淺談從房地產(chǎn)前期工作的重要性談成本控制中的前期節(jié)約成本_工程管理

1、淺談從房地產(chǎn)前期工作的重要性談成本控制中的前期節(jié)約成本項(xiàng)目的前期工作在整個項(xiàng)目實(shí)施過程中起著不行估量的作用，前期開發(fā)工作的細(xì)化程度和前期成本掌握的意識打算著項(xiàng)目成本的節(jié)省，本文主要通過前期工作的重要性淺談前期開發(fā)的成本節(jié)省方式。一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營好壞，項(xiàng)目能否收益，市場效應(yīng)如何，品牌效應(yīng)能否實(shí)現(xiàn)，主要在于前期工作的好壞，前期工作完成后，項(xiàng)目就已經(jīng)定位，能否節(jié)省造價、利潤多少已經(jīng)基本固定。項(xiàng)目前期工作是集體才智的結(jié)晶，他融入了高層領(lǐng)導(dǎo)的決策，項(xiàng)目實(shí)施人的詳細(xì)策劃等一系列紛繁簡單的過程。因此項(xiàng)目的前期工作在整個項(xiàng)目實(shí)施過程中起著不行估量的作用，他的重要性主要表現(xiàn)在：重要之一：前期工作的成敗打

2、算項(xiàng)目的生死命脈事事都以成敗論英雄，而勝利的背后往往要做大量的基礎(chǔ)工作，前期工作涉及內(nèi)容廣泛，從項(xiàng)目獲得土地信息開頭，獵取土地具體資料，包括土地的位置、土地的土地權(quán)屬、土地的土地權(quán)性質(zhì)、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)等。通過戰(zhàn)略決策，市場投資部進(jìn)行項(xiàng)目組選，然后實(shí)地考察，通過市場/政策等的信息報告，市場調(diào)研，成本測算，技術(shù)可行性討論，形成初步的可行性討論報告，領(lǐng)導(dǎo)再一輪決策，通過后進(jìn)行具體的可行性討論，具體的討論內(nèi)容包括進(jìn)行市場/競爭分析，確定項(xiàng)目定位，形成具體的可行性討論報告，審批通過后進(jìn)行招、拍、掛牌獲得土地，簽訂土地協(xié)議，辦理用地手續(xù)獲得建設(shè)用地許可證，前期的可研階段結(jié)束?？裳薪Y(jié)束并不意味著前期

3、工作的結(jié)束，而接著的大量工作就是項(xiàng)目前期啟動階段的工作，包括全部手續(xù)的辦理，設(shè)計(jì)規(guī)劃部門獲得建設(shè)規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃許可證，落實(shí)開工許可的施工許可證，進(jìn)入銷售階段還有預(yù)售許可證，待五證齊全了項(xiàng)目基本上已經(jīng)定型。重要之二：前期工作得成敗打算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益前期工作要做到測算項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，這里涉及銷售、融資、成本、建設(shè)期、內(nèi)部收益率，要做到精確定位，就要首先了解宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長狀況和人均可支配收入的增長，項(xiàng)目周邊區(qū)域的全盤搜尋，確定本項(xiàng)目的銷售價位，以確定總收入;進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議，涉及項(xiàng)目的成本測算。測算的真實(shí)與否影響著項(xiàng)目的成本凹凸，直接影響項(xiàng)目

4、的定價及經(jīng)濟(jì)利益。重要之三：前期工作的成敗打算開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)進(jìn)展在全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)整的政策下，將來宏觀導(dǎo)向無論從政策或是貨幣環(huán)境等都在逐步調(diào)整，限購和限貸的政策放松的可能性不大，另外保障性住房的力度還會連續(xù)加強(qiáng)，作為開發(fā)商要高度重視，準(zhǔn)時調(diào)整策略。房地產(chǎn)開發(fā)商要生存和進(jìn)展除了注意外在的品質(zhì)，更應(yīng)注意內(nèi)在的優(yōu)化與節(jié)省，提高成本意識和掌握意識，其中前期工作在成本掌握中的作用不容忽視，應(yīng)當(dāng)不斷重視和加強(qiáng)，以便能夠更好的為公司進(jìn)展供應(yīng)動力。提到成本掌握往往會想到建安成本，鋼筋、混凝土、模板的造價，其實(shí)成本貫穿于整個項(xiàng)目中，而前期占了很大一部分，開發(fā)企業(yè)往往對前期的成本掌握忽視或重視不夠，以至于造

5、成項(xiàng)目的失誤和隱形的鋪張，前期中的成本如土地費(fèi)用就是一筆相當(dāng)大的費(fèi)用，土地費(fèi)用在建筑總成本中的比重最大，所以土地費(fèi)用的凹凸打算著項(xiàng)目定價的凹凸。簡潔來說開發(fā)商前期成本掌握的缺陷主要表現(xiàn)在以下四個方面：(1)忽視前期開發(fā)在節(jié)省成本的重要作用(2)不熟識房地產(chǎn)開發(fā)成本掌握的節(jié)點(diǎn)(3)缺乏成本掌握的技巧和方法(4)缺乏前期成本掌握意識前期開發(fā)成本主要表現(xiàn)在幾大塊，遵循的原則是該花則花，能省則省，結(jié)合項(xiàng)目條件從實(shí)際動身來處理各項(xiàng)成本，絕不能圖一時省錢，而留下隱患，到后期花費(fèi)更大的代價，不是節(jié)省而是鋪張。詳細(xì)體現(xiàn)在以下幾個方面：1 拿地階段：土地、規(guī)劃對于土地一般都認(rèn)為是固定費(fèi)用，但不盡然是，土地費(fèi)用分

6、為土地凈地費(fèi)用、毛地費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，假如土地的資料不夠具體，地權(quán)屬不是很清晰，在拿地的時候就可能會消失偏差，因此在前期工作中調(diào)研土地的資料足夠充分，就可以削減后期土地的不行預(yù)見費(fèi)用。另外，作為開發(fā)商盡量爭取拿的土地為凈地，假如是毛地，涉及拆遷補(bǔ)償、青苗補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，假如由開發(fā)商來處理的話，簡單消失麻煩，補(bǔ)償費(fèi)用按文件中規(guī)定是有上限和下限的，這部分由開發(fā)商來做就會消失按上限走并且也有可能消失超額補(bǔ)償，無形中加大了土地成本 ，故可以和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商由政府出面處理土地事宜，開發(fā)商接收凈地，這樣可以節(jié)省很大的成本。 在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面盡量優(yōu)化整合、充分考慮到日后實(shí)施、具體計(jì)算綜合指標(biāo)，規(guī)劃做

7、的好壞、功能分區(qū)定位的好壞直接影響著建筑綜合指標(biāo)的確定。2 設(shè)計(jì)階段：方案、勘察、建筑結(jié)構(gòu)施工圖方案優(yōu)化對節(jié)省成本和制造效益，起到特別重要的作用。比如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否全部選用，公共服務(wù)用房的面積指標(biāo)確定，車庫的選擇方案，人防設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)的確定，消防設(shè)計(jì)按規(guī)范要求能夠滿意使用的條件即可，避開鋪張。方案要做到前期方案和后期具體施工圖設(shè)計(jì)成果的統(tǒng)一，如在前期方案階段就要將地下部分的用途，補(bǔ)充土地出讓金增加可銷售大面積，都為成本節(jié)省起到樂觀作用?？辈焓蔷唧w施工圖設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)工作，在實(shí)施中確定勘察單位很重要，勘察成果的可信度直接影響著后期設(shè)計(jì)的精確度，詳勘不精確，地質(zhì)條件就不清晰，設(shè)計(jì)基

8、礎(chǔ)的形式就不精確，在實(shí)際施工過程中就會發(fā)生變更，不僅給施工單位增加工作量，還要變更設(shè)計(jì)，無形中增加設(shè)計(jì)和施工的成本，因此詳勘是節(jié)省建安成本的基礎(chǔ)工作。大配套市政規(guī)劃打算了投資的大小，根據(jù)市政規(guī)劃要求有伸縮空間的調(diào)整，開發(fā)商可以依據(jù)周邊市政條件，削減不必要的市政建設(shè)，最大程度削減成本投資。比如燃?xì)夤こ碳偃缡巧虡I(yè)項(xiàng)目可以不設(shè)燃?xì)庵评湎到y(tǒng)，周邊社區(qū)成熟調(diào)壓站改為調(diào)壓箱;雨水管線的設(shè)計(jì)可以依據(jù)小區(qū)狀況規(guī)劃合理的設(shè)計(jì)，縮短管線鋪設(shè)長度，也可以削減投資;電力設(shè)施也可以依據(jù)詳細(xì)狀況調(diào)整和優(yōu)化;在項(xiàng)目上幾個配套項(xiàng)目關(guān)鍵問題的優(yōu)化節(jié)省，可以節(jié)省成本數(shù)千萬。3 手續(xù)階段：費(fèi)用減免或緩繳類在辦理工程相關(guān)手續(xù)時，需繳

9、納費(fèi)用的科目繁多，但區(qū)域政策不同，可繳可免可省可緩繳的項(xiàng)目其實(shí)許多，這就要求開發(fā)商的開發(fā)人員肯定要充分了解當(dāng)?shù)卣母黜?xiàng)政策及其優(yōu)待政策，在此前提下，通過努力實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的減免或者緩繳，為公司爭取最大的資金節(jié)省。比如合同備案費(fèi)，每一個地區(qū)都有不同的造價基準(zhǔn)值，在合同備案時完全可以根據(jù)基準(zhǔn)值進(jìn)行合同備案，就可以節(jié)省成本;開工前的供水供電配套費(fèi)、熱力入網(wǎng)費(fèi)等大配套費(fèi)用的協(xié)調(diào)，雖不同區(qū)域有不同的參考標(biāo)準(zhǔn)，但也有很大的協(xié)調(diào)空間。另外，建委系統(tǒng)辦理開工手續(xù)前需繳納的一系列費(fèi)用，如社會保障費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、農(nóng)夫工保證金、工程意外損害保險、平安措施費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、環(huán)境愛護(hù)費(fèi)等，都可以依據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際狀況協(xié)調(diào)減免;還有依據(jù)地方政策的優(yōu)待方式有不同的優(yōu)待，契稅返還、稅收減免等都可以節(jié)省投資。4 招標(biāo)合約階段：效益增收類通過合同洽商和談判，為公司爭取最大利益。如電話、寬帶的接入，完全可以依據(jù)市場競爭機(jī)制，爭取優(yōu)待最大的單位，或者無費(fèi)用接入，或者可以單戶接入的名義，盡量削減施工費(fèi)用，依據(jù)項(xiàng)目的規(guī)?？梢怨?jié)省上百萬至數(shù)百萬元;有些費(fèi)用也可以通過變通形式節(jié)省成本，如手機(jī)信號掩蓋費(fèi)、有線電視等都可以節(jié)省成本，為