國際公館商業(yè)部分銷售方案(共30頁).ppt

1、東莞市商鋪市場調查東莞市商鋪市場調查市調樣本分布圖市調樣本分布圖花園路東城步行街西正路宏景石竹景湖市調樣本一覽表市調樣本一覽表花園路280001004.28%東城步行街320001405.20%華南MALL1100018000不詳前三年7，之后估計在5左右西正路市橋路34000360001301604.55宏景中心150001900055804.40%石竹新花園130001500045554.1%4.4%景湖春天21000704.00%各樣本比較各樣本比較東莞市商鋪情況表0123456花園路東城西正路 宏景石竹景湖售價（萬）租金（百）回報率（%）東莞市商鋪市場總體評價東莞市商鋪市場總體評價n在

2、售一手商鋪供應量不多，其中又以住宅配套商業(yè)為主；n東莞商鋪租賃市場十分活躍；n東莞商鋪的投資回報率在5左右，南城區(qū)的商鋪回報率在4.5%之間；n商鋪售價及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢，但回報率基本保持不變(4.5%)；n投資客戶與商鋪使用客戶分離，用于自己經營的買家很少。在售樓盤商鋪市場調查在售樓盤商鋪市場調查樣本選擇樣本選擇n景湖春天n宏景花園n石竹新花園n活力康城n中信新天地在售樓盤商鋪分布在售樓盤商鋪分布宏景石竹新景湖春天新天地活力康城景湖春天商鋪景湖春天商鋪價格：均價20000租金：均價70年投資回報率：4. 0%銷售情況：95%商鋪描述：層高米左右，進深10米左右，面寬3.5

3、5米，較少梁柱，銷售速度很快，最近一批商鋪于2003年10月推出。售樓處A1#A26#B1#B52#金樹路東泰花園A1#至A26#有13家在營業(yè)，經營類型包括裝飾材料、布藝、副食店、音像。B1#至B52#有11家在營業(yè)，經營類型包括裝飾材料、藥店、布藝、干洗、五金水暖、玻璃、超市（美宜佳）。中國銀行景湖春天陽光假日怡豐都市廣場宏景花園商鋪宏景花園商鋪價格：15000-19000租金：55-70年投資回報率：4.20%銷售情況：超過90%商鋪描述：層高米，進深13米，面寬3.55米，物業(yè)條件較好，對著南城文化廣場，商鋪售價遠高于在周邊產品B26#A41#B1#A1#C1#C36#C63#C37#

4、宏遠批發(fā)市場 宏 遠 大 橋宏景花園的商鋪絕大部分都沒有營業(yè)，C50#至C63#經營中介（未來地產）、琴行、駕校、燈飾。D1#至D8#主要經營中型特色餐館。 D1#D8#農業(yè)銀行活力康城商鋪活力康城商鋪價格：均價14000租金：均價50年投資回報率：4.20%銷售情況：超過90%商鋪描述：層高6米多，進深12米，面寬：3.55米，物業(yè)條件較好金豐花園 康力大道 宏遠體育中心A1#A78#O1#B1#E40#E1#O40#B18#126#101#活力康城大部分商鋪空置，只有幾家商鋪在營業(yè)，經營干洗、便利店、布藝。金豐花園101#至126#都在營業(yè)，經營類型包括便利店、餐館、藥店、美發(fā)、茶藝、窗簾

5、?；盍党?石竹新花園商鋪石竹新花園商鋪價格：15000-19000租金：55-60年投資回報率：4.40%銷售情況：超過90%商鋪描述：層高米，進深13米，面寬3.55米，物業(yè)條件較好，對著南城文化廣場，商鋪售價遠高于在周邊產品大 門A1#A15#B60#A16#A35#B1#B24#B25#科技大道 1、A1#至A15#絕大部分正在營業(yè)，主要經營裝飾材料、中介、餐館、燃氣、五金。 2、A16#至A35#絕大部分在營業(yè)，主要經營裝璜設計、餐館、中介、美發(fā)、布藝； 3、B1#至B24#主要經營餐館、裝璜設計、中介、面包房、超市；25#至B30#有水暖、餐館；B30#至60#空置。 新天地中國電

6、信石竹新在售樓盤商鋪比較在售樓盤商鋪比較競爭樓盤商鋪概況圖2.11.71.40.80.650.54.54.44.25012345景湖春天宏景花園石竹新花園售價（萬）租金（百）回報率（%）在售樓盤商鋪分析總結在售樓盤商鋪分析總結n商鋪銷售情況普遍優(yōu)于出租情況，各項目均在較短時間內完成較高的銷售率；n商鋪的年回報率基本保持在4.0%4.5%之間；n商鋪銷售時基本沒有確定經營主題和概念，經營業(yè)態(tài)均為自發(fā)形成，主要為社區(qū)生活配套類；n商鋪售價隨著項目本身地理條件及周邊配套的差異呈現較大的區(qū)別，世紀城國際公館商業(yè)部分操作構想世紀城國際公館商業(yè)部分操作構想發(fā)展商業(yè)的意義發(fā)展商業(yè)的意義n實現銷售收益n促進社

7、區(qū)發(fā)展n推動住宅銷售世紀城商業(yè)基本情況世紀城商業(yè)基本情況n位于世紀城國際公館最西北部，分為內外兩條商業(yè)街；n共127套，其中內街50套，二樓鋪位38套；一樓臨街鋪位37套；一二樓相對獨立，無戶內樓梯；總建面10163平方米；n一樓層高米，二樓層高米；商鋪面寬在米間，柱距呈不規(guī)則分布，單套面積集中在40120平方米間；n周邊一樓鋪位租金在30元平方米以下；商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向n區(qū)域性商業(yè)n社區(qū)商業(yè)形成區(qū)域性商業(yè)的限制形成區(qū)域性商業(yè)的限制n必要因素的限制： 地段、人流、交通、品牌、物業(yè)條件、標志性商家；物業(yè)類型SHOPING MALL吉之島、沃爾瑪等大超市商業(yè)步行街專業(yè)市場要求面積3萬平方 米

8、 以 上大 跨 度 開間， 控規(guī)、開間、可達性、停車位特色經營，否則難以吸引足夠人流遠離住宅，否則對住宅品質造成影響可行性 n商業(yè)類型的限制：形成區(qū)域性商業(yè)的限制形成區(qū)域性商業(yè)的限制n競爭對手的限制：第一國際第一國際中信廣場中信廣場南城步行街南城步行街世紀城世紀城購物廣場購物廣場形成區(qū)域性商業(yè)的限制形成區(qū)域性商業(yè)的限制n位于世紀城國際公館最西北部，超出二階段有效消費距離（800-1000米）；n總建面10163平方米，超出住宅小區(qū)商業(yè)配套需求（根據1：的住宅商業(yè)面積比例，一階段需要的商業(yè)配套在2200平方米；按4人/戶的常住人口，平方米/人的商業(yè)人口比例計算，一階段需要的商業(yè)配套在1200平方

9、米。）n目前周邊樓盤僅有新中銀與現代經典，外界消費力不足 ；形成社區(qū)商業(yè)的限制形成社區(qū)商業(yè)的限制n一樓外街： 租：30元/平方米 售：10000-12000元/平方米n一樓內街： 租：20元/平方米 售： 7000-8000元/平方米n二樓商鋪： 租：15元/平方米 售： 4000-5000元/平方米 目前招商及銷售情況預期目前招商及銷售情況預期n行業(yè) 裝飾材料、窗簾、布藝、五金、水暖、干洗、小型超市等；n出租率： 低于20%；n經營帶來的負面影響： 影響日后商業(yè)銷售價格及銷售速度 對社區(qū)形象造成負面影響； 無法推動住宅銷售 目前經營情況預期目前經營情況預期銷售方式收益比較銷售方式收益比較n全部銷售 優(yōu)勢：實現資金快速回籠； 劣勢：難以實現理想銷售價格；n全部出租、日后銷售 優(yōu)勢：出售前有一定量的出租收入； 劣勢：增加日后銷售風險，低租金會影響客戶對物業(yè)價值的判斷，高空置率會影響客戶投資信心；n只出租、不出售