新時期房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理_工程管理

1、新時期房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理房地產(chǎn)項目建設(shè)是一個較長周期的過程,項目的一次性、不行重復(fù)性特點和過程中太多的不確定因素,構(gòu)成了項目過程的各種風(fēng)險,風(fēng)險充斥在每個過程(活動)。項目建設(shè)的過程實際上就是風(fēng)險管理、規(guī)避風(fēng)險的過程,而風(fēng)險管理是靠企業(yè)的“團隊”的力氣,靠管理水平、管理閱歷、職業(yè)道德和學(xué)問水平進行的,每個風(fēng)險的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。一、房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險分析風(fēng)險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內(nèi),那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度,實際上就是實際結(jié)果與方案結(jié)果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險,實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險,在現(xiàn)在的經(jīng)濟

2、大環(huán)境中,主要表現(xiàn)在以下幾個方面:1、項目的定位風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案,就打算了項目的銷售前景,一旦市場定位不精確,項目的指導(dǎo)思想消失失誤,是后期無法或者是特別困難彌補的風(fēng)險,也是項目開發(fā)過程中,最大的風(fēng)險,屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險,根據(jù)風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(決策風(fēng)險),從某種程度上講,其結(jié)果也是不行管理風(fēng)險。2、項目的質(zhì)量風(fēng)險。包括:在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤,消失品質(zhì)與價格沖突導(dǎo)致的質(zhì)量問題;在設(shè)計階段,向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標

3、準,特殊是強制性標準的要求,又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題;施工階段,從業(yè)人員對設(shè)計學(xué)問熟悉有重大錯誤,擅自轉(zhuǎn)變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險;施工管理過程中,不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理,對一些簡單消失影響結(jié)構(gòu)平安,特殊是一些雖不影響結(jié)構(gòu)平安,但對正常使用功能有嚴峻影響的問題,處理不準時,沒有做到“事前”掌握的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”;交房實物與銷售承諾、廣告宣揚承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等,因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險。3、項目的合約履行力量風(fēng)險。在項目運作和建設(shè)過程中,涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審

4、核、招標代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售托付、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不行重復(fù)性)特點,建設(shè)周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,假如在關(guān)鍵的過程消失掌握失誤,那將給項目造成相當大的麻煩。4、項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險。當前的經(jīng)濟大環(huán)境,使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步進展,追求方案利潤,獲得既定利益是特別有必要的。這種情形下,為了服務(wù)目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟識或者熟悉尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是極具風(fēng)險的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。5、項目的“政府”風(fēng)險?！?/p>

5、政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設(shè)過程中,企業(yè)必需把握相關(guān)的法律和法規(guī),必需把握對于相關(guān)法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。二、開發(fā)商風(fēng)險管理的內(nèi)容風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險評價,并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù),對風(fēng)險實施有效掌握和妥當處理風(fēng)險導(dǎo)致后果,期望達到以最少成本獲得最大平安保證的目標。風(fēng)險管理的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風(fēng)險技術(shù)管理的組合,目的是實現(xiàn)最大平安保障效能。1、合理界定項目掩蓋的范圍,加強對項目范圍變動的掌握,將項目的任務(wù)

6、細分的更詳細、更明確、更嚴密、更便于掌握,以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。2、合理確定項目管理目標,在企業(yè)進展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,根據(jù)項目經(jīng)濟技術(shù)分析報告和項目可行性討論報告供應(yīng)的依據(jù),用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策,確定項目目標,避開消失決策失誤風(fēng)險。3、編制項目管理規(guī)劃,對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解,對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風(fēng)險影響因素進行深化細致的識別、分析和評價,根據(jù)一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施,用項目管理規(guī)劃指導(dǎo)項目建設(shè),指導(dǎo)項目的方案管理。4、依據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境狀況,堅持“事前掌握”、“事中掌握”的原則,對實施過程中的風(fēng)險因素,比照項目管理規(guī)劃給定的方法、措施進行適應(yīng)性

7、 、符合性識別、分析(評估或測算)、評價,實事求是地賜予適當?shù)?、合理的調(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險技術(shù),擬訂應(yīng)對措施,設(shè)法消退、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險,避開過程掌握風(fēng)險。5、強化風(fēng)險管理的方案手段,把可以管理的風(fēng)險分解到各個不同的過程,對方案要求的基本目標、基本原則、基本要求必需賜予滿意,搞好風(fēng)險的監(jiān)控。過程中,利用動態(tài)管理,合理配備資源,根據(jù)目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法,削減項目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險,規(guī)避潛在風(fēng)險轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險的可能。6、合理組織結(jié)構(gòu),明確崗位職責(zé),理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系,建立項目的溝通職能,在項目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口,特殊是在常常消失誤會和沖突的職能和組

8、織間接口,為風(fēng)險管理供應(yīng)信息保障。7、加強合同契約的管理。準時溝通信息,消退履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響,圍繞項目的最大利益(方案利潤),根據(jù)不同階段的工作重點,根據(jù)合同商定內(nèi)容開展工作,避開沖突造成的履約風(fēng)險,掌握建設(shè)成本;利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī),對已知風(fēng)險通過合同分解、索賠和反索賠等手段,進行回避或風(fēng)險轉(zhuǎn)移。三、開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險的對策1、建立或附設(shè)企業(yè)常常性信息收集和處理機構(gòu),討論國家和區(qū)域經(jīng)濟政策、行業(yè)政策,對本地區(qū)各個區(qū)(段)域的規(guī)劃、土地、項目(包括在建和意向)、相宜項目狀況,做準時、精確的分析,為企業(yè)經(jīng)營決策供應(yīng)精確依據(jù)。合理支配資源,把“功夫”下在事前,在時間管理象限里,開展“重要而

9、不緊急”的工作,確定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密,供應(yīng)的決策依據(jù)會更科學(xué),規(guī)避決策依據(jù)錯誤造成風(fēng)險的力量會更強。2、合理配備具備基本崗位技能和學(xué)問的營銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員,加強崗位技能培訓(xùn),提高綜合學(xué)問力量,提高風(fēng)險的分析、識別、評價力量,培育學(xué)問面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動工作熱忱的“研發(fā)”隊伍,結(jié)合企業(yè)文化建設(shè),結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定,用支持、鼓舞、監(jiān)督、檢查、改進等方法,把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對待。3、由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險后果”的嚴峻性,企業(yè)決策層必需有合理學(xué)問結(jié)構(gòu)的高級經(jīng)營、技術(shù)管理人員組成,必需具備肯定的本行業(yè)專業(yè)、綜合學(xué)問和風(fēng)險識別、推斷、處理力量,有方案、組

10、織、溝通、協(xié)調(diào)力量,熟識行業(yè)工作的基本規(guī)律,了解國家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。4、樂觀推動企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè),逐步實現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理,制定適應(yīng)質(zhì)量管理的企業(yè)標準、工作程序、和工作流程,建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序,用質(zhì)量管理的八項原則規(guī)范企業(yè)管理行為,真正地實現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理,用工作標準、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為,使工作有依據(jù),效果有證明,追究有線索,也就削減了不確定性和盲目性帶來的風(fēng)險。5、加強企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí),準時把握國家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強制性標準,

11、了解政策規(guī)定,提高“違法、違規(guī)”行為的識別力量,規(guī)避“政策風(fēng)險”,避開消失投機風(fēng)險、政府風(fēng)險(根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例懲罰)。6、加強項目的招標管理、合同管理,提高成本掌握和合同管理力量。在招標過程中,精確核定標的,利用競爭、價格、供求機制,合理制定工期、質(zhì)量、造價、平安投標的條件,為項目合同管理營造工作質(zhì)量環(huán)境;在合同契約簽訂的過程中,擅長利用法律法規(guī)的規(guī)定,對可管理風(fēng)險進行合法的消退、緩和、轉(zhuǎn)移;在合同契約的履行過程中,合理應(yīng)用合同法、建筑法和其他法規(guī)規(guī)定,利用風(fēng)險管理技術(shù)、財務(wù)手段,將“承包商風(fēng)險”、“業(yè)主風(fēng)險”、“供應(yīng)商風(fēng)險”、“擔(dān)保方風(fēng)險”進行有效的掌握。決不允許在過程中因消失“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險失控。7、利用方案管理、目標管理、過程監(jiān)督、節(jié)點考核等技術(shù)手段,對風(fēng)險管理過程實施“事前”“事中”的有效掌握。在編制方案時,就對風(fēng)險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別