新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理_工程管理

1、新時(shí)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)較長(zhǎng)周期的過(guò)程,項(xiàng)目的一次性、不行重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項(xiàng)目過(guò)程的各種風(fēng)險(xiǎn),風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過(guò)程(活動(dòng))。項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程,而風(fēng)險(xiǎn)管理是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力氣,靠管理水平、管理閱歷、職業(yè)道德和學(xué)問(wèn)水平進(jìn)行的,每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與方案結(jié)果的變動(dòng)程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn),在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)

2、大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后,基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案,就打算了項(xiàng)目的銷售前景,一旦市場(chǎng)定位不精確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想消失失誤,是后期無(wú)法或者是特別困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn),也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,最大的風(fēng)險(xiǎn),屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)(決策風(fēng)險(xiǎn)),從某種程度上講,其結(jié)果也是不行管理風(fēng)險(xiǎn)。2、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。包括:在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤,消失品質(zhì)與價(jià)格沖突導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題;在設(shè)計(jì)階段,向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)

3、準(zhǔn),特殊是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求,又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題;施工階段,從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)學(xué)問(wèn)熟悉有重大錯(cuò)誤,擅自轉(zhuǎn)變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);施工管理過(guò)程中,不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處理,對(duì)一些簡(jiǎn)單消失影響結(jié)構(gòu)平安,特殊是一些雖不影響結(jié)構(gòu)平安,但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)峻影響的問(wèn)題,處理不準(zhǔn)時(shí),沒(méi)有做到“事前”掌握的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”;交房實(shí)物與銷售承諾、廣告宣揚(yáng)承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等,因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)。3、項(xiàng)目的合約履行力量風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審

4、核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷售托付、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程,由于項(xiàng)目的一次性(不行重復(fù)性)特點(diǎn),建設(shè)周期又比較長(zhǎng),涉及的方方面面又比較多,假如在關(guān)鍵的過(guò)程消失掌握失誤,那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。4、項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境,使項(xiàng)目建設(shè)的土地、資金條件比過(guò)去任何時(shí)候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步進(jìn)展,追求方案利潤(rùn),獲得既定利益是特別有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟識(shí)或者熟悉尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險(xiǎn)的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。5、項(xiàng)目的“政府”風(fēng)險(xiǎn)。“

5、政府”風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機(jī)性過(guò)程、對(duì)政策不理解的盲目性過(guò)程失誤。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,企業(yè)必需把握相關(guān)的法律和法規(guī),必需把握對(duì)于相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充、操作的部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。二、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容風(fēng)險(xiǎn)管理是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù),對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效掌握和妥當(dāng)處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果,期望達(dá)到以最少成本獲得最大平安保證的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)管理的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合,目的是實(shí)現(xiàn)最大平安保障效能。1、合理界定項(xiàng)目掩蓋的范圍,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的掌握,將項(xiàng)目的任務(wù)

6、細(xì)分的更詳細(xì)、更明確、更嚴(yán)密、更便于掌握,以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。2、合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo),在企業(yè)進(jìn)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告和項(xiàng)目可行性討論報(bào)告供應(yīng)的依據(jù),用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策,確定項(xiàng)目目標(biāo),避開(kāi)消失決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。3、編制項(xiàng)目管理規(guī)劃,對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解,對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深化細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià),根據(jù)一般規(guī)律拿出解決問(wèn)題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施,用項(xiàng)目管理規(guī)劃指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè),指導(dǎo)項(xiàng)目的方案管理。4、依據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境狀況,堅(jiān)持“事前掌握”、“事中掌握”的原則,對(duì)實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素,比照項(xiàng)目管理規(guī)劃給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性

7、 、符合性識(shí)別、分析(評(píng)估或測(cè)算)、評(píng)價(jià),實(shí)事求是地賜予適當(dāng)?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù),擬訂應(yīng)對(duì)措施,設(shè)法消退、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn),避開(kāi)過(guò)程掌握風(fēng)險(xiǎn)。5、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的方案手段,把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過(guò)程,對(duì)方案要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必需賜予滿意,搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過(guò)程中,利用動(dòng)態(tài)管理,合理配備資源,根據(jù)目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法,削減項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn),規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。6、合理組織結(jié)構(gòu),明確崗位職責(zé),理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系,建立項(xiàng)目的溝通職能,在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口,特殊是在常常消失誤會(huì)和沖突的職能和組

8、織間接口,為風(fēng)險(xiǎn)管理供應(yīng)信息保障。7、加強(qiáng)合同契約的管理。準(zhǔn)時(shí)溝通信息,消退履約過(guò)程的不穩(wěn)定、不信任影響,圍繞項(xiàng)目的最大利益(方案利潤(rùn)),根據(jù)不同階段的工作重點(diǎn),根據(jù)合同商定內(nèi)容開(kāi)展工作,避開(kāi)沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn),掌握建設(shè)成本;利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī),對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)合同分解、索賠和反索賠等手段,進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。三、開(kāi)發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、建立或附設(shè)企業(yè)常常性信息收集和處理機(jī)構(gòu),討論國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策,對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目(包括在建和意向)、相宜項(xiàng)目狀況,做準(zhǔn)時(shí)、精確的分析,為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策供應(yīng)精確依據(jù)。合理支配資源,把“功夫”下在事前,在時(shí)間管理象限里,開(kāi)展“重要而

9、不緊急”的工作,確定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密,供應(yīng)的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué),規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的力量會(huì)更強(qiáng)。2、合理配備具備基本崗位技能和學(xué)問(wèn)的營(yíng)銷、開(kāi)發(fā)、技術(shù)工作人員,加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn),提高綜合學(xué)問(wèn)力量,提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)力量,培育學(xué)問(wèn)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱忱的“研發(fā)”隊(duì)伍,結(jié)合企業(yè)文化建設(shè),結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定,用支持、鼓舞、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法,把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)峻性,企業(yè)決策層必需有合理學(xué)問(wèn)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成,必需具備肯定的本行業(yè)專業(yè)、綜合學(xué)問(wèn)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、推斷、處理力量,有方案、組

10、織、溝通、協(xié)調(diào)力量,熟識(shí)行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門(mén)頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。4、樂(lè)觀推動(dòng)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定適應(yīng)質(zhì)量管理的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理,用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就削減了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。5、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí),準(zhǔn)時(shí)把握國(guó)家及地方政府在本行業(yè)的部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),

11、了解政策規(guī)定,提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別力量,規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”,避開(kāi)消失投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)(根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例懲罰)。6、加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理,提高成本掌握和合同管理力量。在招標(biāo)過(guò)程中,精確核定標(biāo)的,利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制,合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、平安投標(biāo)的條件,為項(xiàng)目合同管理營(yíng)造工作質(zhì)量環(huán)境;在合同契約簽訂的過(guò)程中,擅長(zhǎng)利用法律法規(guī)的規(guī)定,對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消退、緩和、轉(zhuǎn)移;在合同契約的履行過(guò)程中,合理應(yīng)用合同法、建筑法和其他法規(guī)規(guī)定,利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段,將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的掌握。決不允許在過(guò)程中因消失“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。7、利用方案管理、目標(biāo)管理、過(guò)程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程實(shí)施“事前”“事中”的有效掌握。在編制方案時(shí),就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別