物業(yè)管理酬金制說(shuō)明

1、-物業(yè)管理酬金制           伴隨著物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的日趨普及和成熟，業(yè)主比以往更關(guān)注物業(yè)管理公司如何使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)，怎樣保證物業(yè)管理的基本標(biāo)準(zhǔn)，從而保證全體業(yè)主的利益；而物業(yè)管理公司則關(guān)心提供了物業(yè)管理服務(wù)能否獲得和怎樣獲得報(bào)酬。這兩個(gè)不同角度的認(rèn)識(shí)構(gòu)成了一個(gè)共同的問(wèn)題，就是業(yè)主如何提供或叫做物業(yè)管理公司如何獲得服務(wù)報(bào)酬的方式，目前在市場(chǎng)上大體存在兩種方式，即酬金制和包干制。本人主要從概念與性質(zhì)、內(nèi)容與特征、和基本理論等方面探討物業(yè)管理酬金制。一、酬金和酬金制的概念、性質(zhì)    酬金也稱傭金，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條

2、件下，產(chǎn)生了雇傭代理行為時(shí)出現(xiàn)的一種交易或報(bào)酬的貨幣表現(xiàn)形式。它是指賣方或買方支付給中間商代理買賣或促進(jìn)交易的服務(wù)報(bào)酬。在具有代理服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)中大都實(shí)行不同形式的酬金制，如房地產(chǎn)中介的租房傭金；證券行業(yè)的手續(xù)費(fèi)；旅游行業(yè)的留成費(fèi)用；保險(xiǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)提成等等。    物業(yè)管理活動(dòng)中，由于專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)掌握著對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理的知識(shí)、信息和技術(shù)，業(yè)主又不能在多產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的管理。而物業(yè)需要管理的必須性，決定了物業(yè)管理活動(dòng)，必然要由全體業(yè)主共同聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)代為進(jìn)行。從而確定了物業(yè)管理的主要行為是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同確立的一種代理性質(zhì)的或者。雖然，物業(yè)管理

3、從行為和形式上看是代理活動(dòng)，但又有其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系，所以，從雙方的法律地位和合同性質(zhì)上看，他們又是一種平等的、經(jīng)濟(jì)性的服務(wù)合約關(guān)系。從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理酬金的概念，是指合同約定狀態(tài)下，物業(yè)管理企業(yè)代全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，并向業(yè)主提供其他相關(guān)服務(wù)時(shí)所獲得的報(bào)酬。同理，物業(yè)管理企業(yè)收取的由業(yè)主繳納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)際上也就成了代收代支的代管性資金了。    當(dāng)一個(gè)行業(yè)內(nèi)或幾個(gè)行業(yè)間的一定范圍內(nèi)，以提取酬金作為計(jì)費(fèi)或獲取報(bào)酬的方式成為旁邊現(xiàn)象、必然規(guī)律或形成慣例和具有規(guī)定性時(shí)就稱為酬金制。物業(yè)管理酬金制在香港就是由現(xiàn)象到行業(yè)慣例的發(fā)展過(guò)程，而在深圳和內(nèi)地一些地方就是以政

4、策規(guī)定形成的。物業(yè)管理酬金制的概念，是指代收代支的物業(yè)服務(wù)資金和其它屬于全體業(yè)主權(quán)益的收入中，按約定比例提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 二、物業(yè)管理酬金制的內(nèi)容與特征    酬金制方式下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來(lái)的資金。同時(shí)，為充分利用社會(huì)資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，這些管理活動(dòng)、監(jiān)管活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理或者中重大事項(xiàng)的決策，但是多數(shù)業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是

5、實(shí)現(xiàn)不了這個(gè)認(rèn)可和決策的，這就要求通過(guò)一些形式和合理的程序來(lái)體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)力。使以物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控性和共同參與管理的可能性。所以酬金制方式下必須建立以下制度和機(jī)制：    1、建立管理預(yù)算制度    管理預(yù)算也稱為物業(yè)管理費(fèi)年度預(yù)決算，是物業(yè)管理活動(dòng)中酬金制方式下的核心內(nèi)容之一，是物業(yè)管理區(qū)域負(fù)責(zé)人根據(jù)該區(qū)域全年可支配的全部物業(yè)服務(wù)收入和履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)所需的全部支出而做的收支平衡預(yù)算。管理預(yù)算不同于企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算，它不是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全年的物業(yè)管理計(jì)劃的實(shí)施情況及之相適應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)的收支平衡情況。這個(gè)制

6、度的建立即可以使物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容對(duì)應(yīng)所收費(fèi)更公平和更合理，也可充分解決業(yè)主盲目參與管理的問(wèn)題，使物業(yè)管理活動(dòng)更為科學(xué)。    2、建立物業(yè)管理費(fèi)收支情況報(bào)告制度    也稱為接受監(jiān)督，費(fèi)用公開(kāi)制度。這是管理預(yù)算制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)業(yè)主平時(shí)需要了解物業(yè)管理和物業(yè)管理費(fèi)的使用情況而采取的一個(gè)補(bǔ)充做法。國(guó)家和很多地方原已有相應(yīng)的規(guī)定。酬金制方式下它主要有兩個(gè)方面的含義，一是業(yè)主作為物業(yè)的主人，對(duì)于自己出錢所購(gòu)買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的管理服務(wù)等方面的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果和管理

7、費(fèi)收支情況在合法程序制導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者作為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對(duì)于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序就是通過(guò)定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表來(lái)實(shí)現(xiàn)。    3、建立物業(yè)管理審計(jì)制度    酬金制方式下對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)這樣的代管資金的監(jiān)管是業(yè)主的權(quán)利，正常情況下這種監(jiān)管可以通過(guò)管理預(yù)算和收支報(bào)表的公布來(lái)實(shí)現(xiàn)，但在有些情況下這種正常的監(jiān)管不能滿足業(yè)主的需要，或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主所提物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題有不同意見(jiàn)時(shí)，就可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)管理審計(jì)不是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，也不

8、是行政或離任審計(jì)，它是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合同關(guān)系基礎(chǔ)上雙方的權(quán)力審計(jì)。由于審計(jì)是有成本的，所以一般情況下合同雙方在管理費(fèi)使用方面有爭(zhēng)議，或物業(yè)管理單位調(diào)整時(shí)是必要審計(jì)的。在雙方能夠信任和認(rèn)可的情況下，就可以簽定例行審計(jì)條款。審計(jì)費(fèi)用一般本著爭(zhēng)議性審計(jì)由主張者承擔(dān)和責(zé)任者承擔(dān)的原則，例行性審計(jì)在管理預(yù)算中計(jì)劃，在管理費(fèi)中列支。    4、建立多退少補(bǔ)機(jī)制    物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念和性質(zhì)決定了管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能來(lái)說(shuō)，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的資金。理論上講，酬金制方式下代管資

9、金即物業(yè)管理費(fèi)收支相抵后等于零，由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的編制的常數(shù)，而管理內(nèi)容、服務(wù)對(duì)象和市場(chǎng)變化則是一個(gè)絕對(duì)變量因素，酬金制方式下這種變數(shù)在一定范圍內(nèi)，可以用年度管理預(yù)算來(lái)調(diào)整，但在管理預(yù)算調(diào)整解決不了時(shí)就會(huì)出現(xiàn)明顯的管理費(fèi)不足，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)管理費(fèi)結(jié)余，結(jié)余情況下其權(quán)益屬于全體業(yè)主，具體可采取彌補(bǔ)上年虧損、納入專項(xiàng)維修資金或根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定進(jìn)行處置，如果出現(xiàn)不足則應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行分?jǐn)偂?#160;   5、建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制    物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)還有一種情況，就是在管理服務(wù)工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長(zhǎng)使用壽命等管理者主觀努力的因素，在保證了管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下

10、，使管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余，其結(jié)余部分在上述多退少補(bǔ)原則基礎(chǔ)上，應(yīng)該建立一個(gè)機(jī)制，即在這部分結(jié)余中拿出一部分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)性的二次分配，具體以結(jié)余提成、提高酬金率或在合同中約定，以鼓勵(lì)管理者為結(jié)余所做的有效勞動(dòng)，同時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)管理者在管理服務(wù)活動(dòng)中不斷開(kāi)源節(jié)流，為業(yè)主創(chuàng)造更大的利潤(rùn)。    三、酬金制存在的理論基礎(chǔ)    酬金制雖然是行業(yè)特性所決定的市場(chǎng)選擇，但顯然有其內(nèi)在規(guī)律可循，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理可以從兩個(gè)方面來(lái)論證酬金制存在的合理性和必然性。    （一）信息不對(duì)稱理論    信息不對(duì)稱理論是指市場(chǎng)中交易的一方比另一方擁有更多的信息

11、，也就是說(shuō)，市場(chǎng)交易中的雙方的信息量不相等，導(dǎo)致信息擁有方為牟取自身更大的利益使另一方的利益受到損害。即賣方一旦比賣方一旦比買方的信息量多時(shí)，就會(huì)利用信息上的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大自己的利益空間，買方若不能相信賣方，也就會(huì)試圖利用低價(jià)買進(jìn)來(lái)彌補(bǔ)自己在信息上的欠缺。由于買方出價(jià)過(guò)低，賣方就不愿提供好的產(chǎn)品，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失效，出現(xiàn)提供劣質(zhì)產(chǎn)品的情況。    物業(yè)管理中，雖然理論上業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，但由于雙方能力之間存在的巨大的落差。物業(yè)管理企業(yè)總是能夠掌握更多的專業(yè)技術(shù)、財(cái)務(wù)資料和物業(yè)管理市場(chǎng)的各種信息，業(yè)主至多僅能從表面或形式上判斷物業(yè)管理服務(wù)是否合理，缺乏剛性的判斷，在

12、這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)不可能不為自己利益去損害業(yè)主利益，即便可能，業(yè)主也不會(huì)相信。這就使雙方都要找一個(gè)即保證自己利益，又使對(duì)方滿意的交易交換方式。酬金制自然產(chǎn)生了，酬金制方式下，物業(yè)管理企業(yè)以提取酬金的方式獲得雙方認(rèn)可的合理報(bào)酬。同時(shí)，雙方也都把重心放在如何把酬金以外的資金用好的問(wèn)題上了。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)還必須接受業(yè)主的監(jiān)督，使業(yè)主不再被動(dòng)地接受結(jié)果，充分體現(xiàn)業(yè)主自治原則。所以。酬金制解決了信息不對(duì)稱的問(wèn)題，能夠很好地保護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的利益。    （二）“搭便車”理論    所謂“搭便車”理論是指公共服務(wù)具有不可分割的特性，無(wú)法排除不參與的享用，致使有關(guān)人員認(rèn)為自己是否參與的差別不大，而降低成員的參與度。在