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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上連鎖門店選址策略分析2011-4-13 0:00:00      來源: 中國連鎖經(jīng)營實(shí)戰(zhàn)網(wǎng)  作者:逸馬顧問 已被點(diǎn)擊 886 次 字號: 小字號: 中 字號:大 連鎖經(jīng)營是我國當(dāng)前發(fā)展經(jīng)濟(jì),培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的戰(zhàn)略選擇,是商業(yè)企業(yè)尋求規(guī)模效益、構(gòu)筑21世紀(jì)大商業(yè)、大貿(mào)易持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必由之路。我國連鎖商業(yè)在取得巨大成績的同時(shí),也有許多企業(yè)由于經(jīng)營不善而倒閉。這里固然有很多原因,其中一個(gè)重要的原因是門店拓展中選址不當(dāng),導(dǎo)致門店經(jīng)營業(yè)績達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。在西方有觀點(diǎn)認(rèn)為,零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“Place一Plac

2、e一Place”,即選址、選址還是選址,可以說零售業(yè)是“地點(diǎn)位置產(chǎn)業(yè)”。有資料表明國外零售商在開設(shè)新店之前,會(huì)花一年左右時(shí)間進(jìn)行立地調(diào)查,其重視程度和嚴(yán)謹(jǐn)性可見一般。而我國有不少連鎖企業(yè)在門店開設(shè)過程中僅作一些籠統(tǒng)的可行性分析,不作詳細(xì)的立項(xiàng)調(diào)查,簡單的模仿國外企業(yè)的做法,使得新開門店的地址不甚理想,直接影響了門店的經(jīng)營效益和正常運(yùn)行。 1、連鎖企業(yè)新開門店選址過程中存在的問題 店址的選擇還停留在依靠管理人員的經(jīng)驗(yàn),隨意性較強(qiáng),考慮的因素也很單一,從而出現(xiàn)選擇的地址不甚理想,影響門店的預(yù)期利益。 (1)尋找商鋪渠道過于狹窄 從目前實(shí)際情況看,公司選擇店鋪

3、的渠道目前只局限于報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)來尋求商鋪。而實(shí)際上,這些租賃信息只占租賃市場很小的一部分。連鎖企業(yè)忽視了其他更多形式的店鋪招租信息,導(dǎo)致掌握的信息不夠全面或者買賣雙方的信息不對稱,錯(cuò)失了很多好的店鋪和機(jī)會(huì)。 (2)單純重視地段的客流量,但客流細(xì)分不夠明確  選址過程中,對客流量進(jìn)行了調(diào)研,但是對客流的內(nèi)部細(xì)分不夠明確??土髁繘]有做到細(xì)分,只是大致地了解本店鋪周圍的客流。沒有了解客流組成,客流量的大小僅是一個(gè)指標(biāo),客流量的具體構(gòu)成則是表明在總的客流量里有多少是本店的目標(biāo)顧客。如果對客流細(xì)分不明確,則不能預(yù)測在店鋪在日常經(jīng)營中進(jìn)入店內(nèi)并有購買行為的顧

4、客的數(shù)量,也不能有效地了解周邊的顧客群。導(dǎo)致該店在正式營業(yè)后會(huì)面臨在龐大的客流量但自己顧客卻很少的局面,使店鋪在此地較難立足,大大影響企業(yè)的業(yè)績。  (3)選址的前瞻性不足連博鎖企銳業(yè)管門店理選址在策略線分析 由于各方面原因,地段的優(yōu)劣不會(huì)一成不變,而會(huì)發(fā)生動(dòng)態(tài)改變,例如遇到市政規(guī)劃變動(dòng)、新寫字樓的進(jìn)出、學(xué)校的搬遷及舊城改造等原因,熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地,反之也然。如在杭州某連鎖店,本來處于一個(gè)商業(yè)中心,企業(yè)花了不少的資金租下店鋪,開設(shè)新門店。后來由于城市規(guī)劃的調(diào)整,很多寫字間搬出,住宅的拆遷,很多居民也遷到別處,使得該地區(qū)從商業(yè)中心變成較為冷僻的街道,直接影響了該

5、門店的正常經(jīng)營。 (4)店鋪?zhàn)饨疬^高,門店經(jīng)營負(fù)擔(dān)加重 一般來講,地段好、客流量大、交通便利的地段,店鋪的租金也高,有些連鎖企業(yè)為了獲得好的店鋪,往往會(huì)不惜重金,但由于商店業(yè)態(tài)的差異,黃金地段的店鋪不一定會(huì)帶來黃金效益,或者其較好的銷售額也無法消化其高額的店鋪?zhàn)饨稹H缒尺B鎖便利店,在某商業(yè)中心地段租下一個(gè)店鋪,月租金加其他費(fèi)用大概在3萬左右,而此店的月營業(yè)額卻只有在5萬左右,增加了門店的費(fèi)用負(fù)擔(dān),降低了其效益水平。 2、連鎖企業(yè)新開門店選址的策略分析 連鎖企業(yè)在店鋪的選址上,應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢,著眼于商鋪擁有的

6、商圈、購買力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì),從中選出成本不高、增值潛力較大的商鋪。 (1)廣開渠道尋找商鋪 在商鋪市場上有一個(gè)“二八”法則,即公開出租信息的店鋪只占總數(shù)的20,而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占到了80。所以,在決定開店之后,連鎖企業(yè)一定要在尋找商鋪上廣開渠道,除了利用傳統(tǒng)形式,還應(yīng)利用各種方式,甚至還應(yīng)留意街上店鋪貼有的店鋪轉(zhuǎn)讓,出租等字樣,通過這樣交易的數(shù)量占很大比重,而且這樣尋找商鋪能夠更加直觀地觀察到商鋪周圍的環(huán)境。所以我們在尋求商鋪的時(shí)候應(yīng)該通過盡可能多的方式去挖掘,提高選中“寶地”的命中率。 (2)既要注重商鋪周圍的人流量,又要關(guān)注客

7、流的構(gòu)成 商鋪選址一定要注意周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況。對經(jīng)營商鋪來說,“客流”就是“錢流”,千萬不要因?yàn)榕赂偁幎x在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí),商業(yè)區(qū)店鋪比較集中,反而有助于積聚人氣。在重視客流量的同時(shí),還應(yīng)特別研究門店的有效客流量是多少,即在總客流中,有多少的比例是自己的目標(biāo)顧客,它直接連系著門店的業(yè)績,應(yīng)分析更詳細(xì)一點(diǎn)。 (3)選址要和城市發(fā)展規(guī)劃相符合 并不是所有的“黃金市口”都會(huì)一直賺錢,因此開店前重點(diǎn)考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合,是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周圍人口動(dòng)遷,是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的,堅(jiān)決不碰。因?yàn)橛袝r(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng),熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此,選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些,多了解該地區(qū)將來的發(fā)展情況。 (4)改變店鋪的租賃方式,降低店鋪?zhàn)饨?#160;目前,由于城市店鋪?zhàn)饨鹌毡樘岣?,十幾平方米的小商鋪由于總價(jià)較低從而很搶手,租金因此水漲船高,而一二百平方米的大商鋪卻因總租金太高滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下,我們可以通過和其他需要商鋪的公司以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪,然后再進(jìn)行分割,來減少商鋪的租金。  通常情況下,繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣,人流量大,營業(yè)額必然較高;人口密度高的大中型居住小區(qū),需求旺盛,而且客源穩(wěn)固,可保證店鋪的穩(wěn)定性;沿

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