要性。在餐飲娛樂方面，首座生活方式中心也充分尊重Lifestyle Center全球化經(jīng)營理念。拿出項目二層整層打造首座新食空，充分滿足人們對于餐飲、休閑、娛樂、體驗的消費需求，更好的營造Lifestyle Center的休閑體驗空間！期待首座生活方式中心為鄭州商業(yè)帶來新思維、新模式，引領(lǐng)鄭州商業(yè)創(chuàng)新。后續(xù)我們將持續(xù)關(guān)注！從首座

7、生活方式中心的穩(wěn)扎穩(wěn)打、低調(diào)推進不難看出，開發(fā)商做活項目的信心。首座生活方式中心。銜接鄭汴商圈和金水路-未來商圈，地段優(yōu)勢毋庸置疑，加上Lifestyle Center全球領(lǐng)先業(yè)態(tài)，引領(lǐng)鄭州商業(yè)未來已不是懸念！從首座生活方式中心，解讀Lifestyle center據(jù)首座生活方式中心負責(zé)人介紹，生活方式中心英文為Lifestyle center。顧名思義，生活方式中心是在人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的?！吧罘绞街行摹碑a(chǎn)生于21世紀歐美一些大中型城市，有別于傳統(tǒng)的shopping mall,它不是簡單地將多種業(yè)態(tài)堆集在一個大的封

8、閉空間中，而是將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在更開放的環(huán)境中。國際購物中心協(xié)會（ICSC）指出Lifestyle center 必須具備下列要素：接近有影響力的居住社區(qū)；中高檔以上的定位，迎合本商圈消費者對休閑的追求。與Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，Lifestyle Center更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計。非封閉形態(tài)，并且至少有5000平方米以上的面積是由全國性的連鎖專業(yè)店使用。而Lifestyle Center的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、升值潛力較大的區(qū)域。商業(yè)模式-生活方式中心的魅力！在Lifestyle Center里，您可

9、以在優(yōu)美的景觀環(huán)境中小憩；可以在風(fēng)格別致的建筑群里漫步；可以在街邊的精致店鋪里肆意消費；可以在幽雅的jazz吧中陶醉一番。隨意閑適的街邊，休閑、娛樂、購物的場所一應(yīng)俱全。 本刊記者馬一丹/文曾幾何時，中國人還只能隔著柜臺挑少得可憐的商品，時常要遭售貨員的白眼；而電影里的外國人買東西卻可以在超市里邊挑多的晃眼的商品。再看看現(xiàn)在的中國，GDP總量直奔世界前三，北京、上海國際化程度越來越高，奧運的商機也讓全世界商家的目光都對準了中國。想了解中國商業(yè)的繁華程度，去看看每天大型百貨店、超市、Shopping Mall、購物中心川流不息的人群，就可窺其全豹。進軍中國商業(yè)繁榮和一個國家經(jīng)濟發(fā)達程度呈正比。和

10、全世界一樣，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，單純的購物顯然和消費者越來越追求休閑愉悅的消費方式背道而馳。人們需要更多的娛樂休閑，于是，充滿煽動性的廣告詞和聞所未聞的商業(yè)形態(tài)引發(fā)了越來越多消費者的關(guān)注。最近兩年北京已經(jīng)開業(yè)和即將開業(yè)的大型購物中心數(shù)量眾多，各大購物中心往往通過定位凸顯自身的優(yōu)勢，以獨特的賣點來吸引消費者。例如今年2月正式開業(yè)的西單大悅城主打“青年”牌，去年9月開業(yè)的金融街購物中心主打“奢侈”牌。但有一種商業(yè)形式你可能還沒感受過。先看看它的廣告詞是怎么形容的：“可以在優(yōu)美的景觀環(huán)境中小憩；可以在風(fēng)格別致的建筑群里漫步；可以在街邊的精致店鋪里肆意消費；可以在幽雅的jazz吧中陶醉一番。隨意閑適的街邊

11、，休閑、娛樂、購物的場所一應(yīng)俱全?！边@就是目前很多商業(yè)都在主打的“Lifestyle Center”。目前正在籌備中的大鐘寺國際廣場、U-TOWN優(yōu)唐與SOLANA藍色港灣等七個項目都是以Lifestyle Center這種全新的商業(yè)模式為理念打造。“Lifestyle”概念似乎成為繼“Shopping Mall”之后，又一個攪熱市場的商業(yè)概念。乍暖還寒經(jīng)濟的發(fā)達和商業(yè)的繁榮也帶來了一系列的問題，據(jù)統(tǒng)計，僅在2007年，北京即將開業(yè)或者已經(jīng)開業(yè)的大型商場就超過30個，全年商業(yè)放量達到600萬平方米，與此相對立的是，2007年，北京的商業(yè)空置率高達30%。諾丁山商業(yè)管理集團有限公司首席執(zhí)行官、北

12、京禾田摩爾投資顧問有限公司執(zhí)行董事張?zhí)煜柚赋?，在商業(yè)集中放量的時期，新開商業(yè)項目唯有采取個性化經(jīng)營模式，才能在競爭中處于不敗地位。Lifestyle Center正是這樣一種具備生命力和吸引的商業(yè)形式。但根據(jù)記者的調(diào)查，lifestyle模式在北京還并未被人熟悉，在街頭的隨機采訪中，幾乎沒有人知道lifestyle所謂何意。記者在網(wǎng)絡(luò)上搜集得到的所有資料，幾乎全都來自于各項目的軟文。那么，Lifestyle Center在中國究竟際遇如何？根據(jù)張?zhí)煜璧慕榻B，Lifestyle Center主要存在于三類區(qū)域中。首先，它依托大型中高檔住宅區(qū)（即富人區(qū)），但中國的中高端人群多為中年人，這類人群通常

13、處于“有錢無閑”的生活狀態(tài)，所以，降低消費層的年齡要求也是需要考慮的一個因素。其次，便是依托高端商務(wù)區(qū)，商務(wù)區(qū)中高端消費人群眾多。但商務(wù)區(qū)一般土地開發(fā)成本高，建筑容積率也較高，這與Lifestyle低容積率、開放式環(huán)境及低土地開發(fā)成本的要求很難符合。目前北京出現(xiàn)的Lifestyle Center，還沒有扎營傳統(tǒng)高端商務(wù)區(qū)（如CBD、金融街等）的例子。最后當(dāng)然是依托自然或人文景觀的Lifestyle。Lifestyle開放式、優(yōu)美的自然環(huán)境是其吸引消費者的一個重要因素，因而其對氣候的要求很高。從這點來看，北京這座城市似乎并不那么適合開發(fā)Lifestyle商業(yè)。蓄勢待發(fā)盡管Lifestyle Ce

14、nte在中國遭遇了寒流，有些水土不服。但針對2007年北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，個性化發(fā)展將成為一些商業(yè)地產(chǎn)項目競爭中的利器。而國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的個性化趨勢已經(jīng)在2007年顯露。或許是看準這種舶來商業(yè)模式在美國的成功，抑或是看準了其在中國的美好前景，現(xiàn)有七家商業(yè)都在打Lifestyle Center打牌，以吸引更多的消費者。號稱“國內(nèi)首家Lifestyle Center”的妙典時尚廣場于2007年4月正式開業(yè)。妙典時尚廣場總建筑面積近5萬平米，分地上5層，地下1層。廣告上說“集購物、餐飲、健身、休閑、藝術(shù)、創(chuàng)意、時尚、展示、體驗于一體”。但多數(shù)在這里購物的人，都沒有感覺與一般的

15、商場有什么不同。首先，作為公寓項目的地上部分，在建筑設(shè)計上并沒有一般Lifestyle Center的特別之處，很難讓消費者有驚艷之感；再者，品牌基本數(shù)大眾化，天美意、E.LAND、ONLY、NIKE、ADIDAS、李寧等，并無特別吸引人流的品牌。但是，為了區(qū)別于一般的百貨店，商家通過創(chuàng)意的場景設(shè)計。例如廣場一層的珠寶區(qū)立柱，設(shè)計成女人的玉手；一層的景點裝飾墻是一個夸張的美女胸部；化妝品區(qū)的收銀臺也被設(shè)計成一個巨大的香水瓶。感覺倒也別致。另外，據(jù)稱五層包括高爾夫練習(xí)場、健身房、泳池和大片的綠地，并將引入12000平方米的餐飲，約占到購物廣場總面積的1/3。應(yīng)該說在中國，Lifestyle Ce

16、nter擁有光明的前景，但是，這種舶來的商業(yè)模式目前還在起步階段，姑且不看國外的成功案例，其功能夠吸引人，主題也更明晰，可是如果投資商盲目跟風(fēng),也將導(dǎo)致失敗。面對全新的商業(yè)模式，lifestyle將帶給北京商業(yè)以強大的沖擊力，考量北京整個2008年的商業(yè)地產(chǎn)市場。北京缺乏真正的Lifestyle Center新地標：面對目前中國市場上以Mall和百貨為主體的商業(yè)市場，Lifestyle Center的發(fā)展前景如何？張?zhí)煜瑁耗壳笆袌錾嫌袔追N主流商業(yè)模式：百貨、超市、Shopping Mall和Lifestyle Center。從發(fā)展角度來講，Lifestyle即使在發(fā)達國家也是近些年才出線的產(chǎn)物

17、，是目前一種最為高級的商業(yè)業(yè)態(tài)形式。Lifestyle Center在北京的出現(xiàn)，同樣也是伴隨著人們生活水平提高和城市的逐步發(fā)展，商業(yè)形態(tài)逐漸由低級向高級發(fā)展。新地標：Lifestyle Center主要側(cè)重的是娛樂餐飲，但在目前的很多商業(yè)中也都很注重餐飲娛樂的配比，這對Lifestyle的經(jīng)營是否會有影響？張?zhí)煜瑁耗壳笆袌錾洗蠖鄶?shù)的項目可能都或多或少地借鑒Lifestyle Center模式。但它們并不是真正的Lifestyle Center，Lifestyle Center有著自身非常獨特的特點，如幾乎沒有主力店，以餐飲、酒吧、影院等體驗式消費為主。在建筑結(jié)構(gòu)和很多細節(jié)如停車等方面，都與“

18、一站式”的消費大不相同，目前北京市場上還沒有真正的Lifestyle Center。新地標：打造一個Lifestyle概念的商業(yè)地產(chǎn)項目，需要具備哪些條件，什么樣的地段和商業(yè)規(guī)模才能選擇這樣的商業(yè)模式？張?zhí)煜瑁篖ifestyle Center適合在三種地方存在：第一是類似于CBD式的高端商務(wù)區(qū)，第二是富人區(qū)，第三就是在自然風(fēng)景比較優(yōu)美的地方。除了第一要素地理位置以外，在建筑結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)分布、商家的選擇等方面也都要嚴格設(shè)計、規(guī)劃和篩選。至于Lifestyle Center的規(guī)模，國外一般在3萬5萬平方米之間，但國內(nèi)目前為止還沒有成形的Lifestyle Center。以往國外也沒有像金源那么大的Mall，但也很成功，所以很難說多大的Lifestyle Center才是最好的。本刊記者馬一丹/文Lifestyle Center世界風(fēng)潮Grove Lifestyle購物中心作為洛杉磯最時尚的購物中心，Grove是洛杉磯最酷、最流行、最時尚的商業(yè)熱點，僅2006年Grove就吸引了約1800萬的觀光客和消費者。