房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策探討_工程管理

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策探討依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建筑風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類，并對(duì)其進(jìn)行深化分析，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸進(jìn)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)因素簡(jiǎn)單多樣，并且存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中。因而，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，進(jìn)而提出防范對(duì)策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程，可將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)

2、險(xiǎn)依次分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建筑風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類。1.決策風(fēng)險(xiǎn)。決策階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，在本階段，通過(guò)對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展趨勢(shì)的討論，綜合分析市場(chǎng)的供需狀況、城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策等，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策略，以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的類型和時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展親密相關(guān)，受政策的影響很大，政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的掌握、土地使用的約束、環(huán)境愛(ài)護(hù)的要求，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和稅收的掌握等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)類型定位對(duì)項(xiàng)目的勝利與否至關(guān)重要，房地產(chǎn)土建工程一旦完成，很難再就房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)類型進(jìn)行

3、更改。2.土地風(fēng)險(xiǎn)。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目影響很大。土地所處區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素產(chǎn)生的綜合效應(yīng)，打算著土地的潛在收益力量，是影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的打算性因素。土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)掌握度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度等。土地要通過(guò)公開(kāi)拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓等方式取得，在取得土地的過(guò)程中，對(duì)土地的價(jià)格定位、競(jìng)標(biāo)方式的選擇等都可能造成土地風(fēng)險(xiǎn)。土地在競(jìng)標(biāo)勝利后，一般面臨大量的征地、拆遷、安置和補(bǔ)償工作，并且涉及很多法律，使開(kāi)發(fā)商面臨各種簡(jiǎn)單狀況。因而，拆遷也會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。有的開(kāi)發(fā)商為了戰(zhàn)略考慮，對(duì)土

4、地進(jìn)行儲(chǔ)備，在土地價(jià)格比較低的時(shí)候買進(jìn)土地，從而獲得更多的利潤(rùn)，但在土地儲(chǔ)備過(guò)程中，可能面臨土地收回、土地政策變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。3.設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程的費(fèi)用中所占比例不大，但對(duì)于工程造價(jià)的影響卻很大，有時(shí)能達(dá)到75%。合理的設(shè)計(jì)可以降低成本10%，由于設(shè)計(jì)緣由引起的質(zhì)量事故占總事故量的40%。設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，導(dǎo)致建筑工程不能滿意適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、平安和牢靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿意工程要求;還可能因設(shè)計(jì)方案不合理而造成房地產(chǎn)租售不出去，房產(chǎn)滯銷而引起收益下降。所以設(shè)計(jì)前，要在現(xiàn)場(chǎng)勘查并充分搜集水文和氣象等資料后，再提出設(shè)計(jì)方案。加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理

5、和設(shè)計(jì)審查，避開(kāi)頻繁的設(shè)計(jì)變更，從而規(guī)避設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。4.建筑風(fēng)險(xiǎn)。建筑風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約力量、成本、工期、質(zhì)量等方面。開(kāi)發(fā)商采納的招標(biāo)模式有公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、協(xié)協(xié)商標(biāo)等三種。招投標(biāo)時(shí)要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式，選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要訂立很多合同，如施工合同、材料供應(yīng)合同等;假如合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán)，可能消失合同糾紛，這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。假如承包商沒(méi)有履約力量，可能導(dǎo)致拖延工期，從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建筑成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占很大的比例，假如建筑成本不能得到有效掌握，將會(huì)大幅增加房地

6、產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失，都可能導(dǎo)致工期拖延。一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，錯(cuò)過(guò)最佳銷售時(shí)機(jī);另一方面，工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金的利息支出，增加管理費(fèi)。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品，其質(zhì)量不僅影響到銷售，還影響到用戶的平安。因而，在建筑過(guò)程中，應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。5.銷售風(fēng)險(xiǎn)。銷售階段是打算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否獲利的一個(gè)關(guān)鍵階段，銷售時(shí)機(jī)的選擇、銷售價(jià)格的定位、銷售方式的選擇、廣告方式的選擇等都會(huì)影響銷售效果和最終盈利。房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)一般有三種狀況：預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售，每一種銷售方式都有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都采納預(yù)售的銷售方式

7、。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)很敏感，假如價(jià)格過(guò)高，可能導(dǎo)致房屋銷售量降低， 難以準(zhǔn)時(shí)收回投資而造成風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的銷售方式有自己營(yíng)銷和代理營(yíng)銷兩種，假如自己營(yíng)銷，可能缺乏專業(yè)的營(yíng)銷技術(shù)和人才，但代理營(yíng)銷又可能由于代理費(fèi)用過(guò)高而增加成本。營(yíng)銷廣告可以充分運(yùn)用報(bào)刊、廣播、電視、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌等多種方式進(jìn)行宣揚(yáng)，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的效果。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策1.重視可行性分析。決策的正確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。因而，在項(xiàng)目的決策階段，應(yīng)充分搜集項(xiàng)目相關(guān)的各種信息，實(shí)地考察和調(diào)查，獲得詳實(shí)的數(shù)據(jù)，做好項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)評(píng)估、人力資源分析、項(xiàng)目的敏感因素評(píng)估，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的可能性，并在此基礎(chǔ)上做出

8、決策。市場(chǎng)分析包括分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、顧客群體、項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售潛力等;財(cái)務(wù)評(píng)估包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)猜測(cè)、銷售盈虧平衡點(diǎn)的估測(cè)、投資構(gòu)成的估測(cè)、投資回收期及內(nèi)部收益率的估測(cè)、流淌資金周轉(zhuǎn)速度的估測(cè)、資產(chǎn)及負(fù)債比的進(jìn)展趨勢(shì)估測(cè)、資金籌措方法等;人力資源分析包括分析該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目高層管理者的經(jīng)營(yíng)力量，確定聘請(qǐng)適合本項(xiàng)目的人才;對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目將來(lái)進(jìn)展最為敏感的四大因素是銷售價(jià)格的變化、因市場(chǎng)而引起的銷售數(shù)量變化、因成本增減引起的變化、因投資或資金籌措引起的變化。同時(shí)，在可行性討論階段，還要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利益相關(guān)方的利益博弈與調(diào)協(xié)。2.建立信息中心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立信

9、息中心，搜集房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，為企業(yè)決策供應(yīng)信息支持。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較高的行業(yè)，假如缺乏準(zhǔn)時(shí)、充分的信息，就很難做出正確的決策，進(jìn)而影響項(xiàng)目的順當(dāng)進(jìn)行。在項(xiàng)目的可行性階段，足夠的信息可以關(guān)心決策者做出正確的推斷，從而削減投資決策失誤，避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn);在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，足夠的信息有助于管理者進(jìn)行有效管理。首先，應(yīng)成立特地的組織機(jī)構(gòu)，由該機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)內(nèi)外的相關(guān)信息進(jìn)行搜集整理;其次，要建立規(guī)章制度，明確信息流的流轉(zhuǎn)方式與方向，通過(guò)制度的約束來(lái)保證信息中心能夠準(zhǔn)時(shí)精確地獵取信息;最終，信息搜集不是目的，由專人對(duì)信息進(jìn)行匯總、整理和分析，形成對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有用的信息。3.建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。建立

10、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺(jué)、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來(lái)衡量, 許多狀況下僅憑管理者的主觀分析來(lái)推斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在猜測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再依據(jù)其影響大小給予不同的值,然后依據(jù)企業(yè)實(shí)際狀況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最終與臨界值比較來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的閱歷和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過(guò)信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，假如發(fā)

11、覺(jué)風(fēng)險(xiǎn)，馬上啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并實(shí)行相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。4.重視工程質(zhì)量。房地產(chǎn)作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最終產(chǎn)品，既關(guān)系到用戶的使用價(jià)值，又關(guān)系到用戶的生命平安。因而，重視工程質(zhì)量，對(duì)保證產(chǎn)品質(zhì)量、保障用戶使用價(jià)值和生命平安具有重要意義。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面質(zhì)量管理，保證工程質(zhì)量，質(zhì)量管理需要一批專業(yè)質(zhì)量人才。質(zhì)量人才要具備參加房地產(chǎn)工程質(zhì)量工作總體策劃的力量，能詳細(xì)負(fù)責(zé)落實(shí)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)和關(guān)心解決實(shí)際質(zhì)量問(wèn)題，這就要求他們既懂技術(shù)又懂管理。對(duì)反映項(xiàng)目質(zhì)量的材料、環(huán)境、配套設(shè)施實(shí)行全方位、全過(guò)程管理，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，逐步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種平安設(shè)施。在工程施工中，要建立項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制度，由項(xiàng)

12、目經(jīng)理負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的組織保證。在工程招標(biāo)過(guò)程中實(shí)行公開(kāi)、公正、公正的原則，擇優(yōu)錄用符合條件并具有較高信譽(yù)和實(shí)力的施工單位，從而確保工程的施工質(zhì)量和施工平安。在工程建設(shè)項(xiàng)目施工中，施工項(xiàng)目部要明確工程的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和施工人員的責(zé)任義務(wù)，定期召開(kāi)工程質(zhì)量會(huì)議和平安專題會(huì)議，從思想上高度重視工程質(zhì)量，深刻熟悉“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”、“質(zhì)量重于泰山”的含義。在施工過(guò)程中，要全面貫徹質(zhì)量保證體系，多方位、大力度保證施工質(zhì)量和施工平安。5.提高管理水平，培育和引進(jìn)優(yōu)秀人才。房地產(chǎn)公司的管理層，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)管理納入到日常管理中。同時(shí)培育風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)文化，讓公司員工都參加到風(fēng)險(xiǎn)管理中來(lái)。企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最終是人才的競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)

13、化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專業(yè)管理隊(duì)伍的培訓(xùn)力度，對(duì)有工作閱歷的技術(shù)和管理人員進(jìn)行再培訓(xùn)，培育一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的項(xiàng)目經(jīng)理、選購(gòu)經(jīng)理、施工經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理，以及合同、方案、費(fèi)用估算及掌握、材料 掌握、風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)、索賠、質(zhì)量、平安等專業(yè)技術(shù)和管理人才，以適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要。把理論培訓(xùn)和實(shí)踐培訓(xùn)結(jié)合起來(lái)，總結(jié)和推廣其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的勝利閱歷，與專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)簽訂人員培訓(xùn)合同，有針對(duì)性地為本公司培育各類專業(yè)技術(shù)及管理人才。同時(shí)，在高校相關(guān)專業(yè)中選拔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要的人才，并對(duì)所聘請(qǐng)的人才進(jìn)行培育，作為儲(chǔ)備的專業(yè)技術(shù)和管理人才。6.規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)項(xiàng)目保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移和削減風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際狀況選擇保險(xiǎn)險(xiǎn)種，并選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公司，通過(guò)工程擔(dān)保，也能有效地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的方式還有多種：一是完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，即通